Когда невозможно выселение из единственного жилья, предоставленного в залог по договору ипотеки, на которое обращено взыскание банком

Использование средств материнского (семейного) капитала на погашение ипотечного кредита (займа) прямо предусмотрено п. 6.1 ст. 7 данного Федерального закона.

Между тем, Федеральный закон от 29 декабря 2006 года N 256-ФЗ "О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей" не содержит положений, устанавливающих, что указанное обстоятельство является основанием, препятствующим обращению взыскания на предмет ипотеки. Данной нормой не предусмотрено, что использование средств материнского (семейного) капитала на погашение части ипотечного кредита (займа) и оплату процентов по такому кредиту, создает основания для отказа в удовлетворении требований об обращении взыскания на заложенное имущество.

Положения ст. 446 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в их взаимосвязи с п. 1 ст.

78 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", не исключают обращение взыскания на имущество, заложенное по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата ипотечного кредита, в том числе и в отношении жилого помещения, приобретенного с использованием средств материнского капитала, являющегося единственным пригодным для постоянного проживания должника и членов его семьи.

Но отказ в иске банка либо нового собственника жилья о признании утратившим право пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учета и выселении должника и/или членов его семьи
существует в судебной практике.

Предусмотрен такой отказ п.2 ст.292 Гражданского кодекса РФ, которая гласит о том, что право пользования жилым помещением членом семьи прежнего собственника при переходе права собственности к другому лицу может быть сохранено в случаях, установленных законом.

Согласно ст.2 этого закона:

«Граждане Российской Федерации, имеющие право пользования жилыми помещениями государственного или муниципального жилищного фонда на условиях социального найма, вправе приобрести их на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными правовыми актами Российской Федерации и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, в общую собственность либо в собственность одного лица, в том числе несовершеннолетнего, с согласия всех имеющих право на приватизацию данных жилых помещений совершеннолетних лиц и несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет.»

Согласно же ст.69 Жилищного кодекса РФ члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. В эти права входит реализация права на приватизацию жилого помещения, которая поставлена в прямую зависимость от согласия всех лиц, занимающих его по договору социального найма. Но некоторые проживающие в жилье граждане могут отказаться от участия в приватизации, дав согласие на ее осуществление другими проживающими, но сохранить право пользования приватизированным жилым помещением.

2 Закона о приватизации жилищного фонда), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер, и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).

Разъяснения Верховного суда РФ позволили создать устоявшуюся на сегодняшний день практику по данной категории дел.

Пример.

Публичное акционерное общество Социальный коммерческий банк Приморья "Примсоцбанк" (далее - ПАО СКБП "Примсоцбанк") обратилось в суд с иском к Л.Е.В, Д.Р.И, Х.С.Б, Л.Е.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

Определением Советского районного суда г. Челябинска от 10.09.2019 при процессуальном правопреемстве произведена замена стороны - ПАО СКБП "Примсоцбанк" на К.М.В. (нового собственника жилья)

В кассационной жалобе заявитель просит отменить обжалуемые судебные постановления, ссылаясь на их незаконность.

Проверив материалы дела и законность обжалуемых судебных постановлений в пределах доводов кассационной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу об отсутствии предусмотренных ч. 1 ст. 379.7 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены судебных актов в кассационном порядке.

Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 209, 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст.

35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пришел к выводу о выселении из спорного жилого помещения Л.Е.В, по причине прекращения её права собственности на квартиру, поскольку удовлетворено денежное требование кредитора к должнику по заключенному между ПАО СКБП "Примсоцбанк" и Л.Е.В. договору об ипотеке 12.08.2014, по которому Л.Е.В. не исполнила свои обязательства перед банком.

При этом определением Арбитражного суда Челябинской области в отношении Л.Е.В. введена процедура реализации имущества должника, в результате чего заложенная квартира передана в собственность банка в счёт погашения долга по договору займа, а по договору купли-продажи от 05.08.2019 перешла в собственность К.М.В.

Суд апелляционной инстанции согласился с изложенными выводами, дополнительно указав, что ПАО СКБП "Примсоцбанк" было известно о членах семьи проживающих в спорной квартире, установлено отсутствие у Л.Е.А. иного жилого помещения, а также то, что от него не отбирались какие-либо согласия и обязательства в отношении спорной квартиры.

Судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции находит правильными выводы судов, изложенные в обжалуемых судебных постановлениях, поскольку выводы соответствуют обстоятельствам дела, установленными судами. Спор разрешен с соблюдением норм процессуального права при правильном применении норм материального права, регулирующих спорные отношения.

Руководствуясь ст. 379.5, 390, 390.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Седьмого кассационного суда общей юрисдикции

решение Советского районного суда г. Челябинска от 30.09.2019 и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Челябинского областного суда от 10.03.2020 оставить без изменения, кассационную жалобу публичного акционерного общества Социального коммерческого банка Приморья "Примсоцбанк" - без удовлетворения.

Дело N33-4443/2017. О прекращении права пользования жилым помещением, выселении.

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Жуковой Н.А.

по апелляционной жалобе ответчика ФИО1

на решение Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ,

(судья райсуда ФИО6)

Акционерное общество "Агентство жилищного ипотечного кредитования " (далее по тексту - АО "АЖИК ") обратилось в суд с иском к ответчику ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением и о выселении, ссылаясь на то, что АО "АЖИК " является собственником квартиры, расположенной по адресу: проспект, . Право собственности на жилое помещение зарегистрировано в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии по ДД.ММ.ГГГГ.

Жилое помещение было приобретено АО "АЖИК " на основании решения Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ N, вступившего в законную силу ДД.ММ.ГГГГ, уведомления от 19.05.2016 г. N, протокола заседании комиссии об объявления несостоявшимися торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ N, постановления о передаче не реализованного в принудительном порядке имущества должника взыскателю от ДД.ММ.ГГГГ, акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от 25.05.2016 г. До настоящего времени ответчик ФИО1 зарегистрирован и проживает в спорном жилом помещении, несмотря на то, что АО "АЖИК " не предоставлял ответчику права пользования указанным жилым помещением (л.д.

5). Решением Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ исковые требования Акционерного общества "Агентство жилищного ипотечного кредитования " к ФИО1 о прекращении права пользования жилым помещением и выселении удовлетворены (л.д. 75-76, 77-85).

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда отменить, ссылаясь на то, что он исправно несет расходы по его содержанию спорного жилого помещения, другого жилого помещения не имеет, является инвалидом группы (л.д. 96-97,112).

Прокурор ФИО8 в суде апелляционной инстанции просила решение районного суда оставить без изменения, а жалобу без удовлетворения.

Ответчик ФИО1 в заседание суда апелляционной инстанции не явился, о времени и месте слушания дела извещен надлежащим образом, однако о причинах неявки не сообщил, каких-либо доказательств наличия уважительных причин неявки в судебное заседание не представил. С учетом мнения участвующих в деле лиц и в соответствии с требованиями ст. ст.

167 , 327 ГПК РФ, судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося ответчика.

Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, заключение прокурора, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с ч. 1 ст. 327.1 ГПК РФ, в пределах доводов, изложенных в жалобе, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании вступившего в законную силу решения Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ с ФИО2 в пользу ОАО "Агентство жилищного ипотечного кредитования " взыскана задолженность по договору займа N-ф от ДД.ММ.ГГГГ в размере 1 430 164 руб. 84 коп., в том числе: задолженность по процентам за пользование займом в размере 31 240, 51 руб., задолженность по оплате основного долга в размере 5 458,38 руб., пени за просрочку выплаты, процентов в размере 5 725,15 руб., пени за просрочку выплаты основного долга в размере 600,74 руб., денежная сумма в счет досрочного погашения основного долга 1 387 140,06 руб. Обращено в пользу ОАО "Агентство жилищного ипотечного кредитования " взыскание на квартиру, расположенную по адресу: , Ленинский проспект, , принадлежащую ФИО2, с определением способа реализации квартиры в виде продажи с публичных торгов и начальной продажной ценой в размере 1 760 800 руб.

(л.д. 9-12).

В соответствии с протоколом N заседания комиссии об объявлении несостоявшимися торгов по продаже арестованного имущества от ДД.ММ.ГГГГ, торги по продаже арестованного имущества, принадлежащего должнику ФИО2 - квартиры, общей площадью 42,9 кв. м, расположенной по адресу: проспект, , объявлены несостоявшимися, в связи с отсутствием заявок на участие в торгах, (л.д. 14).

Письмом от 19.05.2016 г. N АО "АЖИК " уведомило о готовности принять на баланс общества следующее имущество - квартиру, общей площадью 42,9 кв. м, расположенную по адресу: , Ленинский проспект, по исполнительному производству N-ИП от ДД.ММ.ГГГГ, в отношении ФИО2 (л.д.

13) Постановлением судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов УФССП России по от ДД.ММ.ГГГГ начальная продажная цена квартиры снижена на 10% и установлена в размере 1 320 600 руб. руб. (л.д.

15).

Из акта передачи нереализованного имущества должника взыскателю в счет погашения долга от ДД.ММ.ГГГГ следует, что спорная квартира, стоимостью 1 320 600 руб. передана взыскателю АО "АЖИК " (л.д. 16).

08.06.2016 г. право собственности на спорное жилое помещение зарегистрировано за АО "Агентство жилищного ипотечного кредитования ", что подтверждается свидетельством о регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (запись государственной регистрации права N от ДД.ММ.ГГГГ) (л.д. 8).

Из Устава АО "АЖИК " следует, что в соответствии с требованиями главы 4 части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации с учетом изменений внесенных Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ N 99-ФЗ организационно-правовая форма ОАО "АЖИК " изменена на АО "АЖИК ", (л.д. 24).

Согласно статье 304 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения.

В соответствии со статьей 35 Жилищного кодекса Российской Федерации в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением, по основаниям, предусмотренным Жилищным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.

Согласно статье 51 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102- ФЗ "Об ипотеке ( залоге недвижимости )" взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке , по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 настоящего Федерального закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд.

Положениями статьи 58 указанного Федерального закона предусмотрено право залогодержателя в случае объявления публичных торгов, а также повторных публичных торгов несостоявшимися приобрести (оставить за собой) заложенное имущество и зачесть в счет покупной цены свои требования, обеспеченные ипотекой имущества, ( пункт 2 и пункт 4 статьи 58 ).

В соответствии с пунктом 5 статьи 58 Федерального закона "Об ипотеке ( залоге недвижимости )" залогодержатель считается воспользовавшимся указанным правом, если в течение месяца со дня объявления повторных публичных торгов несостоявшимися направит организатору торгов или, если обращение взыскания осуществлялось в судебном порядке, организатору торгов и судебному приставу-исполнителю заявление (в письменной форме) об оставлении предмета ипотеки за собой.

Согласно пункту 1 статьи 78 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 102- ФЗ "Об ипотеке ( залоге недвижимости )" обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры. Освобождение такой квартиры осуществляется в порядке, установленном федеральным законом .

Согласно подпункту 1 пункта 2 статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, принудительное изъятие у собственника имущества не допускается, кроме случаев, когда по основаниям, предусмотренным законом, производятся: обращение взыскания на имущество по обязательствам ( статья 237 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу положений пункта 2 статьи 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, на которое обращается взыскание, прекращается у собственника с момента возникновения права собственности на изъятое имущество у лица, к которому переходит это имущество.

В силу пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.

Судом установлено, что в спорной квартире зарегистрирован и проживает ФИО1, ответчик по настоящему делу (л.д. 17, 56).

Удовлетворяя исковые требования АО "АЖИК " о прекращении ФИО1 права пользования жилым помещением и его выселении, районный суд исходил из того, что АО "АЖИК " с 08.06.2016 г. является собственником квартиры, расположенной по адресу: проспект, , и в силу статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" имеет право требовать устранения препятствий в пользовании принадлежащим ему имуществом со стороны других лиц, в связи с чем на основании пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации и части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации ответчик ФИО1 подлежит выселению из жилого помещения, расположенного по адресу: проспект, , как прекративший право пользования данным жилым помещением.

С данным выводом суда судебная коллегия полностью согласна, поскольку обязанность ответчика ФИО1 освободить жилое помещение в связи с обращением на него взыскания и передачей залогодержателю, а также право нового собственника квартиры требовать выселения предыдущих собственников, членов их семьи и иных лиц предусмотрены как указано выше положениями части 1 статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 78 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", пункта 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Доводы жалобы ФИО1 о незаконном обращении взыскания на спорную квартиру, поскольку спорная квартира является единственным местом для его проживания несостоятельны, так как из материалов дела следует, что обеспечением обязательства заемщика по кредитному договору являлась спорная квартира в силу закона, следовательно, на это имущество может быть обращено взыскание независимо от того, что оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением для залогодателей и членов их семьи.

Руководствуясь ст. ст. 328 , 329 ГПК РФ, судебная коллегия

решение Левобережного районного суда от ДД.ММ.ГГГГ оставить без изменения, а апелляционную жалобу ФИО1 - без удовлетворения.

Что называют ипотекой?

Ипотека – это такой кредит, который выдают на длительный временной период для покупки жилого помещения.

Ипотеку делят на такие разновидности:

1. Целевую – и тогда квартира является залоговой – то есть, если будут нарушены договорные условия либо не выплачен кредит, ее смогут отобрать.
2. Нецелевую – заемщик получает денежные средства и закладывает уже имеющееся жилое помещение – то есть, свою собственность.

В ходе разбирательств в суде будут взяты в расчет все нюансы.

Судебный орган обязательно учтет следующие моменты:

1. Продолжает ли платить клиент по своим обязательствам (даже со снижением платежек) – по причине непростого материального положения.
2. Если человек потерял рабочее место, серьезно заболел.
3. Если были приняты меры, чтобы урегулировать ситуацию без привлечения судебного органа – то есть, если заемщик просил приостановить платежи, реструктуризировать его кредит и так далее.

Выселение из ипотечного жилья возможно исключительно в судебном порядке – после доказательств неисполнения кредитных обязательств. Финансовое учреждение подает обращение в судебный орган по месту прописки клиента (а также прилагает соответствующий иск).

Алгоритм выселения из ипотечного жилья выглядит приблизительно так:

1. Финансовое учреждение старается разрешить вопрос без привлечения судебного органа – направляет заемщику уведомления, пытается дозвониться, сообщает, что нужно вносить платежи по займу. Если обратная связь отсутствует – происходит подготовка документации для передачи дела в судебный орган.
2. Следующий этап – оформление и передача в судебный орган искового заявления о взыскании долга.
3. Как только судебный орган удовлетворит иск, произойдет выбор метода воплощения взыскания на практике – как правило, жилое помещение реализуют, после торгов денежные средства идут на погашение кредита.

Что можно предпринять, если выселяют из ипотечного жилья?

Банковской организации не очень выгодно выселить клиента и реализовать жилое помещение по сниженной цене.

Кредитор старается находить компромисс, так что ситуация может быть разрешена такими методами:

• Оптимальный способ решения вопроса – реструктуризация кредита. Ее используют для уменьшения суммы платежек.
• Предоставляют кредитные каникулы (на конкретный период времени).
• У кредитора есть еще один шанс оказать заемщику поддержку – посредством списания части процентов, штрафных санкций и иных платежек.
• Если заемщиком может быть использована поддержка от государства, возможна подача специальной документации. Часть кредита погасит государство.

Если вдруг жилье заберут, банковская организация потратит время и силы на его реализацию, так что такой метод считается самым крайним – его стараются использовать как можно реже.

Особенности выселения с несовершеннолетними детьми

Единственное, что может предпринять в подобной ситуации должник – попросить государственную помощь по системе «Жилье». Там ему выдадут жилое помещение после получения им статуса «малоимущий».

Выселение такого гражданина из жилья возможно исключительно по суду. В деле участвует не только прокурор, но и представитель опеки и попечительства.

Что будет при банкротстве?

Ипотечную квартиру все равно продадут на торгах, вырученные средства пойдут на погашение кредитных обязательств.

Возможно ли получение отсрочки?

Отсрочку нередко просят еще на стадии досудебного урегулирования конфликта. Если заемщику хочется найти компромиссное решение, все-таки погасить займ, финансовое учреждение, в большинстве случаев, идет на определенные уступки и дает возможность воспользоваться специальными методами, подходящими для непосредственно этого случая.

Документация для доказательств:

1. Свидетельство о том, что родился малыш, нужно тогда, когда женщина – заемщик, находится в отпуске по уходу за ребенком.
2. Трудовая книжка (копия того листа, где отражена информация об уходе человека с рабочего места).
3. Справки из медицинской организации – доказательства проблем со здоровьем у заемщика либо члена его семьи.

Отсрочку выдают лишь тогда, когда приведены весомые доказательства непростого финансового положения заемщика.