Грамотно составленный договор управления МКД может избавить управляющую организацию от проблем с контролирующими органами и упростит работу с собственниками.
Рассмотрим, какие условия необходимо предусмотреть в договоре управления, чтобы минимизировать возникновение спорных ситуаций. Начнём с базового условия – претензионного порядка урегулирования споров.
Что такое претензионный порядок
Под претензионным или иным досудебным порядком урегулирования спора понимается одна из форм защиты гражданских прав, которая заключается в попытке урегулирования спорных вопросов непосредственно между предполагаемыми кредитором и должником по обязательству до передачи дела в суд.
Претензионный порядок даёт возможность избежать ненужных вам судебных споров, поскольку подразумевает, что собственник помещения в МКД в случае возникновения претензий до обращения в суд обратится в управляющую организацию, в порядке, предусмотренном договором управления.
Если собственник не пожелал нужным обратиться к вам и сразу пошёл искать правду в судебных органах, то исковое заявление подлежит возвращению судом на основании п. 5 ч. 1 ст. 129 АПК РФ и п. 1 ч. 1 ст. 135 ГПК РФ.
Последствия возвращения искового заявления таковы: собственник может обратиться в суд после того, как устранит нарушения в части несоблюдения претензионного порядка урегулирования споров (ч. 3 ст. 135 ГПК РФ, ч. 6 ст. 129 АПК РФ). Проще говоря, собственник обращается в суд после того, как свяжется с управляющей организацией.
Бывают случаи, когда судебный орган принимает исковое заявление, не проверив наличие в договоре управления претензионного порядка. Если данные обстоятельства выяснились, суд должен оставить заявление без рассмотрения на основании п. 2 ч. 1 ст. 148 АПК РФ, п. 1 ч. 1 ст. 222 ГПК РФ.
Если исковое заявление суд оставил без рассмотрения, истец должен устранить нарушение: соблюсти претензионный порядок урегулирования спора и только после этого вновь обратиться в суд с заявлением (ст. 223 ГПК РФ, ст. 149 АПК РФ).
Действующее законодательство не содержит обязательного претензионного (досудебного) порядка урегулирования споров, вытекающих из деятельности по управлению многоквартирными домами.
Но неоспоримый плюс от введения претензионного порядка — это получение так необходимого дополнительного времени для анализа позиции собственника (на какие нормы закона он ссылается, учитывает ли специальные нормы или опирается на общие положения, знает ли он условия договора управления) и обоснованности его требований (какими аргументами он доказывает свою позицию, требования к УО).
Как правило, претензия составляется для дальнейшего написания судебного иска, поэтому при её получении у вас будет максимум информации, необходимой для анализа ситуации и возможности удовлетворить или отказать в принятии претензии.
При установлении претензионного порядка урегулирования спора в отношении всех споров по договору управления вы не обязаны его соблюдать при взыскании задолженности в приказном, а в дальнейшем и в исковом порядке. Такой вывод содержится в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2016 № 62.
И всё же мы рекомендуем во избежания спорных ситуаций с судебными органами прямо предусмотреть в договоре данное исключение.
Как сформулировать условия о претензионном порядке урегулирования споров
- Определите, по каким спорным ситуациям необходимо ввести досудебный порядок. Такими ситуациями могут быть, например, требования о возмещении вреда, причинённого собственнику.
- Укажите требования к необходимым документам, которые сторона должна приложить к претензии. Например, акты осмотра, фотофиксация, сведения о заявках в аварийную службу и т.д..
- Укажите способы направления претензий: нарочным способом, по электронной почте, почтой России с описью вложения и т.д..
- Укажите сроки направления и рассмотрения претензий. Например, установите, что в случае причинения вреда собственнику действиями управляющей организации, он должен направить претензию в течение 10 календарных дней или иной срок.
- Укажите, что в рамках рассмотрения претензии управляющая организация для всестороннего рассмотрения имеет право затребовать у собственника дополнительные документы по своему усмотрению.
Также рекомендуем указать, что в случае такого запроса, срок рассмотрения претензии приостанавливается до предоставления или до получения отказа от предоставления документов.
Претензионный порядок: необходимость или волеизъявление сторон?
Что же из себя представляет соблюдение претензионного порядка? Всё заключается в направлении претензионного письма (претензии) Вашему оппоненту. Срок, порядок, а также получение ответа на направленную претензию необходимо прописать в договоре, выделив в отдельную статью.
Арбитражный процессуальный кодекс РФ (далее по тексту АПК РФ) содержит исчерпывающий перечень и сроки соблюдения претензионного порядка. Такое описание содержится в ч. 5 ст.
4 АПК РФ. Необходимо внимательно изучить данную статью и определить, подпадает ли Ваша ситуация под обязательное соблюдение претензионного порядка или является исключением из общего правила.
И так, в соответствии с ч. 4 ст. 5 АПК РФ гражданско-правовые споры о взыскании денежных средств по требованиям, возникшим из договоров, других сделок, вследствие неосновательного обогащения, могут быть переданы на разрешение арбитражного суда после принятия сторонами мер по досудебному урегулированию по истечении тридцати календарных дней со дня направления претензии (требования), если иные срок и (или) порядок не установлены законом или договором.
Следовательно, первоначально обязательное досудебное урегулирование обязательно при оспаривании отношений, вытекающих из договор. Ограничения касаются в частности корпоративных споров. Также хочу обратить внимание, что срок, установленный данной статьёй можно уменьшить, если Вы пропишете иной срок в самом договоре.
Примерно это может звучать следующим образом: «Претензия должна быть рассмотрена в течение 5 (пяти) рабочих дней». Также хочу отметить, что не получение претензии, стороной которой была направлена такая претензия, не является препятствием в подачи искового заявления. В данном случае применяются правила ст.
165.1 Гражданского кодекса РФ. Последствия неполучения такого письма ложиться на сторону, которая должна была получить письмо. В связи с этим необходимо отметить, что суду необходимо предоставить доказательства направления такой претензии.
В данном случае таким доказательством станет чек и опись вложения с отметкой почтового отделения о принятии письма. Для того, чтобы отслеживать почтовые отправления, можно зайти на сайт Почты России, расположенным в сети Интернет по адресу https://www.pochta.ru/tracking. Распечатка с этого сайта также принимается судами.
Порядок соблюдения досудебного урегулирования спора является обязательным для договорных отношений по единственной причине – зачастую спорную ситуацию можно решить, просто проведя переговоры, а не доводить всё до суда, что позволяет разгрузить суды.
Необходимо отметить, что соблюдение порядка и сроков досудебного урегулирования спора является не самым главным. Вся суть такого процесса заключена в правильном составлении претензионного письма, правильно надавить на своего оппонента и решить, возникший спор в режиме онлайн.
Автор : Мардоян Артур Жирайрович.
У нас на сайте Вы можете найти образцы документов , а также оставить запрос на консультацию, воспользовавшись формой «звонок юристу» на главной странице, либо «заявка на консультацию» в разделе «КОНТАКТЫ».
Что такое претензионный порядок при обращении в арбитражный суд?
Претензионный порядок разрешения гражданско-правового спор и его соблюдение позволяют на добровольных началах, быстро, без несения расходов на уплату государственной пошлины разрешить правовой конфликт и прийти к взаимному согласию. Но это срабатывает в том случае, если обе стороны готовы к диалогу, компромиссу и дальнейшему сотрудничеству.
Но по некоторым видам арбитражных споров, даже если очевидно, что контрагент не хочет погасить долг, вернуть деньги или поставить товар, вы все равно вынуждены направлять претензию (соблюсти претензионный порядок), так как это обязательное правило, и пока стороны не попытаются разрешить конфликт самостоятельно, судья исковое заявление не рассмотрит.
В вопросах соблюдения досудебного порядка разрешения гражданско-правовых конфликтов необходимо обращать внимание не только на процессуальный закон, но и на практику высшей судебной инстанции, особенно на последний Обзор практики, утв. Президиумом ВС РФ 22.07.2020, специально посвященный этому вопросу (далее - Обзор ВС).
Содержание:
Время чтения: около 5 минут
Вам нужна помощь помощь в составлении претензии?
Наши адвокаты помогут ВАМ: конфиденциально.
Составим претензию, иск, жалобу, ходатайство.
В каких ситуациях обязательно направление претензии ответчику
Претензионный порядок обязателен, когда:
- вы планируете взыскать деньги в связи с нарушением вашим контрагентом обязательств по договору (сделке) или в ситуации получения ответчиком неосновательного обогащения (ч. 5 ст. 4 АПК РФ);
- вы хотите внести изменения в договор или его расторгнуть (п. 2 ст. 452 ГК РФ);
- предусмотрено законодательством (споры о страховых выплатах по ОСАГО, по обязательствам, основанным на перевозке грузов, оказании транспортно-экспедиционных услуг).
Внимание! Не забудьте о претензии перед тем, как предъявить в суд встречный иск.
Вам не потребуется прикладывать к заявлению претензию и квитанцию о ее отправке, если:
- правоотношения, на которых основаны требования, те же, что и в первоначальном иске (договор, сделка, иная правовая ситуация);
- отвечая на претензию контрагента, вы перечислили и свои основные требования (Обзор ВС РФ).
Когда претензия необязательна
Закон прямо перечисляет случаи, когда досудебный порядок соблюдать не надо, если вы планируете передать в суд с заявление:
- об установлении фактов, имеющих юридическое значение (спора о праве нет, поэтому вне суда такие требования невозможно удовлетворить);
- по корпоративным и групповым спорам;
- о выплате компенсации за несоблюдение разумного срока рассмотрения судебного спора или исполнения судебного акта;
- о выдаче судебного приказа;
- о банкротстве должника;
- о признании и приведении в исполнение актов иностранных государственных и третейских судов (этими полномочиями не обладает ни один орган, кроме арбитражного суда).
Судебная практика выработала и свои критерии, при наличии которых претензию подавать необязательно (Обзор ВС РФ):
когда на заложенное имущество обращается взыскание;
когда требуют возместить причиненный ущерб;
когда страховщик в порядке суброгации обращается с требованием к причинителю вреда, если претензию ему уже отправлял страхователь;
когда цессионарий взыскивает долг, а цедент уже отправлял претензию должнику;
при правопреемстве ответчика.
Если вы ходите в суде взыскать только проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ в связи с неисполнением, например, денежных обязательств по договору, рассмотрение такого иска по существу возможно лишь после того, как будет направлена претензия ответчику. Но если вы направляли претензию с требованием выплатить сумму основного долга, то претензию о выплате процентов уже направлять не нужно.
Последствия ненаправления претензии (несоблюдения претензионного порядка)
Если претензию вы отправить забыли и сразу передали иск в арбитражный суд, то судья вам заявление вернет, и вам придется все-таки претензию ответчику выставить, а значит у него будет больше времени, чтобы спрятать свои ликвидные активы и помешать вам исполнить судебный акт. А если суд все же примет иск к рассмотрению, а ответчик сообщит о том, что претензию ему не направили, то суд оставит иск без рассмотрения.
А что будет, если претензия все-таки ответчику направлялась, но документы об этом вы приложить к иску забыли? В этом случае суд не сразу возвращает заявление истцу, в сначала оставляет его без движения, чтобы вы устранили замечания.
Внимание! Вы можете заявить о несоблюдении досудебного порядка в суде первой инстанции, в апелляции и кассации такое право вы теряете.
Сроки и порядок направления претензии
Как правило, в суд можно обратиться через тридцать дней с момента направления претензии. Но в договоре вы можете установить другой срок для ответа на претензию или предусмотреть особый порядок урегулирования спора.
Не забудьте до обращения в суд дождаться истечения срока ответа на претензию. Не важно, ответил вам контрагент или нет, если срок истек, смело обращайтесь в суд.
Как направить претензию другой стороне?
В договоре пропишите, каким способом будете соблюдать претензионный порядок и направлять претензию (курьером, ценным письмом, письмом с уведомлением, по факсу, по электронной почте). Но, если в договоре или законе указано, что она должна направляться с описью, то вы обязаны это исполнить.
Если хотите направлять претензию по электронной почте, то укажите, в договоре конкретные электронные адреса (домены) сторон для обмена претензиями, а также срок и порядок ответа на них.
В Обзоре ВС содержится исчерпывающий ответ на вопрос, достаточно ли для соблюдения досудебного порядка провести переговоры или обязательно направлять претензию? Вы можете провести переговоры перед выставлением иска, но для этого в договоре пропишите сроки отправки предложения о начале переговоров, сроки вступления второй стороны в переговоры, порядок и условия.
Если вы просто укажите, что стороны будут стараться решить спор при помощи переговоров, то этого недостаточно, и судья вернет исковое заявление.
Куда направить претензию?
Не менее важный вопрос – куда именно вы вправе претензию отправить.
Это можно сделать:
- по месту нахождения или жительства ответчика;
- по месту расположения его филиала;
- по адресу, который предусмотрен в договоре.
Что должна содержать претензия
Соблюсти претензионный порядок правильно: как написать претензию для того, чтобы потом обратиться с иском в суд?
В претензию включите:
- Наименование и адрес стороны спора,
- Правоотношение, в связи с которым направляется претензия (договор, неосновательное обогащение и т.п.),
- Суть нарушений,
- Ваши требования,
- Расчет суммы требований,
- Подпись уполномоченного лица.
Приложите документы, на которых вы основывает свои требования. Если они есть у другой стороны, то можете их не прикладывать.
Если требования в исковом заявлении отличаются от требований в претензии
Предмет требований в претензии и в иске должен совпадать (например, если вы в претензии требуете поставить товар, а в иске - вернуть сумму неотработанного аванса, то суд вернут вам иск).
Основание претензии и иска также не должны отличаться (например, номер и дата договора).
А вот сумма требований в претензии и иске может различаться. Например, если контрагент частично исполняет требования после вручения претензии, новую претензию направлять уже не надо.
Также в претензии вы можете требовать вернуть только основной долг, а в иске – еще и:
- проценты по статье 395 ГК РФ;
- неустойку;
- законные проценты по статье 317.1 ГК РФ.
Также суммы в претензии и в иске могут отличаться, если при расчете суммы долга вы ошиблись или увеличился период просрочки исполнения обязательств.
Внимание! Если суд рассматривает ваш иск, а вы воспользовались своим процессуальным правом и увеличили или уменьшили сумму исковых требований, изменили предмет или основание иска, то претензию направлять уже не нужно.