Как получить разрешение опеки на продажу квартиры

Получение разрешения опеки на сделку продажи — дело индивидуальное, согласно видению органов на каждую конкретную ситуацию. Соблюдая одинаковые условия, одни получат положительное решение, а другие — отказ.

Всё объясняется защитой прав детей, прописанной законодательством. Выдавая разрешение, власти должны быть уверены, что права ребёнка не ущемляются и его жилищные условия не ухудшатся, что объясняет противоположные решения в одной и той же ситуации в разных органах опеки.

Закон не предусматривает всех частных ситуаций, что приводит к разногласиям в работе системы. Родители (или опекуны) преподносят свои веские доводы для продажи квартиры, но опека может не дать своего согласия на проведение сделки, придерживаясь установленных законом границ. Сотрудники опеки обязаны принимать сторону несовершеннолетнего, но, как показывает практика, многие работают так, чтобы не создавать себе лишних проблем.

Когда опека ответит «да», а когда — «нет»?

1. Ребёнку можно выделить равноценную долю в покупаемой взамен квартире. Если покупка осуществляется на вторичном рынке и без ипотеки, то главным требованием является выделение не меньшей по площади доли ребёнка. Здесь чаще всего будет быстрый положительный ответ.
2. При покупке в ипотеку получить разрешение непросто. Не каждый банк соглашается на несовершеннолетних собственников, а органы опеки рассматривают залог на долю ребёнка как ухудшение его прав.
3. При покупке в новостройке или строящемся доме. Большая вероятность получить отказ: долю ребёнку невозможно выделить сразу в ещё недостроенном здании, а также нет гарантии, что работы закончатся в обещанный срок.
4. При покупке частного дома органы опеки принимают во внимание год постройки и состояние дома.
5. При покупке комнаты в коммунальной квартире. Из-за наличия мест общего пользования комната в таком жилье уступает перед долей в квартире. Если у ребёнка в коммуналке площадь будет превосходить метраж его доли в квартире, то шансы на получение разрешения возрастают.
6. При покупке в другом населённом пункте. Здесь рассматривается не площадь доли, а разница в кадастровой стоимости продаваемой и покупаемой недвижимости, которая не должна быть меньшей предыдущей.
7. При строительстве частного дома. В данном случае будет отказ. Можно часть денег от продажи положить на счёт несовершеннолетнего (но это не рассматривается повсеместно), а лучше путём дарения выделить ему часть недвижимости вдобавок к сумме в банке.
8. Сумму от реализации доли ребёнка положить на его банковский счёт. Если доля невелика (такое часто встречается при использовании материнского капитала), то есть шанс получить согласие органов опеки. Важным условием является идентичность суммы с его частью маткапитала.
9. Выделение доли в другой недвижимости через дарение. Почти во всех случаях ответ будет — нет, так как дарение безвозмездно.

Пошаговая инструкция для получения разрешения на продажу квартиры от органов опеки

Обращение в опеку происходит по месту постоянной регистрации несовершеннолетнего согласно графику приёма граждан:

1. Сперва одному из родителей (опекуну) нужно прийти на консультацию, чтобы прояснить всю ситуацию и узнать предварительный ответ.

2. После обсуждения шансов на получение согласия приходят оба родителя (опекуна). Обязательно присутствие всех детей достигших 14 лет.

3. Предоставить сотруднику необходимые документы:

• заявление на получение разрешения на продажу;
• паспорт заявителя и свидетельство о рождении несовершеннолетнего собственника, либо его паспорт (с 14 лет);
• свидетельство о браке;
• выписку из ЕГРН;
• договор, о выделении ребёнку другой доли;
• техпаспорт квартиры;
• справка о составе семьи и зарегистрированных;
• дополнительные документы по запросу.

4. Заполнить бланки заявлений, выданных работником опеки.

5. В установленный день подойти за получением решения опеки. Оно выдаётся в письменном виде не позже 15 суток от даты подачи заявления.

Если родители в состоянии предоставить несовершеннолетнему долю в другой недвижимости, которая по условиям не будет уступать нынешней, то получить разрешение опеки на продажу квартиры будет несложно.

Какие нужны документы для опеки при продаже квартиры?

Продажа квартиры всегда влечёт за собой хлопоты по оформлению бумаг и улаживание формальностей. Процесс значительно усложняется, если затрагиваются интересы несовершеннолетнего, ведь необходимо заручиться согласием органа опеки и попечительства при районной администрации. Чтобы заключить выгодную сделку, не нарушив права ребёнка, следует знать, какие документы для опеки при продаже квартиры необходимо подготовить.

Распоряжение имуществом и пакет документов

Согласно действующему законодательству, гражданин, возраст которого менее 18 лет, не обладает полной дееспособностью, если не проведена процедура эмансипации. При этом ребёнок может быть владельцем движимого и недвижимого имущества, которым от его имени распоряжаются родители. Право на это законных представителей предусмотрено ст.

28 ГК РФ. В целях предотвращения злоупотребления родительскими правами государство отслеживает сделки, касающиеся прав детей.

Государственный орган рассматривает доводы родителей и выясняет, почему они приняли решение прибегнуть к продаже жилой площади, полностью или частично принадлежащей несовершеннолетнему. Опека требует разный список документов для продажи квартиры в зависимости от того, кто из законных представителей ребёнка добивается разрешения, и какое отношение к квадратным метрам имеет ребёнок.

В стандартный перечень документов для опеки при продаже квартиры с участием несовершеннолетнего входят:

• заявление от имени обоих родителей или опекунов;
• копии их паспортов;
• свидетельство о браке;
• свидетельство о рождении (усыновлении) ребёнка;
• документ, подтверждающий право на владение жильём (где ребёнок – собственник всей жилплощади или её части);
• выписки с лицевых счетов;
• справка, содержащая информацию о прописанных и временно зарегистрированных в квартире жильцах;
• кадастровый план объекта;
• сведения о предполагаемом месте жительства ребёнка после продажи квартиры (если новые квадратные метры уже куплены – все правоустанавливающие документы на них с указанием статуса несовершеннолетнего по отношению к ним);
• сведения о новой прописке ребёнка (если не планируется покупка новой жилплощади взамен проданной).

Внимание! В 2016 году в действующее законодательство были внесены изменения, согласно которым орган опеки имеет полномочия потребовать у заявителей запрос от нотариуса, занимающегося удостоверением сделки. Дополнительным аргументом для разрешения станет предварительный договор купли-продажи.

• если второй законный представитель скончался – свидетельство о смерти;
• если неизвестно местонахождение – постановление о безвестном отсутствии или розыске;
• в других случаях: решение суда о признании недееспособным или лишённым родительских прав; справка из ФССП о задолженности по алиментам в крупном размере; справка об отбытии наказания; удостоверение одинокого родителя; свидетельство о разводе.

Как получить разрешение и когда оно необязательно

Какие документы при продаже квартиры потребует опека, следует знать заранее, чтобы сократить время на оформление разрешения. При разном статусе ребёнка относительно объекта продажи предусмотрены различные условия для принятия муниципалитетом положительного решения:

1. Ребёнок прописан в квартире, собственником является иное лицо: согласие администрации требуется, однако во избежание неприятных ситуаций и конфликтов с муниципалитетом следует немедленно зарегистрировать несовершеннолетнего по новому адресу и получить соответствующее свидетельство. Исключением является случай, предусмотренный п. 4 ст. 292 ГК РФ, он предписывает необходимость предоставления документов для опеки при продаже квартиры, если зарегистрированный в ней ребёнок является опекаемым или находится под попечительством.

1. Ребёнок значится владельцем квартиры или её части: в органы опеки придётся представить дополнительные документы для продажи квартиры, и среди них те, что подтверждают предоставление несовершеннолетнему равного метража в другом помещении (свидетельство о праве собственности). При этом необходимо подтвердить его пригодность для проживания (получить копию технического паспорта объекта и справку о санитарно-гигиеническом состоянии дома и квартиры). Понадобится и документ с обоснованием целесообразности переезда: ухудшение климата в месте проживания, болезнь ребёнка, требующая иных погодных условий или близости медицинских учреждений, более развитая инфраструктура нового района с детскими учреждениями в ближайшей доступности и прочее.

Важно! Ребёнок, которому исполнилось 14 лет обязан предоставить собственное заявление, помимо родительского. Важный нюанс: написано оно может быть заранее, но поставить подпись ребёнок должен в присутствии сотрудника органов опеки.

Несмотря на представление полного пакета документов в опеку для продажи квартиры несовершеннолетнего, муниципальный орган имеет право ответить отказом, если посчитает, что продажа квартиры станет причиной нарушения прав несовершеннолетнего, например, последует ухудшение жилищных условий, станет проблемным посещение образовательных учреждений. Учитывается и мнение ребёнка старше 14 лет, если он не согласен на переезд.

Правовая информация

Согласно законодательству Российской Федерации, недееспособным признается гражданин, который страдает психическими заболеваниями и находится на учете у психиатра. Также в эту группу граждан можно отнести лиц, употребляющих наркотики и алкогольные напитки. Если в семье есть подобные проблемы, то оформляется попечительство.

ВАЖНО . В данной ситуации, лицу признанным недееспособным, устанавливается запрет на проведение сделок с недвижимостью и все вопросы в этой области переходят на опекуна. Данные правила прописаны в Гражданском кодексе Российской Федерации, а именно в статье 18, а также в Федеральном законе РФ под №48.

Необходимо отметить, если лицо признано недееспособным, оно не теряет какие-либо права на владение имуществом, но при этом в статье 18 ГК РФ указано, что такие граждане не отдают отчет своим действиям. Поэтому лица лишаются прав на проведение сделок, связанных с недвижимостью. Недееспособный не может отдать (продать) свою собственность в виде заключения дарственной или договора купли-продажи.

Для этого потребуется обратиться в органы опеки и попечительства для получения специальной разрешительной документации.

Важно знать, что полностью дееспособным признается лицо, достигшее 18 летнего возраста.

Выписка недееспособного из квартиры

На законодательном уровне одним из вариантов продажи квартиры недееспособного является его выписка. Важно знать, что подобная категория граждан находится под пристальным контролем органов опеки и попечительства, и опекун должен уведомить ведомство о смене места жительства опекаемого. При этом, исключительно разрешение опеки позволяет произвести его выписку из собственной квартиры.

Также стоит знать о том, что в обязательном порядке опекаемому необходимо предоставить новое жилое помещение, равнозначное первому. Если опекун хочет отправить недееспособного в дом интернат для престарелых, то потребуется возмещение компенсации, равной прибыли полученной с продажи недвижимости.

Процесс выписки заключается в следующем:

• подается соответствующее уведомление в органы опеки и попечительства на предоставление разрешительных документов для выписки гражданина;
• также подаются документы, удостоверяющие личность недееспособного. При этом необходимо наличие заключения врачебной трудовой экспертной комиссии (ВТЭК);
• после проверки всей документации органы опеки направят ее в административную комиссию для подписания, соответствующего разрешения;
• с административным постановлением опекун обращается в ГУМВД по вопросам миграции для снятия гражданина с регистрационного учета;
• далее заполняется новый документ, в котором необходимо указать, где будет проживать гражданин.