Что такое имущественный вычет

Имущественный вычет — это возврат части личных расходов на покупку или строительство недвижимости (дома, квартиры, земельного участка с домом), на уплату процентов по кредиту, а также расходов на ремонт.

Кто имеет право на получение имущественного вычета?

Имущественный вычет, в народе вычет при покупке квартиры, оформляют за:

• покупку жилья, земельного участка под жилье (при наличии или после регистрации права собственности на жилой дом согласно пп.2 п.3 ст.220 НК РФ);
• строительство жилья;
• погашение процентов по ипотечным кредитам.

При покупке нежилого помещения (например, апартаментов) вычет невозможен даже если перевести в разряд жилого помещения.
Согласно письму Министерства финансов РФ № 03-04-05/6583 от 03.02.2020.

За вычетом в праве обратиться:

• собственник жилья;
• супруг(-а) собственника (при условиях: покупка жилья произошла в браке, и не заключен брачный контракт, по которому жилье принадлежит только собственнику);
• родитель, опекун несовершеннолетнего ребенка-собственника жилья (при условии: ребенок-собственник являлся несовершеннолетним на момент возникновения права на вычет).

Что может являться «объектом покупки»?

Вычет оформляют при покупке:

• квартиры, комнаты или доли в них;
• жилого дома или доли в нем;
• земельного участка или его доли с категорией ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Оформление вычета возможно только с года оформления права собственности на возведенный на этом участке жилой дом (стал объектом с 1 января 2010 года);
• зземельного участка (или его доли) с жилым домом (стал объектом с 1 января 2010 года);
• земельный участка (или доли в нем) с долей в праве собственности на дом, находящийся на участке (стал объектом с 1 января 2010 года).

• Учитываются только личные расходы. Если оплата произведена за счет средств работодателей или иных лиц, вычет невозможен. С суммы использованного материнского капитала и выплат, предоставленных из средств федерального бюджета, бюджетов субъектов РФ и местных бюджетов, вычет не полагается.
• При покупке жилья у взаимозависимых лиц вычет невозможен согласно ст. 105.1 НК РФ.
• Не занижайте сумму сделки в договоре купли-продажи, т.к. с этой суммы будет оформлен имущественный вычет.

Максимальный размер имущественного вычета

Максимальный размер вычета со стоимости недвижимости по договору составляет 2 млн. рублей, т.е. налогоплательщик вернет максимум 260 тыс. рублей (13% с 2 млн. рублей).
При покупке имущества в ипотеку вычет также предоставляется с расходов на уплату ипотечных процентов.

Особенности получения вычета:

1. Налоговый вычет - это возврат уплаченного НДФЛ, поэтому нельзя вернуть за год больше, чем сумма подоходного налога, которая удержана за этот год из заработной платы или иных доходов, облагаемых НДФЛ 13%, за исключением дивидендов, выигрышей, лотерей.
2. Остаток налогового вычета не сгорает, а переносится на следующий год до полного получения (лица, получающие пенсии в РФ по любым основаниям, имеют право перенести остаток вычета на 3 года, предшествующих году образования остатка).
3. Если имущество было приобретено до 1 января 2014 года (право собственности, акт приема-передачи получено до 1 января 2014 года), то:

• вычет с одного объекта и только с суммы, не превышающей 2 млн. рублей на объект. Это значит, что если имущество дороже 2 млн. рублей, то вычет будет только с 2 млн. рублей, а если дешевле - с полной стоимости (1 объект приобретения, даже если не достигнута предельная сумма в 2 млн. рублей), при этом если объект в собственности нескольких лиц, то сумма вычета распределяется между заявителями согласно доли или по заявлению о распределении.
• вычет с расходов по уплате процентов по ипотеке без ограничения по сумме.

1. Имущественный вычет с 2014 года рассчитывается иначе. Если имущество было приобретено после 1 января 2014 года (право собственности, акт приема-передачи оформлено после 1 января 2014 года), то:

• вычет с суммы, не превышающей 2 млн. рублей на человека, а не на объект, а количество объектов приобретения не ограничивается (вычет предоставляется до тех пор, пока стоимость объектов приобретения суммарно не достигнет 2 млн. рублей).
• вычет с расходов по уплате процентов по кредиту, договор на который заключен после 1 января 2014 года, ограничен — 3 млн. рублей, т.е. 390 тыс. рублей - это максимум, который возвращают с ипотечных процентов.
  Согласно Письму ФНС России от 18 сентября 2013 г. № БС-4-11/16779.

Когда можно подать на вычет после покупки жилья?

Подать на вычет можно в год, следующий за годом получения права на имущественный вычет (через налоговую инспекцию).

Право на вычет возникает:

1. с года регистрации права собственности при покупке недвижимости по договору купли-продажи;
2. с года подписания акта приема-передачи при покупке жилья по договору долевого участия в строительстве, ЖСК.
   Согласно Письму Минфина от 29.03.2018 № 03-04-05/20082.

1. если право на вычет возникло до 1 января 2014 года, то подавать на вычет при рассрочке платежа выгодней после того, как выплатите полную стоимость или хотя бы 2 млн. рублей, если цена выше 2 млн. рублей. Заявляя право на вычет раньше полной оплаты стоимости по договору, указывается только та сумма, которую фактически выплатили. Таким образом, теряется право на вычет с оставшейся суммы, выплаченной после заявления права, ведь корректировать заявленную сумму вычета нельзя;
2. если право на вычет возникло после 1 января 2014 года, то подавать на вычет при покупке недвижимости в рассрочку можно с года, следующего за годом получения права на вычет. Ежегодно сумма вычета будет увеличиваться в зависимости от суммы, выплаченной по договору рассрочки.
   Согласно Письму ФНС России от 12.11.2014 г. № БС-4-11/[email protected], Письму Минфина РФ от 11.06.2014 г. № 03-04-05/28176.

Как получить налоговый вычет?

1. Проверить: когда можно подать на имущественный вычет после покупки жилья
2. Собрать документы, подтверждающие право на жилье, по списку, приведенному ниже
3. Оформить налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ (заказать оформление декларации налоговым специалистом)
4. Сдать все документы в налоговую инспекцию
5. Ожидать поступления денежных средств на личный счет

Оформление имущественного вычета через работодателя

Получить имущественный вычет можно 2-мя способами:

1. через налоговую инспекцию. Вычет возможно оформить не раньше года, следующего за годом возникновения права на вычет. Получите справку 2-НДФЛ (на работе или скачать с ЛК налогоплательщика) и заполните декларацию 3-НДФЛ на основании этой справки и документов на жилье. Затем полный пакет документов сдайте в налоговую инспекцию. После проверки документов подтвердят имущественный вычет в пределах удержанного за год 13% НДФЛ (за искл. дивидендов, выигрышей, лотерей). Остаток вычета продолжайте получать и далее ежегодно до полного получения в таком же порядке;
2. через работодателя. Получите подтверждение права на вычет в налоговой инспекции. На основании этого подтверждения работодатель не будет удерживать 13% НДФЛ до конца текущего года. На следующий год право на вычет нужно снова подтверждать. В соответствии с п.8 ст. 220 НК РФ.

Рекомендуем оформлять вычет 1 раз в год через налоговую инспекцию, чтобы контролировать корректность получения.

Налоговый вычет при покупке имущества

Вы можете вернуть часть расходов, потраченных на строительство жилья или его покупку.

Покупка жилья

В имущественный налоговый вычет можно включить расходы на покупку квартиры, доли в ней, жилого дома, комнаты и т.п. Возврат имущественного вычета подразумевает не только новое жилье (в новостройке), но и на вторичном рынке.

Закон о имущественном налоговом вычете позволяет включить в расходы траты на стройматериалы и отделочные работы (при покупке жилья в новостройке и указании в договоре, что квартира приобретается на этапе незавершенного строительства без отделки).

Строительство жилья

Но это в том случае, если вы либо строите жилой дом с нуля, либо покупаете недостроенный (в договоре купли-продажи должно быть указание, что дом приобретается на этапе незавершенного строительства).

Если дом не жилой – имущественного вычета не будет.

Покупка за свои средства

Неважно, на сколько больше вы потратили денег на покупку, Налоговый Кодекс предельно четко обозначил границы и размеры имущественного налогового вычета (об этом также говорится в НК РФ, 220 статья).

Покупка в ипотеку

Но помимо основного имущественного вычета, есть возможность вернуть еще часть денег за проценты по ипотеке.

Но учитывайте, что расчет идет только из фактически уплаченных банку процентов, а не всей суммы долга!

Пример:
Петров купил в ипотеку жилой дом за 7.4 млн ₽. Процентов по ипотеке он уже заплатил 1.2 миллиона ₽. Петров имеет право получить возврат налога за жилье в размере 260 000 рублей по основному имущественному налоговому вычету, и 156 000 рублей по процентам ипотеки (1 200 000*13%). Итого Петров получит 416 000 ₽.

Продажа имущества

Так как продажа имущества облагается НДФЛ (за исключением некоторых случаев, их мы рассмотрим ниже), налоговый вычет позволяет уменьшить доход с продажи и заплатить по итогу меньше налогов.

1 000 000 рублей – максимальный размер имущественного налогового вычета при продаже квартиры, дома, дачи и т.п.

250 000 рублей – максимальный имущественный налоговый вычет при продаже автомобиля, гаража, нежилого помещения и т.д.

Пример:
Сидоров продал квартиру за 3 млн рублей. Он должен заплатить со своего дохода налог 13%. Но Сидоров использует свое право на имущественный налоговый вычет и уменьшает свой доход на 1 млн рублей. И платить налог он будет с 2 млн ₽ (3 000 000 руб. – 1 000 000 руб.), а не с 3, как было изначально.

Еще есть вариант вместо имущественного налогового вычета использовать уменьшение дохода на фактически произведенные расходы. Например, если вы покупали ранее квартиру, которую сейчас продаете, и можете это подтвердить документально, то вы можете уменьшить свой доход от продажи на ту сумму, которую вы тратили на покупку жилья.

Пример:
Два года назад Иванов покупал квартиру за 2.5 млн ₽, а сейчас он продает ее за 3 млн ₽. Если Иванов использует обычный имущественный налоговый вычет, то он должен будет заплатить налог с 1.5 млн ₽ (2.5 млн – 1 млн). Но если Иванов уменьшит сумму дохода на произведенные ранее расходы (которые он может документально подтвердить), то он заплатит налог всего с 500 тыс.руб.

(3 млн – 2.5 млн).

Так что иногда выгоднее использовать второй вариант, чтобы сэкономить больше.

Если имущество приобретено в браке

Если жилье куплено в браке (имеется в виду официальный брак, гражданский не учитывается), оно считается совместно нажитым (за исключением частных случаев с брачным договором). То есть и расходы у семьи были совместные. Таким образом, если оба супруга имеют доход, с которого платят 13% НДФЛ, то право на получение имущественного налогового вычета также имеют оба.

Оформление имущественного вычета: какие нужны документы и как получить

Вы можете оформить имущественный налоговый вычет с помощью Инспекции или прибегнуть к помощи работодателя.

В первом случае вы сначала должны дождаться окончания календарного года, в котором вы оформили право собственности, и только потом обращаться в ИФНС.

Теперь разберемся, какие нужны документы для ФНС в том и другом случае.

Через Налоговую инспекцию

• Заявление на возврат налога с указанием реквизитов счета (не путайте с номером карты)
• Декларация 3-НДФЛ
• Справка 2-НДФЛ о доходах за год (можно взять у работодателя)
• Договор о приобретении недвижимости
• Документ, подтверждающий право собственности (выписка из ЕГРН, акт приема-передачи при покупке по ДДУ)
• Документы, подтверждающие расходы (чеки, квитанции, платежные поручения и т.д.)

Если расходы были в ипотеку, дополнительно понадобятся:

• Кредитный (ипотечный) договор
• Справка банка об уплаченных за год процентах

При необходимости нужно добавить Заявление о распределении вычета между супругами.

После того, как вы отдадите документы в Налоговый орган по месту прописки, начнется камеральная проверка. Обычно она занимает около трех месяцев. После чего у Налоговой будет еще месяц, чтобы перечислить вам средства на счет.