Как признать жилое помещение непригодным для проживания

В определенных случаях жилое помещение может быть признано непригодным для проживания. Чтобы признать его таковым, рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

33, 35 — 40 Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47):
1)в отношении которого выявлены вредные факторы среды обитания человека, не позволяющие обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:
ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации либо в результате чрезвычайной ситуации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;
изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей;
2)находящееся в жилом доме, расположенном на территории, на которой превышены показатели санитарно-эпидемиологической безопасности в части физических факторов (шум, вибрация, электромагнитное и ионизирующее излучение), концентрации химических и биологических веществ в атмосферном воздухе и почве, либо в производственной зоне, зоне инженерной и транспортной инфраструктур или в санитарно-защитной зоне, если инженерными и проектными решениями невозможно минимизировать критерии риска до допустимого уровня;
3)расположенное:
в опасной зоне схода оползней, селевых потоков, снежных лавин либо на территории, которая ежегодно затапливается паводковыми водами и на которой невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории;
в зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, иных обстоятельствах, в результате которых сложилась чрезвычайная ситуация, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений;
на территории, прилегающей к воздушной линии электропередачи переменного тока и другим объектам, создающим на высоте 1,8 м от поверхности земли напряженность электрического поля промышленной частоты 50 Гц более 1 кВ/м и индукцию магнитного поля промышленной частоты 50 Гц более 50 мкТл;
в многоквартирном доме, получившем повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, чрезвычайных ситуаций, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этого дома и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования;
4)комната, окна которой выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения;
5)над которым или смежно с которым расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки.

Шаг 2. Обратитесь в межведомственную комиссию
Решение о признании жилого помещения непригодным для проживания принимается органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления (далее — уполномоченный орган), который создает для оценки и обследования жилых помещений в целях признания их непригодными для проживания межведомственную комиссию (п. 7 Положения).

Заявителю необходимо представить в межведомственную комиссию по месту нахождения жилого помещения, в частности, следующие документы (п. 45 Положения):
1)заявление о признании жилого помещения непригодным для проживания;
2)заключение специализированной организации по результатам обследования жилого помещения (в определенных случаях);
3)копии правоустанавливающих документов на жилое помещение, право на которое не зарегистрировано в ЕГРН.
Также вы можете представить сведения из ЕГРН о правах на жилое помещение и технический паспорт жилого помещения (п.

п. 45, 45(2) Положения).
Следует иметь в виду, что, если жилое помещение получило повреждения в результате чрезвычайной ситуации, комиссия принимает решение на основании сводного перечня объектов (жилых помещений), находящихся в границах зоны чрезвычайной ситуации (далее — сводный перечень), сформированного и утвержденного субъектом РФ на основании полученных посредством межведомственного взаимодействия сведений из Единого государственного реестра недвижимости (абз.

1 п. 42 Положения N 47).
Представлять документы в этом случае не требуется (п.

45(1) Положения N 47).
Если жилое помещение, получившее повреждения в результате чрезвычайной ситуации, не включено в сводный перечень, вы вправе обратиться в комиссию с заявлением (абз. 2 п.

42 Положения N 47).
Заявление и прилагаемые к нему документы можно представить на бумажном носителе лично или посредством почтового отправления с уведомлением о вручении либо в форме электронных документов с использованием Единого портала госуслуг, регионального портала (при наличии) или посредством МФЦ (абз. 8 п.

9 п. 45 Положения).
Рассмотрение вопроса о непригодности может быть также основано на заключении органов государственного надзора (контроля) по вопросам, отнесенным к их компетенции, либо на заключении экспертизы, проводимой в рамках реализации программ субъектов РФ по возмещению ущерба, причиненного жилым помещениям, с использованием механизма добровольного страхования (п.

42 Положения; п. 1 Правил, утв. Постановлением Правительства РФ от 21.08.2019 N 1082).

Шаг 3. Получите решение о признании помещения непригодным для проживания
Комиссия рассматривает поступившее заявление в течение 30 календарных дней с даты регистрации, а сводный перечень или заявление собственника, правообладателя или нанимателя жилого помещения, которое пострадало от чрезвычайной ситуации и не включено в сводный перечень, — в течение 20 календарных дней с даты регистрации.
В случае удовлетворения заявления принимается решение (в виде заключения) о выявлении оснований для признания помещения непригодным для проживания (п.

п. 46, 47 Положения).
Комиссия может также принять решение о проведении дополнительного обследования жилого помещения.

В случае обследования помещения комиссия составляет акт обследования. При этом если в состав комиссии включены представители органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций, эксперты, их участие в обследовании помещения обязательно (п. п.

46, 49 Положения).
Следует также учесть, что если необходимые документы не представлены и истребовать их в порядке межведомственного взаимодействия невозможно, то заявление возвращается без рассмотрения (п. 46 Положения).

На основании заключения межведомственной комиссии уполномоченный орган принимает решение о признании жилого помещения непригодным для проживания и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц (в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции) или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ (п. п. 7, 47(1), 49 Положения).

С уважением, адвокат Анатолий Антонов, управляющий партнер адвокатского бюро «Антонов и партнеры.

3 основания для УО оспорить решение ОМС по вопросу аварийности дома

Чтобы признать многоквартирный дом аварийным, орган местного самоуправления должен провести исследование его технического состояния и составить техническое заключение. Делаем обзор методических рекомендаций для жителей МКД и управляющих организаций по оценке корректности такого заключения и выводов по нему.

Муниципалитет принял решение о состоянии дома с нарушением процедуры, установленной ПП РФ № 47

Многоквартирный дом признаётся аварийным и непригодным для проживания в порядке, прописанном в положении, которое утверждено постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

Одним из оснований для утверждения, что МКД аварийный, является наличие вредных факторов для проживания людей. Они возникают из-за физического износа конструкций дома, что приводит к снижению уровня их надёжности, прочности и устойчивости (п .п. 33, 34 ПП РФ № 47).

Причиной этому могут быть как действие времени, так и ЧС, природные катаклизмы, аварии.

Порядок признания дома аварийным прописан в разделе IV ПП РФ № 47. Оценку состоянию дома даёт комиссия, сформированная муниципалитетом или региональной властью (п. 42 ПП РФ № 47). Делается это по заявлению собственника или нанимателя помещения в МКД, на основании заключения органа ГЖН или сделанной экспертизы.

• уполномоченный орган власти принимает и рассматривает заявление от собственника или другого заявителя и прилагаемые к нему документы-обоснования;
• муниципалитет или орган региональной власти определяет перечень дополнительных документов, необходимых для принятия решения о признании дома непригодным для проживания;
• ОМС утверждает состав аттестованных для подготовки технического заключения экспертов, которые войдут в межведомственную комиссию;
• специализированная организация проводит осмотр дома и оформляет его итоги;
• комиссия на основе результатов технического обследования составляет заключение о состоянии дома по форме из приложений к ПП РФ № 47.

• есть основания признать дом аварийным и подлежащим реконструкции;
• дом аварийный и его нужно сносить;
• нет фактов, указывающих на аварийность МКД.

Решение при этом основывается только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, которая проводила обследование. По итогам работы комиссии орган местного самоуправления или региональной власти принимает окончательное решение и передаёт копию такого решения заявителю.

Техническое обследование проводилось с нарушениями

Собственники помещений в МКД и управляющая организация, ТСЖ не всегда согласны с результатами работы комиссии, а особенно – с техническим заключением, составленным после обследования состояния дома.

1. Техническое обследование провела специализированная организация.

1. Обследование технического состояния дома проведено в соответствии с ГОСТ 31937-2011 «Здания и сооружения. Правила обследования и мониторинга технического состояния» или СП 454.1325800.2019 «Здания жилые многоквартирные. Правила оценки аварийного и ограниченно-работоспособного технического состояния».

1. В техническом заключении, сделанном специализированной организацией, по результатам обследования установлена одна из категорий технического состояния (КТС) дома из п.п. 3.10–3.12 ГОСТ 31937-2011: «нормативное техническое состояние», «работоспособное техническое состояние», «ограниченно-работоспособное техническое состояние» и «аварийное техническое состояние».
2. Если в результате обследования организация установила, что дом находится в аварийном состоянии, то в заключении должны содержаться выводы о том, подлежит МКД реконструкции или сносу.

Собственникам и УО при проверке итоговых документов, полученных от муниципалитета, следует помнить, что признание аварийным только одного помещения в МКД не является основанием для признания аварийным всего дома.

В заключении по результатам обследования содержатся дефекты

• обследование провело физлицо;
• юридическое лицо, которое проводило проверку состояния дома, не имело на это полномочий, поскольку не является членом СРО;
• обследование проведено с применением иных документов, кроме ГОСТ 31937-2011 или СП 454.1325800.2019, процедура и выводы не соответствуют их требованиям;
• в техническом заключении присутствуют категории технического состояния, отличные от установленных нормативными документами;
• использование для установления КТС показатель физического износа отдельных конструкций или всего МКД;
• отсутствие в результатах обследования отметки о состоянии дома, сделанной в соответствии с ГОСТ 31937-2011, ведомости дефектов с их описанием и фотофиксацией и иных обоснований установленной КТС.

При обнаружении таких дефектов собственники помещений в МКД и управляющие организации могут попытаться оспорить решение муниципалитета о состоянии их дома.

На заметку

• в процедуре признания дома аварийным, прописанного в ПП РФ № 47;
• при проведении технического обследования дома;
• при составлении документов, в частности заключения о категории технического состояния МКД.

• принятия решений о необходимости проведения капремонта или реконструкции дома, отдельных его элементов;
• место дома в очереди на капремонт, если фонд формируется на счёте регоператора;
• расчёт и обоснование размера платы за содержание жилья;
• нормативы потребления коммунальных ресурсов, утверждённые на уровне субъектов РФ;
• необходимость оборудовать дом приборами учёта коммунальных ресурсов.

Наличие решения муниципалитета о том, что дом аварийный, поможет УО в спорах с органами Госжилнадзора о нарушениях в работе компании по содержанию и ремонту общего имущества и по установлению экономически обоснованного размера платы за это.

Требования

Многоквартирный дом, который предназначен для проживания граждан, должен соответствовать целому ряду критериев:

• Фундамент и стены здания должны быть прочными, долговечными.
• В доме должны быть все необходимые для нормальной жизнедеятельности коммуникации: электричество, водоснабжение, вентиляция.
• Вентиляционные каналы жилых комнат и помещений общего пользования запрещается совмещать.
• Обязательно соблюдение температурных режимов в местах общего пользования. Например, на лестничных пролетах и в подъезде в зимний период времени должна поддерживаться температура воздуха не менее 18 градусов, а влажность в любое время года не должна превышать 60%.
• В каждом жилом помещении должен быть необходимый уровень освещения солнечными лучами. Коэффициент естественного освещения в центральной точке жилой комнаты должен быть не менее 0.5%.
• Кухонные помещения должны обязательно иметь окна.
• Все помещения должны использоваться строго по назначению.

Закон

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. В нем собран перечень общих терминов и понятий;
2. Жилищный кодекс. В нем приведен перечень мероприятий по признанию жилых построек аварийными;
3. Положение № 47. Именно в этом законодательном акте содержится полная и подробная информация для каждого отдельно взятого случая. Также в нем собрана информация относительно того, в каких случаях подлежит сносу, а в каких можно исправить положение посредством выполнения реконструкции или проведения ремонтно- восстановительных работ.

Аварийное состояние дома

Чтобы признать дом, или квартиру аварийной, необходимо, чтобы жилье соответствовало параметрам аварийного:

• санитарные нормы не соответствуют установленным законом показателям;
• дом находится в зоне природных катаклизмов, или в районе стихийных бедствий;
• степень износа превышает 70%;
• жилое строение возведено в зоне расположения линий электропередач;
• расположение квартиры в здании многоквартирного дома, который подвергался пожарам, взрывам, и прочим повреждающим факторам;
• размещение жилого дома вблизи железнодорожной ветки, завода, и других источников шума, который превышает предельно допустимый уровень децибелов;
• жилые постройки, которые расположены в непосредственной близости от мусоро перерабатывающих станций, или устройств для промывки и очистки мусоропровода.

Куда обратиться

ВНИМАНИЕ! Чтобы дом официально был признан аварийным, и непригодным для проживания, его жильцы или арендаторы должны обратиться в специальные ведомства, которые уполномочены создавать специальную комиссию.

Комиссия проводит детальное изучение на соответствие постройки всем нормам и требованиям, которые предъявляются к ней по законодательству:

1. Сотрудники местной администрации.
2. Специалисты жилищной инспекции.
3. Сотрудники Роспотребнадзора.
4. Служба МЧС.

Существуют такие понятия, как ветхий и аварийный дом. Эти термины имею существенные различия.

Чем отличается от ветхого

Аварийный дом – это постройка, которая подлежит сносу при наличии определенного количества повреждений и поломок.

Для признания здания аварийным необходимо обратиться в местную администрацию, оформить заявку и предоставить доказательство того, что объект действительно подлежит присвоению такого статуса.

ВНИМАНИЕ! Ветхое сооружение также может подлежать освобождению от жильцов и сносу.

Однако в некоторых случаях, когда фундамент и несущие конструкции уцелели, есть смысл провести восстановительные работы. Если восстановительные работы не повлекут нарушения целостности несущих конструкций, то имеет смысл провести реконструкцию.

Национальная программа расселения

Если жилье признано ветхим, жильцы подлежат эвакуации. На основании постановления комиссии должно быть предоставлено новое место жительства:

• Новая жилплощадь соответствует по площади старой квартире, или дому, или площадь нового жилья больше.
• Имеются все необходимые коммуникации, а также в каждом доме газовая, или электроплита.
• Если жильцы отказываются трижды подряд от предложенных вариантов, в последующем их пожелания не обязательно учитывать.
• Государственное жилье предоставляется на тех же условиях, что и предыдущее.
• Тем, кто нуждается в улучшении жилищных условий, представляется жилплощадь с учетом нехватки метража.
• Жилплощадь предоставляется в том же районе, в котором расположена ветхая или аварийная конструкция.
• Жильцы не выселяются в коммунальную квартиру, или общежитие.

Признание дома аварийным: порядок действий

1. жильцы многоквартирного дама;
2. пожарная служба;
3. специалисты Роспотребнадзора;
4. муниципалитет, который несет ответственность за жилые объекты.

По факту обращения создается комиссия, которая определяет степень и масштаб разрушений, повреждений и износа. Если инспекцией установлено и признано аварийное состояние, оформляется решение о расселении жителей дома.

Пошаговая инструкция

• Оформление заявки в письменном виде. В заявительном бланке обязательно указать данные заявителя, точный адрес расположения объекта, описание разрушений и повреждений, перечень доказательных документов. Заявитель обязательно должен поставить подпись. Если обращение коллективное, то все заявители подписывают письменное обращение.
• Создание комиссии, которая определит статус объекта и оформит акт о проведении экспертизы. Заключение оформляется в двух экземплярах, один из которых вручается заявителям. На принятие решения отводится пять суток.
• Признанные аварийными объекты подлежат расселению в течение четырнадцати суток. В реальности эта процедура растягивается до нескольких месяцев.