Для того чтобы уменьшить сумму налога при продаже недвижимости, которая пробыла в собственности меньше 3-х лет, можно использовать налоговый вычет. Размер его, согласно закону, составляет 1 млн. рублей. Этот вычет отнимается от суммы стоимости жилья. Пошлиной в 13% облагается остаток.
Например, если стоимость собственности равна 2000000 руб., то НДФЛ в 13% будет рассчитываться с суммы 1000000 руб.
Если вы хотите продать квартиру в Москве, то особых отличий в процедуре вы не увидите. Она ничем не отличается от проведения аналогичных сделок в других частях России. И налог с продажи ипотеки в Москве останется прежним.
Но есть одна особенность, которую можно применить только для собственности в Москве – это высокая стоимость жилья. Именно этот нюанс заставляет людей, желающих продать свою жилплощадь, задумываться, как уменьшить налоговые выплаты.
Как узнать, что продавец квартиры не лишен дееспособности и отдает отчет своим действиям
Не секрет, что доход от сделки сильно увеличивается за счет сокращения налогов. Московские цены на недвижимость всегда были высокими. Поэтому продавать квартиру выгодно в любом случае. Даже если взять 1% всей суммы, то получается хорошая прибыль.
Но как уже говорилось, освобождены от пошлины могут быть лишь те, кто является хозяином жилья не менее 3 лет (с 01.01.2016 – не менее 5 лет), а стоимость недвижимости не должна превышать 1 млн. рублей. Если применить это правило к Москве, то становится ясно, что найти жилье стоимостью меньше 1 млн.
рублей столице, достаточно проблематично. И все равно придется платить 13%.
Сэкономить на продаже недвижимости в Москве, можно изначально занизив стоимость жилплощади. Этот вид «махинации», до недавнего времени, считался самым популярным и позволял избегать уплаты НДФЛ. Смысл ее таков: продавец указывал в документах сумму меньшую 1 млн. руб., а оставшуюся – получал на руки.
На данный момент такая сделка стала практически невозможной, из-за ужесточения контроля со стороны налоговых служб. Такая махинация легко может быть раскрыта, даже по тому факту, что в Москве нет недвижимости по такой цене. Вследствие чего, нарушение законодательства при купле-продаже жилья влечет за собой большие неприятности для продавца и покупателя.
Следует знать о введении новых правил для определения цены сделки. Это может быть полезным, например, если сильно занижена сумма сделки. С 01.01.2016 г. сумма НДФЛ будет высчитываться исходя из кадастровой стоимости, будь это: дом, дача, квартира или земельный участок.
Примечание: кадастровая стоимость, это цена на жилье, которая занесена в ГКН (государственный кадастр недвижимости). Определяют ее по заказу органов власти, а производят оценку независимые оценщики. Выбор оценщиков делают органы власти (они могут быть местными или региональными), которые в последствии подписывают с ними договоренность.
Если в документе о купле-продаже будет указана цена меньшая, чем 70% от кадастровой, то не имеет значения то, что было написано в договоре. При нахождении налоговой базы нужно будет применить сумму, которая равна 70% этой стоимости. При этом, стоимость, указанная в кадастре, должна быть актуальна на 1 января того года, в котором будет производиться регистрация собственности на нового владельца.
Но на жилье, которое было куплено до 01.01.2016 года, при начислении налога на доход от продажи, кадастровая стоимость этой недвижимости не учитывается.
Купить и продать квартиру одновременно – какие есть «льготы»
Купить и продать квартиру одновременно – можно, и это не лишает вас права использовать налоговые вычеты. Если вы резидент РФ и платите со своих доходов 13% в государственный бюджет – можете воспользоваться вычетом при покупке жилья. А для права на вычет при продаже требования еще проще – нужно просто быть резидентом РФ.
Если до 2021 вы имели право получить возврат НДФЛ с любых доходов, облагаемых по ставке 13% , то теперь он будет рассчитываться только с доходов по трудовым договорам, ГПХ, оплаты за оказание услуг, сдачи имущества в аренду или его продажи, дохода от дарения имущества (кроме ценных бумаг), страховых выплат по пенсионному обеспечению.
Вы можете уменьшить свою налогооблагаемую базу (доход, с которого выплачивается 13%), а также одновременно с этим вернуть часть ранее уплаченных налогов. Разберемся с обоими случаями.
Как продать квартиру и одновременно сэкономить
Продать квартиру без налога можно в том случае, если квартира была в вашей собственности дольше минимального срока владения. Таким сроком может быть 3 года или 5 лет.
Минимальный срок три года считается для квартир, которые попадают под одно из условий:
- Недвижимость получена по наследству или в дар от близкого родственника или члена семьи
- Жилье стало собственностью вследствие приватизации
- Квартира досталась вам по договору пожизненного содержания с иждивением (ренты)
- Получена любым способом до 01.01.2016 г.
- В случае, если вы решили продать единственную недвижимость. Или продаете первую квартиру практически одновременно с покупкой второй - в течение 90 дней.
В остальных случаях минимальным сроком владения, чтобы продать квартиру без налога, считается 5 лет.
Как видите, если вы купили квартиру и одновременно с этим в течение 90 дней решили продать предыдущую, срок владения считается 3 года.
Пример:
Иванов хочет купить квартиру, но одновременно с этим решил продать «старую» за 2.3 млн руб. Она досталась ему четыре года назад по наследству от бабушки. Налог при продаже ему платить будет не нужно, так как трехлетний минимальный срок владения уже истек.
Чтобы сэкономить на уплате налогов при продаже жилья, можно воспользоваться вычетом и уменьшить свой доход на 1 млн рублей. И 13% вы будете платить с остатка.
Пример:
Петров тоже хочет купить жилье, но перед этим решил продать старую квартиру за 3.1 млн руб. И налог бы ему пришлось платить с этой суммы. Но после применения вычета, налогооблагаемая база его стала не 3.1 млн, а 2.1 млн руб. (3 100 000 – 1 000 000).
Также не забываем и о том, что вместо вычета можно использовать уменьшение дохода на расходы. Если вы ранее приобретали квартиру, которую сейчас собрались продать, вы можете уменьшить доход на ранее понесенные расходы, если можете подтвердить их документально. И налог также будете платить с разницы.
Нельзя использовать налоговую «льготу» и уменьшать доход на расходы одновременно. Нужно выбрать что-то одно.
Оплата больничного после увольнения по собственному желанию: как получить выплаты, порядок действий
Пример:
Сидоров хочет купить новую квартиру, но одновременно с этим решил продать старую за 3.8 млн руб. Два года назад он покупал ее за 3.5 млн. Вместо вычета Сидоров уменьшает доход на ранее понесенные расходы, и налог ему придется платить с 300 тыс. руб. (3 800 000 – 3 500 000).
Как купить квартиру и одновременно вернуть часть средств
Если вы собираетесь не только продать, но и одновременно купить квартиру, например, в одном году, то вам следует знать о налоговом вычете за покупку жилья. С помощью него можно компенсировать часть расходов.
2 миллиона ₽ - максимальный размер налоговой «льготы» если вы решили купить жилье на свои средства. Другими словами, вы можете вернуть до 260 тыс. руб. обратно, если вы решили купить квартиру.
3 миллиона ₽ - максимальный размер «льготы» если вы решили купить жилье в ипотеку. Вы можете вернуть до 390 тыс. руб. за фактически уплаченные проценты по ипотеке.
Если вы собираетесь не только продать, но и одновременно купить квартиру, можете воспользоваться этими «льготами» и вернуть обратно часть денег. Более того, основной возврат и по процентам ипотеки можно использовать одновременно, и таким образом, максимальный сумма, которую можно вернуть, если вы собираетесь купить жилье, может составить до 650 000 руб. (260 000 + 390 000).
Пример:
Захарова продает недвижимость и одновременно собирается купить другую за 4 млн руб. Она может купить квартиру, а потом подать на вычет и вернуть себе 260 тыс. руб.
Если вы собрались купить жилье и хотите вернуть с помощью вычета часть денег, то знайте – вернуть сумму больше, чем вы заплатили за год в качестве НДФЛ, нельзя. Например, если с вашей зарплаты удержали за год 140 000 руб. в качестве подоходного налога, то и вернуть больше этой суммы вы не сможете.
Если одновременно с тем, как купить, вы успели продать квартиру и должны заплатить с продажи налог, то вы можете учесть эту сумму для вычета.
Имейте в виду, подача декларации и уплата налога при продаже жилья имеет определенные сроки. Подать 3-НДФЛ необходимо до 30 апреля года, следующего за годом продажи, а уплатить налог нужно до 15 июля года, следующего за годом продажи.
Если продали квартиру в 2020 г. Подать 3-НДФЛ нужно до 30 апреля 2021 г., а заплатить 13% до 15 июля 2021 г. Соответственно, купив квартиру и продав другую в одном и том же году, вы можете в счет вычета освободить себя от необходимости платить налог с продажи.
Необходимые документы для одновременного оформления
Чтобы одновременно оформить вычет за то, что вы решили купить и продать квартиру, вам понадобятся следующие документы.
При покупке
- Заявление на возврат налога
- 2-НДФЛ
- 3-НДФЛ
- Договор о приобретении недвижимости
- Документ, подтверждающий право собственности (акт приема-передачи при покупке по ДДУ)
- Документы, подтверждающие оплату (чеки, платежные поручения, квитанции, расписка продавца и т.п.)
Для вычета при продаже будут нужны
- 3-НДФЛ
- Документы, подтверждающие факт продажи (например, ДКП)
- Если сумма налога уменьшается на расходы по приобретению, то эти расходы нужно подтвердить документально.
Теперь вы знаете, что делать, если решили купить и продать квартиру одновременно. На какие вычеты вы имеете право и какие суммы вам положены. Сохраняйте нашу статью, чтобы не потерять!