Налог на доходы за рубежом: как избежать переплат

Налоговый резидент – ключевое понятие при определении необходимости и условий налогообложения полученных физическим лицом доходов. Многие этот статус физлица путают с «резидентом валютным». Они созвучны, но регулируются разными отраслями законодательства и имеют разные предназначения.

Подобная путаница может привести к серьезным ошибкам при исчислении налогов.

В общем смысле резидент – это определенное состояние физического лица, выражающее его связь с каким-либо государством.

По российскому законодательству основной критерий признания человека налоговым резидентом РФ – количество календарных дней, когда он находился на территории России, в течение предшествующих дате получения дохода 12 месяцев. Месяцы берутся подряд и могут приходиться на два разных календарных года. Но дни присутствия в стране друг за другом могут и не следовать.

Если дней было 183 и более, вы налоговый резидент РФ. Даже при наличии гражданства другой страны. И наоборот: гражданин России, проживающий на территории страны менее 183 дней, для целей налогообложения в РФ налоговым резидентом не является.

Важно также и то, что дни краткосрочного лечения, обучения (менее 6 месяцев), командировки, отпуск за рубежом, а также дни приезда и отъезда считаются днями пребывания в РФ.

Налоговым кодексом РФ (далее – Кодекс) предусмотрено, что налоговые резиденты должны платить НДФЛ с доходов, полученных как на территории России, так и за её пределами, а нерезиденты – только с первого вида доходов. То есть, получая доход в другом государстве, налоговый резидент РФ должен заплатить налоги в стране выплаты дохода и – повторно – заплатить НДФЛ уже в России. Возникает двойное налогообложение.

Как избежать двойного налогообложения в России

С некоторыми странами у РФ прямых договоров нет, но они сохраняют правопреемство в отношении ранее заключенных договоров со странами-предшественниками. Например, во взаимоотношениях России с Сербией и Черногорией применяется Конвенция между РФ и Союзной Республикой Югославией.

Со многими странами подобные договоры отсутствуют или не ратифицированы. Например, почти за 20 лет так и не были ратифицированы Соглашения России с Грузией и Эстонией. Налогообложение полученных там доходов осуществляется в соответствии с законодательством двух стран одновременно: страны получения дохода и страны резидентства.

Международные договоры и Кодекс предусматривают зачет своим резидентам налога, уплаченного за рубежом, в инициативном порядке. Если же действующий международный договор отсутствует, зачет возможен только при исчислении НДФЛ в отношении прибыли контролируемой иностранной компании.

Как зачесть удержанный за рубежом налог

Для налоговых резидентов РФ

В случае получения за рубежом облагаемых доходов представление налоговой декларации по форме 3-НДФЛ является обязанностью резидента, и за ее невыполнение Кодексом предусмотрены штрафные санкции. А вот воспользоваться правом на зачет или нет – налогоплательщик решает сам.

Зачесть налог можно в течение трёх лет после года получения доходов. Важно запомнить: период для зачета налога исчисляется от периода получения дохода – не от периода уплаты налога.

Если налог, удержанный в стране выплаты дохода, превысил налог, исчисленный по правилам налогового законодательства РФ, разница возврату или зачету не подлежит. То есть для целей налогообложения в России отрицательный результат становится нулевым.

Для осуществления зачета к декларации необходимо приложить документы, подтверждающие сумму полученного в другом государстве дохода и уплаченного с него налога. Они должны быть выданы и заверены уполномоченным органом той страны, а также переведены на русский язык с заверением нотариуса. Если в стране выплаты дохода уже представлялась декларация, можно приложить ее копию и копию документа об уплате налога также с обязательным нотариально заверенным переводом на русский язык.

На практике бывает по-разному. В простейшем случае при инвестициях через американского брокера для зачёта налога, удержанного с выплаченных эмитентами дивидендов, можно представить в российский налоговый орган справку по форме 1042-S. А вот при работе с европейскими брокерами специальной справки нет.

Значит, имея диверсифицированный инвестиционный портфель, скажем, из акций шведских, немецких и французских компаний, в качестве подтверждения удержания налога на дивиденды придётся раздобыть копии соответствующих документов. Повторно заплатить налог в России, скорее всего, будет дешевле и проще.

Для налоговых нерезидентов

Как отмечалось ранее, даже если человек является гражданином РФ, но проживает на ее территории менее 183 дней, для целей налогообложения НДФЛ налоговым резидентом РФ он не признается. Доходы его подлежат налогообложению в России, только если они там получены.

Основная налоговая ставка по НДФЛ для налоговых нерезидентов составляет 30%. Кроме того, ставка 15% применяется к доходам в виде дивидендов от долевого участия в деятельности российских организаций, и 13% необходимо уплачивать отдельным категориям нерезидентов при осуществлении трудовой деятельности.

Однако при определении ставки важно учитывать, что международным договором об избежании двойного налогообложения между Россией и государством, резидентом которого является получатель дохода, могут быть установлены особые условия. Эти договоры имеют приоритет над Кодексом.

Например, при выплате дивидендов российской компанией резиденту США или Италии ставка налога, предусмотренная соответствующими международными двусторонними документами, составит 10%, а не 15%. А это, в зависимости от величины дивидендной выплаты, может существенно увеличить сумму дохода.

В целом, проблема двойного налогообложения решена большинством стран весьма успешно. Однако в отдельных случаях сложности всё же могут возникнуть. Тогда лучше всего обратиться за помощью к профильным специалистам – налоговым и финансовым консультантам.

Это позволит избежать не только уплаты излишней суммы налога, но и сохранит ваше время и нервы.

Экономия на процентах по кредиту может стать налогооблагаемой базой

На нашей территории пороговое значение процентов за займ составляет 9%, то есть две трети от ставки рефинансирования, установленной Центробанком. Если налоговый резидент России получил кредит за рубежом на приобретение недвижимого имущества от взаимозависимого лица по условиям более выгодным (процентная ставка ниже 9%), он имеет налогооблагаемую материальную выгоду от экономии на процентах. Взаимозависимым лицом может признаться контролируемая иностранная компания.

Налог на зарубежную недвижимость для россиян в связи с материальной выгодой имеет ставку 35%. Декларирование дополнительного дохода от процентной экономии должно совершаться владельцем самостоятельно путем его отражения в ежегодной декларации по НДФЛ.

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при использовании

Важно правильно структурировать владение недвижимостью за рубежом. Основным является оформление права собственности на физическое либо юридическое лицо. На налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом влияет и выбор использования: личные цели, сдача в аренду.

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при оформлении на физическое лицо:

• Полученные арендные платежи налоговым резидентом РФ от сдачи зарубежного жилья в аренду являются налогооблагаемым доходом. Для данной цели используют НДФЛ со ставкой 13%. При сдаче жилья в качестве индивидуального предпринимателя появляется возможность добиться меньшей ставки налога, используя упрощенную систему налогообложения. Однако в юрисдикции месторасположения недвижимого имущества может возникнуть также налогообложение дохода частного предпринимателя.
• Индивидуальный предприниматель обязан изучить применение СИДН, чтобы не платить второй раз налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом.

Чтобы избежать ситуаций, когда россиянин вынужден платить один и тот же налог дважды, следует заняться анализом законодательства. Если между странами заключено соглашение об избежании двойного налогообложения (между Россией и страной расположения жилья), он заплатит сбор один раз. Однако нужна предоставить налоговому органу страны документ, подтверждающий уплату налога на родине.

Налоговое законодательство РФ не обязывает резидентов регистрироваться индивидуальными предпринимателями для сдачи иностранного недвижимого имущества в аренду. Поэтому следует тщательно изучить каждый отдельный случай. Советуем обратиться за консультацией к нашим экспертам по электронной почте, указанной в конце статьи.

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при оформлении на юридическое лицо, учредителем которого выступает физлицо-налоговый резидент России:

• Первым делом необходимо выбрать, оформлять приобретаемое жилье на российскую или иностранную фирму. На выбор влияют налоговая нагрузка конкретной юрисдикции, юридическая защита и обеспечение безопасности активам.
• Доход от сдачи в аренду помещений, записанных на имя фирмы, включается в налогооблагаемую прибыль.
• Организация платит корпоративный налог на имущество и сбор, взимаемый при совершении сделки с недвижимостью.
• Доходы иностранной фирмы, распределенные в пользу учредителя-налогового резидента РФ (дивиденды), облагаются налогом у источника. Оптимизировать налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом в данном случае поможет подписанный СИДН между государствами.
• Используя имущества иностранной фирмы без оплаты, физлицо-резидент России обязано заплатить НДФЛ.
• Если иностранная фирма признается КИК в отношении налогового резидента РФ, применяются правила деофшоризации. Нужно подавать уведомление и соответствующую отчетность в налоговый орган, включать прибыль контролируемой иностранной компании в декларацию по НДФЛ, возможно, подать заявление на переход на новый режим налогообложения (единый налог с фиксированный прибыли КИК).

Налоги на зарубежную недвижимость для россиян при продаже

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже нужно платить тем, кто владеет иностранным жильем более 5 лет, отдельные случаи — более 3 лет. Однако, если жилой дом, квартира, апартаменты использовались физическим лицом как предпринимателем, продажа не освобождается от налогообложения.

Выручка от продажи является налогооблагаемой базой, которую разрешается уменьшить вычетом расходов по приобретению недвижимого имущества. Продавец обязан предоставить все подтверждающие документы. Ещё доступно применение имущественного налогового вычета на сумму до 1 млн рублей к определённому жилью, либо до 250 000 к иному недвижимому имуществу.

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже от имени юридического лица принимает различную форму в зависимости от структуры сделки. Есть два варианта продажа недвижимого имущества:

• Продажа объекта со сменой владельца.
• Продажа долей или акций фирмы-владельца недвижимости.

Свяжитесь с нашими экспертами, чтобы учесть последствия налогообложения в стране, где располагается приобретённое жильё

Наследование недвижимости за рубежом

Российское налоговое законодательство устанавливает освобождение владельцев от налогообложения доходов, полученных при наследовании в натуральной и денежной формах, что касается конкретно недвижимого имущества и доли в капитале фирмы.

Не стоит забывать, что в законодательстве страны, где получено в наследство имущество, могут быть нормы обязательного налогообложения, причем по высоким ставкам. Мы советуем обратиться к нашим экспертам и проконсультироваться по поводу международного налогового планирования и налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом при наследовании.

Российское налоговое законодательство — последние изменения

В последние месяцы в Государственной Думе часто обсуждают инициативы по изменению налогооблагаемой базы и ставок налога на доходы физических лиц. Наши эксперты держат руку на пульсе изменений российского налогового законодательства. Обращайтесь к ним за консультацией.

В очередной раз депутаты предлагают внедрение прогрессивной шкалы НДФЛ. По замыслу законодателей, ставка должна расти прямо пропорционально получаемому доходу. Стоит заметить, что Правительство РФ не поддерживает подобные законопроекты. Мы считаем маловероятным изменение НДФЛ даже в среднесрочной перспективе.

Следует ожидать ужесточения правил, по которым признают статус налогового резидента России. На текущий момент главным критерием является проживание на российской территории более 183 дней в году. Пару лет назад министерство финансов предлагало сократить этот период до 90 дней с одновременным введением дополнительного критерия — “центр жизненных интересов”.

Перечисленные предложения уже представлены в Государственную Думу.

Мотивация Минфина РФ вполне предсказуема. Чем меньше период проживания, тем больше количество лиц можно признать налоговыми резидентами. Это означает увеличение налогооблагаемой базы, ведь резиденты платят подоходный налог и с иностранных источников, в отличие от нерезидентов.

Соответственно повышаются отчисления от налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом.

Центр жизненных интересов — критерии, позволяющие охарактеризовать экономические и личные связи человека с конкретным государством. Такими критериями выступают: наличие гражданства, проживание семьи, реальное место проживания. На текущий момент в большинстве стран главным критерием признания статуса налогового резидента является количество проведенных в государстве дней в году.

Теперь в различных регионах Российской Федерации физические лица могут выбирать специальный режим налогообложения под названием “Налог на профессиональный доход”. В иных странах он называется налогом на самозанятость, когда субъект не регистрируется индивидуальным предпринимателем. На данный момент новый режим разрешается использовать при получении дохода от арендных платежей в отдельных субъектах РФ.

Возможно, вскоре режим распространится и на налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом.

Мы хотим выделить несколько моментов из вышеизложенного:

Сдавая в аренду жильё за границей и получая пассивный доход, россиянин обязан уплачивать НДФЛ в размере 13%, либо как индивидуальный предприниматель, согласно упрощенной системе налогообложения.

Продажа иностранного жилья спустя 5 лет владения подразумевает освобождение выручки, полученной продавцом, от НДФЛ в Российской Федерации.

Предлагаем ознакомиться с правилами покупки недвижимости за рубежом для граждан России в следующей статье.

Эксперты портала International Wealth готовы проконсультировать по налогам в России для владельцев недвижимости за рубежом, оказать юридическое сопровождение процедуры покупки объектов жилья за границей, регистрации иностранной компании для данной цели, открытия личного и корпоративного счетов в зарубежных банках.

Вам доступна бесплатная консультация от наших экспертов по подбору банковского счёта в иностранном финансовом учреждении.

Получить консультацию от наших экспертов вы можете, написав письмо на электронную почту [email protected]

Что может стать налоговой базой налога на зарубежную недвижимость для россиянина?

Налоговые резиденты РФ платят налог на доход физических лиц (НДФЛ). Налоги на зарубежную недвижимость для россиян взимают со следующего:
Доход от использования жилья.
Выручка, полученная от проданного объекта.
Экономия на процентах кредита, взятого для покупки объекта.
В Российской Федерации нет налога на зарубежное имущество физлиц.

Надо ли платить налог в России при продаже недвижимости за границей?

Налоги в России для владельцев недвижимости за рубежом при продаже нужно платить тем, кто владеет иностранным жильем более 5 лет, отдельные случаи — более 3 лет. Однако, если жилой дом или квартира использовались физическим лицом как предпринимателем, продажа не освобождается от налогообложения. В противном случае, когда срок владения менее указанных периодов, полученный доход облагается по стандартной ставке НДФЛ 13% для налогового резидента, и по 30% — для нерезидентов.

Выручка от продажи является налогооблагаемой базой, которую разрешается уменьшить вычетом расходов по приобретению недвижимости.

Платят ли налог в России при наследовании зарубежной недвижимости?

Российское налоговое законодательство устанавливает освобождение владельцев от налогообложения доходов, полученных при наследовании в натуральной и денежной формах, что касается конкретно недвижимого имущества и доли в капитале фирмы. Не стоит забывать, что в законодательстве страны, где получено в наследство имущество, могут быть нормы обязательного налогообложения, причем по высоким ставкам. Мы советуем обратиться к нашим экспертам и проконсультироваться по поводу международного налогового планирования и налогов в России для владельцев недвижимости за рубежом при наследовании.

Покупка недвижимости за рубежом гражданами РФ:
законы, правила, налоги

Покупка дома, квартиры, апартаментов, земельного участка или коммерческих помещений за границей является выгодным вариантом капиталовложения в долгосрочной перспективе. Но как получить желаемое, не потерять деньги и не столкнуться с неприятными последствиями покупки?

О главных правовых аспектах приобретения зарубежной недвижимости рассказываем в нашей сегодняшней статье. Сохраните материал, чтобы не потерять.

Покупка недвижимости за границей: важные факты, ключевые тезисы

1. Согласно законодательству России, приобретать и/или владеть жилой или коммерческой недвижимостью за рубежом могут все физические и юридические лица, которые являются резидентами РФ. Ограничением для физлица может стать его недееспособность (например, психическое заболевание), а для юрлица — потребность одобрения покупки акционерами, если подобная покупка является для него крупной сделкой или сделкой с заинтересованностью. Нарушение ограничений является основанием для аннуляции сделки.
2. Получать дополнительные разрешение на покупку в каких-либо российских правительственных органах не требуется. Но обращаем внимание, что ограничения могут быть предусмотрены законодательством страны, в которой приобретается имущество. Например, в Австрии граждане других стран, которые не имеют местного вида на жительство, не могут заключать сделки, связанные с покупкой и продажей недвижимости.
3. Госслужащие и члены правительства, а также их ближайшие родственники (супруг(а), дети) должны указывать наличие заграничной собственности в ежегодной декларации. За невыполнение этого требования предусмотрена административная ответственность.
4. Физические лица, которые не являются чиновниками, не обязаны сообщать о факте покупки недвижимости в налоговую службу или другие государственные органы. В то же время, гражданин РФ, который является налоговым резидентом страны, обязан уведомить фискальную службу о том, что он покупает или создает за пределами России фирму (если доля участия превышает 10%), а также открывает (закрывает) банковский счет в другой юрисдикции. Этот банковский счет может использоваться для проведения платежей по сделке, оплаты коммунальных расходов при эксплуатации имущества.
5. Перевод денег за границу для покупки недвижимости можно осуществить двумя способами: на свой счет в финансовом учреждении за рубежом или непосредственно на счет продавца. В первом случае покупатель должен уведомить об открытии счета и проводимой транзакции налоговую, а во втором обслуживающий банк может запросить у покупателя ряд документов, подтверждающих личность и легальность переводимых денег.
6. Налоговые последствия, связанные со всеми операциями по недвижимости за рубежом (приобретение, пользование, продажа) возникают для россиян только в случае, если они являются налоговыми резидентами РФ за отчетный период (находятся на территории России минимум 183 дня в год). Физические лица уплачивают НДФЛ из источников за границей. Таким доходом считается прибыль от экономии на процентах по займу/кредиту, доход от сдачи жилья или офиса в аренду, выручка от продажи имущества.
7. Арендная плата с недвижимости является доходом, который подлежит обязательному налогообложению по ставке 13% (возможно применение иной процентной ставки, если владелец имущества сдает его в аренду как ИП). При продаже объекта по истечению 5-летнего срока (в отдельных случаях – 3-летнего срока) и более после покупки, выручка от продажи, полученная собственником, может освобождаться от НДФЛ в России. Если недвижимость продана раньше 5-летнего срока (или 3-летнего), то необходимо уплатить налог в размере 13%.
8. Физические лица не платят налог на имущество с зарубежной недвижимости. Если объект получен резидентом путем наследования, то налог не уплачивается.

Жилье вне родины: зачем и где купить

Россияне приобретают жилье за пределами родины для отдыха или для сдачи в аренду и получения пассивного дохода. Коммерческие объекты покупают в рамках расширения предпринимательской деятельности или создания новой компании, также для сдачи в аренду. Сделки с недвижимостью также заключают с целью инвестирования и получения резидентства в Европе (покупка жилья дает право оформить ВНЖ/ПМЖ/гражданство за инвестиции).

Спросом пользуются объекты как на первичном, так и на вторичном рынке. Помимо стоимости актива нужно учитывать сопутствующие расходы на заключение сделки (от 3% до 15% зависимо от страны), необходимость уплаты ежегодного налога в казну страны, в которой расположен объект (может достигать 2,5% от стоимости имущества), расходы на оплату коммунальных услуг.

Процесс заключения сделки

Условия и процесс покупки в большинстве государств идентичны. В зависимости от страны, в которой хотите купить жилье, могут отличаться строки оформления сделки, суммы обязательных платежей, размеры налоговых начислений.

В основном процесс состоит из двух ключевых этапов:

• Просмотр представленных на рынке предложений, выбор интересующего объекта, заключение предварительного договора купли-продажи, внесение задатка (обычно — 10% от стоимости).
• Проверка документации нотариусом, подписание договора, оплата оставшейся суммы, внесение изменений о новом владельце в соответствующие государственные реестры и кадастры.

Деньги по сделке хранятся и проходят через специальный банковский счет нотариуса, что обеспечивает безопасность взаиморасчетов для каждой из сторон. Все транзакции защищены. Как правило, предварительный договор действует в течение трех месяцев. В это время нотариус осуществляет проверку юридической чистоты сделки.

Перед тем, как купить понравившийся дом или квартиру, проверьте техническую документацию объекта. Ее должен предоставить продавец. Если нет времени или возможности лично приехать в страну для заключения сделки, купить недвижимость можно удаленно, воспользовавшись услугами третьего лица.

В этом случае нужна доверенность на своего представителя или сразу на нотариуса, который сопровождает дело.

Предлагаем ознакомиться с процессом оформления гражданства при покупке недвижимости на примере Кипра. Подробности в видео:

Операции с зарубежной недвижимостью: как не нарушить валютное законодательство в 2020 году

Публикация на портале M2 Lux от 15.01.2020

Для граждан Российской Федерации приобретение/продажа недвижимости за рубежом с использованием банковских счетов в иностранных банках может повлечь неожиданные риски, связанные с нарушением российского валютного законодательства. Однако в конце 2019 года в законодательство о валютном регулировании и валютном контроле были внесены существенные изменения, направленные на либерализацию данных норм.

К кому применяются требования закона?

— гражданам Российской Федерации,

— иностранным гражданам и лицам без гражданства, постоянно проживающим в РФ на основании вида на жительство.

Если я являюсь гражданином РФ, но постоянно проживаю за границей, распространяются ли на меня требования закона?

Да, нормы российского валютного законодательства применяются к данным гражданам, однако в их отношении установлены некоторые послабления. В частности, между постоянно проживающими за рубежом российскими гражданами разрешено проведение валютных операций, при условии, что такая операция проводится за пределами территории Российской Федерации. Также, на таких граждан не распространяются обязанности по уведомлению компетентных органов РФ об открытии, закрытии и изменении реквизитов счетов, открытых в иностранных финансовых организациях, также отсутствует обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств по таким счетам.

Рассмотрим на конкретных примерах, какие операции теперь являются разрешенными, а какие сделки все еще несут риски для их участников.

Ситуация 1:

Гражданин РФ покупает квартиру в Испании у гражданина Испании. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Однако не следует забывать об обязанностях по уведомлению российских налоговых органов об открытии, изменении реквизитов и закрытии иностранных счетов. Такое уведомление должно быть направлено по месту жительства физического лица в течение одного месяца с даты открытия (закрытия) или изменения реквизитов счета. Кроме того, до 1 июня каждого года необходимо подавать в налоговый орган по месту своего учета отчет о движении денежных средств по такому счету.

Отметим, что от указанных обязанностей освобождены граждане РФ, которые проживают за пределами страны более 183 дней в году.

Также, если после приобретения недвижимости счет активно не используется (общая сумма зачислений/списаний за год не превышает эквивалент 600 тысяч рублей, либо остаток денежных средств на счете не превышает эквивалент 600 тысяч рублей при отсутствии операций по списанию/зачислению денежных средств за отчетный год – пересчет в валюту РФ производится по курсу на 31 декабря отчетного года), то отчет о движении денежных средств по такому счету также можно не подавать, так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией.

Кроме того, необходимо помнить, что средства, находящиеся на испанском счете покупателя, должны быть зачислены на него с соблюдением требований валютного законодательства. Разрешенные источники зачислений денежных средств перечислены в законе, наиболее распространенными являются: перевод денежных средств в валюте со счета в российском банке, внесение денежных средств наличными. Также, теперь на банковские счета физических лиц в Испании (так как Испания включена в перечень стран, осуществляющих автоматический обмен финансовой информацией с Россией) могут быть зачислены без ограничений денежные средства от нерезидентов, например, полученные в долг или в результате продажи имущества.

Ситуация 2:

Гражданин РФ покупает дом в Испании у другого гражданина РФ. Покупная цена в евро уплачивается со счета покупателя в испанском банке на счет в испанском банке продавца.

Данная операция является законной только в том случае, если оба гражданина РФ постоянно проживают за рубежом (более 183 дней). В противном случае оплата денежных средств должна быть произведена через банковский счет продавца, открытый в российском банке. В случае если оплата по сделке производится через счета покупателя и продавца в испанском банке, то такая операция будет являться разрешенной только в том случае, если расчеты будут производиться в российских рублях.

Ситуация 3:

Гражданин РФ сдает в аренду принадлежащую ему недвижимость в Испании и получает арендные платежи в евро на свой счет в испанском банке.

Такая операция является разрешенной в двух случаях:

— если и арендатором, и арендодателем являются граждане РФ, которые постоянно проживают за рубежом (более 183 дней),

Если же договор аренды заключен между двумя гражданами РФ, оба из которых постоянно проживают в РФ, то получение арендного дохода в евро возможно только на счет в российском банке, либо, если есть необходимость получения денежных средств за рубежом, оплата должна производиться в российских рублях.

Ситуация 4:

Гражданин РФ продает свою недвижимость в Испании с получением покупной цены в евро на свой банковский счет в Испании. Покупателем является: а) российский гражданин, б) гражданин Испании.

Ответ аналогичен ситуации с получением арендных платежей:

— если покупатель – иностранный гражданин, который не проживает постоянно в РФ, то такая операция разрешена,

— если покупатель и продавец являются российскими гражданами, но оба постоянно проживают вне РФ, такая операция разрешена.

В ситуации, когда и продавец и покупатель являются постоянно проживающими в РФ гражданами РФ, то если расчеты по сделке проводятся в евро – зачисление покупной цены допускается только на российский счет продавца, если же расчеты проводятся в российских рублях – допускается зачисление на счет в Испании.

ВАЖНО!

С 1 января 2020 года российским резидентам разрешается зачислять без ограничения денежные средства, полученные от нерезидентов, напрямую в иностранные банки. Главное условие – банк должен находиться на территории государства — члена ЕАЭС или иностранного государства, которое осуществляет автоматический обмен финансовой информацией с Россией. Кроме того, в отношении счетов в финансовых организациях, открытых в указанных странах, действуют послабления в отношении обязанностей по подаче отчетов о движении денежных средств.

Отметим, что перечень стран, осуществляющих автоматических обмен финансовой информацией с Россией, утверждается Федеральной налоговой службой и регулярно обновляется. На настоящий момент Испания в данный список включена (приказ ФНС РФ от 21.11.2019 № ММВ-7-17/[email protected]).

Соответственно, необходимо проверять, что Испания не будет исключена впоследствии из данного перечня, так как в этом случае обязанность по подаче отчетов о движении денежных средств будет действовать даже при условии соблюдения указанных выше лимитов по остатку, списаниям/зачислениям, а зачислению на иностранный банковский счет будут подлежать только денежные средства, полученные в результате прямо разрешенных в законе операций.

Данный материал подготовлен специалистами компании FTL Advisers Ltd. — ведущей юридической компанией России по направлению «Управление частным капиталом» (рейтинги Право.ру-300 и ИД «Коммерсантъ»). Профессионализм компании также отмечен включением в международные рейтинги лучших юридических фирм WorldTax (налоговая практика) и IFLR1000 (структурирование финансовых сделок).

Материал актуален по состоянию на 14.01.2020.

Виды налогов на недвижимость

Итак, существуют следующие налоги на недвижимость

• Налог на имущество (недвижимость)
• Специфические налоги (например, налог на богатство)
• Налог на наследование
• Налог на доходы от аренды
• Налог на доходы при продаже (на прирост капитала)

Разберем их подробнее.

Оформление недвижимости на физическое лицо

*Налог на наследство в России был отменен Федеральным законом №78-ФЗ от 01 июля 2005 года.

Налог на имущество

Однако есть и исключения. Например, в столице Венгрии Будапеште ставка налога составляет 4% от стоимости и взимается всего один раз — при покупке недвижимости. Я рекомендую уточнить ставку налога в конкретной стране у местного юриста или продавца недвижимости.

Поскольку недвижимость расположена за пределами страны, в России данный налог платить не надо.

Специфические налоги

В некоторых странах есть специфические налоги, например, налог на богатство во Франции и Испании. Эти налоги могут быть весьма существенными. Во Франции долгое время существовал ежегодный налог на богатство, достигающий 1,8% от рыночной стоимости недвижимости.

Его отменил нынешний президент Франсуа Макрон, однако всегда есть риск, что этот налог будет введен снова.

А вот в Испании налог, наоборот, был вновь введен в 2016 году. Ставка составляет от 0,2% до 2,5% и взимается от рыночной стоимости активов на территории Испании.

Налог на наследство

Налог на наследство — это важный момент, который следует учитывать при покупке недвижимости на физическое лицо. В некоторых странах он платится согласно законодательству страны резидентства владельца. А в некоторых — согласно законодательству страны, в которой это наследство получено.

Кроме того, ставка налога на наследство может быть существенной и превышать половину стоимости недвижимости. В качестве примера можно привести Францию, где налог варьируется от 5% до 60% в зависимости от степени родства и стоимости объекта.

Также следует отметить, что при разводе и продаже совместно нажитой недвижимости, требуется согласие обоих супругов.

Налоги на доходы

В ряде стран учитывается налоговое резидентство владельца, в этом случае НДФЛ платится только в России по ставке 13%. Для снижения расходов можно также зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и платить налог по упрощенной системе налогообложения (УСН).

Ставка налога при УСН составляет 6% со всего дохода или 15% от дохода за вычетом всех расходов. Однако в этом случае придется дополнительно платить обязательные социальные и пенсионные взносы, около 32 тыс рублей в год.

А в ряде стран, например, в той же Франции или Испании, владелец обязан заплатить налоги и в самой стране.

Соглашение об избежании двойного налогообложения

На 24.01.2019 у России такое соглашение есть с 84 странами.

Если же доход получен в стране, которая не учитывает налоговое резидентство владельца, и с которой не подписано подобное соглашение, налог придется платить дважды.

Взять, к примеру, такую европейскую страну как Эстония. Законодательством этой страны предусмотрен налог на доходы нерезидентов в размере 20%. А поскольку соглашение об избежании двойного налогообложения между Эстонией и Россией не подписано, придется заплатить еще 13% и в российскую казну.

Учет налогов при получении дохода от аренды недвижимости за рубежом

При расчете налогов от дохода с аренды за основу берется российское налоговое законодательство. Ставка НДФЛ для резидентов РФ составляет 13%. Если сумма налога в другой стране больше, чем в России, то налог платится только государству, в котором расположена недвижимость.

Например, Вы сдаете недвижимость в Германии, которая приносит 20 тысяч евро в год. Таким образом, в Германии с Вас возьмут налог в размере 4648 евро (23,24% — ставка от дохода с аренды плюс надбавка в пользу солидарности). В России сумма налога равняется 2600 евро (13%).

В итоге, налог платится только в Германии и чистая прибыль с аренды составляет 15 352 евро.

Или возьмем, к примеру, тот же доход в 20 тысяч евро в год, но только недвижимость у нас во Франции. Французское законодательство предусматривает возможность вычета 50% от налогооблагаемой суммы на расходы по содержанию жилья. Таким образом, облагаются налогом только 10 тысяч евро.

При минимальной ставке для нерезидентов в 20%, заплатить надо будет минимум 2000 евро.

В России же эти вычеты не учитываются, поэтому 13% надо заплатить с 20 тысяч евро, то есть 2600 евро. В итоге, необходимо заплатить 2000 евро во Франции и 600 евро в России.

Правила подачи налоговой декларации

Как в случае с арендой недвижимости, так и с её продажей, действуют одни и те же правила подачи налоговой декларации. А именно:

• До 30 апреля текущего года надо заполнить и подать декларацию по форме 3-НДФЛ (лист “Б”) за год предыдущий.
• До 15 июля уплатить налог.

Особенности российского валютного законодательства

26 декабря 2017 года Совет Федерации одобрил закон «О внесении изменений в федеральный закон «О Валютном регулировании и валютном контроле». С 1 января 2018 года россиянин считается и налоговым и валютным резидентом, если проводит в России больше 183 дней, а следовательно должен отчитываться по зарубежным счетам. Подробнее об обязанностях россиян читайте в статье “Чек лист: что нужно знать россиянам при открытии счетов за рубежом в 2018 году”

Следует учитывать, что деньги за аренду и продажу недвижимости можно получать только на банковские счета, открытые в странах-участницах ОЭСР и ФАТФ. К слову, популярные у наших соотечественников Болгария и Кипр к ним не относятся, поэтому получение денег на счета в этих странах является прямым нарушением российского валютного законодательства.

В этом случае есть три решения:

• Получать наличные или чеки и декларировать их как доходы;
• Получать арендную плату на счета, открытые в странах ОЭСР и ФАТФ или валютные счета в России;
• Становиться налоговым нерезидентом России (проводить за пределами страны более 183 дней в году).