Договор купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала

Есть несколько нюансов при заключении договора купли-продажи жилого помещения с использованием материнского капитала. А именно:

1. Распределение права собственности в помещении на всех членов семьи. Если этот пункт не будет закреплен сразу в договоре, его необходимо исполнить в течение 6 месяцев. В противном случае ПФ отзывает сертификат и аннулирует сделку.
2. Независимо от способа оплаты, и какую часть покрывает материнский капитал, в договоре прописывают полную стоимость жилья.
3. Жилье должно соответствовать определенным требованиям: износ до 50%, наличие всех положенных коммуникаций, обязательно близкое расположение инфраструктуры и т. д.

Важно: при покупке частного дома вместе с земельным участком необходимо помнить, что стоимость земли материнским капиталом не покрывается.

В каких случаях покупка с материнским капиталом невозможна?

На сегодняшний день большая часть сделок с недвижимостью проходит с использованием материнского капитала и ипотеки. Однако, для того, чтобы сократить список объектов покупки, необходимо заранее понимать, какую недвижимость нельзя купить с использованием сертификата:

• Земельный участок;
• Квартира или дом, расположенный за пределами населенного пункта;
• Недвижимость, которая не соответствует нормам (жилым и СанПиН);
• Помещение, не имеющее статус жилого (в том числе дачу);
• Жилой объект высотой более трех этажей;
• Жилье вторичного рынка, износ которого превышает 50%.

Если продавец жилого помещения не может подтвердить право собственности на него, то оформлять такую сделку с использованием материнского капитала также нельзя.

Многие считают, что средства материнского капитала нельзя привлекать для покупки доли в квартире или комнаты в коммунальной квартире. Это мнение ошибочно. Такие объекты можно покупать с использованием материнского капитала при условии, что они являются отдельным самостоятельным объектом.

ДКП жилья с использованием маткапитала: список документов

Сертификат “Материнский капитал”;

К заявлению, которое подается в Пенсионный фонд, необходимо приложить следующие документы:

• Копии паспортов родителей;
• Копии свидетельств о рождении всех детей;
• Оригинал сертификата;
• Копия страхового свидетельства государственного пенсионного страхования;
• Копии договора купли-продажи недвижимости и плана данного объекта (договор о приобретении жилья);
• Нотариально заверенное обязательство о выделении долей в купленном объекте недвижимости на каждого члена семьи;
• Банковские реквизиты продавца (для того, чтобы перечислить ему денежные средства после одобрения сделки).

Договор купли-продажи квартиры с использованием материнского капитала: порядок подписания

Документ обязательно заверяется в нотариальной конторе, только если одному из собственников-продавцов нет 18 лет или он недееспособный. Во всех остальных случаях это необязательно. ДКП жилого помещения с использованием материнского капитала должен быть составлен в письменном виде.

Если одному из участников сделки еще не исполнилось 14 лет, договор за него подписывает один из родителей.

Образец договора купли-продажи комнаты 2021 года

Основные моменты

Перед продажей комнаты в коммуналке следует обратиться к законодательству и, в частности п. 6 ст. 42 Жилищного кодекса и п. 3 ст. 250 Гражданского кодекса. Согласно их требованиям продавец обязан известить о своем желании собственников остальных комнат. Они имеют преимущественное право выкупить продаваемую часть квартиры.

Извещение оформляется письменно с указанием полной информации о продаваемом имуществе и его стоимости. Форма документа произвольная и должна содержать:

• ФИО и адрес того, кому оно направляется;
• ФИО, паспортные данные продавца комнаты;
• намерение продать комнату с указанием ее адреса, площади и стоимости;
• сведения о правоустанавливающих документах на комнату;
• предложение выкупить имущество по указанной цене;
• просьба известить о своем намерении в течение месяца;
• указание о том, что комната будет продана третьему лицу при отказе от выкупа или отсутствия ответа в указанный срок;
• дата составления, подпись продавца.

Исчисление срока начинается от даты получения извещения. Дата получения может быть зафиксирована на экземпляре продавца при личном вручении. Извещение допустимо направить по почте письмом с уведомлением. Дата получения будет указана в уведомлении.

Отказ соседей выкупать комнату в коммуналке должен быть оформлен официально. Для этого необходимо всем собственникам в квартире явиться в орган Росреестра или нотариусу, где их письменные отказы будут удостоверены. При регистрации перехода прав собственности к покупателю эти отказы должны быть приложены к основному пакету документов.

Незарегистрированные отказы не имеют законной силы.

В любом случае, при продаже комнаты соседу или третьему лицу оформлять сделку необходимо письменно. Составляется договор купли-продажи.

Как правильно заполнить договор купли-продажи комнаты в коммунальной квартире?

Договор сделки составляется по стандартному образцу с обязательным присутствием следующих реквизитов:

• наименования документа, места и даты составления;
• реквизиты сторон сделки (ФИО, паспортные данные, адреса регистрации);
• предмет договора с указанием номера комнаты в коммунальной квартире, на каком этаже, ее точный адрес, метраж комнаты и полный метраж квартиры, доля в праве на места общего пользования в соответствии с правоустанавливающим документом;
• сведения о праве собственности на комнату;
• цена договора и способ передачи денежных средств продавцу;
• условия передачи имущества и перехода прав собственности;
• права и обязанности сторон. Покупатель обязан передать денежные средства за комнату и принять ее, а продавец – оплатить все полагающиеся коммунальные платежи на дату продажи и передать комнату по акту;
• ответственность сторон, предусматривающую все виды нарушений и требования к их устранению или денежному возмещению;
• порядок разрешения споров;
• иные условия;
• реквизиты сторон и подписи.

Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Документ составляется в трех экземплярах, два их которых передаются после регистрации каждой из сторон, а третий остается в органе Росреестра.

Неотъемлемой частью договора купли-продажи является акт приема-передачи. Он подтверждает факт перехода помещения от продавца к покупателю и отражает состояние имущества на момент передачи. Если комната продается вместе с мебелью или иным имуществом, это необходимо отразить в акте.

Как правильно составить контракт продажи доли с использованием средств маткапитала

Поэтому целесообразно найти другой вариант. Например, через ипотеку. Впоследствии заем можно погасить средствами государственной помощи.

Кроме того, при покупке доли с участием средств господдержки необходимо, чтобы с момента рождения ребенка прошло не менее 3 лет. А погасить ими ипотеку можно будет с первых дней жизни малыша.

Вне зависимости от ситуации, закон от 2006 года № 256 позволяет владельцу сертификата распорядится средствами по своему усмотрению в рамках законодательства. Поэтому зачастую граждане, владеющие маткапиталом, совершают сделки по выкупу доли в квартире.

Форма договора продажи доли в квартире за счет средств материнского капитала не закреплена законом. Поэтому можно использовать обычный бланк контракта купли-продажи.

Однако документ должен содержать ряд особенностей:

• данные об оплате части средств за счет материнского капитала;
• согласие продавца на ожидание оплаты, так как средства будут перечислены через 2-3 месяца.

Как продать долю в квартире за маткапитал

Закон устанавливает следующие ограничения к сделкам с участием госсредств при покупке долей в квартире:

1. Объектом покупки является изолированное помещение (комната в коммунальной квартире, отдельная не смежная комната).
2. В результате покупки члены семьи становится единоличными собственниками квартиры (если сделка проводится в отношении однокомнатной квартиры).
3. Жилое помещение находится в долевой собственности (запрещается сделка в отношении объекта в общем совместном владении).
4. Квартира соответствует санитарным нормам (не признано ветхим или аварийным).
5. Доля относится к жилому помещению. В соответствии с законодательством, под жилым помещением понимается место, предназначенное для проживания граждан. Средства маткапитала не будут перечислены на покупку доли в нежилом помещении.

Важно! Сделка не может быть проведена для выкупа доли в квартире у мужа или жены. Однако за счет маткапитала можно оплатить выкуп части квартиры у бывшего супруга.

При рассмотрении иска в суде первой инстанции суд удовлетворил требования заявительницы. Но ПФР подал апелляционную жалобу. При рассмотрении, решение суда первой инстанции было отменено.

Порядок оформления сделки

Алгоритм действий:

1. Сбор документов.
2. Оформление покупателями обязательства.
3. Заключение договора.
4. Нотариальное удостоверение.
5. Направление документов в ПФР.
6. Регистрация права собственности.
7. Получение денежных средств.

Сбор документов

Продавец должен заранее подготовить документы для продажи доли

В случае если покупатели не являются сособственниками, то дополнительно необходимо представить отказ от выкупа от совладельцев квартиры. Необходимо соблюсти их преимущественное право (ст. 250 ГК РФ).

Оформление обязательства

При отсутствии документа, Росреестр вернет договор без регистрации. Продавец зря теряет свое время.

Обязательство оформляется в письменной нотариальной форме. Родители гарантируют передачу части в праве собственности детям в течение 6 месяцев с момента получения прав на долю в квартире.

Нотариальное удостоверение

Нотариус не только окажет услуги по удостоверению документа, но и оформит контракт (за дополнительную плату).

Затраты на нотариальное удостоверение могут быть:

1. Поделены между сторонами пополам.
2. Возложены на продавца.
3. Возложены на покупателя.

С 2019 года на нотариуса возложены обязанности по предоставлению документов в Росреестр. Поэтому сторонам не придется самостоятельно предпринимать действия по госрегистрации сделки.

Для этого стороны должен оплатить госпошлину за государственную регистрацию права и подписать заявление в нотариальной конторе.

Направления документов в ПФР

Перечисление средств не происходит в автоматическом режиме. Владелец сертификата должен подать заявление в уполномоченный орган.

К заявлению необходимо приложить:

• гражданский паспорт заявителя;
• выписку из ЕГРН;
• договор купли-продажи;
• нотариальное обязательство;
• реквизиты банковского счета продавца.

Решение об удовлетворении/отказе в удовлетворении требования заявителя принимается в течение 30 дней. При подаче документов через МФЦ срок увеличивается на 2-3 дня.

Перечисление денежных средств продавцу

Денежные средства не перечисляются покупателю. Закон устанавливает необходимость оплаты непосредственно на счет продавца.

Решение о выплате принимается в течении 30 дней. Но непосредственно перечисление проводится только через 60 дней.

Судебная практика

С 2007 года существует внушительная судебная практика по вопросам в выкупе долей в квартире за счет маткапитала. При отказе Пенсионного фонда в перечислении средств, держатель сертификата может обратиться в суд. Причем суды поддерживают истца даже в самых необычных сделках.

Пример. Инна обратилась в Пенсионный фонд для выкупа доли в квартире у совершеннолетнего сына. Молодой человек поступил учиться в другой город и ему были нужны денежные средства.

При рассмотрении заявления выяснилось, что все требования к совершению сделки с маткапиталом соблюдены. Следственно отказ уполномоченного органа является незаконным. Суд удовлетворил требования заявительницы.

Пример. Екатерина обратилась в Пенсионный фонд для погашения потребительского кредита. Женщина пояснила, что заем был ей оформлен для выкупа доли в квартире у бывшего мужа.

В [current_date format='Y'] году владелец сертификата на маткапитал может израсходовать денежные средства на покупку доли в квартире. В случае отказа Пенсионного фонда в выдаче средств госпомощи, гражданин может обратиться в суд. Перед началом судебной тяжбы необходимо получить консультацию юриста.

Специалисты нашего сайта помогут выработать стратегию для процесса и окажут другую правовую помощь. Для этого необходимо описать проблему в форме связи и предоставить дежурному юристу контактный номер телефона или адрес электронной почты.

• В связи с постоянным изменением законодательства, подзаконных актов и судебной практики, порой мы не успеваем обновлять информацию на сайте
• Ваша юридическая проблема в 90% случаев индивидуальна, поэтому самостоятельная защита прав и базовые варианты решения ситуации зачастую могут не подходить и приведут лишь к усложнению процесса!

Поэтому обратитесь к нашему юристу за БЕСПЛАТНОЙ консультацией прямо сейчас и избавьтесь от проблем в дальнейшем!

Ограничения на использование материнского капитала

• покупка недвижимости;
• пенсия матери;
• образование детей;
• улучшение жилищных условий.

Самое популярное направление использования сертификата – это приобретение недвижимого имущества.

Не важно, как именно будет покупаться объект – только за счет маткапитала, с добавлением личных средств, с привлечением заемных – недвижимость будет собственностью не только матери, но и других членов семьи. Оформление производится одним из двух способов:

1. Сразу на всех членов семьи, включая отца. В таком случае в договор нужно вписать несколько покупателей и их доли.
2. На мать, которая прикладывает нотариально заверенное обязательство о выделе доли на остальных членов семьи.

Даже если формально доли еще не были выделены, родители обязаны учесть права детей на данный объект недвижимости. Поэтому продать квартиру просто так не получится.

Сложности при продаже такой недвижимости

Основная особенность заключается в том, что любые действия, связанные с реализацией квартиры, купленной за материнский капитал, затрагивают интересы детей. Они являются полноправными собственниками или имеют право на долю (если они еще не были выделены). Поэтому реализация потребует получения согласия от органа опеки.

Как получить согласие органа опеки

Орган опеки и попечительства – это муниципальный орган, одной из задач которого является контроль за соблюдением прав несовершеннолетних. Это касается и использования их собственности.

Согласие опеки обязательно. Но получить его не так просто. В статье 19 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» устанавливается прямая обязанность получения такого согласия при распоряжении имуществом подопечных (в том числе родных и усыновленных детей).

Чтобы получить согласие, нужно выполнить ряд действий :

• составить предварительный договор купли-продажи недвижимости на объект, приобретаемый взамен тому, что имеется у ребенка;
• составить предварительный договор на отчуждение доли ребенка;
• обратиться в опеку и предоставить указанные договора;
• составить заявление с просьбой получить согласие на продажу доли ребенка.

Опека даст свое согласие только в том случае, если приобретаемый взамен объект будет не хуже, чем имеющийся у ребенка (по площади или стоимости). Нужно убедить орган, что сделка идет на пользу несовершеннолетнему, что он получает от нее выгоду.

Как зарегистрировать сделку

На договоре ставится подпись всех сособственников. За несовершеннолетних расписываются их родители. С 14 лет гражданин ставит свою подпись, но рядом ставится подпись родителя, одобряющего сделку.

Когда опека может отказать в одобрении сделки

Орган опеки вправе не давать согласия на одобрение продажи доли несовершеннолетнего в следующих ситуациях:

• продажа осуществляется без покупки новой квартиры, то есть ребенок просто лишается недвижимости;
• приобретаемое взамен имущество хуже того, что ранее имелось у ребенка;
• сделка выглядит подозрительной, например, осуществляется между близкими родственниками с целью обойти запрет на продажу.

Если родители смогут каким-то образом провернуть сделку без согласия опеки, орган может обратиться в суд для признания ее недействительной.

Продажа квартиры при разводе

Раздел имущества часто реализуется после расторжения брака. Недвижимость тоже может быть совместной собственностью, поэтому также делится между мужем и женой. Но собственность детей не является собственностью родителей ( пункт 4 статьи 60 СК РФ ). Поэтому квартира, купленная за маткапитал, не будет полностью делиться между супругами.

• муж и жена получают доли в праве собственности, по возможности осуществляют вывод и распоряжаются каждый своей долей по своему усмотрению, как единоличной собственностью;
• один из супругов выкупает у второго его долю.

Выкуп можно оформить в виде нотариально заверенного документа, а также в суде, при разделе, заключив мировое соглашение.

Стороны также могут договориться и продать квартиру целиком, даже более не являясь одной семьей. Получение разрешения от опеки все равно будет обязательно.

Если квартира приобреталась в ипотеку

Еще один вариант – одновременное погашение долга в момент продажи. Но это реализуемо тоже лишь с согласия банка. Вариантов обойти этот запрет нет.

Ситуация осложняется, если квартира была куплена с использованием средств материнского капитала. В таком случае имущество является собственностью, в том числе, несовершеннолетнего. Для продажи нужно получить согласие не только банка, но и органа опеки .

Практические особенности

При реализации таких сделок нужно обращать внимание на ряд моментов:

• был ли произведен выдел долей на несовершеннолетних . Если по договору купли-продажи покупателем выступал лишь кто-то из родителей, оформляется обязательство о выделе долей иным членам семьи. Это обязательно нужно уточнить покупателю, так как в ЕГРН отсутствуют сведения об использовании материнского капитала. Как вариант, можно попросить у продавца копию договора и проверить, указывалось ли в нем использование сертификата;
• как использовался маткапитал : для расчетов напрямую или как первый взнос по ипотеке. Это достаточно важный момент, так как при расчетах через банк на имущество будет наложено ограничение (до погашения кредита). Но этот момент легко проверить, все обременения отражаются в выписке из ЕГРН;
• дал ли орган опеки согласие на сделку . Лучше уточнить информацию заранее и самому обратиться в орган для уточнения информации.

Как покупателю обезопасить себя

В наиболее рискованном положении находится покупатель. Он может передать деньги продавцу, а потом столкнуться с отказом Росреестра. Либо сделка может быть оспорена позже, по заявлению органа опеки.

Поэтому приобретателю нужно заранее побеспокоиться о безопасности:

• получить выписку из ЕГРН и убедиться в отсутствии ограничений на объект. Это первое и основное, что нужно сделать;
• проверить, на основании каких документов приобретался объект (такая информация имеется в выписке). Если он был получен по договору купли-продажи, можно попросить продавца предоставить экземпляр и проверить, не использовались ли для расчетов средства материнского капитала;
• уточнить наличие согласия от органа опеки (получить текст от продавца или обратиться в орган лично);
• убедиться, что ребенок не получит объект, ухудшающий его финансовое состояние (если такая возможность имеется).

Также стоит проверить, не имеется ли иных оснований для оспаривания договора в будущем.