Можно ли оформить сделку с жильем без участия нотариуса

Сделка по купли-продажи объекта жилой или нежилой недвижимости – одна из самых популярных в нотариальном деле. Заверения нотариуса – это, своего рода, признание документа юридически правильным и имеющим законное основание.

Далее поговорим о том, нужно ли заверять договор купли-продажи квартиры у нотариуса, в каких случаях эту процедуру можно пропустить, а когда это нужно делать обязательно.

Случаи, когда заверение обязательно

• В случае продажи квартиры, которая разделена между несколькими собственниками. В таком случае заверять договор купли-продажи у нотариуса обязательно, так как этот факт является подтверждением согласия всех собственников.
• Осуществляется продажа объекта недвижимости, где собственником выступает лицо несовершеннолетнее, то есть до 18 лет.
• Если в сделке будет принимать участие несовершеннолетнее лицо и не обязательно он будет выступать собственником.

Когда заверение нотариуса необязательно, но рекомендуется?

Также имеют место ситуации, в который нотариальное заверение документа законодательно не требуется, но на практике это сделать все же нужно:

• Если продавцом недвижимости является несовершеннолетнее лицо. В таком случае нотариус своей подписью подтверждает законность сделки и соблюдение прав несовершеннолетнего лица.
• Если в объекте недвижимости прописаны несовершеннолетние лица – в таком случае нотариальное заверение также подтверждает законность сделки.
• Если сделка оформляется в долевой собственности.
• Если сделка осуществляется при участии несовершеннолетнего лица, но его личного участия нет. Вместо него находятся его официальные представители.

Когда можно обойтись без нотариуса?

Допустимо ли оформление сделок с жильем без участия нотариуса? Да, если объект недвижимости находится не в долевой собственности, то есть имеется один владелец. В таком случае можно просто оформить письменный договор купли-продажи с соблюдением процессуальных норм. Но, даже в таком случае нотариальное заверение не будет лишним.

Разница при покупке вторичного жилья и новостройки

Покупка нового жилья, если упустить из внимания моральную и техническую сторону вопроса, лучше, чем приобретение вторичного жилья. Причина проста – в новой квартире нет никаких правовых обременений, а значит процедура оформления осуществляется гораздо проще и быстрее.

При покупке вторичного жилья можно существенно сэкономить, но перед сделкой обязательно нужно проверить юридическую сторону – нет ли обременений, согласны ли на сделку все собственники. Кроме того, не следует забывать о том типе сделок, когда нотариальное заверение обязательно.

Зачем нужно делать нотариальное заверение?

Заверение для покупателя

Права и обязанности нотариуса при такой форме сделки регламентируются Федеральным Законом №4462-1. В отношении покупателя нужно обратить внимание на такие нюансы:

• Нотариус проверить грамотное составление договора.
• Проверить прописанные в договоре факторы, которые вступают в силу при невыполнении своих обязанностей сторонами сделки.
• Проверяет, не нарушены ли права покупателя в этой сделке.
• Может присутствовать при передаче денежных средств за покупку/продажу объекта недвижимости.

Кроме того, нотариус предоставляет индивидуальные услуги – составление договора, консультации относительно предполагаемой сделки.

Заверение для продавца

Со стороны продавца нотариус необходим в следующих случаях:

• Если продается квартира, которая является совместно нажитым имуществом супругов.
• Если объект продажи находится на доверительном управлении.
• Если владельцем продаваемого объекта недвижимости является несовершеннолетнее или недееспособное лицо.

Также, как и в случае с покупателем, нотариус может понадобится при передаче денежных средств.

Дополнительные преимущества работы с нотариусом

• Сбор и подготовка всех необходимых документов и передача их в соответствующие органы.
• Предоставляет услугу безопасного расчета, например – нотариальный депозит.
• Проверяет грамотность и соответствие процессуальным нормам всех документов, в том числе и составленного договора.
• Ускоряет сроки проведения сделки, при необходимости.

Само собой разумеется, что это не полный перечень предоставляемых услуг, так как нотариус работает не только со сделками по купле/продаже недвижимости.

Налогообложение

Если собственник владеет продаваемым объектом недвижимости менее трех лет, ему придется платить налог с продажи. Также налоговые обязанности придется выполнять новому собственнику – он тоже уплачивает процент от стоимости квартиры в казну государства.

Как купить квартиру без риэлтора? Пошаговая инструкция.

В этой статье мы пошагово разберем, как купить квартиру без риэлтора, на что стоит обратить внимание при ее поиске, осмотре и приобретении, как проходит сделка по купле-продаже недвижимости, рассмотрим безопасные способы расчета для покупателя, уделим внимание порядку проведения юридической экспертизы квартиры перед покупкой.

Приобретение недвижимости — это очень дорогостоящая покупка, к которой стоит подходить очень взвешенно, с определенным багажом знаний. В интернете, и не только, имеется очень много объявлений по типу: “помощь риелтора”, “без риэлтора не справитесь”, “риэлтор с 1999 года”. Часто покупатель задается вопросом, “можно ли справиться без риэлтора в приобретении квартиры?”

Риэлтор чаще нужен продавцу квартиры, поскольку после выставления квартиры на продажу, путем размещения на торговых площадках (авито, циан, яндекс недвижимость), начинает поступать очень много звонков, из которых более 90% делают риэлторы с предложением своих услуг, а иногда притворяются покупателями в целях “развести” на продажу. В силу этих причин, порой спустя определенное время, продавец обращается за услугами к риэлтору, который берет на себя все звонки, торговаться с потенциальными покупателями и проводить показы объекта.

У покупателя на сегодняшний день, имеются все механизмы обойтись без помощи риэлтора при покупке квартиры, главное — выбрать понравившийся объект и провести правовой анализ продаваемой квартиры , поскольку риски потерять деньги в момент сделки или квартиру после перехода права собственности, как показывает судебная практика очень велики.

Пошагово можно выделить следующие действия для покупки квартиры без риэлтора:

Изучение рынка недвижимости

Посетите сайты, на которых выставляются квартиры на продажу. Самые активные на сегодняшний день из них: Циан , ЯндексНедвижимость , Авито (на Домофон автоматически размещаются объявления выставленные на Авито). Анализ объявлений на данных площадках сформулирует у Вас представления о рынке недвижимости и стоимость объекта, который Вы запланировали приобрести.

При изучении рынка, стоит обратить внимание на ряд моментов:

1. Среди объявлений о продаже квартир, как показывает практика, не зависимо от регионов, более 90 процентов принадлежат риэлторам, даже, если поставить в фильтре поиска “показывать только собственников”. Данное обстоятельство вызвано тем, что риэлторы используют метод “пустышки”, когда выставляют на продажу квартиру, которой нет. Указанное мероприятие они проводят в целях выявления покупателей и как только он появляется начинают предлагать ему свои услуги, поскольку покупатель — их источник прибыли.
2. Все объявления на торговых площадках можно условно поделить на четыре вида: от собственников, эти объявления размещают непосредственно продавцы квартиры ; объявления от риэлторов с завышенной ценой , эти объявления дают агенты, которые нашли продавцов недвижимости, заключили с ними договор, добавили к стоимости объекта свою комиссию и разместили объявление; объявления от риэлторов с заниженной ценой на продаваемый объект, указанные объявления дают риэлторы, которые нашли собственника, которого не удалось склонить к договору, поэтому они размещают аналогичное объявление с заниженной ценой, чтобы потенциальный покупатель сначало вышел на них, часто риэлторы размещают такое объявление в этом доме, указывая другой этаж или играя с площадью, но бывает, что публикуют в соседних домах; четвертый вид объявлений также дают риэлторы, размещая вышеописанную “ пустышку ” — объявление по квартире, которой нет, когда им звонят покупатели, они подтверждают наличие объекта , но потом сводят к тому, что его не получается показать, но имеются другие.
3. Выявление стоимости одного квадратного метра недвижимости, которую Вы желаете приобрести, допустимо путем анализа “чистых” объявлений, не от риэлторов, которые часто занижают стоимость квартиры в своих объявлениях.
4. Большинство объявлений подается с большей площадью, чем указано в документации, данный факт вызван тем, что по закону площадь отдельных помещений идет с понижающим коэффициентом:

• для лоджий — 0,5;
• для балконов — 0,3;
• для террас — 0,3;
• для веранд — 1,0

5. В ходе разговора с риэлторами не стоит вестись на их уговоры оказать Вам помощь в покупке квартиры

Осмотр квартир перед покупкой

После изучения рынка недвижимости покупатель сталкивается с необходимостью осмотра квартир для выбора подходящей.

При проведении осмотра квартир можем Вам дать следующие рекомендации:

1. Никогда не показывайте, что квартира Вам очень понравилась, данный факт бросается в глаза, если не собственнику, то его риэлтору, если такой имеется, что в последующем приведет к снижению возможности торговаться, определяя конечную цену квартиры.
2. При осмотре квартиры попросите технический паспорт недвижимости и проверьте, была ли перепланировка. Если в техническом паспорте стены есть, а по факту они отсутствуют, значит была перепланировка, которую надлежащим образом не узаконили, что в последующем может для Вас обернуться значительными финансовыми потерями, после того, как жилищная инспекция подаст в суд с требованием о приведении квартиры в первоначальное состояние.
3. Не стесняйтесь задавать вопросы собственнику квартиры, Вам необходимо максимально получить информацию об объекте и о психологическом состоянии продавца, обратите внимание, как он себя ведет, если в поведении продавца имеется подозрение в его психологической неустойчивости, то Вы, в целях уменьшения риска, можете предложить ему пройти психологическое освидетельствование на момент сделки, что существенно уменьшит риски по признанию сделки недействительной в будущем.
4. Пытайтесь выявить максимальное количество недостатков в квартире: отклеивающиеся обои, желтизна на потолках, оконных проемах, износ дверей, трещина на окнах, потертости пола, плинтусов, багет,, все это позволит Вам снижать стоимость объекта.
5. Торгуйтесь! Всегда торгуйтесь! Наш опыт показывает, что очень часто продавцы идут на снижение стоимости квартиры, поскольку заранее “слегка” ее завысили. Если стесняетесь торговаться, свяжитесь с нами, мы поторгуемся от Вашего имени, часть уменьшенной суммы оплатите нам:)
6. Если спустя время после осмотра, Вы захотели посмотреть в квартире что-то еще, попросите о повторном осмотре объекта.
   

Выбор объекта недвижимости

После осмотра объектов наступает стадия выбора квартиры из нескольких вариантов. Если имеется несколько одинаковых квартир, то при выборе стоит руководствоваться удаленностью от инфраструктур, социальных объектов: больницы, садики, школы. Также, следует выбирать объект, который после проведения юридической экспертизы квартир и продавцов кажется Вам наиболее безопасным: меньше переходов права собственности, не переходил по наследству или ренте, не был приватизирован, меньше собственников.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке самостоятельно

Перед покупкой квартиры обязательно следует провести юридическую проверку недвижимости и собственника, которая занимает много времени, но позволит сохранить за собой права на квартиру за покупателем в будущем.

На нашем сайте имеется статья: “ Как проверить квартиру на юридическую чистоту при покупке самостоятельно? ” в ней детально разобран порядок проверки собственников и самого объекта, очень рекомендуем ознакомиться с ней. Здесь же мы укажем общий порядок проверки объекта, который сводится к следующим шагам:

Этапы проверки продавца недвижимости:

1. Получение выписки на квартиру из ЕГРН (Росреестр)

2. Запрос документов у продавца:

1) Правоустанавливающие документы на продаваемую недвижимость (договор купли-продажи, дарения, мены, долевого участия и т.д.).

2) Паспорт продавца.

3) Выписка из домовой книги об отсутствии задолженности по коммунальным платежам за квартиру.

4) Справки об отсутствии наркологической зависимости или состоянии на психиатрических учетах.

5) Если квартира приобретена в период брака, то необходимо получить согласие супруга на отчуждение объекта.

6) Если квартира приобреталась с использованием материнского капитала, то согласие органов опеки и попечительства на продажу недвижимости.

3. Проверка паспорта собственников по базе МВД .

4. Проверка продавца в судах на предмет возбужденных дел (долги, банкротство).

5. Проверка собственника недвижимости в базе возбужденных исполнительных производств.

6. Проверка в базе единого федерального реестра сведений о банкротстве.

7. Проверка на предмет причастности к террористической деятельности на сайте Росфинмониторинг.

Очень серьезно отнеситесь к этой стадии, поскольку игнорирование проверки квартиры и ее собственников может привести в дальнейшем к потере недвижимости и лишению возможности взыскания потраченных на ее приобретение денежных средств, что подтверждает обширная судебная практика по мошенничеству с продажей квартир .

Как провести сделку по покупке квартиры без риэлтора

После того, как Вы выбрали квартиру, которую хотите приобрести и провели юридическую экспертизу недвижимости и собственника, Вам следует приступить к проведения сделки, которая состоит из нескольких этапов:

1. Переговоры , на данной стадии Вы с продавцом оговариваете дату заключения сделки, способ передачи денежных средств, сроки освобождения квартиры, выписывания из нее (лучше приобретать квартиру без прописанных лиц), обмениваетесь дополнительными документами.
2. Подготовка договора купли-продажи квартиры выступает основанием перехода права собственности с продавца на покупателя, его необходимо подготовить заранее, в этих целя желательно обратиться за помощью к юристам. Договор должен иметь точное описание квартиры, данные сторон, сведения о том, что расчет произошел, если денежные средства передаются до передачи договора на регистрацию. Если в квартире имеются прописанные лица, то необходимо в договоре указать срок, в течении которого они обязаны выписаться. Но лучше, чтобы они выписались заранее.
3. Передача денежных средств — очень ответственный момент для сторон по сделке. Для продавца выгоднее сначало получить денежные средства, потом подать документы на регистрацию, для покупателя наоборот, в целях безопастности, желательно сначало подать документы, а лучше оформить право собственности, а потом передать деньги. Если денежные средства передаются наличкой, попросите продавца выдать Вам расписку, даже, если в договоре имеется отметка, что денежные средства переданы до подписания договора. Наиболее часто используется способ расчета через банк. В этом случае денежные средства передаются в банк, который выдает их продавцу в том случае, если он предоставит документы, свидетельствующие о переходе права собственности на покупателя. Данный способ расчета именуется аккредитивом. После расчета по аккредитиву необходимо будет снять обременения с квартиры. Вы можете более подробно прочитать о порядке расчета при купли-продажи недвижимости .

Нужен ли риэлтор при покупке квартиры?

Имеется очень много минусов от сотрудничества с большинством агентств недвижимости, они в основном проявляются в следующем:

1. Переплата за квартиру за счет включения в ее стоимость комиссии риэлтора, которая зачастую является очень высокой.
2. Риэлторы в первую очередь показывают квартиры продавцов, с которыми они заключили договор, часто игнорируя другие варианты, что может привести к потере выгодной сделки для покупателя.
3. Наличие договора между агентством и покупателем, который часто лишает возможности последнему купить квартиру без риэлторов, например при выявлении объекта самостоятельно. Кроме того, сам договор трудно расторгнуть в одностороннем порядке, например, в случае, если риэлтор Вам не понравился в последующим.
4. Игнорирование риэлторами процесса юридической проверки недвижимости и продавца перед покупкой недвижимости. Данное обстоятельство вызвано тем, что отсутствует в штате юрист или не имеется желание, ведь никакой ответственности за судьбу квартиры они не несут: будет ли она в собственности покупателя или третьи лица оспорят сделку, например, в силу банкротства продавца спустя пару лет после сделки или наследники оспорят наследство в которое входила купленная квартира. Как показывает судебная практика , очень много вариантов потерять квартиру купленную даже по истечению довольно продолжительного времени с момента сделки.
5. Зачастую низкая компетенция риэлторов приводит к потере времени и денег. Очень часто в агенты недвижимости идут люди, которые считают, что это очень легкая работа и не нужно иметь каких-либо знаний, достаточно найти покупателя, показать ему как можно больше объектов, хотя и это не обязательно, получить свою комиссию.
6. Не стоит думать, что если риэлтор работает от имени агентства, то это агентство будет отвечать за его действия, отнюдь, данный человек скорее всего там и не числится и как только возникнет проблема, агентство Вам откажет в любых претензиях, указав на данный факт..

Как купить квартиру без риэлтора пошаговая инструкция?

Как купить квартиру без риэлтора пошаговая инструкция? Во время покупки жилья без риелтора обратите внимание на местоположение, условия проживания, инфраструктуру, недостатки и соответствие с документов на данное жилье.

ВАЖНО! Для заключения договора, способа и сроков расчета обратитесь за помощью к нотариусу.

Поиск жилья.

Проверить у собственника следует:

1. Правоустанавливающие документы.
2. Наличие права собственности. Выдается справка, подтверждающая, что человек владеет недвижимостью. Либо возьмите у продавца выписку из ЕГРН.
3. Ксерокопия паспорта.
4. Бумага, в которой указаны прописанные лица в жилье. А также дата выписки, прописки новых лиц.
5. Технический или кадастровый паспорт, или та же выписка из ЕГРН.

Если вам понравилась квартира в новом здании, то потребуйте следующие документы от застройщика:

1. Документ, разрешающий строительство.
2. Проектная декларация, которую чаще всего выкладывают на официальный сайт компании;
3. Свидетельство, подтверждающее право на земельный участок.
4. Договор долевого участия.

Составление предварительного договора.

В документе укажите полную стоимость квартиры, дату осуществления сделки и способ оплаты. Советуем заверить документ в нотариальной конторе для гарантии полной законности.

Лучший вариант – написать план действий, где указывается каждая деталь, чтобы вы ничего не забыли.

Договор купли-продажи.

Наступил заветный день. Не забудьте взять с собой все документы, а это: паспорт, предварительный договор и продавца с его паспортом, правоустанавливающими документами на квартиру, выпиской из ЕГРН, кадастровым паспортом, согласием супруга или супруги, если потребуется.

Нотариус проверит документы всех участников на чистоту, расскажет обо всех нюансах. И ура! Ваш договор составлен.

Оплата квартиры и регистрация перехода права собственности.

Договор составлен на законных основаниях. Остается уплатить полную стоимость жилья, что вы и делаете.

После этого получаете на руки выписку о совершенном акте от продавца. Потом регистрируйте факт покупки в РОСРЕЕСТРЕ https://rosreestr.ru/site/. И регистрируйте свои права на квартиру в МФЦ. Все готово! Вы – законный собственник.

Не забудьте прописаться по новому адресу, получить ключи и въезжать!

Если вы хотите прочитать, как получить земельный участок многодетной семье, переходите по ссылке.

Как купить квартиру без посредников?

Как же в этом разнообразии не нарваться на мошенников? Как вариант, обратиться в проверенную риэлторскую контору, но это опять же дополнительные затраты. В нашей статье вы узнаете, как купить квартиру без посредников. Пошаговая инструкция для покупателей.

• Покупка квартиры самостоятельно
• Этапы покупки квартиры
• Необходимые документы
• Способы передачи денег
• Видео: Покупка квартиры. На что обратить внимание, чтобы избежать обмана?

Необходимые документы

Для оформления сделки по приобретению квартиры потребуется предоставить в Росреестр или МФЦ следующие документы:

• паспорта обеих сторон – продавца и покупателя (копии);
• от продавца: документ о праве собственности на квартиру, выписка из ЕГРН, справки об отсутствии долгов за коммунальные услуги и прописанных на данной жилплощади;
• договор купли-продажи, скрепленный подписями обеих сторон сделки;
• платежный документ, подтверждающий уплату госпошлины (получить скидку на оплату, можно через портал госуслуг онлайн);
• в случае нахождения квартиры в совместной собственности супругов, потребуется согласие второго супруга на продажу и свидетельство о браке;
• если среди собственников жилья присутствуют прописанные в квартире дети, не достигшие 18-летия, обязательно разрешение на продажу от органов опеки;

Для жителей Москвы при совершении сделки по купле-продаже квартиры требуется предоставить единый жилищный документ, заменяющий сразу несколько справок и сокращающий прохождение всех бюрократических процедур.

Если квартира покупается с ипотечным займом, то список документов расширяется, потребуются:

• заключение экспертов о стоимости покупаемого жилья;
• заявление на ипотеку;
• справка о том, что берущий ипотечный кредит имеет постоянный доход;
• технический паспорт квартиры.

Существуют случаи, когда требуется обязательное нотариальное удостоверение сделки. Это нужно при продаже одной из долей в квартире, а также, если собственнику не исполнилось 18 лет или признан недееспособным. Тогда в нотариальную контору нужно предоставить:

• удостоверения личностей обеих сторон сделки;
• составленный, но не подписанный договор сделки;
• выписка из ЕГРН и документ о праве собственности на жилье;
• извещение всех долевых участников (в случае продажи доли);
• разрешение опекуна (когда собственник ребенок до 18 лет или недееспособный гражданин).

Способы передачи денег

В договоре обязательно должен присутствовать пункт о способе передачи денег. Он никак не регламентируется и выбирается исключительно по договоренности сторон. Наличный или безналичный расчет – решают только продавец и покупатель. Конечно, привлеченные средства в виде ипотеки, поступают на счет продавца безналичным переводом.

Часто для гарантии совершения сделки между продавцом и покупателем заключается предварительный договор с внесением задатка. Размер его оговаривается сторонами и может составлять до 5 % от полной стоимости жилья. При этом следует учесть, что покупатель, отказавшийся от сделки после внесения задатка, лишается его.

Если отказался продавец, то обязан, согласно договора, вернуть покупателю сумму задатка в двойном размере.

При выборе передачи денег наличным расчетом встает вопрос о том, когда нужно заплатить. Формально право на квартиру перейдет к новому хозяину только после того, как сделка будет зарегистрирована в Росреестре и выдан документ – выписка из ЕГРН. На регистрацию отводится 10 дней.

Поэтому можно договориться, в какой момент произойдет передача денег, после подписания договора купли-продажи или после получения новым владельцем документа. Это нужно закрепить в договоре и расписке о передаче средств.