По сути, планировка земельного участка (ПЗУ) – это системное (упорядоченное) расположение основных зон и построек на ограниченной территории земельного участка (ЗУ). Обязательность ее проведения не предусмотрена в законодательном порядке, но необходимость вызвана объективными причинами:
- Действуют нормы пожарной и санитарной безопасности, принимаемые на федеральном и местном уровне, которые обязательны к исполнению, а также местные требования к плану застройки частного сектора и использованию земли.
- Отсутствие ПЗУ ведет к бессистемной застройке и посадкам деревьев, из-за чего появляются труднодоступные места, остающиеся неиспользованными.
- Без ПЗУ, как правило, возрастают затраты на благоустройство, вызванные вынужденными перепланировками.
Виды и формы: описание, фото
С учетом назначения и особенностей ЗУ выделяется несколько видов ПЗУ. Рельеф местности вызывает необходимость в таких проектах:
- Горизонтальная планировка. Она проводится без существенных земляных работ и практически в одной плоскости. Характерна для достаточно ровных участков.
- Вертикальная планировка. Она необходима при сложном рельефе местности и осуществляется путем его преобразования искусственными методами (срезание, засыпка и т.д.). Ее цель обеспечить строительство дома, формирование зон, правильный сток вод, удобство перемещения и усиление ландшафтной перспективы.Кроме того, оно необходимо при проектировании подземных конструкций и коммуникаций (фундаменты, подвалы, колодцы, дренажные и канализационные системы, инженерные коммуникации). При его проведении учитывается состав грунта, расположение грунтовых вод, уровень промерзания.
Центром любого участка является жилой дом. По его расположению выделяются такие типы ПЗУ:
- Центральное. План предусматривает такой порядок: задний двор, дом, передний двор.
- Глубинное. Дом возводится в конце ЗУ, и вся территория размещена перед ним.
- Переднее. Оно более характерно для городских условий. В этом случае вход в жилой дом выходит прямо на улицу, а весь участок располагается за домом.
По форме отдельных зон и их направленности различаются следующие варианты планировки:
- Круговая. Границы зон имеют округлую форму, причем круги могут пересекать друг друга. Этот вид ПЗУ придает оригинальность ландшафту.
- Прямоугольная. Этот вариант считается классическим. Все зоны и строения имеют правильную прямоугольную форму, а также регулярное направление.
- Диагональная. Все важнейшие объекты располагаются под углом 45 градусов к дому и центральному входу на участок. Такое ПЗУ позволяет визуально увеличить площадь территории. Применяется для ЗУ площадью 4-10 соток.
По стилю планировки могут быть таких типов:
- Регулярный стиль. Предусматривается правильная геометрическая форма и четкие границы зон.
- Ландшафтный или живописный стиль. Он характеризуется сложными сочетаниями форм, разнообразием растительности, максимальным использованием естественного ландшафта.
- Смешанный стиль. На участке присутствуют элементы обоих указанных стилей.
Какие факторы стоит учитывать?
При проведении ПЗУ необходимо учитывать следующие основные факторы:
- Рельеф. Прежде всего, оценивается общий уклон. Важную роль играет наличие холмов, оврагов, низин.
- Форма участка. Традиционная форма ЗУ – прямоугольная. Встречаются и другие варианты: треугольная, трапецевидная, Г-образная.
- Тип и структура грунта. Лучший вариант – легкая, плодородная почва, но могут встретиться песчаники, тяжелая глинистая почва, суглинок, каменистые выходы.
- Наличие естественных водоемов и расположение грунтовых вод. Этот фактор определяет требования к дренажной системе и ограничения по строительству.
- Ориентация по сторонам света и естественная освещенность.
При составлении проекта ПЗУ важно учитывать расположение:
- природных объектов;
- соседних участков;
- дорог;
- магистральных коммуникаций;
- линий элекропередач и других объектов.
Обязательно учитывается роза ветров.
Нормы расположения построек между собой и по отношению к домам соседей
При проведении ПЗУ и составлении схемы расположения объекта жилой недвижимости и иных построек необходимо учитывать санитарные и противопожарные нормы, включая расстояния до участка соседей, установленные СНиП 30-02-97. Минимально допустимые расстояния составляют:
- от жилого строения до дороги – не менее 5м, а проезда – 3м;
- между крайними строениями соседних участков – 6-15 м с учетом горючести использованных стройматериалов;
- от жилого дома до границы соседнего участка – 3 м, а для иных построек – 1 м;
- от посадок растений до границы соседнего ЗУ: для высоких деревьев – 4 м, кустарника средней высоты – 2 м, низких кустарников – 1м;
- от жилого дома до туалета, компостной ямы, построек для содержания птицы и животных – 12 м;
- от жилого дома до бани – 8 м;
- от дома до водоема – 30 м, реки или большого ручья – 10 м;
- от питьевого колодца (скважины) до туалета – 8 м.
Указанные нормы обязательны к исполнению.
Какая понадобится техника?
Планировку участка можно произвести механизированным или ручным способом.
- В первом случае арендуется тяжелая техника: бульдозер или грейдер, трактор с планировочным ковшом, трактор с культиватором.
- При механизированном самостоятельном проведении мероприятий используется мотоблок с культиватором и фрезой для срезания грунта.
Наиболее дешевый способ – ручная планировка. Для ее проведения потребуются такие инструменты: лопата (совковая и штыковая), тяпка разного размера, грабли, лом, колышки, молоток (кувалда), топор, пила (ножовка) для удаления растительности. Для перевозки грунта необходима тачка или тележка.
Измерения и разметка производится с помощью:
- нивелира;
- строительного уровня;
- рулетки.
Схема дачного ЗУ и размещение там объекта жилой недвижимости
На дачном участке следует предусматривать такие зоны:
- Жилая. Она включает основную жилую постройку, а также, при необходимости, флигели для гостей и иные сооружения жилого типа. Эта зона имеет приоритет по размещению.
- Хозяйственная и приусадебная. В ней размещаются все постройки жизнеобеспечения:
- источники питьевой воды;
- кухня;
- погреб;
- баня (душ);
- туалет;
- гараж.
Кроме того, необходима территория для сооружений технического и хозяйственного назначения:
- сараи;
- вольеры для животных;
- компостные ямы;
- мастерские и т.д.
- беседки;
- бассейн и искусственные водоемы;
- цветники и клумбы;
- детскую площадку;
- различные навесы и т.д.
- плодовые деревья и кустарники;
- огородные и ягодные растения;
- теплицы и парники.
При проектировании важно правильно распределить общую площадь:
- Под жилую зону отводится 10-15% всей территории.
- Под хозпостройки – до 15%.
- Для отдыха может потребоваться от 10 до 20 % всего участка.
- Самую большую площадь отдают под сад и огород – от 50 до 75%.
Пошаговая инструкция, как правильно сделать проект своими руками
ПЗУ производится в следующем порядке:
- Предварительное обследование. Необходимо уточнить:
- рельеф местности;
- архитектурные особенности района;
- тип и структуру грунта;
- залегание грунтовых вод;
- розу ветров;
- ориентирование по сторонам света;
- освещенность в разное время суток.
- Выбор типа ПЗУ с учетом уточненных данных.
- Зонирование ЗУ. Определяется площадь, которую можно отдать под различные зоны. Центральная роль отводится жилому дому.
- Проводится расчет по нормативам для определения возможности размещения различных построек относительно жилого дома, въезда и соседних участков.
- Разработка чертежа (план-схемы) ПЗУ:
- Вначале, определяется место строительства жилого дома.
- Далее, размечаются основные зоны и места расположения различных хозяйственных построек. Линиями размечаются дорожки для перемещения людей.
- Следующий шаг – планирование посадок деревьев и кустарников.
- После завершения всех разметок определяются места для цветочных клумб. При желании планируется вертикальное озеленение.
- Завершает разработку схемы – размещение малых архитектурных форм, осветительного оборудования и иных декоративных элементов.
- После этого на нее наносится рельеф местности, и отмечаются стороны света.
После проведения всех перечисленных работ можно приступать к практическому этапу – проведению планировки в соответствии с проектом.
Примеры ПЗУ для 4, 6, 8, 10, 12 и 20 соток
Для различных дачных участков можно предложить такие стандартные варианты ПЗУ:
- Участок площадью 4 сотки. Планировка осуществляется путем облагораживания территории вокруг дома. Можно выделить такие зоны-секции:
- входная;
- садово-огородная;
- для отдыха;
- цветник.
- жилой дом (до 20 м2);
- хозяйственные постройки, в т.ч. душевая, туалет, сарай (15 м2);
- площадка (гараж) для автомобиля (8м2);
- зона отдыха с детской площадкой (75 м2);
- огород с теплицей (120 м2);
- другие растения: деревья, кустарники, цветы (320 м2.);
- дорожки (42 м2).
- Жилой дом может быть до 100 м2.
- Зона отдыха (до 200 м2) включает комфортабельную баню с террасой, бассейн, беседку, барбекю, детскую площадку.
- Для автомашин лучше сделать площадку размером 7,5х5 м.
- Можно предусмотреть хозблок общей площадью до 40 м2.
- Сад и огород может раскинуться на 500-600 м2.
- жилой дом (до 150 м2);
- хозяйственные постройки (50 м2);
- зона для отдыха и детская площадка (не менее 200 м2);
- огород с теплицей (до 200 м2);
- сад (500-550 м2);
- дорожки (до 50 м2).
- Если вход на узкой стороне, то перед домом создается транзитная (буферная) зона, а хозблок, зона отдыха и садово-огородная зона перемещается за дом.
- Если есть возможность сделать вход по длинной стороне, то дом разделит участок на 2 части: в одной можно разместить зону отдыха и сад, а в другой хозблок и огород.
Территория под строительство ИЖС
Составление проекта под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) имеет свою специфику. Можно выделить такие особенности:
- Участок под строительство 15 соток. В отличие от дачных участков на участках для ИЖС строятся дома для постоянного проживания. Здесь, прежде всего, обустраивается система жизнеобеспечения. Правила строительства и планировки жестко лимитируются нормативно-правовыми документами (СП 30-102-99, СНиП 30-02-97 и СНиП 21-01-97).Жилой дом может иметь площадь порядка 200 м2, но не должен превышать 3-х этажей в высоту. Обязательно оборудуется источник питьевой воды, дренажная и канализационная система с септиками.
При планировке ЗУ под ИЖС важно помнить, что здесь должно находиться основное жилье, где постоянно проживает семья. Все остальные постройки и зоны предназначены для обеспечения комфортного проживания.
План размещения энергопринимающих устройств
Обустройство участка с жилым домом предусматривает установку различных энергопринимающих устройств (ЭПУ):
- обогревательные котлы;
- банные печи;
- осветительная система;
- насосные станции;
- электроплиты и т.д.
Они могут подключаться к однофазным (на 220 В) и трехфазным (380В) сетям. Для подключения необходим план расположения энергопринимающих устройств. На нем должны отражаться технические характеристики оборудования и взаимосвязь внутренней электроразводки с внешней инфраструктурой.
План составляется в масштабе 1:500. Основные элементы:
- места подключения;
- положение ЛЭП с расположением опор;
- подземные кабельные трассы;
- трасформаторные установки;
- кадастровая граница ЗУ.
Для разработки документа лучше обратиться в специализированную компанию.
Планировка земельного участка позволяет оптимизировать его использование. Она проводится по разработанному проекту, с учетом основных влияющих факторов. При планировании капитального строительства такой документ обязателен. Планировка может быть осуществлена несколькими методами в зависимости от площади участка и рельефа местности.
Что такое ППТ в строительстве?
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение.
Что такое ППТ в строительстве и как он разрабатывается
Под аббревиатурой «ППТ» подразумевают проект планировки территории. Что это за документ и в каких случаях необходимо его наличие? Как правильно сделать ППТ и какие стадии его разработки существуют?
До начала проведения строительно-монтажных работ на территории любого населённого пункта очень важно грамотно составить и утвердить проект планировки территории (ППТ). Он позволяет установить границы земельных участков (ЗУ), в пределах которых будет возведён объект капстроительства. С его помощью определяются параметры развития конкретной территории с учётом уже построенных на ней жилых, коммерческих и иных зданий и сооружений.
Кроме этого, проект устанавливает границы территорий, на которых размещены улицы, переулки, автотрассы, дороги, а также инженерные и магистральные сети.
Применение ППТ в процессе возведения объектов недвижимости
При проведении любых видов строительных работ понадобится обязательная разработка и согласование ППТ. Это даст возможность заказчику и исполнителю получить полные данные о земельном участке (ЗУ), на котором планируется построить жилое, коммерческое, производственное или любое иное здание, а также ознакомиться с месторасположением разнообразных объектов инфраструктуры. Возможность проведения тщательного анализа местности значительно повышает эффективность использования участка, отведённого под застройку, поскольку все необходимые работы можно провести правильно и избежать ошибок.
В ППТ содержится информация не только о конкретной территории, на которой построят дом или иное сооружение, но и о прилегающих к ней земельных наделах. По этой причине ППТ разрабатывают одновременно с проектом межевания земельного надела.
Получите гарантированную скидку 10% за первое обращение
Спасибо!
Ваша заявка принята, ожидайте звонка нашего специалиста.
Рекомендации
Понятие в законодательстве
Определение термину содержится в Градостроительном кодексе РФ (далее – ГрК РФ), а также в региональных нормативно-правовых актах, которые разрабатываются органами местной власти каждого отдельного региона. Если говорить о Москве и Подмосковье, то это ПП №270 и постановление №1197/52, соответственно.
Важно отличать проект планировки территории города (ГПЗУ), а также ПМТ от ППТ. Первый документ разрабатывается для территории всего города, и ППТ должен ему соответствовать, будучи при этом градостроительным документом для конкретного района, квартала или ещё меньшей территории. Проект межевания территории же создаётся для конкретного участка земли и определяет его границы, отводимые для тех или иных целей, и может быть включён в ППТ.
В каких случаях нужна разработка документов и для чего она используется
Согласно перечисленным выше нормативно-правовым актам, разработка документа данного типа требуется в ряде ситуаций (определены в статье 42 ГрК РФ), а именно:
- при подготовке к проведению крупных строительных работ на новом участке (например, возведение нового жилого квартала), в т.ч. для строительства капитальных сооружений (ОКС);
- для возведения ОКС на территориях, где такие объекты уже присутствуют;
- при разделении территорий, находящихся в общей собственности, на доли – для определения границ, в которых возможно использование участка конкретным собственником;
- при разрешении споров о границах земельных наделов;
- в ситуации продажи обременённого участка, находящегося в составе общей территории;
- при возведении строительных объектов на взятом в аренду государственном или муниципальном участке в рамках освоения территории.
В некоторых случаях для территории могут отсутствовать правила землепользования. Тогда ППТ служит таким документом, будучи адаптированным под особенности данной местности.
Мнение экспертаАрдашев ВладимирРазработка ППТ и его последующее использование непосредственно связаны с развитием территорий. Это могут быть определённые районы или микрорайоны.
Поэтому ППТ обязателен в случаях, если:
- нужно определить перспективность развития отдельно взятой территории;
- необходимо уточнить, каким образом и где размещаются различные внутрирайонные общественные объекты в виде скверов, зон отдыха, площадей, путей сообщения, трубо- и газопроводов;
- планируется проектирование и последующее строительство жилых комплексов;
- возникла необходимость единичных застроек в историческом или культурном центре конкретного населённого пункта;
- будут возводиться линейные объекты.
ППТ может не понадобиться, если:
- планируется возведение объекта недвижимости на ЗУ, находящемся в ведении государства или муниципалитета, который передан компании для дачного хозяйства. Соответствующий план в этом случае готовит это юр. лицо;
- возникла необходимость возведения строения на ЗУ, относящемся к собственности государства или муниципалитета и переданным некоммерческой компании для дачного хозяйства, для занятия огородничеством или садоводством. Оформляет план в этой ситуации эта некоммерческая организация;
- при строительстве некоммерческого объекта было заключено соглашение о комплексном развитии или освоении застроенной территории. ППТ в этом случае оформляется теми лицами, которыми были подписаны такие соглашения.
Кроме этого, в оформлении ППТ нет необходимости, если:
- возводимое нежилое строение будет соответствовать зоне и параметрам, утверждённым в ПЗЗ или в ранее утверждённом ППТ;
- возводимое нежилое строение соответствует виду разрешённого использования ЗУ, указанному в договоре аренды или в свидетельстве о праве собственности.
В этих случаях нужная информация находится в ГПЗУ.
Особенности документа и последствия его разработки
Проект планировки территории микрорайона особенен тем, что он уточняет, в каких местах размещаются:
- улицы, бульвары, проезды и площади;
- объекты для отдыха – набережные, парки, скверы;
- общественные объекты (зоны с красными линиями);
- ОКС;
- места для линейного объекта того или иного типа.
Помимо этого, в ППТ содержится план по дальнейшему развитию территории и последовательности такого развития.
ППТ обязательно должен соответствовать ГПЗУ, а также установленным правилам застройки и пользования землёй. В этих документах могут содержаться ограничения по высоте зданий, плотности застройки, разрешённому использованию участка и т.п. Всё это нужно учитывать при разработке проекта.
Главное последствие разработки ППТ заключается в том, что он становится градостроительным законом для данной территории.
Что включается в ППТ: требования к документам
В соответствии с ГрК РФ, любой проект планировки должен включать в себя три части, первые две из которых – основная часть, а третья - обоснование:
- текстовая (или пояснительная записка): содержит данные о характеристиках развития территории и очерёдности возведения различных объектов;
- графическая: содержит чертежи с границами объектов, включая красные линии, а также границы отступов, сервитутов;
- обоснование, в котором содержится описание уже существующих границ природоохранных зон, ОКС, объектов культнаследия, зон с особыми условиями пользования и т.п.
Для оформления ППТ в обязательном порядке следует подготовить и предоставить следующий пакет документов:
- документ, подтверждающий личность заявителя;
- заявление об оформлении ППТ;
- правоустанавливающая документация, подтверждающая приобретение ЗУ;
- документы об аренде земли, если она находится не в собственности;
- согласие собственника ЗУ;
- эскиз планируемого развития ЗУ;
- обоснование в случае возможных отклонений от допустимых параметров;
- информационное письмо об уведомлении заявителя в обязательном порядке при изменении категории ЗУ до утверждения документации.