Как продать жилье, которое уже в ипотеке. Пошаговая инструкция

Консультирует «П—Журнал» Анна Сунгатуллина
эксперт в сфере недвижимости

Для начала вам придется идти в банк, где вы брали ипотеку, и оповестить его о том, что вы готовы полностью закрыть ваш жилищный кредит. В банке вам обязаны рассказать технологию закрытия ипотечного кредита: сколько на это потребуется времени, какие предстоят этапы закрытия сделки.

Закрыть ипотеку вы сможете с помощью средств, которые получите с продажи квартиры. О том, как это происходит на практике, мы подробно рассказываем ниже.

Обременение на объект снимается только на основании погашенной закладной. Закладная – ценная бумага. Она дает право банку требовать от кредитора выполнения условий договора купли-продажи и составляется в дополнение к нему. Если эти условия не выполняются, залогодатель (то есть банк) имеет право воспользоваться закладной и вернуть долг.

Обременение – это наложение ограничений на действия с квартирой, которое фиксируется в Росреестре. До исполнения стороной своих обязательств, на основании которых наложено это ограничение, собственник не вправе совершать действий по отчуждению квартиры (продавать, переоформлять, закладывать повторно и т.д.)

Как покупатель поймёт, что квартира находится в залоге у банка?

Покупатель может понять это, посмотрев следующие документы:

• свидетельство о праве собственности (если квартира была приобретена до 2014 г.), в котором есть пункт «ограничения, обременения». В этом пункте должно быть указано «Ипотека в силу закона»;
• выписка ЕГРН (попросить у продавца или заказать самостоятельно) в которой указаны свежие данные, какие ограничения есть на объекте.

Шаг №1: Собираем документы для продажи квартиры

Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, которая находится в залоге у банка, точно такой же, как для «неипотечной» квартиры:

• свидетельство о праве собственности либо выписка ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• техническая документация (либо техпаспорт, либо кадастровый паспорт либо план-оценка);
• справка из домуправления о составе прописанных в квартире гражданах на данный период времени;
• паспорт собственника.

Шаг №2: Идем в банк

В каждом банке процедура закрытия ипотеки индивидуальна. Ее нужно обязательно проговорить с вашим ипотечным менеджером.

Кроме того, вы должны уточнить, готов ли подождать вашу квартиру покупатель, ведь ждать ему придётся месяц. Именно столько потребуется времени на процедуру закрытия ипотечного кредита банком.

Шаг №3. Определяем схему продажи квартиры

1. Если покупатель с «наличкой». Составляем трехсторонний договор купли-продажи, в котором обязательно прописываем, что необходимая для закрытия ипотеки сумма уходит в банк. Остальную сумму за свою квартиру вы получите только после снятия обременения и регистрации перехода прав на недвижимость.

— Если остаток ипотечного долга небольшой (менее 10% от стоимости объекта), то по предварительному договору купли-продажи передается задаток, необходимый для закрытия ипотеки. Когда ипотека закрыта, продавцу предоставляется закладная с отметкой о том, что все обязательства перед банком выполнены. После этого можно подписывать основной договор купли-продажи и идти в Росреестр.

— Если же сумма долга перед банком большая (к примеру, 90% от стоимости объекта), покупатель сам закрывает ипотеку продавца (вносит всю необходимую сумму в банк). Одновременно с этим в Росреестр подаются документы на переход права собственности (договор купли-продажи, согласие супруги (при необходимости), оплаченная госпошлина – это минимальный пакет документов, в каждом отдельном случае дополняется). Росреестр примет ваши документы, но не зарегистрирует переход права до тех пор, пока продавец не принесет полный пакет документов по снятию обременения сам, либо с представителем банка (зависит от банка).

На период, пока банк «гасит» ипотеку и подготавливает все документы, уходит от трех до 45 дней (зависит от банка). Регистрационные действия в Росреестре на этот период времени приостанавливаются. Но право притязания на квартиру уже зафиксировано, и продавец уже не сможет продать её третьему лицу.

Как только банк подготовил все документы, продавец самостоятельно либо с представителем банка доносит их в Росреестр и подает заявление о снятии обременения. Обременение снимается в течение трех дней. Как только это произошло, регистрация объекта возобновляется (при условии, что с момента подачи документов прошло не более месяца).

Если же прошло более месяца с момента подачи документов, то регистрация возобновляется по заявлению двух сторон – продавца и покупателя, так как сделка была приостановлена.

Возможен также вариант, когда покупатель берет ипотеку на покупку квартиры в том банке, который работает по так называемой отлагательной схеме. Для этого банк должен иметь в наличии программу перевода ипотеки третьей стороне (это индивидуально-согласуемые условия, которые зависят от многих факторов, начиная от от мобильности банковской структуры, заканчивая качеством заёмщика).

Если же банки продавца и покупателя не готовы между собой договариваться, тогда единственный способ продать квартиру – найти покупателя с наличными.

3. Если вы хотите найти возможность изыскать наличные для закрытия ипотеки перед самой продажей квартиры. Это самый легкий способ продажи «ипотечной» квартиры. Но при этом необходимо учесть один важный момент: продавцу в данном случае необходимо заключить с покупателем предварительный договор купли-продажи.

Он даст гарантию, что этот человек приобретет вашу квартиру. В этом договоре нужно прописать, что квартира находится в залоге у банка, и к моменту выхода на сделку вы этот залог снимете. Обязательно должна быть передана и сумма задатка, чтобы финансовые намерения были также подтверждены сторонами.

Шаг №4. Регистрация права собственности на квартиру

Обе этих процедуры можно проводить одновременно, если позволяет схема сделки. Либо (если в схеме участвуют разные банки) сначала снять обременение, а затем одобрить квартиру в банке, как предмет залога. После этого можно выходить на сделку.

Если вы решились на покупку квартиры, находящейся в ипотеке

Покупателю необходимо обращать внимание на то, не была ли погашена ипотека на квартиру за счёт средств «материнского капитала».

Для того, чтобы это проверить, необходимо либо попросить продавца предоставить справку из Пенсионного фонда о том, что средства МСК не использовались, либо обратиться в банк за выпиской погашения ипотечного счета. Если средства из пенсионного фонда переводились на погашение ипотеки, то сумма МСК будет отображена в графике платежей.

Если маткапитал был задействован на погашение ипотечного кредита, то собственник не может продать квартиру до тех пор, пока не выделит доли своим детям в новом жилье. К сожалению, подобные случаи на рынке недвижимости нередки.

В конечном итоге суд может признать сделку недействительной и постановить вернуть детям их недвижимость. Это самое худшее, что может случиться. Скорее всего, что завтра, послезавтра и даже спустя пять лет после того, как вы купите квартиру, никто к вам со своими правами на жильё не заявится.

Но дело в том, что срока давности для таких сделок не существует.

И хорошо, если у продавца, помимо проданной вам квартиры, есть ещё какая-то недвижимость. В этом случае доли детям он выделит уже в ней, а покупателю получится отстоять свои интересы в суде. Но что, если такой недвижимости не окажется? Потраченных на суды денег и нервов вам никто уже не вернет.

Документы

Подготовка к продаже квартиры начинается с подборки всех необходимых документов. Это неотъемлемая часть процедуры и к ней нужно отнестись с должной ответственностью. К таким документам относятся все право устанавливающие документы, подтверждающие владение квартирой на законных основаниях, а также удостоверяющие личность людей, являющихся сторонами сделки.

Перечислим документы, необходимые для продажи квартиры:

1. Договор купли-продажи или дарения, приватизации, мены, подтверждающие получение квартиры, а также судебный акт, вступивший в силу, свидетельство о наследовании,
2. Свидетельство о праве собственности, где указан владелец квартиры и доли в жилой недвижимости. С 1 января 2017 года можно предоставить выписку из Единого государственного реестра сделок с недвижимостью.
3. Обе стороны для оформления договора купли-продажи и перехода права собственности должны предоставить удостоверяющие личность документы, для большинства это паспорт РФ. А также это может быть вид на жительство, если сторон является иностранный гражданин.
4. Могут потребоваться также документы из БТИ: технический паспорт квартиры (в него входит поэтажный план и экспликация квартиры), кадастровый паспорт.

Пошаговая инструкция продажи квартиры

Отметим еще раз, что правильное оформление сделки требует внимательности и некоторых подготовительных процедур. Найти покупателя – лишь часть дела, основную часть займет подготовка к сделке и посещение ряда инстанций с целью получения всех документов. Разберем порядок сделки.

Шаг 1. Подборка документов, указанных в пункте ранее.

Шаг 2. Обращаемся в управляющую компанию для получения лицевого счета. Получить их можно, предъявив паспорт всех жильцов. Эти документы подтверждают факт того, что в квартире на данный момент никто не прописан, то есть она готова для продажи.

Шаг 3. Покупатель должен быть уверен, что вместе с приобретаемой квартирой не возьмет на себя неоплаченные счета за коммунальные услуги (если сторонами сделки не оговорена продажа с долгами). Поэтому продавцу нужно обратиться в свои организации, которые обслуживают квартиру за получением справки о том, что долги отсутствуют.

Если в качестве собственника указан несовершеннолетний ребенок, то потребуется получение согласия на продажу от органов опеки. Срок получения ответа на запрос может составлять не более месяца.

Шаг 5. Чтобы вместе с квартирой не получить головную боль в виде обременений и арестов, нужно получить выписку из Единого реестра сделок с недвижимостью. Это проверка жилья на «чистоту» сделки. Выписку можно заказать в многофункциональном центре или отделении Росреестра. Срок на предоставление ответа составляет три рабочих дня.

Шаг 6. После того, как на руках окажутся все необходимые документы и справки, время приступать к составлению договора купли-продажи. Существуют типовые формы договоров, которыми можно воспользоваться, можно убрать некоторые пункты или добавить. Но есть несколько обязательных реквизитов, которые следует указать:

• название объекта недвижимости с указанием адреса и площади помещения, согласно официальным документам,
• стоимость, за которую продавец передает квартиру покупателю,
• паспортные данные и иные реквизиты сторон.

• наличными,
• на расчетный счет продавца,
• банковским аккредитивом,
• через банковскую ячейку,
• банком по ипотеке.

Составить этот документ можно самостоятельно или обратиться к услугам юриста. В случае обращения в юридическую палату вы будете полностью уверены, что права ни одной из сторон не будут ущемлены и документ будет составлен максимально правильно. Договор распечатывается в трех экземплярах и подписывается сторонами в простой форме без нотариального удостоверения.

Шаг 7. Сделки с недвижимостью подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Для этого необходимо обратиться с заявлением в Росреестр или МФЦ, предоставив все экземпляры договора купли-продажи, документы, а также квитанцию об уплате госпошлины.

Уточним также, что документ, подтверждающий уплату пошлины, предоставлять не обязательно, но в течение 5 дней информация о поступлении этих средств должна отразиться в информационной системе государственных платежей. Иначе документы не будут рассмотрены и вернутся сторонам сделки.

Подать документы можно также через представителя, действующего на основании нотариальной доверенности, или по почте. При подаче документов на государственную регистрацию вам обязаны выдать расписку в их получении. Срок на обработку документов составляет 10 рабочих дней.

Шаг 8. Заключительным этапом оформления сделки продажи квартиры является получение документов из Росреестра. В подтверждение того, что право собственности перешло к покупателю, можно запросить выписку из ЕГРН.

В заключение хотелось бы отметить, что процесс продажи квартиры сопряжен с юридическими деталями, которые обязательно нужно учитывать для успешной и законной сделки. Не стоит забывать и о возможных дополнительных расходах и возможно оговорить их не только на словах, но и указать в договоре.

Виды ипотечных договоров

Договор ипотеки определяет порядок взаимоотношений между банком и заемщиком. При его составлении руководствуются федеральным законом № от , № от , № от , № от и законодательными нормами ГК РФ, ЖК РФ.

Перед тем как оформить квартиру в новостройке или купить на вторичном рынке, стороны могут заключить предварительное соглашение о внесении залога или других условиях резервирования недвижимости до момента получения полной оплаты. Это документ не имеет отношения к оформляемому в банке. Для передачи права собственности и получения заемных средств составляется договор , на основе которого банк готовит свой кредитный договор.

Содержание и условия кредитного договора зависит от вида ипотеки:

Предмет ипотеки определяет вид кредитного договора. Обеспечением кредита может выступать:

приобретаемая квартира или дом: банк перечисляет на специальный счет деньги, заемщик покупает жилье, на которое налагают обременение

имеющаяся в собственности заемщика недвижимость: кредитная организация налагает обременение и выдает кредит

Предмет ипотеки

Ключевое условие договора ипотеки — наличие залоговой недвижимости с ее подробным описанием. В этом пункте указывают:

• адрес расположения;
• технические характеристики: общая площадь объекта, количество комнат, степень износа здания, наличие инженерных коммуникаций;
• результат оценки в денежном выражении;
• перечень прав на недвижимое имущество со стороны залогодателя.

Для земельных участков прилагают кадастровый план.

Согласно ст. 5 закона № от «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залоговым имуществом может выступать жилая квартира, частный дом или его часть, дача, садовый дом, гараж, земельный участок, объект незавершенного строительства, промышленные здания, принадлежащие заемщику, как физлицу.

Условия ипотеки

Этот пункт определяет размер обязательства и сумму его обеспечения. Указывают:

• полную стоимость ипотеки;
• процентную ставку и общую сумму процентов по кредиту;
• график платежей;
• размер ежемесячных взносов;
• сроки исполнения обязательств: дата, когда договор об ипотеке вступает в силу и когда прекращает свое действие;
• информацию об обслуживании кредита.

В условиях оговаривают, какую часть долгового обязательства покрывает залоговое имущество. Это может быть только тело кредита или кредит с процентами, штрафы за просрочку.

Права и обязанности сторон

Этот пункт раскрывает все права и обязанности, которые приобретают участники договора на срок его действия. Заемщик имеет право:

• сдавать залоговое имущество в аренду третьим лицам, но только с разрешения
• залогодержателя в письменном виде;
• использовать недвижимость, находящуюся в залоге, по назначению;
• завещать залоговое имущество;
• досрочно выполнить финансовые обязательства и снять обременение с залога.

Заемщик берет на себя обязательство:

• содержать имущество в должном порядке и обеспечить его сохранность;
• застраховать жилье в соответствии с условиями, выдвинутыми залогодержателем;
• возместить все убытки кредитору, в случае невыполнения условий договора;
• уплатить в полном размере штрафы и пени, которые возникли вследствие просрочки обязательных платежей;
• при реализации закладного имущества возместить банку все расходы;
• возместить расходы, связанные с проведением судебных разбирательств на основании неисполнения заемщиком условий договора ипотеки;
• возместить стоимость залогового имущества при его полной или частичной утрате;
• не препятствовать контролю заимодателя за выполнением договорных условий;
• предоставлять в банк по требованию документы, подтверждающие доход и финансовое состояние на текущий момент.

• контролировать физическое и техническое состояние залога;
• передавать залоговые права третьим лицам;
• требовать досрочного погашения ипотеки в случае утраты заемщиком залоговой недвижимости или нарушении правил по его замене на равнозначное;
• изымать обремененную недвижимость в случае использования не по назначению, невыполнении заемщиком установленных обязанностей;
• требовать от должника соблюдать меры, направленные на сохранение целостности и технических характеристик залогового объекта.

Дополнительные условия

Условия, которые вносятся в документ по согласованию сторон. К ним относят:

• страхование жизни заемщика и недвижимости;
• взыскание залога без привлечения судебных органов;
• порядок реализации залоговой квартиры;
• условия по восстановлению имущества, пострадавшего в результате , несчастного случая или природного катаклизма;
• любые другие условия, связанные с использованием, содержанием имущества.

Правила расторжения

Порядок расторжения относится к обязательным пунктам и допускает следующие варианты прекращения действия договора:

• полное погашение кредита в установленный срок или досрочно;
• несоблюдение заемщиком обязательств: ненадлежащее использование имущества, просрочка платежей;
• нарушение условия обязательного страхования залогового объекта.

При полном погашении займа залогодержатель и заемщик составляют заявление, подтверждающее отсутствие взаимных претензий. Затем подают заявление в Росреестр о снятии обременения.

Расторжение на основании нарушений условий происходит в суде, или в порядке, установленном договором.

Рекомендуем

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Права и обязанности владельцев квартиры в ипотеке установлены Законом № 102-ФЗ от 16.07.1998. В ст. 29 указывается, что гражданин может пользоваться заложенным имуществом по его прямому назначению.

Собственник имеет право прописывать в объект недвижимости других жильцов, сдавать ее в аренду. Квартира в ипотеке находится в залоге у банка до тех пор, пока заемщик не выплатит долг. Соответственно, любая юридически значимая сделка с недвижимостью должна быть выполнена только после получения согласия финансовой организации (ст.

37 Закона № 102-ФЗ).

Зачем продавать квартиру в ипотеке?

Объект недвижимости до погашения долга перед банком обычно продают по следующим причинам:

• ухудшение финансового положения, из-за чего невозможно выплачивать долг;
• желание расширить жилплощадь;
• при разводе, когда супруги не могут другими способами поделить имущество;
• при переезде.

Встречаются и другие причины, так как каждый случай индивидуален.

Варианты продажи

Оплата кредита до сделки

Одним из самых простых способов является погашение кредита до заключения основного договора купли-продажи. Единственная сложность заключается в том, что в данном случае необходимо найти покупателя, у которого имеется в наличности вся сумма. К достоинствам процедуры относят то, что это самая быстрая процедура.

Все этапы понятны и просты обоим участникам сделки. Продавец не зависит от решения банка. Для продажи этим способом нужно выполнить следующие действия:

1. Получить согласие финансовой организации на сделку с недвижимостью и досрочное погашение ипотеки.
2. Взять выписку на сумму оставшегося долга.
3. Заключить с покупателем предварительный договор.
4. Выписать из объекта недвижимости всех жильцов, как при обычной сделке.
5. Получить задаток и погасить оставшуюся сумму долга перед банком.
6. Взять справку об отсутствии обременения.
7. Заключить основной договор, получить оставшиеся деньги.
8. Пройти регистрацию в Росреестре.

Это одна из самых рискованных форм продажи для покупателя, так как после снятия обременения продавец может отказаться от заключения сделки после снятия обременения. Заключение предварительного договора позволит обезопасить участников сделки.

Перевод кредита на покупателя

Когда у покупателя нет полной суммы для оплаты стоимости квартиры, стороны могут оформить «перезайм». Чтобы заключить сделку понадобится подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Если финансовая организация одобрит кредит, то выбирается обремененный объект недвижимости.

Продажа ипотечной квартиры банком

Сбербанк, как и другие финансовые организации, может реализовать ипотечную квартиру, если заемщик перестанет выплачивать долг или сообщит о том, что больше нет возможности вносить платежи.

Оформление предварительного договора купли-продажи

• информация об участниках сделки;
• предмет договора;
• существенные условия сделки;
• расчеты сторон.

В предварительном договоре может быть указана стоимость объекта недвижимости, то это не является обязательным требованием. Стороны прописывают те условия, которые считают нужным проговорить изначально:

Регистрация в Росреестре

Право перехода собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре. Для этого понадобится подготовить следующие документы:

• паспорта участников сделки;
• договор купли-продажи;
• согласие банка;
• документ, подтверждающий право собственности;
• квитанция об оплате госпошлины;
• заявление о государственной регистрации.

Размер госпошлины составляет 2000 руб. (ст. 333.33 НК РФ). Длительность процедуры зависит от того, куда обращался гражданин. Если документы переданы через МФЦ, то сроки составляют до 9 рабочих дней. В Росреестре процедура длится от 7 до 10 дней.

Оплата налогов

Если квартира в собственности менее 3 лет, то понадобится оплатить налог 13%. Продавец один раз имеет получить налоговый вычет в размере 1 000 000 руб. Если объект недвижимости куплен после 2016 года, то срок владения квартирой для освобождения от НДФЛ составляет 5 лет.

Вопросы наших читателей

В чем отличия сделки по военной ипотеке?

Военная ипотека предоставляется не только банком, но и Министерством обороны. Соответственно, квартира находится в залоге у обоих ведомств. Обременение снимается после полного погашения долга перед Министерством обороны или когда гражданин отслужит не менее 20 лет. Поэтому перед заключением сделки необходимо получить согласие от Росвоенипотеки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке с материнским капиталом?

Материнский капитал представляет собой целевую выплату, которую можно потратить на улучшение жилищных условий семьям с детьми. При этом необходимо выделить доли каждому члену семьи, в том числе и несовершеннолетним. Квартиру в ипотеке с материнским капиталом продать можно, но процедура достаточно сложная.

Подводные камни

При продаже квартиры в ипотеке можно столкнуться со следующими проблемами:

• Если не получено согласие банка на сделку, то она может быть оспорена в судебном порядке. Это представляет большой риск для покупателя, особенно если был переведен задаток для погашения ипотеки.
• В случае, когда в квартире прописаны несовершеннолетние, в обязательном порядке оформляется разрешение от органов опеки. Без документа договор можно будет признать недействительным.
• При использовании аккредитивов вместо банковских ячеек при погашении ипотеке в процессе сделки стоимость обслуживания сделки увеличивается. Все больше банков предпочитает подобную практику.

Квартира найдена: что делать дальше

Итак, мы нашли квартиру и договорились о цене. После этого продавец отправляется собирать документы, а у нас возникает некая пауза, чтобы подумать о предстоящем ремонте и меблировке. Если документы уже на руках, то есть два варианта — либо вместе с продавцом идем в банк с оригиналами, либо он дает нам ксерокопии, которые мы сами относим в банк.

Через 2—3 дня специалисты банка выполнят юридическую проверку предполагаемой сделки и скажут, дают ли они «добро» на покупку именно этой квартиры.

Сама процедура проверки, как правило, нам ничего не стоит. На этом этапе, возможно, банк затребует с продавца какие-либо дополнительные документы, например, справки из диспансеров или полную выписку из домовой книги с момента постройки дома. Но это только в тех случаях, когда у банковских юристов возникнут опасения относительно «чистоты» сделки. В среднестатистическом варианте дня через два-три нам позвонят и скажут, что можно покупать эту квартиру.

Что происходит на стадии оценки?

С оценочной компанией все довольно просто — мы приглашаем специалиста-оценщика, согласовав дату его приезда с хозяином квартиры.

Оценщик приезжает, фотографирует квартиру и дом в разных ракурсах, подписывает с нами договор об оказании услуг и в результате выдает квитанцию, которую можно оплатить в ближайшей сберкассе или через интернет-банк. Для всего этого можно даже не являться в офис оценочной компании, а сделать заказ по телефону. В некоторых особо продвинутых компаниях — даже по электронной почте.

Именно с этого момента начинается наш первый финансовый риск по сделке — теоретически продавец может передумать или повысить цену, а за оценку мы уже заплатили, и эти деньги нам уже никто не вернет.

Возможно 3-5 тысяч рублей не такая уж великая сумма по сравнению с ценой жилья, но если придется оценивать за свой счет не одну, а несколько квартир, тоже неприятно. Если все идет по плану, еще через день мы получаем отчет об оценке в двух экземплярах. Тут уже надо будет ехать в офис к оценщику за оригиналом отчета и предъявлять квитанцию об оплате услуг.

Отчет читаем внимательно: как правило, он стандартный и делается по шаблону, поэтому в нем возможны опечатки.

Например, квартира однокомнатная, а в отчете написано «трешка», или адрес указан неправильно, или метраж. С одной стороны, мелочь, с другой — если это обнаружится в банке при подписании договора, придется ехать за исправленным документом и терять время, да и продавцу не понравится, что надо ездить на сделку не один раз…

И, разумеется, самое главное — стоимость объекта недвижимости. Если в отчете написана та цена, за которую мы договорились, то нет проблем. Если же мы договорились за 6 миллионов, а в отчете написано 5, то в лучшем случае придется вносить в банк разницу, в худшем — сделку вообще не пропустят.

Если наоборот, тоже плохо (вспомним о налоговой инспекции…), и такую сделку банк не одобрит. Хотя если разница в цене договора и цене оценки не превышает 2—3%, все должно получиться. Можно еще попробовать уговорить продавца заключить договор именно на ту сумму, которая указана в оценочном отчете.

После получения отчета один экземпляр несем в банк (если туда его не направляет сам оценщик), со вторым идем в страховую компанию. На самом деле слово «идем» здесь весьма условно. Все условия договора страхования можно обсудить с менеджером, например, «Ингосстраха» по электронной почте, а отчет об оценке туда придет в электронном виде из банка без нашего участия.

Однако приехать в страховую компанию хотя бы минут на 30 все же необходимо - подписать договор и внести деньги в кассу.

Страхование рисков

Что касается условий договора страхования, здесь все довольно просто. Любая страховая компания, как правило, страхует следующие риски:

• ущерб объекту сделки (в данном случае, квартире) в результате стихийного бедствия, пожара, взрыва и т. п.;
• риск утраты права собственности на квартиру в случае признания сделки незаконной в судебном порядке;
• риск вашей смерти или утраты трудоспособности;
• вашу гражданскую ответственность перед другими лицами на случай, если вы, например, зальете соседей снизу.

В последнее время много копий было сломано на обсуждениях темы «навязанных банковских услуг» и законности обязывания клиента страховать все перечисленные риски. Раньше в банках говорили, что первые три риска страховать обязательно, а вот четвертый уже по вашему усмотрению.

Не буду сейчас вдаваться в юридические подробности и перечислять статьи кодексов, отмечу лишь следующие моменты:

- да, от части «навязанных» страховок можно отказаться, но как правило, в договоре с банком имеется условие, которое ставит процентную ставку по кредиту в зависимость от факта страхования конкретных рисков, поэтому стоит трижды подумать;

- лично я рекомендовал бы страховать все риски по сделке хотя бы в период исковой давности, просто для того, чтобы спокойно спать.

В переговорах со страховой компанией мы довольно быстро выясним, что тарифы и ставки не обсуждаются, поскольку все условия утверждены банком.

Иными словами, нам скажут, что сколько стоит, но цена не обсуждается. Единственное, чем можно управлять — это страховой суммой. Мы можем самостоятельно определить, будем ли страховать имущество на его полную стоимость, или только на сумму оставшейся задолженности по кредиту.

Поэтому банк не требует страховать квартиру на ее реальную цену.

Достаточно, если это будет, скажем, остаток по кредиту + 10%. В первый год эти суммы почти не отличаются, но потом разница становится более заметной. Предположим, квартира стоит 10 миллионов рублей, и мы берем кредит на 9 миллионов.

+ 10%, то есть 5 500 000 руб. Хотя большой вопрос, сколько будет стоить реально эта квартира через пять лет. При этом разница в страховой премии — это не такая экономия, чтобы об этом можно было бы серьезно разговаривать.

С точки зрения собственной безопасности, особенно при условии роста цен на недвижимость выгоднее каждый год приглашать оценщика, делать новый отчет, и страховать квартиру на полную реальную стоимость. Особенно это хорошо понятно на примере ущерба. Предположим, в результате какого-то страхового события дом оказался полностью разрушен.

Если мы застраховались на сумму остатка по кредиту, то банк получает страховую выплату, а мы остаемся и без жилья и без денег. Это особенно обидно, если уже выплачено больше 50% кредита. Теперь представим другую ситуацию: мы страхуем каждый год на полную стоимость.

На эти деньги можно сразу же приобрести жилье в Подмосковье или опять взять кредит (на этот раз уже не такой большой) и купить новую в Москве. Я не агитирую и не являюсь страховым агентом, просто предлагаю задуматься…

Страховщик вычтет собственные издержки по оформлению полиса, а остальную сумму вернет, либо зачтет при оформлении полиса на ту квартиру, которая рано или поздно все же будет куплена.

Итак, у нас ушло 3—5 дней на оформление страховки и оценку жилья.

Сделка купли-продажи по ипотеке

Это к вопросу о том, что якобы по ипотеке купить квартиру сложнее, чем за наличные деньги. Думаю, что разница в одну неделю не является критичной, тем более что и агентство после того, как найдет продавцу покупателя, сделку назначит тоже не сразу. С учетом этого факта разница и вовсе нивелируется.

После того как все документы подготовлены, мы выходим на сделку, то есть подписываем договор купли-продажи. Если в банке хороший персональный менеджер, то к этому моменту с продавцом уже обсуждены все нюансы, и договор купли-продажи готов. Это в идеале.

На практике все несколько иначе: в банках тоже люди работают, и люди разные.

Сам договор купли-продажи также готовится по определенному шаблону, и в нем возможны «опечатки». Скажем, договорились мы с продавцом, что он выпишется из квартиры в течение двух месяцев, а в стандартном шаблоне было написано «месяц». Девочка, которая набирала текст и вносила исправления, отвлеклась и забыла…

Поэтому в процессе подписания надо убедиться, что все написанное полностью соответствует достигнутым договоренностям. Если что-то не так, то договоры переделают, но в этом случае сделка займет уже не 30 минут.

Что особенно приятно — гарантом сделки является фактически сам банк.

После подписания договора купли-продажи мы рискуем только тем, что регистрационная палата по каким-то причинам откажется регистрировать право собственности. Но до тех пор, пока мы не принесем в банк выписку из ЕГРН, деньги со счета или из ячейки никуда не уйдут. Правда, проценты за пользование кредитом все равно в любом случае начислят.

Но это уже, так сказать, «издержки производства».

При оформлении сделки спокойны и покупатель и продавец, который хорошо понимает, что деньги он действительно получит (до сих пор не известны случаи, чтобы банк кого-то «кинул»). Более того, безопасность расчетов через банк очень высока, так как наличные деньги в принципе не требуются. Свою часть (стартовый взнос) мы уже заблаговременно перечислили на счет в банке, а кредитную часть перечислит банк вообще без нашего участия.

Продавцу тоже вовсе не обязательно получать деньги наличными. После оформления свидетельства о праве собственности деньги «упадут» на его счет, и он волен поступить с ними по собственному усмотрению, например, перевести на другой счет в другом банке, рассчитаться за что-нибудь безналичным образом и т. д.

С точки зрения закона, в оформлении сделки нам не имеют права отказывать: регистрационная палата должна только регистрировать, а не оспаривать договоры.

Однако бывают случаи, связанные с тем, что часть документов оформлена не так, как следует.

Причем, несмотря на то, что все регистрационные палаты, казалось бы, должны работать по единому государственному стандарту, это не так. Скажем, при подписании договора купли-продажи оформляется еще и акт приемки-передачи жилого помещения. Если в договоре написано, что фактическое заселение произойдет в течение недели с момента регистрации права, то и акт, по идее, надо подписывать в день передачи квартиры.

Таким образом, в момент подачи документов на регистрацию его еще нет и быть не может. Несмотря на это, и банк, и некоторые регистрационные палаты потребуют наличия подписанного акта. Фактически нас обязывают подписать документ, который мы подписать еще не можем, так как квартиру еще не приняли.

Это неправильно, но бороться себе дороже.

Теперь нам осталось получить выписку из ЕГРН, отнести в банк копию, и переехать в приобретенную квартиру. Разумеется, не надо забывать своевременно уплачивать проценты в течение следующих 10—20 лет. За каждую просрочку полагается штраф, и можно не сомневаться, при первом же случае банк непременно воспользуется своим правом заработать дополнительные деньги.

Тем не менее, дело сделано, и мы можем поздравить себя с покупкой!

Пошаговая инструкция для продавца

Стоит предварительно ознакомиться с основными этапами сделки. Продавец должен понимать, на что соглашается.

1. Подготовка документов (в отдельном разделе будет приведен их перечень).
2. Встреча с покупателем для обсуждения нюансов сделки. Важно, чтобы человек, покупающий недвижимость, заранее сообщил собственнику о том, что он планирует оформить ипотеку.
3. Заключение предварительного договора, где указывают сроки и суммы, согласно договоренности. Его после подписания нужно передать на рассмотрение банку. Для финансового учреждения этот документ указывает на начало сотрудничества сторон.
4. Специалисты проводят осмотр жилья. Покупатель находит компанию, которая предоставит независимого эксперта (оценщика) для определения рыночной стоимости недвижимости. От этой суммы зависит размер будущей ипотеки. Также продавцу потребуется застраховать жилье.
5. Составление и подписание основного договора (купли-продажи). После этого банк выдает заемщику деньги, а он, в свою очередь, перечисляет их продавцу.

По сути, для продавца эта инструкция не вызовет сложностей. Она является стандартной для всех финансовых учреждений. Однако некоторые банки выдвигают свои условия страхования, с которыми заемщики обязаны считаться.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

• нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
• оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
• не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
• перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.