Дарение и купля-продажа

Понятие и особенности сделки дарения рассматриваются главой 32 Гражданского Кодекса РФ. В качестве сторон-участников выступают: даритель – собственник имущества, передающий имущество конкретному лицу на безвозмездной основе, а также одаряемый – лицо, получающее объект от дарителя.

Такой подход к передаче имущества имеет ряд неоспоримых преимуществ, которые распространяются и на движимое имущество, и на недвижимое. Среди ключевых плюсов следует выделить:

• возможность передачи собственности на основе простого договора, составленного в свободной форме, при этом допускается и устная форма договоренности;
• подарок не подпадает под раздел имущества при разводе;
• даритель полностью освобождается от необходимости уплаты налога за сделку, а если одаряемый – родственник, то для него также не предусмотрены налоги;
• имущественное право переходит одаряемому в момент заключения договоренности.

Такая сделка на первый взгляд может показаться оптимальной при передаче собственности, однако у нее присутствуют существенные недостатки:

• за дарителем закреплено право отмены сделки в любой момент, при этом одаряемое лицо должно вернуть имущество незамедлительно и в первоначальном виде;
• в судебном порядке можно доказать, что одаряемый – недобросовестное лицо, на практике подобное нередко используется в случае с пожилыми или ограниченно дееспособными дарителями;
• если между дарителем и одаряемым отсутствуют родственные связи, то за последним закрепляется обязательство по уплате НДФЛ;
• поскольку одаряемый становится единственным собственником после завершения процедуры, даритель не может устанавливать какие-либо ограничения или обременения на объект.

Плюсы и минусы договора купли-продажи

Главой 30 Гражданского Кодекса РФ регулируются обстоятельства, связанные с передачей имущества на основе договоров купли-продажи. Этот вид сделки считается наиболее востребованным за счет минимальных рисков для сторон, а также обязательным наличием документа, в котором закрепляются все обстоятельства. К преимуществам данного подхода можно отнести:

• наличие имущественной или финансовой выгоды для каждой стороны;
• наличие возможности использования налогового вычета;
• договором можно закрепить права и обязанности для каждой стороны, а также ответственность за нарушение предписаний;
• предоставление акта-приема передачи вместе с договором защищает передаваемое имущество от изменений в процессе сделки;
• предусматривается возможность заключить предварительный договор, обязывающий стороны завершить основную сделку в обязательном порядке независимо от обстоятельств.

Несмотря на тот факт, что сделка считается более защищенной и ее сложнее оспорить в судебном порядке, у нее есть и недостатки:

• имущество, приобретенное одним из супругов в браке считается совместно нажитым, соответственно при разводе подлежит разделу с учетом положений СК РФ;
• необходимость обязательного соблюдения преимущественного права покупки;
• продавец получает прибыль от сделки, соответственно за ним закрепляется обязательство по уплате НДФЛ.

Что лучше — купля-продажа или дарение квартиры

Определиться с тем, какой вид сделки оптимальнее, можно руководствуясь несколькими аспектами. В первую очередь влияет статус участников сделки. Если квартира или иное имущество передается от одного родственника к другому, то предпочтительнее составление дарственной.

Однако необходимо учитывать ряд ограничений по должностям, которые может занимать одаряемый.

Следующая существенная разница заключается в налогообложении. Если при продаже квартиры продавец получает прибыль и уплата НДФЛ обязательна, то обязательства по уплате данного налога при дарственной переходят на одариваемого. Фактически он получает в право собственности объект, у которого можно определить рыночную стоимость.

Соответственно с точки зрения закона одариваемое лицо – получатель прибыли. Исключения присутствуют, но их список ограничен.

Дополнительно при определении оптимального вида сделки необходимо учитывать, что при купле-продаже продавец имеет право на получение налогового вычета в рамках сделки (если владеет квартирой официально более трех лет). Аналогичным правом наделяется и покупатель. В случае с дарственной подобные нюансы отсутствуют.

Рассматриваемые виды сделок, с учетом актуальных сегодня правил и условий, существуют в российском правовом поле. Это позволяет определять главные особенности, особенно, если в качестве передаваемого объекта выступает квартира.

Важно! По совокупности преимуществ и недостатков, а также требований, обе сделки можно считать одинаково удобными.

Последствия использования договора дарения вместо договора купли-продажи

• мнимая – совершается только для создания видимости;
• притворная – используется для прикрытия другой сделки (например даритель передает одаряемому квартиру, а впоследствии получает за нее деньги).

Если существуют весомые доказательства намеренного использования договора дарения вместо купли-продажи, то подобные сделки можно признать ничтожными. При этом за сторонами закрепится обязательство вернуть передаваемые объекты и средства первоначальным владельцам. Ничтожность сделки не подразумевает каких-либо правовых последствий для сторон, но все обстоятельства в рамках процедуры передачи будут восприниматься, как незаконные.

Какие документы нужны для оформления дарственной на квартиру

Как правильно оформить дарственную на квартиру родственнику? Сам договор дарения можно заказать у квалифицированных юристов, либо у нотариуса.

Дарственная может быть оформлена без нотариуса, от этого ее юридическая сила не утрачивается. Но этот договор будет признан ничтожным без его официальной регистрации в Росреестре. На это сторона отводится 1 год, в противном случае дарственную аннулируют.

К услугам нотариуса стороны обычно прибегают при наличии сомнений в том, что родственники не захотят оспорить договор дарения. Нотариус сможет подтвердить в суде, что даритель отдавал себе отчет в своих действиях, не имело место давление и шантаж со стороны получателя квартиры.

В Росреестр потребуется предоставить:

• заявление на регистрацию дарственной и переоформление прав;
• 3 экземпляра договора;
• свидетельство о праве собственности дарителя;
• документы на квартиру из БТИ;
• выписка из домой книги;
• квитанция с оплаченной госпошлиной.

Для дарственной, оформляемой в пользу несовершеннолетнего, вместе с основным пакетом документов потребуется письменное согласие родителей на заключение сделки. Для квартиры, оформленной в совместную собственность супругов, потребуется согласиевторого супруга на сделку.

Если в городе функционирует МФЦ, то документы можно передать через него. Также допускается передача документов через доверенное лицо.

На основании полученных документов в Росреестре выдается расписка. В ней будет указана дата, когда одаряемый может прийти за получением нового свидетельства о собственности на свое имя. На обработку представленных сведений специалистам Росреестра отводится не более 10 дней.

Для получения нового свидетельства одаряемому необходимо иметь при себе расписку и паспорт.

Сколько стоит оформить договор дарения на квартиру

Налог на безвозмездную передачу квартиры по дарственной отсутствует только для ближайших родственников. В их числе родители, бабушки и дедушки, сестры и братья, дети.

Если стороны решили заверить договор нотариально, то за это необходимо будет заплатить 1,5% от суммы договора (оценочной стоимости квартиры).

Таким образом, однозначно ответить на вопрос, сколько стоит оформить договор дарения на квартиру, нельзя. Для этого нужно учесть комплекс факторов.

Что лучше: дарственная или оформление договора купли-продажи квартиры?

Представим себе ситуацию — человек хочет переоформить свою собственность на другого человека и тут перед ним встает вопрос: «Дарственная или купля-продажа—что лучше?». А ведь и правда, какой вариант выбрать? Ответить на этот вопрос можно только после того, как будут определены конкретные цели, которых хочет достигнуть хозяин недвижимости от ее продажи.

Что из себя представляют два термина — «дарение» и «купля-продажа»

Любой договор, который заключает человек, подразумевает под собой определенные правовые акты, выполнять которые должны обе стороны, подписывающие тот или иной договор. Чтобы понять, чем отличается акт дарения от купли-продажи, для начала стоит разобраться, что каждое из этих понятий означает.

Акт дарения — это сделка, в ходе которой собственник недвижимости передает ее иному лицу безвозмездно.

Как можно понять из определений, эти две сделки отличаются между собой только тем, что акт дарения не заставляет каждую сторон выполнять какие-либо правовые условия, а купля-продажа наоборот, может быть проведена лишь после приведения в исполнение определенного ряда условий.

Но такие сделки и имеют общие черты, среди которых стоит упомянуть:

1. В роли участников сделок могут выступать разные лица, только кроме тех, кому не разрешено проводить сделку по закону.
2. Сделки могут проводиться только с участием одной единицы недвижимости, а в роли покупателя или человека, который принимает в дар жилье, может выступать только одно лицо.
3. Сделки выполняются при расчете общих желаний участников.
4. Сделки сопровождаются документами письменного вида.
5. Сделки могут осуществляться лично участниками и им не обязательно привлекать третьи лица.
6. Сделки в обязательном порядке проходят регистрацию в специальных органах власти.
7. Сделки могут проводиться только лишь с согласия супругов, в том случае, если продаваемая или передаваемая в дар жилплощадь является общим имуществом семенной пары.
8. После сделок все обязанности и выплаты по недвижимости переходят новому собственнику.
9. Сделки проводятся достаточно быстро.
10. Сделки не могут происходить, если недвижимость находится в ипотеке, и банк не дал советующее разрешение.
11. Сделки не могут изменяться или считаться недействительными после государственной регистрации. Оспорить их возможно только в ходе судебных разбирательств.

Акт дарения и какие достоинства и недостатки ему причитаются

В любой ситуации, при которой происходит изменение собственника недвижимости, можно наблюдать, как и определенные преимущества, так и недостатки.

Что касается акта дарения, то ему свойственны следующие достоинства:

• Отсутствие налога, если сделка осуществляется с участием близких родственников;
• Не обязательно просить помощи у нотариуса для проведения сделки;
• Человек, который получает в дар недвижимость может не исполнять взаимные требования;
• Недвижимость после сделки становится личной собственностью одариваемого;

Теперь стоит сказать и о недостатках акта дарения:

• Если человек, который принимает в дар недвижимость, не приходится дарователю близким человеком, то тогда ему придется оплатить налог по ставке 13% от цены имущества;
• Даритель не имеет права предъявлять требования по отношению к человеку, которому он дарит недвижимость;
• Аннулировать документ практически невозможно.

Купля-продажа и какие ей причитаются достоинства и недостатки

Сделка купли-продажи имеет также довольно внушительный список своих достоинств, среди которых:

• Каждому из участников причитается выгода;
• Человек, приобретающий жилье оставляет за собой право вернуть себе некую сумму денег используя вычет по налогу;
• Каждый из участников обязан выполнять свои обязанности и за ним остаются свои права;
• Аннулировать сделку практически маловероятно

Но, а что касается минусов, то тут стоит сказать о следующем:

• Если продавец является собственником недвижимости, которую реализует меньше чем три года, то ему придется заплатить налог по доходу;
• Если покупатель на момент сделки состоит в браке, то после совершения сделки недвижимость будет считаться общим нажитым имуществом;
• Если планируется продавать не всю недвижимость, а лишь ее часть, то прежде чем приступить к сделке, следует предоставить право первого выкупы ее другим владельцам.

Что запрещает закон при проведении сделок акта дарения и купли-продажи

Так, к примеру, заключить акт дарения не получится, если:

• Человек, которому планируется передать в дар недвижимость по предписанию суда считается недееспособным или же относится к категории, лиц, которые, еще не достигли 14 лет;
• Человек, который отдает в дар недвижимость, не имеет право собственности на нее;
• Человек, который принимает в дар недвижимость, является сотрудником здравоохранительных или образовательных учреждений, или же относится к рабочему штату государственных или муниципальных заведений;
• Оба участника сделки являются юридическими личностями, которые относятся к коммерческой деятельности;

Теперь о сделке купли-продажи. Ее не получится провести, если:

• На квартиру наложен запрет, не дающий права проводить с ней любые регистрационные действия;
• Во время сделки наблюдались незаконные действия, к которым относятся:
• Отступление от предписания договора;
• Игнорирование регистрации в государственном органе;
• Принудительное отношение;
• Возникновение нарушения—подписание документов человеком, у которого на это нет прав, нет согласия от супруга и другое.

«Подводные камни», которые могут встретиться при каждой из сделок

Каждая из сделок, будь это акт дарения или купля-продажи, имеет свои нюансы, и их обязательно стоит учитывать, чтобы не столкнуться с серьёзными правонарушениями.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Какие понадобятся документы для сделок

Регистрационная палата или МФЦ (Многофункциональный центр)—это два учреждения, которые проводят регистрацию сделок, связанных с реализацией недвижимого имущества. В зависимости от того, какое учреждение будет проводить регистрацию, подготавливаются определенные документы.

Для того, чтобы изменить владельца квартиры, необходимо иметь на руках такие документы:

1. Оригинал и копии документов, удостоверяющих личности всех участников сделки.
2. Оригинал и копии идентификационного номера всех участников.
3. Документ, подтверждающий вступление в брак, если имущество находится в совместной собственности с супругом.
4. Документ, подтверждающий, что другие владельцы квартиры не против проведения сделки.
5. Документы о проведенных платежах—квитанция об уплаченной пошлины, налог по доходам.
6. Выписка, указывающая на количество проживающих людей в квартире.
7. Согласие, предоставленное ООиП, если в сделке задействованы дети.
8. Документ, показывающий оценку квартиры. Предоставляется БТИ.
9. Документ, дающий право владельцу продаваемого жилья совершать подобное действие.
10. Документ, в котором все участники сделки указывают, что они не против передать права собственности другому человеку.

Для сделки купли-продажи обязательно наличие следующих документов:

1. Документ, указывающий личность каждого участника сделки.
2. Документ, в котором указано, на каком основании у продавца квартиры появилось право на нее. Это может быть завещание или акт дарения.
3. Все документы, устанавливающие право владеть квартирой.
4. Паспорт на квартиру, технический и кадастровый.
5. Документы, удостоверяющие личности иных собственников квартиры.
6. Выписка из Федеральной Налоговой Службы, в которой указано, что квартира не облагается налогами.
7. Выписка, в которой указывается, что квартира не имеет долгов, за пользование коммунальными услугами.
8. Выписка из домовой книги, в которой указано, какое число людей имеет в ней регистрацию.
9. Выписка из ЕГРП о всех бывших владельцах квартиры.
10. Разрешение на продажу от лиц, которые имеют право на долю в квартиры.
11. Разрешение на продажу от ООиП, если в квартире прописаны дети несовершеннолетнего возраста или они там просто проживают на момент проведения сделки.
12. Документ, в котором указывается, что продавец не имеет расстройств психического характера.
13. Договор по кредиту, если покупатель использует средства банка для приобретения жилья.
14. Доверенность, заверенная нотариусом, в том случае, если в процессе сделки одного из участника предоставляет его доверенное лицо.

Что предпочесть дарение или продажу квартиры

Два варианты манипуляций с квартиры — продажа и дарение, имеют свои преимущества. И прежде, чем выбрать один из них, стоит определиться с личными интересами. К примеру, если сделка будет проходить с участием близкого родственника 2021 года, то конечно же лучше выбрать акт дарения, так как, именно данный вид сделки принесет выгоду всем участникам.

Чем рискует покупатель, приобретая квартиру по акту дарения

Конечно же, многие покупатели уверены, что достаточно просто найти подходящую квартиру, придерживаясь своих личных предпочтений. Но, не стоит так просто подходить к такому серьезному делу. Дарственная на квартиру имеет много нюансов, поэтому лучше всего совершать покупку недвижимости по акту-дарению через агентства недвижимости.

Безусловно, их услугу не бесплатны, но стоит помнить, что лучше заплатить им деньги и быть уверенным в сделке, чем потом страдать от возможных проблем. Итак, чем же может помочь агентство при покупке квартиры по акту дарения?

А вот чем:

1. Проверить квартиру на чистоту с юридической стороны, и проверить не пострадают ли дети от сделки, если, конечно же, они есть у продавца.
2. Проверить самого продавца, и убедится, что он адекватный и серьёзный человек.

Притворная сделка и ее последствия

Иногда участники сделки, будь это акт дарения или купля-продажа, приходят к соглашению между собой и пытаются совершить так называемую «притворную» сделку. Для чего это делается? Да для того, чтобы прикрыть иную сделку, которая может принести больше выгоды обеим сторонам или помочь обойти букву закона. Как гласит Гражданский Кодекс Российской Федерации, а именно его статья 167, если притворная сделки раскрывается и признается недействительной, то иным заинтересованным лицам, которые имеют права на долю в продаваемой квартире возвращаются все средства, которые были получены от притворной сделки.