Виды ипотеки в России

Подразделить виды ипотечного кредитования можно по таким признакам:

1. Залог. Ипотека изначально предполагает обязательный залог. Им может стать то имущество, которое уже находится в собственности заемщика или то, которое только приобретается. При нарушении выплат или других долговых обязательств кредитор вправе реализовать заложенную недвижимость, чтобы покрыть свои расходы.
2. Объект кредитования. Заемщик может покупать дом за городом, квартиру в многоэтажке, жилье в строящемся доме или брать заем под самостоятельное строительство. Исходя из ликвидности жилплощади и предполагаемых рисков, кредитно-финансовое учреждение фиксирует условия по займу: сумму, сроки выплат, процентную ставку.
3. Ориентация. Ипотека может быть коммерческой или социальной. Второй вариант предполагает участие государства, которое частично компенсирует затраты заемщика или помогает получить заем на льготных условиях.
4. Способ выплат. Платежи по ипотеке могут быть аннуитетными и дифференцированными. В первом случае погашение происходит равными долями на протяжении всего периода кредитования. Во втором суммы выплат постепенно снижаются или увеличиваются в зависимости от условий, прописанных в договоре.
5. Цель. Ипотечное кредитование может быть целевым или нецелевым. В первом случае объект кредитования заранее оговорен и известен, во втором он точно не определен на момент заключения банковского.

Стандартные программы

В банках составляют разные программы по ипотечному кредитованию с учетом особенностей самих клиентов, процентных ставок и сроков. Но в основном используют стандартные виды, которые отличаются по объекту, подо что берется заем:

1. Вторичное жилье. Этот рынок для клиентов самый универсальный. Здесь можно легко подобрать жилплощадь, которая будет соответствовать требованиям заемщика. Отличительные особенности таких программ: по ним предусмотрена оптимальная процентная ставка, минимальный первоначальный взнос и минимум дополнительных условий к заемщику. На вторичное жилье проводится быстрая проверка и оформление документов. Легко застраховать объект и оформить залог без промедлений.
2. Новострой. Такой тип ипотеки выгоднее всего для клиента. На этапе строительства жилплощадь стоит в разы меньше, чем уже введенная в эксплуатацию. А для банков этот вид кредитования сопряжен с дополнительными рисками. Кредитно-финансовые учреждения дают клиент взаймы только для покупки жилья у аккредитованного застройщика. Перечень таких компаний и их объектов строительства, как правило, представлен на сайте банка, и выбирать можно только из них.
3. Под залог своей жилплощади. Менее востребованная в банках программа, так как на ипотечное кредитование гораздо чаще претендуют те клиенты, у которых нет своего жилья. Под залог собственной ликвидной недвижимости заемщики могут приобретать загородный дом, апартаменты или другую квартиру. Либо взять деньги на собственные нужды, если это предусмотрено договором кредитования. Ипотека под залог жилья характеризуется тем, что нет первоначального взноса, а максимальная сумма, которую даст банк не превышает 60-80 % от рыночной стоимости залога.
4. Постройка дома. Ипотека под строительство дома отличается особыми требованиями к залогу. Для закладывания используют земельный участок и те постройки, которые уже стоят на нем. При этом земля должна соответствовать некоторым условиям. В частности, участок должен располагаться вблизи населенного пункта и подходить для застройки. Также земельный надел должен подходить по требованиям СНиП. Если банку будет недостаточно залоговой стоимости земли и имеющихся построек, то он может потребовать оформить в залог дополнительное имущество заемщика.

Социальные программы

Ипотека на социальные программы подразумевает работы с льготной категорией граждан с участием государства.

Региональные программы

В некоторых субъектах федерации муниципалитеты принимают участие в улучшении жилищных условий граждан, которые относятся к льготным категориям. Например, семьи с ребенком-инвалидом, многодетные или те, которые относятся к другой социально-защищенной категории. К претендентам предъявляют такие условия: проживание в регионе минимум 3-5 лет, доказанный факт потребности улучшения жилищных условий и наличие официального трудоустройства.

Чтобы попасть в программу социальной ипотеки соискателю потребуется обратиться в департамент ЖКХ или в госадминистрацию.

С материнским капиталом

Семьи, в которых после 2007 года появился второй или последующие дети, могут оформить сертификат на материнский капитал. С 2015 года его размер зафиксирован на отметке 453,026 тыс. рублей. Сумму можно направить на первоначальный взнос по ипотечному кредитованию или использовать в виде оплаты в счет погашения займа.

После изменений в законодательстве стало возможным использовать сертификат на ипотеку сразу после оформления, не дожидаясь 3-хлетнего возраста ребенка. Дополнительное требование к приобретенному жилью, чтобы оно оформлялось на всех членов семьи в равных долях. Права детей при этом не были бы ущемлены.

Молодым семьям

Это целевая госпрограмма, которая направлена на поддержку молодых семей. При этом супруги должны быть младше 35 лет, в зарегистрированном браке и иметь возможность выплачивать ежемесячные взносы. Для уменьшения бремени на молодую семью допускается привлечение 1-4 созаемщиков: родителей, братьев, сестер и других лиц, готовых выступать в этой роли.

Семья, которая соответствует условиям вправе получить сертификат на скидку при приобретении жилья. На 30 %, если детей нет, или на 35 %, если дети есть. Сертификат можно использовать как первоначальный взнос по ипотеке или для частичного погашения. Допускается применение одновременно с сертификатом на маткапитал.

Детская или семейная ипотека

Целевая государственная программа, рассчитанная на период с 01.01.2018 по 31.12.2022 г. Подходит для семей, в которых за этот период появится второй малыш. Эта ипотека отличается тем, что участвовать могут только жители РФ, а для покупки подойдет только новострой. Средства зачисляются наличными на банковский счет заемщика.

Процентная ставка устанавливается на уровне 6 % на разные периоды 3 года, 5 или 8 лет. Но для этого должны быть выполнены такие условия: на 3 года – при рождении второго ребенка, на 5 лет – при рождении третьего, на 8 лет, если с 2018 по 2022 родится второй и третий ребенок. В дальнейшем проценты устанавливаются по стандартной программе, установленной для ипотечного кредитования.

Для военнослужащих

Для служащих вооруженных сил РФ предусмотрена накопительно-ипотечная система НИС. Программа предусматривает, что с момента начала службы на счет каждого военного зачисляется сумма средств. Через 3 года деньги с НИС можно направить на ипотечное кредитование в качестве первоначального взноса или для погашения части займа.

Ипотека погашается за счет государственных средств до момента, пока служащий не покинет ряды вооруженных сил РФ.

Нестандартные виды ипотеки

К нестандартным видам ипотеки относятся варианты, когда, например, на предприятии предусмотрена корпоративная ипотека. После отработанного указанного периода 5-20 лет сотрудники могут претендовать на помощь со стороны своего работодателя. Либо ситуации, когда приобретается не жилплощадь или заемщик не гражданин РФ.

Приведем нестандартные виды ипотеки.

Без первоначального взноса

Такой вариант допускается под залог другой недвижимости, оформленной в собственность заемщика. Для этой цели подойдет квартира, загородный дом, жилой дом, в черте города, коттедж или любая другая недвижимость. Подойдет собственность в качестве залога или нет принимает решение банк.

С испорченной кредитной историей

Негативная кредитная история препятствие для получения ипотеки, но при соблюдении некоторых требований банки ее все же выдают. От заемщика могут потребовать привести поручителя, внести первоначальный взнос от 30 до 50 %, оформить залог под покупаемую недвижимость. Процентная ставка для таких клиентов тоже может быть выше, чем для других.

Но при качественном исполнении обязательств в течение половины срока, заемщик вправе запросить пересмотр ставки в сторону снижения.

Для нерезидентов и иностранцев

Ипотеку в РФ могут оформить и иностранцы, но при этом они должны быть налоговыми резидентами. То есть быть официально трудоустроены и производить со своих доходов отчисления в бюджеты и фонды. При этом минимальный срок работы в РФ от полугода.

Без официального трудоустройства

Эта категория заемщиков отличается высоким риском для кредитных учреждений. Поэтому к таким лицам предъявляются повышенные требования. Например, сумма первоначального взноса может доходить до половины займа.

Под гараж или паркинг

Редкая программа для банков, потому что сложно выделить объект кредитования. Соискателю понадобится представить документы, что гараж — это самостоятельное строение, в надлежащем состоянии и не подлежит сносу. Для паркинга, понадобится принести бумаги о том, что место находится в том же жилом доме, где и проживает заемщик.

Сумма минимального первоначального взноса стартует от 30 %.

На проведение ремонта

В этом случае подразумевается проведение ремонта в новом жилье, которое и оформляется в качестве залога.

На руки заемщик получит до 50-70 % от рыночной стоимости недвижимости. Срок кредитования достигает 25 лет от 13 % годовых и выше.

Для предпринимателей и крупного бизнеса

Бизнесмены могут оформить кредит на покупку недвижимого имущества коммерческого назначения: складские, торговые, промышленные и офисные здания. По таким программам предусмотрены более жесткие требования.

Для пожилых граждан

Основное требование к таким заемщикам – ограничение по возрасту. На момент завершения выплат по ипотеке клиенту должно быть не больше 75-85 лет. Работа с такой категорией граждан сопряжена с большими рисками, поэтому банки редко предлагают такие программы.

Плюсы и минусы ипотечного кредитования

Брать деньги в банке на покупку жилья удобно для многих россиян, но ипотека характеризуется и своими рисками. Основные плюсы и минусы приведены в таблице.

Ипотека позволяет сэкономить на съеме жилья и препятствует оттоку средств из семейного бюджета за наем у третьих лиц

Продать, обменять, поделить, подарить жилье, которое находится в залоге у банка невозможно

Продолжительный период кредитования позволяет постепенно выплачивать существенные суммы и облегчает кредитное бремя на семью

Жилье, купленное по ипотечному кредитованию, находится в собственности у семьи. Здесь можно проводить ремонт и обустраивать все по своему вкусу

При невозможности своевременных выплат у заемщика, банк вправе реализовать заложенную недвижимость.

На жилплощади, купленной по ипотеке, могут быть сразу прописаны все члены семьи

Заемщик получает право на налоговый вычет. При выплатах по ипотеке не будет удерживаться подоходный налог с суммы, потраченной на покупку жилья и выплату процентов

Сумма ипотеки ограничена собственными средствами заемщика, которые он сможет внести в качестве первоначального взноса и его доходами

Все сделки по ипотеке подлежат страхованию, поэтому они безопасны для обеих сторон, как для банка, так и для заемщика. Как оформляется страховка и как рассчитывается ее сумма Бробанк рассказал в своей статье. Также вы можете ознакомиться с тем, как выбрать банк с низкой процентной ставкой по ипотечному кредиту.

Клавдия Трескова - высшее образование по квалификации «Экономист», со специализациями «Экономика и управление» и «Компьютерные технологии» в ПГУ. Работала в банке на должностях от операциониста до и.о. начальника отдела обслуживания частных и корпоративных клиентов.

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Тип обеспечения

Обеспечением в случае ипотеки выступает недвижимость. Ее можно разделить на два вида:

• Приобретаемая недвижимость;
  
• Имеющаяся недвижимость.
  

Под залог приобретаемого жилья

В случае, если плательщик по каким-то причинам полностью не может справиться с обязательствами, банку переходит право на владение квартирой. В свою очередь, кредитная организация продает её на вторичном рынке и получает свои деньги.

Тип жилья

Вторичное жилье

Вторичное жилье - квартира или дом, у которого есть собственник. Заключается сделка по продаже недвижимости, а банк выступает плательщиком. После передачи первоначального взноса кредитная организация полностью или частично покрывает сумму договора, попутно заключая свои условия по выплатам.

Новостройка

При работе с новостройками банк полностью или частично передает деньги строительной фирме, которая занималась работами и сейчас выступает продавцом. После этого с клиентом заключается договор. В обоих случаях клиенту наличными деньги не выдаются.

Единственное исключение - высокий авторитет заемщика и его умение договариваться. К примеру: офис другого банка (в котором у строительной компании открыт счет) через дорогу, а клиент более 10 лет без проблем погашает свои обязательства.

Объект залога

Классификация по объекту залога подразумевает под собой разделение на разные объекты, которые выступают обеспечением. То есть гарантией того, что клиент будет платить, в противном случае, банк получит в собственность актив, бывший в залоге. В зависимости от объекта, банк может более охотно пойти на сделку или выставить менее привлекательные условия.

Квартира

Наиболее распространенный залог. В этом случае включается стандартная процедура выдачи ипотечного кредита. Вероятность одобрения, если доходы позволяют, высокая. Можно брать даже при средней кредитной истории, главное, чтобы был первоначальный взнос.

Комната

Бывают два вида комнат: в квартире и в общежитии. В первом случае банки не так охотно идут на сделку - найти клиента на комнату, без потери стоимости, очень тяжело. Дополнительные обязательства или повышенная процентная ставка гарантированы.

Частный дом

Частные дома - востребованные объекты в случае, когда банк решает поработать с залогом. Кредитные организации, которые перенимают Европейские практики работы, рассматривают не только текущую стоимость, но и инвестиционную привлекательность дома, так как он передается вместе с землей. Высокая вероятность одобрения, но стоимость будет чуть ниже рынка.

Земельный участок

Как и в случае с частными домами, земельные участки могут быть объектами залога. При этом рыночная стоимость зависит от оценки независимых экспертов. Банки выдают не реальную рыночную цену, а свою, исходя из всех необходимых коэффициентов. Вероятность одобрения - средняя.

Объект незавершенного строительства

Самый проблемный вид залога при ипотеке - объект незавершенного строительства. Его стоимость оценить сложнее, чаще всего придется рассчитывать цену на большой срок, при завершении работ. Банки редко будут идти на подобную сделку, если не включена привлекательная земля.

Способ выдачи

Для ипотеки актуальны два способа выдачи денег: кредитная линия и единовременная выдача. Механизмы существуют разные, как и случаи, когда эти деньги могут понадобиться.

Единовременная выдача

Кредитная линия

Кредитная линия по механизму похожа на кредитную карту. Клиенту одобряют лимит на выдачу, и в любой момент можно получить необходимую сумму. В случае ипотеки на квартиру это актуально при работе с новостройками.

Тип погашения

Есть разные типы погашения в банках. Каждый из них актуален для определенных категорий клиентов. Необходимо изучить их и выбрать наиболее предпочтительный.

Аннуитетные платежи

Аннуитетные платежи - классический вид погашения. Сумма выплачивается равными долями в течение всего срока. Вначале - большую часть ежемесячного платежа покрывают проценты, при минимальной сумме основного долга. Далее - уменьшаются проценты в платеже, в то время как “тело” кредита увеличивается.

Дифференцированные платежи

Дифференцированные платежи - более сложная схема. Платежи по кредиту разные. Сначала - на всю сумму начисляются проценты. И разбиваются по месяцам. То есть в начале срока погашения ежемесячный платеж будет выше, к концу постепенно уменьшаясь.

«Шаровое» погашение

Шаровое погашение - это не банковская, а клиентская практика. Когда платежи совершаются время от времени, но суммы перекрывают платеж по следующему месяцу. Схема похожа на досрочное погашение, с той лишь разницей, что, когда клиент вносит платеж выше требуемого при досрочном погашении, в следующий месяц ему тоже нужно платить, но уже чуть меньше.

Шаровое погашение подходит для тех, у кого заработная плата нестабильна, но выше среднего. Сезонные работы, вахта и подобные способы получения дохода.

График погашения с растущим платежом

Такой способ погашения был экспериментальным, когда АИЖК запускали свою программу финансирования. Тогда каждый год платеж увеличивался на сумму инфляции. Главный плюс - можно было взять значительно больше и рассчитывать, что в будущем уровень дохода тоже будет повышаться. Но практика не прижилась.

Тип процентной ставки

Фиксированная ставка

Фиксированная ставка - стандартная банковская практика. Деньги выдаются под определенный процент, который не меняется в любой ситуации. В России чаще всего используется фиксированная процентная ставка.

Плавающая ставка

• банковской маржи, которая не меняется;
  
• изменяемой части.
  

Комбинированная ставка

Сочетание двух предыдущих ставок. Определенное количество лет, указанных в договоре, ставка остается фиксированной. По прошествии периода - превращается в плавающую. Используется еще реже, чем предыдущий вид процентной ставки.

Наличие субсидий

Ипотеку можно разделить еще по наличию субсидий (помощи со стороны государства). Есть стандартные предложения и субсидируемые направления.

Субсидируемые

Практически все работают по следующей схеме:

• банк получает возможность поучаствовать в социальной программе;
  
• выдает ипотеку со льготными условиями;
  
• разницу компенсирует государство.
  

Социальная ипотека

Военная ипотека

Ипотека для военнослужащих. Каждый год на определенный счет, закрепленный за каждым человеком в армии или полиции, начисляются деньги (до 270 тысяч рублей), которыми он впоследствии может воспользоваться для приобретения жилья.

Получить такую ипотеку военный может только в специальных банках.

Вид кредитора

Разделение по кредиторам условно. Это практически не касается условий и оформления договоров.

Банковские кредиты

Выдают только банки, имеющие лицензию на ипотечное кредитование от Банка России. Только банки могут участвовать в льготных программах.

Особые программы

В конце - особенные программы, которые встречаются достаточно редко.

Без подтверждения дохода

Ипотечный займ без справок - крайне редкая программа. Чаще всего встречается в МФО и подобных организациях. Без справок о получении дохода, под залог недвижимости. Главный недостаток - при любой просрочке платежа могут возникнуть серьезные проблемы, вплоть до конфискации.

На гараж или машиноместо