Как продать комнату в коммунальной квартире: роль соседей, необходимые документы и сложности процесса

Ключевая сложность при продаже состоит в том, что даже если вы являетесь полноправным ее владельцем, придется брать разрешение у соседей, решая вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире. Без согласия соседей сделать этого невозможно. Конкретно в случае продажи, согласно гражданскому кодексу, в первую очередь право на покупку комнаты принадлежит вашим соседям.

Только в случае их нотариально заверенного отказа от покупки вы можете предлагать недвижимость другому покупателю. Примечательно, что предложить купить комнату соседям возможно исключительно на тех же условиях, на которых вы собираетесь предлагать ее покупателю: иными словами, завысить цену для гарантии отказа никак не выйдет.

Казалось бы, особой сложности в этом нет: все-таки вероятность, что кому-то из соседей приглянется ваша комната, не слишком велика. Достаточно лишь пригласить всю вашу дружную коммунальную компанию к нотариусу, чтобы она подтвердила, что на комнату не претендуют. Все это так, но, к сожалению, на практике чаще оказывается, что отыскать истинных владельцев соседних комнат не так-то просто.

Кто-то сдает комнату, кто-то просто проживает в другом месте, а кого-то вообще давно нет в городе.

А бывает и так, что соседи все проживают по месту прописки, но совершенно не заинтересованы в появлении нового жильца. В самом деле, кому нужны незнакомые люди – жизнь в столь тесном взаимодействии порой требует долгой притирки. И никто не даст гарантии, что соседство с новым жильцом окажется приятным и комфортным.

Часто доходит до того, что соседи в грубой форме, и даже посредством угроз, отказываются принимать грядущие перемены. Если соседи против, но беспокоиться не стоит: юридически подобное поведение совершенно необоснованно, и при соблюдении вами определенных условий все препятствия окажутся преодолены.

Почта вам в помощь

А вы обзаводитесь полным правом решать, как продать комнату в коммунальной квартире. Соседям порой бывает свойственно вредничать: иной не собирается приобретать в собственность комнату, но и своего согласия на продажу другому лицу не дает. Письменное извещение поможет вам избежать такой ситуации.

Для того, чтобы совершить рассылку писем, необходимо выполнить следующее:

• Обратитесь в регистрационную палату, находящуюся в том же районе, где расположена ваша коммунальная квартира. Здесь вам необходимо будет получить информацию о количестве собственников квартиры и их данные. Сперва вы узнаете, сколько выписок вам потребуется.
• Далее, зная количество владельцев коммунальной квартиры, вам нужно оплатить госпошлину. Стоимость за одну выписку составляет примерно 200 рублей.
• Сделайте копию квитанции, которую вы получите после оплаты пошлины. С ней и другими документами вновь обратитесь в регистрационную палату и оформите заявку на получение выписок.
• Через пять рабочих дней выписки будут готовы, и вы можете использовать указанную в них информацию, чтобы составить вашу почтовую рассылку. Текст извещения можно узнать как в регистрационной палате, так и найти в интернете. Отправлять извещения необходимо в формате заказных писем.
• После отправления писем, непременно сохраняйте реестр и квитанцию об оплате с печатью, поставленной сотрудником отделения. Эти документы и их копии вам необходимо будет после предоставить в регистрационную палату.

После этого вам предстоит месяц ожидания, в течение которого окончательно решится вопрос с продажей. В какой именно период подавать заявление о заключении договора между вами и вашим покупателем, не столь важно. Ждать установленный срок придется в любом случае.

Однако профессионалы рекомендуют все-таки дождаться окончания срока — чтобы избежать неприятной ситуации с внезапно объявившимся претендентом на комнату в дальнейшем. Зато после выполнения этой формальности никаких преград для заключения вашей сделки уже не будет.

Как продать комнату в коммунальной квартире быстро? Подходят те же советы, что и по продаже обычной квартиры. Это собранные документы, правильно определенная цена за квадратные метры, грамотно оформленное объявление с фотографиями, хорошая презентация комнаты потенциальному покупателю (комната должна быть убрана, в ней должен быть приятный запах, во время разговора не нужно быть навязчивым).

Какие могут быть подводные камни?

К сожалению, и на этом пути могут возникнуть трудности, способные сильно затормозить процесс совершения вашей сделки: например, если точное местонахождение одного из совладельцев коммунальной квартиры определить невозможно. Проблема решается исключительно через полицию. Подается заявление на розыск, и только в случае, если поиски не увенчаются успехом, человек объявляется пропавшим без вести, и продать комнату заинтересованному лицу становится возможным.

К сожалению, этот процесс порой занимает больше года.

Отдельно следует осветить вопрос, как продать комнату в коммунальной квартире с несовершеннолетним ребенком. Если ребенок является одним из собственников той или иной доли в коммунальной квартире, вам потребуется согласие его родителей или опекунов на продажу вашей комнаты. Но загвоздка в следующем: для того, чтобы оформить отказ, родителям потребуется сначала обратиться в органы опеки и получить там соответствующее разрешение.

Только при соблюдении этого условия процедура может считаться законной.

Хорошо, если вам попадутся понимающие родители, с которыми вы состоите в хороших отношениях, и которые не откажутся потратить лишнее время, чтобы помочь вам. Но, к сожалению, чаще всего людям категорически не по душе идея о том, чтобы бегать по конторам и оформлять справки, часами простаивая в очередях. Для таких случаев и является оптимальным способ извещения по почте, несмотря на то, что он несколько задерживает заключение договора.

Существуют и альтернативные способы обойти вышеупомянутые проблемы и совершить сделку. Один из них — оформление договора дарения.

Дарение: стоит ли рисковать?

Что и говорить, договор дарения значительно облегчает процедуру продажи комнаты, потому что сам по себе является юридически несложным действием. Он не требует нотариального заверения, прост в оформлении и избавляет вас от всех проблем, связанных с поисками или уговорами соседей. Дарение, как и продажа, является актом, полностью исключающим в дальнейшем какие-либо права продавца на недвижимость.

Согласно нынешнему законодательству, не разрешаются даже условия, допускающие проживание родственников бывшего хозяина на территории квартиры. Следуя по этому пути, вы оформляете дарение, а затем просто принимаете условленную сумму из рук покупателя.

Раздумывая, как продать комнату в коммунальной квартире по договору дарения, лучше обсудить с покупателем все подробности и заручиться его согласием, а также официально зарегистрировать акт передачи денег. Не исключено, что покупатель и вовсе откажется от подобной сделки: это возможно, если факт обладания документами о покупке комнаты является для него принципиальным.

Помимо риска значительным минусом такой сделки является то, что, скорее всего, ваша комната будет оценена в меньшую сумму, чем была бы в случае официальной продажи. Это напрямую связано с возможными рисками для покупателя. Еще одной причиной является необходимость для покупателя платить налог, обязательный при договоре дарения.

Впрочем, данную сделку возможно оспорить через три года после заключения договора, и признать акт продажи законным.

Какие же документы потребуются?

• Собственно заявление на оформление договора купли-продажи, которое оформляется прямо в регистрационной палате обеими сторонами, желающими заключить договор.
• Документ, подтверждающий уплату госпошлины.
• Документ, подтверждающий, что вы являетесь законным собственником данной комнаты. Если официально вы не являетесь собственником комнаты, вам понадобится доверенность.
• Справка о том, какие лица, помимо продавца, зарегистрированы на данной жилплощади – либо о том, что таких лиц не имеется.
• Документ, доказывающий, что другие лица, владеющие или имеющие право на данную собственность, уведомлены о продаже и ничего не имеют против.

При возникновении нюансов, таких, как наличие среди собственников квартиры несовершеннолетних детей — или же, например, если у продавца имеется супруг/супруга – потребуется дополнительные документы и справки. Специалист, оформляющий сделку, проконсультирует вас, как продать комнату в коммунальной квартире — документы, необходимые для этого, будут им подробно перечислены.

Помните, что если у вас возникают затруднения с продажей комнаты в коммунальной квартире, всегда можно довериться агентству по недвижимости. Вы получите профессиональную консультацию по всем вашим вопросам, и сотрудники агентства помогут вам урегулировать многие проблемные моменты. Если же вы все-таки решили обойтись своими силами, будьте внимательны в соблюдении всех формальностей, даже если это кажется сложным.

Во избежание проблем в дальнейшем всегда лучше перестраховаться.

Как оформить отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире?

Как оформить отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире? Отказ от покупки комнаты в коммунальной квартире установлено законодательствам и проходит по определенным правилам, которые каждый должен знать. Если вы все еще не осведомлены о данном вопросе – прочитайте статью.

Нарушение процедуры спровоцирует аннулирование сделки. Если у совладельцев нет возможности или желания выкупить долю, то составляется письменный отказ.

Условия сделки обязаны быть следующими вне зависимости от того, постороннему лицо будет продана комнаты в коммуналке или другим собственникам, обладающим преимущественным правом на покупку:

• Стоимость: внесение аванса или предоставление задатка;
• Оплата: в рассрочку, полная сумма денег или отсрочка;
• Условия сроков освобождения комнаты. Это может быть после полноценной оплаты, либо другое условие;

Что делать?

Уведомите соседей по коммунальной квартире.

• Составьте рукописное оповещение;
• Отдайте на руки документ всем жильцам, имеющим право на выкуп;
• Обговорите условия отказа от покупки. Идеально, когда вас связывают доброжелательные отношения, тогда не возникнет конфликтов и ненужных споров;
• После согласования всех моментов с соседями письменно составьте соответствующий документ;
• Подтвердите акт отказа у нотариуса.

ВАЖНО! Если с соседями натянутые отношения или вы просто незнакомы друг для друга – направьте документ по почте заказным письмом с уведомлением о получении и описью вложения. Все квитанции сохраняйте в обязательном порядке.

В тексте уведомления укажите:

• Персональные данные адресата и самого заявителя, а также объекта недвижимости.
• Правоустанавливающие документы;
• Выписка из ЕГРН с описанием характеристик комнаты: адрес, квадратные метры, стоимость и т.д.
• Сроки;
• Дата оформления и подпись составителя.

ВАЖНО! Если комната не приватизирована, то собственник – местная администрация, а значит, вы должны обратиться в отдел управления.

Если среди соседей имеются несовершеннолетние дети, необходимо получить согласие в письменной форме от органов опеки и попечительства, а присутствие одного из родителей – обязательный момент. Ведь оформлять отказ будут взрослые в любом случае.

Сроки принятия документов.

Закон предоставляет 1 месяц с момента даты получения совладельцами документ от заявителя.

Для достоверности продавец может заверить в нотариальной конторе отказ других собственников и отсутствие ответа от них. В таком случае заявитель получит на руки свидетельство, подтверждающее акт. И он может не волноваться о судебных разбирательствах, ведь их не будет.

• Отксерокопируйте письма, отправленные всем соседям и предоставьте данные бумаги;
• Покажите сохраненные квитанции, которые докажут, что оповещение было направленно адресатам;
• Посетите нотариальную компанию, чтобы заверить документ.

Способы оформления отказного документа:

• Самостоятельный вариант;
• Помощь нотариуса;
• Заказное письмо;

ВАЖНО! Каждый совладелец обязан предоставить нижеперечисленные документы для составления отказа от покупки комнаты в коммуналке:

• Внутренний паспорт;
• Выписка из ЕГРН;

Бумаги, подтверждающие законное владение объектом недвижимости.

Будьте внимательны! Обращайтесь только в проверенные организации, соблюдайте закон и грамотно оформляйте документы.

Как быстро продать комнату в общежитии и какие нужны документы?

Операции с комнатами — коммунальными или общежитскими — относятся к категории сложных. Чтобы успешно осуществить такое отчуждение, да еще и быстро, не следует полагаться на себя, а лучше передоверить вопрос риелторскому агентству. Они не только найдут выгодного покупателя и убедят его приобрести ваш вариант, но и оперативно решат вопрос с поиском нужных бумаг.

Необходимые условия

Для того чтобы продать комнату в общежитии, придется соблюсти ряд специфических условий:

1. Вы — единоличный собственник. Если приватизации не было, квадратные метры официально считаются муниципальным жильем. Тогда ее можно обменять либо продать, сперва приватизировав (Закон РФ №1541-1). Если же общежитие относится к категории ведомственных, то задуманное вообще не удастся.
2. Участники сделки не имеют ограничений по вменяемости.
3. Если в вопросе задействованы интересы несовершеннолетних совладельцев, придется получать согласие попечительского совета и только потом приступать к отчуждению.

Если комната приобретена в официальном браке, необходимо заручиться согласием спутника жизни.

Неприватизированную жилплощадь можно перевести в частную собственность в порядке общей процедуры, заключив договор с муниципалитетом, либо через суд.

Алгоритм

Весь процесс продажи, начиная с приватизации, будет состоять из нескольких этапов:

• уточнение статуса общежития в администрации;
• приватизация (если требуется);
• обращение в риелторское бюро или размещение объявлений на информационных площадках самостоятельно;
• сбор необходимой документации;
• подбор кандидата;
• составление договора купли-продажи;
• оплата госпошлины;
• оформление собственности в Кадастровой палате;
• передача ключей.

Продажа комнаты требует обязательного участия нотариуса.

Договор сделки

Стандартный бланк договора можно найти в Интернете, офисах Росреестра либо у риелторов. Документ обязательно включает:

• дату и место составления;
• паспортную информацию участников сделки (фамилия, имя, отчество, дата рождения, серия и номер паспорта, когда, кем выдан, адрес постоянной регистрации);
• характеристику объекта сделки (площадь комнаты, точный адрес, где расположена, на каком этаже какого здания, количество подсобных помещений, их характеристика (особенно, это касается помещений общего доступа);
• информацию, по какому праву хозяин владеет комнатой (когда и кем выданы правоподтверждающие документы);
• цену сделки;
• условия передачи (наличным или безналичным способом);
• пункт о дополнительных условиях;
• подписи.

Договор составляется в двух экземплярах — по одному у каждого участника, после чего визируется нотариально. Затем можно переходить к оформлению сделки в Кадастровой палате. Для этого потребуется заплатить пошлину и собрать пакет бумаг.

Документация

От владельца нужны будут:

• общегражданское удостоверение личности;
• договор о приватизации;
• выписка из ЕГРН;
• техплан;
• копия финансово-лицевого счета;
• выписка из домовой книги;
• справка об отсутствии долга по коммунальным платежам;
• оплаченная квитанция госпошлины (ст. 333.33 НК).

От покупателя требуется всего два документа: паспорт и согласие брачного спутника на покупку. Последнее не относится к числу обязательных, но оно крайне желательно, чтобы покупку не смогли потом оспорить муж или жена будущего собственника, ссылаясь на пренебрежение своими правами (ст. 35 СК).

Все чаще Росреестр отказывает в регистрации сделки, если не предъявить этот документ.

Представитель Росреестра проверит пакет бумаг и заберет, взамен выдав расписку с датой окончания регистрации. Вопрос обычно занимает до десяти дней с момента получения корректного набора документов. В назначенный день новый владелец приходит за выпиской ЕГРН на его имя.

С этого момента он полновластный хозяин недвижимости и вправе ее заложить, подарить, обменять или перепродать.

Быстро продать угол в общежитии, если вы не владеете виртуозно техникой продаж и поиска клиентов, возможно только при обращении в риелторскую фирму. Вам не нужно будет беспокоиться ни вопросом претендентов, ни о том, насколько законна ваша продажа. Улаживание всех этих моментов возьмут на себя профессионалы.

Частые вопросы

Как побыстрее продать комнату в общежитии, которая оформлена по договору социального найма?

Продавать то, на что не оформлено собственническое право, не получится. Зато можно обменять — на точно такое же социальное жилье.

Как быстро купят комнату в общежитии и где для этого искать клиентов? Деньги нужны срочно, все документы готовы.

Продажа комнат не так популярна, как продажа целых квартир, но шансы в краткие сроки продать квадратные метры весьма высоки. Особенно если вы готовы предложить приятную цену.

Лучше не ищите покупателя самостоятельно, предоставьте вопрос профессионалам и обратитесь в риелторское агентство с хорошей репутацией. Быстрее их справиться с задачей у вас все равно не получится, это их работа. Тем более у вас нет проблем с документами.

Можно ли попробовать продать служебную комнату, которую семья уже давно занимает и из которой точно не выселят?

Нет, т.к. это будет незаконная сделка с недвижимостью. Даже если вам повезет и попадется клиент, который согласится действовать не через агентство и не попросит даже показать никаких правоподтверждающих документов, договор все равно не примут на регистрацию в Росреестре. А сделка без этого невозможна (Федеральный закон №218-ФЗ).

Задаток при покупке квартиры: особенности оформления и важные вопросы

Определение задатка содержится в Гражданском кодексе. Это денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон другой стороне в счет общей суммы договора.

Как продать квартиру в ипотеке: ликбез для собственника

Какие документы нужны для продажи квартиры: полный перечень

Если заблаговременно узнать, какие документы нужны для продажи квартиры, то сделка пройдет быстро, выгодно и безопасно.

Что нужно знать при покупке квартиры: секреты безопасного и выгодного приобретения

Покупка собственного жилья – не только радостное, но и чрезвычайно ответственное событие. Большинство жителей нашей страны делают это раз в жизни. Сегодня мы представим краткий ликбез для покупателя квартиры.

Коммунальная (муниципальная) собственность

Муниципальная собственность подразумевает проведение приватизации жилплощади, и только потом появляется возможность перехода права собственности от одного человека к другому. То есть, чтобы продать комнату в коммуналке, необходимо обязательно быть её собственником.

Общая процедура

Самый простой вариант покупки комнаты, находящейся в собственности продавца. При наличии обоюдного согласия сторон:

• оговаривается стоимость предмета купли-продажи;
• составляется соответствующий договор;
• производится оплата;
• производится регистрация документов в Росреестре.

Наличие нескольких собственников в коммунальной квартире

Обязательно следует учитывать, что в квартире как правило несколько собственников. Поэтому сделка может состояться только после того как владелец этой комнаты обратился с предложением ко всем совладельцам квартиры с уведомлением о продаже комнаты. Стоимость предлагаемой к продаже комнаты обязательно должна быть для всех одинакова.

Все уведомления и связанные с ними расходы отправляет, и несёт продавец.

Получение отказа от первоочередной покупки

Перед тем, как продать комнату в коммуналке или общежитии, продавцу необходимо получить письменный отказ соседей от права первоочерёдной сделки с разрешением продажи комнаты третьему лицу. Рекомендуется заверить эти документы у нотариуса. Практикуется также проведение всей этой процедуры через нотариуса.

Получив решение от совладельцев квартиры ранее тридцати дней, нет необходимости ждать окончания срока. Отсутствие какой-либо реакции по истечение 30-ти дней считается согласием на отчуждение комнаты.

Перечень лиц, с которыми необходимо согласовать куплю-продажу комнаты

Необходимо уведомить о намерении произвести отчуждение права собственности комнаты в коммунальной квартире:

• лиц, являющихся собственниками комнат в этой же коммунальной квартире;
• местные власти, при наличии минимум одной комнаты, находящейся в коммунальной (муниципальной) собственности;
• орган опеки, если собственник инвалид либо лицо не достигшее совершеннолетия.

Исключение при согласовании купли-продажи

Несколько собственников одной комнаты

При наличии нескольких собственников одной комнаты, обязательно получение у нотариуса разрешения на продажу. После получения нотариально заверенного разрешения заключается договор.

При обращении в Росреестр подаётся и договор и все сопутствующие документы.

Снятие с регистрационного учёта

Отсутствующие владельцы комнат коммунальной квартиры

Камнем преткновения при заключении договора купли-продажи комнаты является отсутствие сведений о местонахождении одного из владельцев комнат. При наличии у него права выкупа комнаты в коммунальной квартире, возможность извещения его о сделке отсутствует.

В данном случае единственным действенным решением проблемы является признание такого лица в судебном порядке безвестно отсутствующим. Причём безвестно отсутствующим в течении одного года до момента обращения в суд.

Перед этим необходимо предпринять все возможные меры по установлению местонахождения отсутствующего лица.

Проживание владельца комнаты в другом населённом пункте

Нередко владелец одной из комнат в коммунальной квартире проживает в другом населённом пункте. В этом случае ему направляется нотариально заверенное письмо соответствующего содержания. Такое письмо направляется исключительно заказной корреспонденцией для того, чтобы у вас были документальные доказательства как отправки так и получения этого письма.

При всей кажущейся сложности, выполнить установленные законом требования при покупке комнаты под силу практически каждому человеку. Это не занимает много времени и стоит того, с учётом довольно приемлемых цен на жилплощадь в коммунальных квартирах.

Как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году?

Сделку по продаже комнаты в коммунальной квартире вряд ли можно назвать простой. В этом случае закон дает первоочередное право выкупа ее у собственника, желающего продать, владельцам других комнат. Следует учитывать и приватизирована ли комната.

Жилье, владельцем которого является муниципалитет, продать невозможно по закону. Могут возникать и другие сложные моменты, поэтому перед тем, как решаться на сделку по продаже комнаты, нужно изучить нормативную базу и проконсультироваться со специалистами.

• Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире
• Продажа комнаты соседу
• Посторонним
• Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей
• Договор продажи комнаты в коммуналке
• Сделка — Нужен ли нотариус?
• Какие потребуются документы?
• Налог
• Подводные камни
• Видео: Продаем комнату без согласия соседей!

Ниже Вы найдете ответы на вопросы: можно ли продать комнату в коммуналке и как продать комнату в коммунальной квартире в 2021 году?

Пошаговая инструкция продажи комнаты в коммунальной квартире

Перед продажей необходимо руководствоваться статьей 42 пункт 6 Жилищного кодекса, где прописано, что

«При продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации».

Алгоритм можно разделить на следующие этапы:

1. Определение условий продажи, уточнение и установление стоимости комнаты.
2. Оповещение соседей, как первоочередных потенциальных покупателей. Для этого составляется извещение, где прописываются условия продажи и цена.
3. Уточнить перечень документов, необходимых для проведения сделки, и собрать их.
4. При наличии нескольких владельцев комнаты потребуется нотариально заверенные разрешения от каждого.
5. Из комнаты выписать всех зарегистрированных, одновременно получить выписку в управляющей компании или паспортном столе о том, что зарегистрированных на жилплощади нет.
6. Составить договор сделки и подписать его сторонами соглашения.

Более детально с заполнением договора купли-продажи комнаты в коммуналке можете ознакомиться в этой статье.

Продажа комнаты соседу

Желание купить комнату соседями по коммунальной квартире является ответом на извещение и согласие со всеми условиями покупки. При этом у всех соседей имеется равное право на приобретение. Главное сделать это правильно.

Все условия совершения сделки нужно прописать в предварительном договоре, где оформить пункт с указанием месячного срока для принятия решения других соседей. Принципиальное значение имеет календарный месяц, который начинается от даты вручения уведомлений. При желании только одного из соседей на выкуп комнаты по истечении этого срока можно подписывать договор сделки с теми условиями, что были прописаны в уведомлении.

Другим вариантом является желание нескольких соседей. Тогда вы вправе объявить аукцион и продать жилье тому, кто даст большую цену.

Посторонним

Отказ от покупки комнаты обязательно должен заверяться нотариально либо работником органа Росреестра.

1. Лично. Проживающим в комнатах соседям можно передать уведомления лично, но с отметкой на своем экземпляре о дате получения.
2. Почтовым отправлением с уведомлением. На нем будет отметка о получении или отказе от вручения. От этой даты можно отсчитывать календарный месяц. Все доказательства оповещения соседей потребуется приложить в пакет документов, передаваемых в Росреестр для регистрации сделки.

Вполне вероятно, что на примете продавца имеется третье лицо, которое желает приобрести комнату. Тогда необходимо скрепить его предварительным договором. После того, как пройдет месяц и никто из соседей не объявит желание выкупить комнату, ее можно смело продавать третьему лицу.

Разъяснение моментов, связанных с согласием соседей

Загвоздкой в совершении такой сделки часто называют проблемы с получением согласия от соседей. Известить их о намерении продать комнату является обязанностью по закону. Поэтому продавец поступит незаконно при отказе от этой процедуры и сделка может быть признана несостоявшейся.

Следует уточнить, что согласия соседей по коммунальной квартире получать не нужно. Требование заключается лишь в оповещении и предложении выкупить комнату по обозначенной цене.

Для этого продавец должен уведомить о своем желании продать комнату:

• всех соседей – собственников других комнат;
• орган опеки и попечительства, если один из собственников других комнат лицо несовершеннолетнее или недееспособное.

Соседи могут письменно выразить свой отказ от приобретения, обязательно заверив его нотариусом. Тогда дожидаться истечения обязательного месячного срока нет необходимости. Приравнивается к отказу и ситуация, когда соседи в течение этого периода не заявили о своем желании выкупить продаваемую комнату.

Преимущественное право соседей относится только к первоочередной покупке жилплощади. Поэтому они либо могут согласиться с условиями и ценой, поставленной продавцом-соседом, либо отказаться от покупки.

Договор продажи комнаты в коммуналке

Строгой формы договоров купли-продажи законом не установлено. Поэтому оформление этого документа происходит по общепринятым нормам.

Сделка — Нужен ли нотариус?

Нотариальное заверение сделки по продаже комнаты в коммуналке не требуется, но существует ряд существенных моментов:

• при единоличном владении комнатой в коммунальной квартире (один собственник) договор оформляется в простой письменной форме;
• продажа комнаты в общей долевой собственности требует нотариального заверения сделки;
• комнату на праве общей совместной собственности (находящейся у супругов) можно продать по простому письменному договору. Обязательно получить согласие второго супруга на сделку, заверенное нотариусом.

Какие потребуются документы?

Для продажи комнаты, которая является частью коммунальной квартиры, собственнику потребуется собрать ряд документов:

• удостоверения личностей участников сделки;
• справку о том, что в комнате никто не зарегистрирован;
• извещение о том, что собственник намерен продать комнату, с отметками соседей о получении или отказе от получения (крайне важно, если покупатель постороннее лицо, не являющееся одним из соседей);
• выписка из лицевого счета;
• документы, подтверждающие право собственности (свидетельство или выписка из ЕГРН, договор купли-продажи комнаты с передаточным актом);
• если собственников продаваемой комнаты несколько, необходимо получить их нотариальное разрешение на сделку;
• если собственник или один из собственников комнаты лицо, не достигшее совершеннолетия, потребуется разрешение от органов опеки и попечительства.

Налог

• менее трех лет для жилья, приобретенного до 2016 года;
• менее пяти лет для жилья, приобретенного после 2016 года.

Ставка налога составляет 13 %, но будет браться не со всей суммы полученного дохода, а с разницы после применения одного из налогового вычета по выбору продавца:

• 1 млн. рублей. Например, комната была продана за 1,3 млн.рублей. Для расчета налога необходимо уменьшить ее на 1 млн. руб. и с разницы в 300 000 руб. будет исчислен налог по ставке 13 %;
• на сумму понесенных расходов. Например, комната была приобретена за 1,3 млн.рублей и после года владения продана за 1,4 млн.руб. Разница составить 100 тыс.руб., с которых будет начислен налог.

При владении комнатой более указанного срока и продаже, НДФЛ не подлежит начислению и уплате в бюджет.

Подводные камни

Среди существенных нюансов сделки по продаже комнаты в коммуналке можно назвать:

1. Цена вопроса. Продавец может продать жилплощадь только за цену равную или выше указанной в уведомлении. Покупатель обязан обращать внимание на этот пункт. Если цена по договору окажется ниже, соседи вправе оспорить сделку.
2. Соседи против продажи. Они могут препятствовать сделке по различным причинам, отказываться от получения извещения. Другой вариант, когда не проживают в квартире, и разыскать не представляется возможным. Без оповещения вы просто не сможете реализовать свое право на продажу комнаты.

Желательно любыми способами пытаться вручить уведомление: почтой, курьерской службой, через нотариуса и т.д. При отказе от получения будет стоять отметка об этом (почтовая служба ставит ее на почтовом уведомлении к письму). Она станет доказательством того, что вы пытались вручить, для Росреестра.

Перечень документов для регистрации права собственности на квартиру

Необходимо ли согласие супруга на покупку квартиры?

Внимание! В форме комментариев задавайте уточняющие вопросы по тексту статьи или делитесь своим мнением. Все иные вопросы, в том числе с просьбой разъяснения Вашего индивидуального случая, просим задавать дежурному юристу.

Представитель собственника продаёт комнату в коммунальной квартире, оповещение соседям, как первоочередным потенциальным покупателям не было. Но при этом представитель собственника пускает нового жильца-покупателя этой комнаты, берёт с него залог за комнату, оформляя нотариально и человек проживает больше двух месяцев в квартире. Когда обратился собственник к представителю о том, что его интересует вопрос приобретения данной комнаты цена от первоначальной суммы была завышена.

Как поступать в этой ситуации?

Обращайтесь в суд

Большая коммуналка в центре СПб. Четыре года назад молодой человек-риэлтор приобретает у соседки комнату 31 кв.м. без оповещения других собственников.

Одна семья была возмущена незнанием. Приобрела бы себе. Через год им же приобретается другая комната с отказами.

За время общения с ним выясняется, что он занимается этим с целью наживы и при том еще наркоман со стажем. Ни с кем и ни с чем не считается. Выживает людей любыми пакостями.

Прошло больше года, тишина. И вдруг на днях появляется молодой человек с ремонтом в соседкой комнате и перестановкой мебели на кухне, стоит и замок. Вызывали милицию, не приехала.

Он говорит, что новый собственник комнаты умершего соседа и одной из комнат, которую пару лет назад приобрел риэлтор-наркоман. Мы понимаем, что покупка была совершена по дарению микродоли. Возможно ли оспорить сделку? Или сразу обращаться в прокуратуру по всем этим сделкам с нашим черным риэлтором? Просим у вас совета.

Жить в квартире стало небезопасно. Остались одни пенсионеры.

В тонкостях вашего дела, лучше обратиться к дежурному юристу, так как здесь множество нюансов.

после смерти бабушки. Неделю назад заявляется женщина и утверждает, что она прописана в этой комнате. То есть ее продали не уведомив меня.

Так как я являюсь первой на куплю этой комнаты. Cначала они продали 1/4 часть комнаты, а через месяц оставшуюся часть. И если будет прописана одна, имеют ли право находится другие лица в коммунальной квартире?

Здравствуйте, у меня такой вопрос. Соседи о продаже уведомлены заказным письмом, ответ об отказе или покупке не получили. Прошло 2 месяца.

В разговоре с ними они категорически против покупки за любую сумму, даже за меньше намного, что указана в уведомлении, она им не нужна. Как быть с продажей, можно ли продать третьему лицу за меньшую сумму, или требуется отказ соседей через нотариуса. Как правильно поступить?

Если заказное письмо с уведомлением, то Вы можете продать квартиру третьему лицу после 30 дней и при это не должны снижать цену.

Продажа комнаты в коммунальной квартире: процедура, документы, уведомление соседям и собственникам + образец договора купли-продажи отдельной комнаты

Некоторые люди до сих пор проживают в коммуналках, и нередко сталкиваются с трудностями при осуществлении сделок с ним. Продажа комнаты в коммунальной квартире многих ставит в тупик, так как не все знают, как это юридически грамотно осуществить сделку.

Как показывает существующая практика среди всех возможных операций с недвижимостью этот процесс один из самых сложных. Связано это необходимостью обязательного соблюдения ряда правовых формальностей, о которых далеко не все проинформированы.

Купля продажа комнаты в коммунальной квартире: нотариальная или простая сделка

Что собой представляет жилое помещение – комната в коммунальной квартире? Это разновидность недвижимости, в которой проживают несколько жильцов (собственников) имеющих в своем распоряжении по одной (иногда по две) отдельной комнате, без удобств.

При этом места общего пользования – кухня, коридор, санузел и ванная, кладовки, подсобки – эксплуатируются жильцами совместно. Ими может пользоваться каждый исходя из принципа равенства.

Как известно сделки по купле-продаже могут быть заключены в простой письменной форме, а могут быть заверены нотариально.

Что говорит закон относительно того, если есть необходимость продать комнату в коммунальной квартире?

Когда нужен нотариус, а когда нет:

• собственник жилья один – нотариальное заверение не требуется;
• если у комнаты, несколько владельцев, распоряжающихся ей на праве общей долевой или совместной собственности – сделка оформляется у нотариуса;
• когда каждому из супругов принадлежит в ней четко обозначенная и выделенная часть – заверение не нужно.

Предложить купить комнату в первую очередь необходимо соседям. Именно эти лица в соответствии с действующим законодательством имеют на это преимущественное право покупки. Если их несколько – они имеют равные права между собой в вопросе приобретения жилья.

Этапы действий

Рекомендуется все взвесить и выработать процесс продажи комнаты. Условно всю процедуру можно разделить на несколько последовательных шагов. Важно соблюсти их очередность и все формальности при их реализации.

1. Установить цену на комнату – провести оценку объекта. Это можно сделать самостоятельно, либо посредством возможностей специализированных риелторских компаний.
2. В установленном законом порядке проинформировать соседей о предстоящей продаже, тем самым соблюсти их право приобрести недвижимость в первую очередь (ст. 250 ГК РФ).
3. Собрать пакет необходимых документов для совершения сделки.
4. Если жилье находится в общей долевой собственности – получить нотариально заверенное разрешение иных владельцев.
5. Заняться поиском покупателя.
6. Перед сделкой, выписать всех проживающих в комнате.

Когда речь идет о помещении находящимся в долевой собственности, остальные дольщики имеют первоочередное право купить продаваемую часть. Если они отказываются, тогда преимущество приобрести квадратные метры в коммуналке получают соседи. Однако такие ситуации встречаются редко.

Оценка стоимости комнаты в коммуналке

Указанная процедура даст понятие, какова ее рыночная стоимость и насколько она ликвидна, чтобы в перспективе не произошло ошибок и недопонимания со стороны клиентов. Ведь все люди хотят продать дороже, а покупатели купить дешевле, таков человеческий менталитет.

А по сути, эта процедура необходима для того чтобы избежать лишних конфликтов с собственниками других комнат в квартире, при ее продаже.

Оценка, чтобы читателю было все предельно ясно, формируется из нескольких показателей:

• метража жилой площади;
• состояния и планировки, преимущество – существование кладовок;
• район города или поселка, где расположен дом, его техническое состояние.

Следует проанализировать и изучить рынок недвижимости, его динамику и колебания цен на данный вид жилья.

Нередко квартиры на первом этаже в престижном районе города будут вызывать повышенный интерес у частных предпринимателей и коммерсантов, ведь их можно перевести в нежилое помещение.

Извещение соседей – пару слов о преимущественном праве

Этот вопрос следует осветить подробно, ввиду его специфики.

Действующее законодательство указывает – сособственники в коммуналке (соседи) обладают первоочередным преимущественным правом покупки (ст. 42 ЖК РФ). Информирование этой категории граждан осуществляется только в письменном виде (ст. 250 ГК РФ).

Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире составляется ее владельцем самостоятельно и направляется адресату.

Это можно сделать:

• заказным письмом, через Почту России получив на руки извещение которое рекомендуем сохранить;
• непосредственно лично, тогда сосед должен поставить свою подпись в документе и указать, что он не против, или наоборот хочет выкупить комнату;
• обратиться к нотариусу, который направит уведомление о продаже другим собственникам комнат.

Требуется обозначить в тексте уведомления следующую информацию:

• кто его составил;
• кому оно предназначается;
• параметры сделки (сроки, рассрочка, наличие задатка, дополнительные условия);
• указать запрашиваемую цену, ниже ее продать другим лицам нельзя;
• предложение купить комнату.

Ответ на врученное уведомление должно поступить в течение тридцати дней в письменной форме. Если ответ не последовал в период установленного срока – по закону это приравнивается к тому, что соседи не желают заключать соглашение и не против продажи иным покупателям.

Когда люди не против того, что у жилья появиться новый владелец и отказываются купить, то должны составить письменно согласие на продажу комнаты в коммунальной квартире, оно заверяется нотариально.

Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире и его существенные условия

Любому возникающему правоотношению, присущи обязательные требования. Договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире не исключение. От их соблюдения будет зависеть результат сделки.

Существенные условия договора купли-продажи комнаты:

1. Указана цена и условия передачи денег.
2. Максимально четко должен будет описан (идентифицирован) предмет сделки: площадь, номер квартиры и количество комнат в ней, где расположена.
3. Есть ли лица с правом постоянного пожизненного проживания.
4. Отсутствие обременений и ограничений на сделку.
5. Срок освобождения и передачи комнаты.

Кратко остановимся на форме договора купли-продажи комнаты. Прибегать к услугам нотариуса при заключении договора не всегда необходимо. Это требуется, если продается комната при долевой собственности или она принадлежит молодому человеку, не достигшему 18 лет.

Договор купли продажи комнаты

Если нужно продать отдельную комнату: варианты развития событий

Рассматриваемая ситуация несколько отличается от реализации среди покупателей полноценной квартиры. Связано это с ее особенным правовым статусом и эксплуатационными характеристиками – ванна, туалет, кухня, иные помещения общего пользования, которыми могут пользоваться жильцы.

Исходя из этого, все может развиваться по нескольким вариантам, а именно:

• она будет куплена соседями;
• соседи не дают разрешение на ее продажу или уклоняются от этого.

Каждый из этих случаев требует своего комплексного подхода. И даже если проживающие в коммуналке собственники не желают давать свое согласие на заключение сделки из этого положения можно найти выход. Главное ко всему подойти грамотно.

Отказ соседа

Другие могут это сделать из-за неприязненного отношения к продавцу или из зависти. Обычный способ это уклонение проживающих совместно людей от получения извещения.

Поэтому действовать необходимо следующим образом:

1. Направить уведомление о продаже через почту. Календарный срок в тридцать дней начнется с момента его получения, когда он закончится – можно смело заниматься продажей.
2. Подарить помещение третьему лицу (ни в коем случае не обозначая нигде факт передачи денег).
3. Оформить договор дарения доли в комнате. При таком раскладе новый дольщик будет иметь преимущественное право купить остальные части по сравнению с соседями.

Однако здесь существует определенный риск. Остальные жильцы коммуналки, могут раскрыть замысел и в отместку подать исковое заявление о признании договора притворным. Здесь уже возникнут проблемы – ведь суд не всегда может стать на сторону продавца.

На практике такие варианты (особенно первый) реализуются без особых проблем (опять же в зависимости от конкретной ситуации).

Поиск покупателя

Сегодня это главный вопрос, который волнует людей. В эру информационных технологий это стало значительно легче, нежели еще 20 лет назад.

Сделать все можно сегодня двумя путями:

1. Заключить соглашение с риелторской компанией. Однако фирма за свои услуги потребуют немалые деньги, что не всегда оправдано, но посредством профессионалов можно быстрее найти покупателя.
2. Разместить объявление, на тех ресурсах, которые пользуются популярностью у покупателей (АВИТО, ДОМОФОН) или в рекламных газетах.

Здесь надо придерживаться двух правил: грамотно написать текст и поставить приемлемую цену.

В объявлении обязательно нужно указать наличие ремонта или развитой инфраструктуры, возможен ли то, в каких пределах. Положительно скажется фраза, что проживающие соседи добропорядочные люди. В коммуналке это играет не последнюю роль.

Оформление сделки и размер госпошлины

В устном порядке ничего сделать невозможно. В зависимости от складывающейся ситуации выбирается требуемый вариант.

Если обратиться к нотариусу, то все происходит поэтапно:

• выбирается ближайшая нотариальная контора;
• предоставляются необходимые документы;
• заполняется бланк договора;
• подписывается сторонами;
• уплачивается нотариальный сбор.

Затем следует посетить органы в Росреестра (Регистрационная палата), где осуществляется перерегистрация прав собственности нового владельца.

В этом учреждении также потребуют все экземпляры договора и ряд сопутствующих документов, а именно:

• акт приема-передачи жилого помещения;
• уведомления, направленные ранее соседям;
• правоустанавливающие документы;
• квиток об оплате государственной пошлины.

В течение 10 дней происходит процедура перерегистрации. По ее окончании делается отметка в ЕГРН. Если жилье в распоряжении человека находится до пяти лет, возможно, придется оплатить налог в размере 13% от ее стоимости, либо оформить налоговый вычет.

Пять полезных рекомендаций собственнику при продаже комнаты

Оформить на нового владельца квадратные метры в коммуналке весьма хлопотный вопрос, однако при соблюдении всех требований закона он решаем.

Для этого лучше придерживаться следующих советов:

1. Если соседи противодействуют в продаже комнаты, лучше постараться любым из известных способов вручить им уведомление.
2. Не конфликтовать с проживающими людьми в коммуналке, так как они могут преподнести массу неприятных сюрпризов. Если несколько соседей изъявили желание приобрести жилье, выбрать наиболее высокую цену.
3. При заключении договора учитывать все обязательные условия.
4. Максимально рекламировать продаваемую недвижимость, ведь это все-таки крыша над головой.
5. При продаже, составлять передаточный акт, во избежание в будущем претензий со стороны покупателя.

Даже если нет необходимости обращаться к нотариусу, рекомендуем заверить сделку нотариально. Это более надежно, так как нотариус учтет все возможные нюансы и может выступить в суде, если вдруг кто-либо из сторон попытается оспорить ее.

Необходимые бумаги

Следующим основным документом, без которого проводить имущественную сделку недопустимо, является правоустанавливающий документ. Им является официальная бумага – основание возникновения права собственности у продавца на комнату, представленную к сделке. Например:

• договор купли-продажи, мены или дарения;
• договор приватизации;
• свидетельство о наследовании;
• соглашение о разделе имущества;
• решение суда о разделе или признании права собственности.

Этот документ появляется при приобретении объекта, или при его получении по наследству, в дар, путём мены на другое недвижимое имущество. При разделе составляется соглашение или прилагается решение суда. Если он утерян, то восстановить его можно только признанием права собственности в судебном порядке.

В суде потребуется уплатить пошлину в размере 300 рублей.

Вторым по значимости является правоудостоверяющий документ. Его тоже получают при оформлении сделки, он выдаётся Росреестром на основании правоустанавливающего документа. Им может быть:

1. Свидетельство о праве собственности, если право на комнату было зарегистрировано до 16 июня 2016 года.
2. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), если оно было получено позже.

Также должны быть представлены:

1. Выписка из поквартирной книги. Содержит сведения о лицах, прописанных в комнате. Собственник комнаты получает её в управляющей компании (УК). Она выдаётся бесплатно.
2. Технический паспорт комнаты с экспликацией и кадастровым планом. Его получают в БТИ, он правоспособен в течение года. Стоимость на услугу устанавливается в каждом бюро по усмотрению. В среднем по РФ его подготовка оценивается в 1-1,5 тысячи рублей.
3. Справка об инвентарной стоимости. Её следует предъявить нотариусу для определения суммы пошлины за удостоверение ДКП. Приблизительная стоимость этой справки 450-500 рублей.
4. Кадастровая справка об отсутствии ареста, залога и иных обременений на комнату. Её получают в МФЦ. Стоимость 230 рублей.
5. Копия лицевого счёта. Содержит сведения об отсутствии (наличии) задолженности по услугам ЖКХ. Получают её в бухгалтерии УК бесплатно. К ней прилагаются квитанции об оплате.

Для проведения сделки продажи и покупки, перечисленные и иные документы должны присутствовать у собственника в оригиналах и копиях. Нужно обратить внимание, чтобы на них не было порчи, а все внесённые сведения свободно считывались. В случае обнаружения ненадлежащего состояния документа, его следует заменить.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

• Всегда ли необходим технический план на квартиру при ее продаже?
• Обязателен ли кадастровый паспорт при продаже квартиры и когда он не нужен?
• Документы для продажи квартиры — какие справки нужно взять из БТИ?
• Какие справки нужны для продажи квартиры? Обязательно ли получать документы из ПНД и НД?
• Учимся оформлять документы: как написать уведомление о продаже доли в квартире и ответ на него самостоятельно

Основной пакет документации

Основной пакет документации продавца, требующийся для оформления договора купли-продажи, состоит из следующего перечня бумаг:

• паспорта;
• правоустанавливающего документа;
• правоудостоверяющего документа;
• технического паспорта;
• справки об инвентарной стоимости;
• копии лицевого счёта;
• квитанции об оплате услуг ЖКХ;
• выписки из поквартирной книги;
• кадастровой справки об отсутствии обременения и ареста.

Если покупателем является лицо, не проживающее в данной квартире и не являющееся совладельцем продавца, обязательно требуется предъявить согласие соседей на сделку (ст.250 ГК РФ). В этом документе должен представляться отказ каждого собственника соседних комнат от преимущественного права покупки данной комнаты.

Сделка может быть оспорена, если соседи не были уведомлены надлежащим образом, но только в том случае, когда сосед претендует на приобретение проданной комнаты и выступит в суде как лицо, заинтересованное в покупке помещения.

К этому списку прибавляется вновь составленный сторонами договор купли-продажи, который выступит для покупателя правоустанавливающим документом, так на его основании у покупателя возникает право собственности на комнату в коммуналке (ст. 549 ГК РФ).

Какие бумаги бывают нужны дополнительно, чтобы продать такое жилье?

Если комната является совместно нажитым имуществом, то дополнительно продавцу требуется получить и предъявить при заключении сделки согласие от супруга. Оно оформляется независимо от того, на кого оформлено помещение. Случаи исключений, когда предъявление такой справки не требуется, следующие:

• комната приобреталась до вступления в брак;
• комната получена в дар или в наследство;
• положениями брачного договора она закреплена за продавцом.

Требование согласия супруга на сделку распространяется только на продавца, от покупателя такой документ не требуется.

Если жилое помещение оформлено на несовершеннолетнего собственника или недееспособное лицо, то в его интересах должен действовать законный представитель:

• родитель (усыновитель);
• опекун (попечитель);
• должностное лицо, если собственник помещён в социальное учреждение.

В этом случае дополнительно понадобится получить разрешение органа опеки и попечительства. Оно выдаётся в территориальном отделении данного органа по заявлению продавца. Платить за его получение не нужно. Этот же документ понадобится, если ранее комната приобреталась за счёт средств материнского капитала.

При условии, что дети не достигли совершеннолетия, продавцу нужно обратиться в орган опеки с заявлением и обосновать, что сделка происходит в интересах несовершеннолетних детей. Если же дети достигли совершеннолетия, то помещение продаётся без предъявления согласия опеки, но продавцами должны выступить все члены семьи.

Если покупатель берёт квартиру в ипотеку, то для получения согласия банка, продавец обязан предоставить ему:

• копии правоустанавливающего и правоудостоверяющего документов;
• справку об отсутствии залога и обременения;
• кадастровую справку о кадастровой стоимости;
• акт оценки комнаты.

• покупатель;
• продавец;
• обе стороны сделки.

Основной пакет документации для купли-продажи состоит из правоустанавливающего, правоудостоверяющего, кадастрового и технического документа. Также следует получить справки и выписки из управляющей компании. После этого совершается сделка, в результате которой заключается ДКП, на его основании сменяется собственник помещения.

Статус коммунальной квартиры

Юридически понятия коммунальной квартиры в федеральном законодательстве нет. Государство старается избавиться от них еще с 90-х годов, активно стимулируя их переоформление в квартиры и комнаты. Но в актах некоторых субъектов еще встречается такое понятие.

Ранее коммунальной квартирой считалась та, которая предполагает наличие мест общего пользования. Такими местами были:

• кухня;
• душевые;
• туалет.

При этом каждый владелец имел свою комнату (либо ее часть). В этой комнате он спал, хранил личные вещи.

Если сейчас квартира считается коммунальной, то ее статус сравним с жильем, находящимся в общей совместной собственности. Соответственно, процедура продажи примерно такая же.

Порядок действий при продаже коммунальной квартиры

Если помещение является именно коммуналкой и находится в собственности, то порядок действий при продаже будет следующим:

1. Определиться с продажной ценой . Нужно четко знать, за какую стоимость полагается продавать имущество, так как именно ее придется указывать в предложении другим собственникам. Уменьшение цены даст собственникам право на оспаривание сделки. Если в итоге в договоре будет стоять меньшая сумма, придется заново направлять уведомления сособственникам.
2. Направить уведомление (предложение) соседям . В нем указывается цена, за которую планируется продавать объект. Альтернатива – получение согласия соседей на продажу третьим лицам. Согласие можно получить, если с соседями налажены нормальные отношения, и они не планируют расширять свои права за счет выкуп соседской доли.
3. Оплата государственной пошлины . Она составит 2 000 рублей, как при продаже квартиры. Ее платит покупатель, если иное не указано в договоре.
4. Составить договор купли-продажи . Составляется стандартный текст, указываются существенные условия (реквизиты сторон, объекта, зарегистрированные лица);
5. Зарегистрировать сделку в Росреестре (можно в МФЦ). Допускается также нотариальное оформление сделки, но оно выйдет несколько дороже. В ряде случаев продажа через нотариуса обязательна (если реализуется объект, принадлежащий сразу нескольким лицам).

Пакет документов для продажи будет минимальным. Достаточно составить договор, взять согласие у соседей и оплатить пошлину.

Как правильно оформить согласие соседей

Самый надежный вариант – получить от всех соседей согласие. Оформить его можно через нотариуса. Но такой вариант подходит, если сособственников всего несколько. На практике, в больших коммунальных квартирах, их могут быть десятки.

В таком случае лучше разослать всем уведомления о продаже. Но здесь нужно быть внимательным – условия продажи должны быть реальными. Если квартира в итоге будет продана дешевле, сосед сможет обжаловать сделку и требовать реализации его права на покупку по такой стоимости.

Если коммуналка была оформлена в квартиру или комнату

Коммунальных квартир, в привычном понимании этого термина, практически не осталось. Чаще всего такие помещения переоформлялись в обычные квартиры или комнаты. Их продажа производится по общим правилам:

• составление договора . Нужно сделать обычный договор купли-продажи, но указать в нем реквизиты объекта, зарегистрированных в квартире лиц, а также стоимость;
• сбор необходимых документов . Потребуется только договор, квитанция об оплате пошлины, согласие супруга (если квартира приобреталась возмездно и в браке). Если от лица выступает представитель, то нужна будет нотариально оформленная доверенность;
• регистрация сделки в Росреестре . Можно обратиться в МФЦ и даже к нотариусу.

Уведомлять соседей уже не нужно. Коммуналка становится отдельным объектом, не обремененным совместными правами.

Если квартира не приватизирована

Продать квартиру, которая не была приватизирована, не получится. Сначала нужно будет оформить право собственности.

Продажа только что приватизированной квартиры влечет возникновение обязательств по уплате налогов. Собственнику нужно будет подать декларацию на 13 процентов, так как считается, что он получил прибыль на всю продажную стоимость. Однако, он может воспользоваться налоговым вычетом на сумму в миллион рублей (вычитается из цены продажи и на остаток начисляется налог).

Нужно ли обращаться к нотариусу

В соответствии с действующим законодательством, сделка подлежит нотариальному заверению, если объект находится в совместной собственности.

Если квартира была выделена в отдельный объект, то к нотариусу обращаться не обязательно. Если же продается лишь определенная доля в общем праве, то обязательно придется реализовать все через палату.

Продажа через нотариуса выйдет несколько дороже. Помимо государственной пошлины в 2 000 рублей, нужно будет оплатить услуги правового характера (составление договора, консультирование), а также нотариальный сбор. В общей сложности придется заплатить около 15–20 тысяч рублей, но точная сумма зависит от стоимости комнаты.

Как продать комнату в коммунальной квартире — сложности и нюансы

Сделки с недвижимостью всегда сопряжены с множеством трудностей и необходимостью учитывать нюансы. Процесс усложняется в разы, если предстоит продажа комнаты в коммунальной квартире, поскольку наличие нескольких собственников в пределах одной квартиры предполагает согласование действий для законности и прозрачности сделки. Чтобы не получить вместо новой счастливой жизни в другом месте повестку в суд, следует соблюдать правила, которые предусмотрены Гражданским и Жилищным кодексами Российской Федерации.

Содержание статьи:

Когда комнату можно продать

Правила продажи комнаты в коммунальной квартире считаются сложными в юридическом смысле, поскольку требуют максимального взаимодействия нескольких лиц и неукоснительного следования закону. Чтобы начать поиск покупателя, стоит:

1. Убедиться, что комната приватизирована, а продавец – её собственник. Если жильё принадлежит местной администрации, продать его часть по закону не представляется возможным.
2. Реализовать преимущественное право соседей на покупку комнаты. Дабы избежать неприятностей в процессе сделки в Регистрационной палате, следует провести процедуру уведомления и получить согласие соседей или предоставить одному из них возможность выкупить комнату.
3. Воспользоваться услугами сторонних специалистов. Поскольку комната в коммунальной квартире – спорный предмет сделки, следует начать правильное оформление её продажи уже на этапе оценки: риэлтор или профессиональный оценщик учтёт нюансы и даст заключение о рыночной стоимости недвижимости в настоящий момент. Если комната поделена между несколькими хозяевами, придётся задействовать нотариуса – он заверит согласие всех владельцев на продажу комнаты в коммунальной квартире.

Внимание! Юридические тонкости поможет соблюсти юрист в области жилищного права, поэтому, по возможности, стоит получить консультацию профессионала или привлечь его к сопровождению сделки.

Порядок действий при продаже коммунальной квартиры

Если помещение является именно коммуналкой и находится в собственности, то порядок действий при продаже будет следующим:

1. Определиться с продажной ценой . Нужно четко знать, за какую стоимость полагается продавать имущество, так как именно ее придется указывать в предложении другим собственникам. Уменьшение цены даст собственникам право на оспаривание сделки. Если в итоге в договоре будет стоять меньшая сумма, придется заново направлять уведомления сособственникам.
2. Направить уведомление (предложение) соседям . В нем указывается цена, за которую планируется продавать объект. Альтернатива – получение согласия соседей на продажу третьим лицам. Согласие можно получить, если с соседями налажены нормальные отношения, и они не планируют расширять свои права за счет выкуп соседской доли.
3. Оплата государственной пошлины . Она составит 2 000 рублей, как при продаже квартиры. Ее платит покупатель, если иное не указано в договоре.
4. Составить договор купли-продажи . Составляется стандартный текст, указываются существенные условия (реквизиты сторон, объекта, зарегистрированные лица);
5. Зарегистрировать сделку в Росреестре (можно в МФЦ). Допускается также нотариальное оформление сделки, но оно выйдет несколько дороже. В ряде случаев продажа через нотариуса обязательна (если реализуется объект, принадлежащий сразу нескольким лицам).

Пакет документов для продажи будет минимальным. Достаточно составить договор, взять согласие у соседей и оплатить пошлину.

Необходимый пакет документов

Пакет документов для продажи комнаты в коммунальной квартире представляет собой стандартный перечень для сделок подобного рода:

• копии паспортов сторон;
• правоустанавливающие документы на жилое помещение;
• справка о выписке жильцов;
• нотариально заверенные доказательства отказа от выкупа и согласия иных владельцев комнаты на её продажу.
• выписка из ЕГРН;
• план комнаты из БТИ;
• справка о погашении всех коммунальных платежей.

Внимание! Если одному из собственников не исполнилось 18 лет, порядок продажи комнаты в коммунальной квартире предусматривает получение согласия органов опеки.

Продажа имущества, поделенного на части, всегда осложняется противоречиями и недопонимаем, возникающим между собственниками. И если с близкими родственниками удаётся договориться, то при продаже комнаты в коммунальной квартире стоит запастись терпением и не допускать конфликтов с соседями. Конечно, если другие жильцы препятствуют заключению сделки, придётся потратить больше времени, однако это станет гарантией того, что документы будут оформлены на законных основаниях и исковое заявление в суд не последует.

Учет прав иных собственников при продаже комнаты в коммунальной квартире

Процесс продажи комнаты в коммунальной квартире во многом напоминает стандартную сделку с недвижимостью, однако имеет ряд важных нюансов, не учет которых может повлечь за собой серьезные трудности для хозяина жилья и даже лишить его права собственности на реализуемый объект.

В первую очередь имеет смысл обратить внимание на статью 250 Гражданского кодекса РФ. В ней установлено, что первоочередное и преимущественное право на покупку комнаты имеют собственники иных помещений этой же квартиры. Соответственно, прежде чем приступить к обычной процедуре продажи комнаты следует получить письменный отказ соседей по квартире от возможности воспользоваться этой привилегией.

В этом случае возможны два стандартных пути:

1. Собрать всех собственников других комнат и направиться в ближайший нотариус для оформления письменных отказов;
2. Проделать ту же процедуру в регистрационной палате по месту жительства.

Однако то, что внешне кажется простым, реализовать на деле крайне сложно. Во-первых, собрать вместе всех остальных собственников коммунальной квартиры практически невозможно, ведь кто-то из них работает, кто-то сдает свою комнату в аренду, а кто-то и вовсе не желает тратить на юридические формальности свое драгоценное время. Во-вторых, многие сособственники могут быть и вовсе против продажи комнаты и всяческими способами мешать данному процессу.

Выход из столь затруднительной ситуации все-таки есть, хотя он требует терпения и несущественных денежных затрат. Его суть кроется в том, что всем соседям по коммунальной квартире нужно будет отправить заказные письма с извещением о возможности приобрести выставляемую на продажу комнату. Если по истечении месяца после рассылки никто из сособственников не воспользовался своим преимуществом, то можно спокойно идти в регистрационную палату и оформлять договор купли-продажи квартиры.

В то же время следует помнить следующие нюансы письменного уведомления собственников комнат:

Получить в местной регистрационной службе выписки о том, кто действительно является собственником остальных помещений коммунальной квартиры, и уточнить адреса прописки этих лиц;
1. Подготовить нужное число извещений о продаже комнаты – по два экземпляра на каждого собственника;
2. В почтовом отделении по месту жительства отправить заказными письмами по одному экземпляру;
3. Оформить почтовый реестр, в котором указываются все отправляемые заказные письма, и заверить его подписью работника почты и печатью почтового отделения с указанием даты отправки.

После этого продажу комнаты придется отсрочить на 1 месяц. Тем не менее, по его истечении никаких трудностей с получением согласия соседей уже не будет. Стоит заметить, что стоимость комнаты при продаже её соседям или посторонним людям должна быть равнозначной и обязательно указываться в извещении.

Стоит отметить, что на этапе получения отказов от покупки квартиры сособственниками потребуется получение разрешение от органов опеки, если в числе соседей есть несовершеннолетние дети. Кроме того, если коммунальная квартира приватизирована лишь частично, то придется посетить городскую управу для получения разрешения на продажу комнаты.