Как продать квартиру с долей ребенка и купить новую

Продажа недвижимого имущества, доля в праве собственности на которое принадлежит несовершеннолетнему, осуществляется с согласия органов опеки (ч. 2 ст. 37 Гражданского кодекса РФ).

При этом любая сделка должна совершаться так, чтобы не пострадали имущественные права несовершеннолетнего. Поэтому орган опеки не позволит продать квартиру ребенка, если родители хотят на вырученные деньги, например, погасить кредит.

Как получить согласие органа опеки на продажу квартиры?

• сведения о сделке (что продается и на каких условиях);
• данные о том, как вы планируете распорядиться детской долей (перечислить вырученные от продажи доли деньги на специальный счет и т.п.);
• сведения о том, что будет куплено взамен и на каких условиях.

Что делать, если орган опеки не дает согласие на продажу недвижимости?

Отказ в выдаче разрешения на сделку можно оспорить в суде. В этом случае необходимо доказать, что орган опеки нарушает права ребенка, а предстоящая сделка, напротив, в его интересах. Например, в исковом заявлении можно указать, что вы желаете приобрести квартиру большей площади или расположенную в лучшем районе, с более удобной инфраструктурой, а орган опеки вам препятствует.

Но нужно понимать, что если родители решили продать обустроенную трехкомнатную квартиру и купить вместо нее малопригодный для жизни деревенский домик, то шанс оспорить отказ органа опеки будет небольшим.

Какие возможны риски при продаже квартиры с долей ребенка?

Основная проблема при продаже такой квартиры связана с необходимостью получать согласие органа опеки. Покупатели часто настаивают на включении в договор условия о задатке. И если орган опеки не даст согласие на сделку, продавец будет обязан выплатить несостоявшемуся покупателю двойной задаток.

Потребуется ли нотариальное удостоверение сделки?

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Исключение в числе прочих составляют случаи отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1 ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ).

Как быть, если вы решили продать квартиру, но новую пока не покупаете?

Что будет, если не перечислить на спецсчет деньги, вырученные от продажи доли ребенка?

При продаже квартиры нужно внимательно отнестись к условиям, которые выдвинул орган опеки для дачи своего согласия. Их несоблюдение может повлечь судебные тяжбы и аннулирование сделки.

В редакцию «АГ» был направлен такой вопрос: «Орган опеки дал согласие на продажу квартиры при условии, что денежные средства, полученные за долю ребенка, будут перечислены на указанный счет. Чем грозит отказ от перечисления средств? Деньги в целости и сохранности, а не отдаю их под контроль органа опеки, потому что невыгодно хранить их на спецсчете, так как инфляция съедает часть этих средств».

Позже высшая судебная инстанция подтвердила свою позицию. В одном из своих определений Верховный Суд отметил, что условием выдачи разрешения на сделку со стороны органа опеки была покупка ребенку другой жилплощади. Но поскольку это сделано не было, согласие считается неполученным (Определение ВС РФ от 27 февраля 2018 г.

№ 48-КГ18-1).

В случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре – возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (ч. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).

Таким образом, суд, признав сделку недействительной, обяжет вас вернуть деньги покупателю. Кроме того, покупатель дополнительно будет вправе потребовать с вас проценты за пользование его денежными средствами (Определение ВС РФ от 17 августа 2017 г. № 305-ЭС17-3817).

За неисполнение решения суда грозит уголовная ответственность по ч. 1 ст. 315 УК РФ. В этом случае может применяться наказание в виде штрафа в размере до 50 тыс. руб. или заработной платы за период до шести месяцев, либо обязательных работ на срок до 240 часов, либо исправительных работ на срок до года, либо лишения свободы на срок до года.

Вместе с тем суды при рассмотрении таких споров стараются уходить от формального подхода и пытаются разобраться, были ли нарушены права ребенка (Определение ВС РФ от 15 декабря 2015 г. № 25-КГ15-12). Если вам удастся доказать, что деньги детей в целости и сохранности, что они не были потрачены на ваши личные нужды, в иске органа опеки будет отказано.

Однако безопаснее будет перечислить средства на специальный счет, а потом, получив согласие органа опеки, перевести их на вклад, открытый на имя ребенка.

Можно ли вместо покупки недвижимости потратить деньги на обучение ребенка?

Кроме того, организация развития и обучения детей – обязанность родителей (ст. 63 Семейного кодекса РФ). Поэтому попытка направить вырученные от продажи квартиры деньги на оплату учебы ребенка будет воспринята как уклонение родителями от исполнения своих обязанностей.

Как перечислить деньги, которые находятся на спецсчете?

Поскольку речь идет о счете, открытом на имя ребенка, распоряжаться хранящимися на нем денежными средствами можно только с согласия органа опеки. Как и при продаже жилья, нужно будет доказать, что траты пойдут на ребенка.

Сколько времени дается на покупку квартиры?

Действующее законодательство не устанавливает конкретный срок для покупки нового жилья детям. Тем не менее органы опеки перед выдачей разрешения выясняют этот вопрос. Часто сделка одобряется, только если одновременно с продажей жилья будет приобретена новая недвижимость.

Обязательно ли выделять долю ребенка в праве собственности на новую квартиру?

Если же в разрешении указана обязанность родителя перечислить средства, полученные от продажи детской доли, на специальный счет, то выделять долю не нужно, поскольку ребенок получил причитающееся ему деньгами.

А если супруги решат развестись и дети останутся у одного из них, а квартира с их долями – у другого?

При этом продать свою долю посторонним будет сложно. Верховный Суд РФ еще в 2013 г. указал, что отчуждение родителем своей доли незаконно, если оно ущемляет права детей.

Если же квартира была приобретена вне брака или по безвозмездным сделкам, то второй супруг никаких прав на нее не имеет.

Как продать недвижимость, принадлежащую несовершеннолетнему — юридические тонкости

Документы

Содержание статьи:

Может ли несовершеннолетний иметь имущество?

В Конституции РФ (ст. 35) сказано, что каждый гражданин вправе иметь имущество — пользоваться, распоряжаться как лично, так и совместно с другими лицами. Такое право возникает с момента появления на свет.

Органы опеки и разрешение на продажу

Распоряжаться своим имуществом дети до 18 лет не могут: до 14 лет они вовсе не принимают участие в контрактах, с 14 до 18 — с согласия родителей или опекунов. Договоренность в обоих случаях может быть совершена только после разрешения органов опеки. Право распоряжаться имуществом появится у владельца с 16 лет, если опекунский совет признает его дееспособным (трудоустроился, женился).

Квартира (дом), оформленная на не достигшего 18 лет, исключительно его имущество. У родителей нет на него прав. По собственной инициативе они не смогут сдать в аренду, продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка — требуется разрешение органов опеки.

Сделки по продаже недвижимости с несовершеннолетним собственником одобрят, если для ребенка появится выгода: его должны обеспечить другим жильем — таким же по площади или больше. Главное, чтобы условия проживания не ухудшились. Разрешение на продажу недвижимости несовершеннолетних детей удастся получить, если семья меняет место жительства или средства требуются на лечение подростка.

Учитывается и местонахождение жилья: если реализуемая квартира находится в Москве, а взамен ребенку покупают собственность в регионе, разрешение опекунский совет не даст. Если при сбыте имущества образовалась разница (при покупке нового жилья), совет обязует представителей перечислить ее на счет в банке (на имя подростка).

Важно! Законные представители, родственники не имеют права выкупать имущество несовершеннолетнего.

Чтобы продать долю недвижимости несовершеннолетнего, также потребуется разрешение. Подается оно нотариусу для заключения договора о реализации.

Алгоритм действий

Процесс продажи недвижимости несовершеннолетнего по всем правилам состоит из следующих этапов:

1. Обсуждение условий соглашения.
2. Поиск подходящего для ребенка жилья.
3. Подача заявления в попечительскую службу (с пакетом документов).
4. Проверка Органами правдивости представленных данных.
5. Заключение договора купли-продажи.
6. Уведомление опекунского совета о том, что малолетний стал владельцем новой квартиры (подтверждается справками).

Если приобретенное жилье находится на этапе строительства, в обязанности родителей входит прописка подростка на жилплощади родственников.

Важно! Квартира должна отвечать всем требованиям, выдвигаемым опекунской службой.

Продать недвижимость несовершеннолетнего ребенка без нотариуса не получится. Сделка должна быть нотариально заверена: проверены дееспособность, полномочия сторон. Также не удастся продать недвижимость несовершеннолетнего без согласия второго родителя — сделка будет считаться незаконной и недействительной.

Необходимые документы

Когда сделка одобрена, приступают к сбору справок. В опекунский орган предъявляется:

• заявление от законного представителя с просьбой разрешить осуществить сбыт;
• согласие от подростка (при достижении им 14 лет) о проживании в квартире, купленной для него по итогам договора;
• копия финансового счета с реализованного и купленного имущества;
• свидетельство о праве собственности — с обоих мест;
• справка из налогового органа об отсутствии долга по уплате налога;
• справка из Бюро технической инвентаризации о балансовой стоимости помещений;
• поэтажный план;
• кадастровые паспорта;
• выписки из домовых книг;
• бумаги об отсутствии долга за коммунальные платежи (с обеих квартир);
• свидетельство о рождении подростка и паспорта представителей.

Предъявляются оригиналы и копии. Опекунский орган назначает сроки сдачи документации — собирать ее рекомендовано заранее.

В собственниках квартиры есть несовершеннолетние дети (имеют доли) — документы для продажи такой квартиры в 2021 году

Здравствуйте, посетители Проживем.ком. Я помогла продать около 15 квартир, в которых доли имели несовершеннолетние дети. Эта ситуация очень популярна в РФ, поэтому я решила отдельно перечислить документы, которые нужно собрать собственникам (продавцам) для продажи такой квартиры.

Не важно, несколько несовершеннолетних собственников или же он один, список тот же. Под каждым документом или справкой есть инструкция как и где их получать.

Основные документы — нужны регистрации сделки купли-продажи в МФЦ/УФРС

Разрешение органов опеки и попечительства;

Органы опеки нужны, чтобы при сделках с недвижимостью не были ущемлены права несовершеннолетних детей и не были ухудшены их жилищные условия. По ссылке прочтите как получить разрешение, какие документы нужны и какой срок оформления.

(нажмите на картинку для ее увеличения)

Когда в собственниках есть несовершеннолетние дети, договор купли-продажи потребуется только в нотариально заверенной форме — п. 2 ст.54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ. Хоть в законодательстве с 31 июля 2019 года прошли изменения, которые упростили сделки с недвижимостью, только они не коснулись недвижимости несовершеннолетних.

Поэтому придется как и раньше обращаться к нотариусу, чтобы он составил и заверил договор — инструкция оформления и сколько это стоит.

Согласие удостоверяется у нотариуса — п. 3 ст. 35 СК РФ. Услуга обойдется примерно в 1 500 рублей, выдают в день обращения. Можете найти ближайшего нотариуса в Яндекс.Картах — там есть отзывы, оценки клиентов, адреса, телефоны, время работы и т.п.

Нужны когда право у продавца зарегистрировано на одну фамилию, а сейчас она у него изменилась.

Вместо продавца в сделке может участвовать лицо по доверенности. Паспорт доверителя при этом не нужен. Стоимость оформления около 1 500 рублей.

Напоминаю — чуть ли не все покупатели отказываются покупать квартиру у доверенного лица. Некоторые ипотечные банки (если покупатель будет с ипотекой), отказывают выдавать кредит под такую сделку. Лучше пусть доверенное лицо только собирает необходимые документы, а продавец в день сделки сам подписывает договор купли-продажи и подает его на регистрацию.

Дополнительные документы

Их не нужно подавать в МФЦ/Рег.палату. Прежде всего они нужны для подготовки к сделке. Например, покупателю и их банку (если он с ипотекой) для проверки квартиры на юридическую чистоту и выдачи кредита под ее залог.

Документ о регистрации права собственности;

Это свидетельство о государственной регистрации или выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости. Свидетельства перестали выдавать с июля 2016 года, но они не потеряли своей юридической силы. Продавцам все равно стоит заказать выписку из ЕГРН, потому что покупатели хотят взглянуть именно на нее, даже когда на руках имеется свидетельство — инструкция по ссылке.

Некоторые покупатели сами ее заказывают. Это может сделать любой человек на любую недвижимость в РФ.

Свидетельство о собственности Выписка из ЕГРН alt="Бумажная выписка на квартиру" width="103" height="300" />

По ним покупатели уточнят много информации — ФИО нынешних собственников, когда и на каком основании квартира им принадлежит, есть ли обременения/аресты и так далее. На образцах выше все указано.

Заверенную копию документа можно получить в МФЦ или Рег.палате. Госпошлина — 370 рублей, срок выдачи — 1 — 3 рабочих дня.

Практически все авторы в интернете пишут, что свидетельство о собственности/выписка из ЕГРН и документ основания нужно обязательно принести в МФЦ на сделку. Это не так. Они не перечислены в списке обязательных в ст.

(нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)

В нем отображены технические характеристики квартиры и ее поэтажный план. Покупателям нужен тех.паспорт, чтобы убедиться, что в квартире нет неузаконенной перепланировки — они проверят фактическую планировку квартиры с планом из документа. Также тех.паспорт требуется для ипотечного банка покупателя или ПФР (при мат.капитале) — со сроком максимум в 5 лет.

Инструкция заказа документа в БТИ или в МФЦ.

Называется она по-разному — справка по форме №9, справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи или выписка из домовой книги.

Есть два вида документа: 1) Обычная выписка, в которой указаны данные граждан, которые прописаны на данный момент. Или что никто не прописан. 2) Архивная. В ней описаны сведения о всех гражданах, которые были прописаны и выписаны за всю историю квартиры + причина их выписки.

Обычная выписка из домовой книги Архивная (расширенная) выписка

Разрешено выписаться «в никуда» и необязательно куда-либо сразу прописываться — подробности. Если что, можно в любое время прописаться обратно. Инструкции — как выписаться из квартиры или выписать несовершеннолетних детей.

Благодаря расширенной справке можно узнать о временно выписанных граждан, которые имеют право в будущем пользоваться квартирой несмотря на ее продажу. Например, к таким гражданам относятся осужденные и находящиеся в тюрьме. После выхода на свободу они имеют право жить в квартире, даже если у нее поменялся собственник.

Поэтому покупатели просят показать расширенную выписку, чтобы удостовериться, что в квартире нет временно выписанных граждан.

Хоть в квитанциях на оплату тоже прописывают начисленные долги, я советую получить отдельные справки, потому что при заказе все перепроверят. Любой из собственников заказывает их в бухгалтерии Управляющей компании и обслуживающих организаций. В каждой платежке есть номер телефона и адрес для обращений.

Сколько приходит платежек, столько и справок придется собрать. Выдают сразу и бесплатно. Единой формы нет.

Ипотечные банки и ПФР эти справки не требуют.

Советую до сделки оплатить все долги, потому что таково требование большинства покупателей. С другой стороны, по закону долги по ЖКХ не перейдут на нового собственника, кроме долгов по кап.ремонту — п. 5 ст. 153 и п. 3 ст. 158 ЖК РФ, п. 2 ст. 223 ГК РФ. Я описала несколько способов — как продать квартиру с долгами по ЖКХ.

Благодаря этой выписке покупатели проверят историю сделок с квартирой — как, когда и кому она была передана в собственность. Обычно покупатели сами ее заказывают, но могут попросить и собственника ее предоставить. Ипотечному банку и ПФР эта выписка необязательна.

Задаток имеет обеспечительную функцию — п. 2 ст. 381 ГК РФ.

Если после подписания соглашения и получения задатка собственники откажутся продать квартиру покупателю, они должны вернуть ему задаток в двойном размере. Если покупатели откажутся затем выйти на сделку, продавцы оставляют задаток себе. Не считая форс-мажорных ситуаций, которые стоит перечислить в соглашении.

Сумма задатка обговаривается заранее. Обычно от 30 до 100 тысяч рублей.

Аванс возвращается при любой ситуации и без двойного размера. Обычно соглашение об авансе подписывают, когда одна из сторон не на 100% уверена, что сможет выйти на сделку.

В нем стороны указывают условия для будущей сделки — цену, сроки, способ расчетов и тому подобное. После подписания этого договора стороны обязаны выйти на сделку на тех условиях, которые были в нем прописаны. Большинству ипотечных банков предварительный договор сейчас не нужен.

Максимум могут затребовать неподписанный договор, чтобы уточнить все условия. Но есть и такие, которым принципиально следует принести с подписями сторон в качестве гаранта. В ПФР договор не требуют.

В них указывают состоит ли человек в диспансере на учете. Покупатели редко просят предоставить эти справки — обычно от пожилого продавца. Или им кажется, что он не всегда адекватно себя ведет или видно, что он выпивает. Некоторые банки требуют эти справки. Например, банк ВТБ от продавцов старше 65 лет. Для ПФР они не нужны.

В псих.диспансере справку выдают только с предварительным освидетельствованием у дежурного психиатра. В нарк.диспансере такого требования нет. Справки платные, цены уточняем на месте. Выдают в день обращения.

Это паспортные данные или из свидетельства о рождении. Они нужны ипотечному банку для проверки продавцов, например, на банкротство. Если продавец не хочет передавать копию своего паспорта?свидетельства ребенка, достаточно отправить их фотографии лично ипотечному менеджеру на емейл или мессенджеры.

В заключении

До написания своего списка я ради интереса прочла много статей в интернете по данной теме. Местами есть устаревшая или не совсем точная информацию. Здесь укажу свое мнение о таких документах:

Заявление о переходе прав.

С 2017 года их перестали выдавать, потому что Государственный Кадастр Недвижимости перестал быть отдельной организацией. Об этом прочтите по ссылке — подробности. Нет смысла показывать покупателям старые кадастровые паспорта, теперь вся информация из них отображается в выписке из ЕГРН.

Согласие родителя на продажу доли ребенка

При продаже квартиры с долей несовершеннолетнего следует знать, что при не достижении ребенком 14 лет, сделки от их имени могут совершать их законные представители, а если ребенку исполнилось 14 лет, то с данного возраста до 18 лет сделки они совершают сами, но при наличии письменного согласия родителей.

Согласие оформляется родителями в свободной форме и требуется такое согласие, прежде всего, органам опеки. Образец написания такого согласия может иметься в опеке, если же такого образца нет, то можно воспользоваться таким вариантом

Образец согласия отца на продажу квартиры

Руководителю ___________________ От (ФИО родителя) _______________ Проживающего по адресу ___________________ Зарегистрированного по адресу _________________ Паспорт _________________________ Выдан ___________________________ Тел. _____________________________ Согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире

Я, ____________ (ФИО), являясь отцом несовершеннолетнего ребенка ___________ _____________(ФИО, дата рождения), выражаю свое согласие на отчуждение, принадлежащей моему ребенку (ФИО, дата рождения) __ доли в квартире, расположенной по адресу _______, площадью ____ кв.м,, которая принадлежит на праве долевой собственности ________________ (ФИО собственников и их доли), рыночной стоимостью _____ руб.

Мнение эксперта

Ардашев Владимир

Дата Подпись

Согласие может быть оформлено просто в форме согласия на совершение сделки несовершеннолетним, заверенного нотариусом, т.е. без указания адресата. Форма согласия в этом случае подготавливается нотариусом.

Следует указывать в согласии как можно полно всю необходимую информацию, т.е. ФИО полностью, все паспортные данные, также можно указать информацию о свидетельствах, подтверждающих права собственности, если они имеются (в настоящее время свидетельства о праве собственности не выдаются).

Разрешение на продажу доли несовершеннолетнего

Как уже указано выше, для продажи квартиры с долей несовершеннолетнего, изначально необходимо получить разрешение опеки на продажу доли несовершеннолетнего в квартире.

Обращаться необходимо в опеку по тому месту, где проживает ребенок.

Конкретный перечень документов, необходимых для получения разрешения, лучше уточнить в соответствующем органе опеки, поскольку помимо стандартных документов, таких как паспорт, письменное заявление родителей и т.д., указанные органы потребуют иные документы, например, отчет о рыночной стоимости имущества.

Что делать, если отец ребенка не дает разрешение на продажу квартиры?

При отказе отца ребенка дать разрешение на то, чтобы квартира была продана, можно обратиться в суд с иском. Требования истцом могут быть заявлены следующие:

• о том, чтобы суд разрешил совершить сделку купли-продажи доли ребенка без согласия его отца;

• об обязании отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего.

Иск должен быть аргументирован, в том числе тем, что мать ребенка действует в интересах несовершеннолетнего, и продажа его доли в квартире направлена, например, на улучшение его жилищных условий. При отсутствии аргументации суд может отказать в иске.

ПОЛЕЗНО: составление иска при наличии разногласий с отцом лучше доверить адвокату.

При обращении в суд с иском о понуждении отца ребенка дать согласие на продажу доли несовершеннолетнего в квартире и его удовлетворении, далее, при неисполнении ответчиком добровольно решения суда, следует получить в суде исполнительный лист и обратиться к приставам для исполнения ответчиком требований исполнительного документам.

Исковое заявление о понуждении к даче согласия отца на продажу доли несовершеннолетнего ребенка

1. Наименование суда, в который подается иск;
2. ФИО, адрес проживания, телефон истца;
3. ФИО, адрес проживания, телефон (при наличии) ответчика (отца ребенка);
4. название иска;
5. в тексте иска должны быть изложены фактические обстоятельства, которые послужили основанием для обращения в суд, а также должна содержаться правовая аргументация, заявляемых требований, т.е. почему должна быть продана доля несовершеннолетнего и почему необходимо заставить ответчика дать согласие;
6. в просительной части должны быть указаны непосредственно заявляемые требования;
7. далее перечисляется перечень прилагаемых документов, подтверждающих доводы истца по иску;
8. в конце ставится дата и подпись истца.

При возникновении трудностей, связанных с продажей доли несовершеннолетнего в квартире, имеющих правовой характер, Вы можете смело обращаться к нашим адвокатам с богатым опытом в решении таких вопросов.

Как продать квартиру в долевой собственности с несовершеннолетним?

Требования ООП сводятся к тому, чтобы у ребенка в любом случае имелось место проживания во время проведения сделки, и не было ущемления в своих правах и интересах. Этим занимается ООП. Опекун или родители обязаны либо предоставить аналогичное жилье, не хуже предыдущего, либо финансово компенсировать стоимость доли квартиры, открыв счет в сбербанке.

Деятельность Органов опеки и попечительства регулируется ст. 31-41 ГК РФ, п. 4 ст. 292 ГК РФ, а также ФЗ-48 «Об опеке и попечительстве».

Для получения соглашения от ООП требуются следующие документы:

• Паспорт родителей или опекуна;
• Документ, удостоверяющий личность несовершеннолетнего;
• Правоустанавливающие бумаги;
• Кадастровый паспорт;
• Выписка из домовой книги;
• Заявка на разрешение осуществления продажи;
• Квитанция об оплате государственной пошлины;
• Документ, который гарантирует, что ребенок получит жилплощадь в будущем.
• Свидетельство о рождении или паспорт продавца.
• Бумаги, подтверждающие право владения продаваемой квартиры.
• Паспорта других собственников имущества, выставленного на продажу.

Если долей владеет ребенок, то нужно соблюсти следующие условия для осуществления сделки:

• Покупаемое жилье, по сравнению продаваемым, не уступает по площади и по условиям проживания. Осуществляется одновременно 2 сделки: продажа прежней квартиры и покупка новой. Если сделать это невозможно – родители пишут заявление у нотариуса, что не позднее 3х месяцев ребенок получит жилье.
• Если несовершеннолетнему не нужна новая квартира, то родители должны открыть счет в банке и положить сумму от продажи доли в квартире ребенку, которую он сможет использовать, достигнув совершеннолетия.

Как продать жилье, если долей владеет ребенок?

1. Предоставьте согласие обоих родителей или опекуна для проведения сделки.
2. Получите согласия ООП на продажу имущества.
3. Выписка родителей и детей из квартиры обязана быть на руках.
4. Заключите договор купли-продажи и заверьте у нотариуса.
5. Обратитесь в регистрационную службу, где в базе данных будет находиться вся информация о продаже квартиры и покупке новой.

Почему можно получить отказ?

• Личная выгода участников сделки.
• Отсутствие некоторых документов или они не соответствие действительности. Например, имеется выписка родителей, но на самом деле они там прописаны.

Сделка может не осуществиться, если:

• Прежняя квартира продается полностью, а новая недвижимость покупается в ипотеку;
• Здание, где расположена новая квартира, еще не эксплуатируется.
• Доля в новой квартире меньше, чем в прежней.
• Приобретенная квартира находится в неблагоприятном районе и страдает от плохой экологии, либо там тревожная политическая обстановка;
• Жилплощадь слишком мала для проживания с родителями;
• Возле квартиры плохо развитая инфраструктура, где ребенку некомфортно проживать;
• Родители собираются купить квартиру только на часть суммы, а другую — потратить в личных целях

Помните, что в неполных семьях перечень документов может поменяться. Например, в случае смерти одного из родителей, то необходимо свидетельство о смерти и т.д. В общем, рекомендуется в каждом конкретном случае обратиться к юристу.

Будьте внимательны! Выбирайте только проверенные организации и не забудьте оформить все документы во избежание трудностей

Когда ребёнок принимают участие?

Если ваш ребенок при какой-либо ситуации становится собственником, то участвует при покупке или продаже. За людей до 14 лет обычно решение принимает лицо, которое отвечает за него. Для тех детей, которым исполнилось 14 лет, но ещё нет 18, имеется возможность росписи в договоре самостоятельно.

Но, это происходит только тогда, когда уже есть паспорт, а также все заверено в юридическом аспекте.

Когда можно воспользоваться способом продажи?

При этом, имеется два способа:

1. Продавец должен юридически обязаться предоставить новую часть в общей жилплощади.
2. Если же продавец не хочет или не может приобретать новую недвижимость, то он обязан дать своему ребенку жилплощадь.

Таким образом, нельзя производить процедуру, если ребёнок в дальнейшем останется без своей части в новой квартире.

Как правильно провести процедуру?

Если вы захотите продать старое жильё, всё же нужно подумать о приобретении нового. Очень часто попечительский совет может отклонить ваши требования, потому что условия или само имущество не соответствует нормам. Во многих ситуациях нужно встретить ситуацию, что опекуны для несовершеннолетнего ребенка приобретают отдельную однокомнатную квартиру.

Но такого сделать нельзя, потому что ребёнок не должен жить отдельно.

Помимо этого, если сложилась ситуация, когда у ребенка имелась доля имущества в размере 20%, то и в новой квартире пропорция должна соблюдаться в любом случае. Вы можете предоставить большую площадь, но не наоборот.

Какая документация нужна?

По Федеральному закону под номером 172 во время продажи и последующей покупки обязательно необходимо удостоверять все действия через нотариуса, если задействован ребенок. И только поэтому поэтапно список всей документации, которую нужно сразу собрать, увеличивается сразу на несколько пунктов. Чтобы произвести всё оформление через нотариуса, сначала нужно прийти к нему обоим родителям, либо запастись доверенностью.

Помимо этого, так можно поступить в большинстве случаев, когда вы поручите всю сделку опытному специалисту.

Но такой процесс нельзя провести при следующих случаях:

1. Одиниз родителей не относится из-за расторжения брака.
2. Родитель не соглашается на продажу.
3. Пропавший родитель.

Но если, же такое произошло, то нужно обращаться в судебный орган для получения независимого решения. При этом, для нотариуса предъявляется следующий пакет документов:

1. Согласие, которое было заверено у специалиста. Это можно проводить, когда у второго опекуна нет возможности присутствовать лично.
2. Решение судебного органа о том, что второго родителя лишили родительских прав.
3. Если родитель умер, то необходимо предоставить доказательствов виде свидетельствао смерти.

Помимо этого, во многих местных органах список документов может корректироваться. Но, в большинстве случаев установлен следующий перечень:

1. Паспорта или другие удостоверяющие документы обоих родителей. В иных случаях,опекунов или представителей.
2. Свидетельство о рождении. Если ребёнок от 14 лет, то можно предоставить паспорт.
3. Заявление, написанное по установленной форме.
4. Договор о приобретении нового имущества. Там обязано быть описано выделение отдельной доли для ребенка.
5. Техническая документация на имущество.
6. Лицензия на то, что имущество можно продавать.
7. Двевыписки со всех счетов, чтобы проверить на наличие задолженностей.
8. Выписка из домовых книг.
9. Квитанция о том, чтовы оплатили госпошлину.

ВНИМАНИЕ . Опытные специалисты изучат все документы, а также сопоставят условия для проживания в старой квартире и в новой. Если никаких проблем нет, то вы получите разрешение. Суть проведения данной процедуры состоит в том, что государство должно убедиться в законности проводимой сделки.

Что делать с опекунским советом?

Когда том случае, когда вы решили пустить в продажу свою квартиру и приобрести другую, то нужно обратиться в специальную службу опеки. Если вы этого не сделаете, то процедура будет считаться незаконно проведённой. Помимо этого, она будет аннулирована через суд.

Что делать, если разрешение не выдалось?

Если вам отказали в попечительском совете, то можно обжаловать через суд. Лучше всего обратиться за помощью к адвокату. Очень часто тяжбы могут затягиваться на долгий период. Кроме того, что следует представить документы, также имеется ряд причин, по которым суд может принять решение в вашу сторону.

К таким относятся:

1. Условия в климатическом аспекте лучше.
2. Инфраструктура в районе лучше развита.
3. Улучшение экологии.
4. Другие критерии, которые могут повлиять на итоговое решение.

Всё это может повлиять на результат, но косвенно. Когда аргументы подействуют, можно будет подавать документы на получение разрешения, а также согласовывать сделку.

Как происходит процедура?

После того, когда вы подали заявление и пакет документов в органы опеки и попечительства, может пройти ровно две недели на рассмотрение. После этого, когда выдается разрешение, вы можете приступать к процедуре. В выданной бумаге указываются прежние и будущие данные мест проживания.

Помимо этого, оно не пройдёт полную стадию всей процедуры. После этого, вам нужно начинать процедуру проведения сделки.

Если дети прописаны, но не являются собственниками

Закон не запрещает продавать квартиру с прописанными гражданами, даже если они являются несовершеннолетними. Но указание всех лиц, имеющих регистрацию по адресу жилья, должно быть реализовано в тексте договора. В противном случае Росреестр откажет в регистрации и переход прав не состоится.

Возможны следующие варианты продажи квартиры :

• сначала продавец выписывает всех граждан, затем регистрируется договор. В тексте указывается, что зарегистрированные отсутствуют;
• в договоре перечисляются все зарегистрированные и указывается, в течение какого срока после регистрации они должны выписаться. Такой пункт дает новому собственнику право выписать лиц принудительно, в судебном порядке;
• в тексте договора перечисляются лица, зарегистрированные в квартире на момент заключения договора. Указывается их право пожизненного проживания (если об этом договорились продавец и покупатель).

В любом случае, информация о прописанных и даже об их отсутствии должна быть указана в тексте.

Как выписать несовершеннолетних

Если законные представители несовершеннолетних не выпишут их самостоятельно, новому собственнику придется делать это в судебном порядке.

При выписке несовершеннолетних через суд можно воспользоваться пошаговой инструкцией:

• направить законным представителям прописанных несовершеннолетних претензию с требованием выписать их самостоятельно;
• составить исковое заявление;
• направить копию иска ответчику;
• подать иск с приложениями в суд.

К иску прикладывается документ, подтверждающий факт направления копии ответчику, договор купли-продажи, претензия и иные доказательства, имеющие отношение к делу.

Кто подписывает договор и как он оформляется

Ребенок не может самостоятельно подписать договор, даже если сделка была оформлена Опекой. В любом случае, без участия его представителей не обойтись. Есть два варианта дальнейших действий:

• если ребенок не достиг четырнадцати лет , он вовсе не ставит подпись в договоре. Подписывает сделку один из его законных представителей (мама, папа, опекун и т. д.);
• после четырнадцати лет гражданин ставит свою подпись на документе, но также ставится и подпись его представителя, подтверждающая его согласие на оформление договора.

В некоторых случаях граждане могут самостоятельно подписывать договоры с шестнадцати лет. Для этого они должны быть эмансипированы, то есть их полная дееспособность должна быть признана судом. Возможно это в двух случаях: если лицо имеет самостоятельный доход, например, занимается предпринимательством или вступило в брак.

Если квартира приобреталась за средства материнского капитала

Материнский капитал также именуется семейным. Из второго наименования становится очевидно, что средства выделяются не только матери, но и всем членам семьи (то есть еще и детям, и супругу). Соответственно, продажа квартиры, при покупке которой использовался маткапитал, требует особого подхода.

Необходимо будет учесть ряд факторов :

• при оформлении родители либо сразу оформляют имущество на всех членов семьи, включая детей, либо предоставляют нотариально оформленное обязательство в Орган Опеки;
• если было оформлено обязательство, а объект не был переоформлен, родители могут быть привлечены к ответственности, вплоть до уголовной;
• продать квартиру с долями детей в таком случае можно, но необходимо получить разрешение в Опеке. Процедура идентична той, где дети получают свои доли по иным основаниям.

Договор подписывает один из законных представителей детей, а с 14 лет они подписывают сами, но дополнительно ставится подпись родителя, который одабривает сделку.

На что обратить внимание покупателю

Больший риск при оформлении сделки с прописанными несовершеннолетними имеет покупатель. Ему стоит обратить внимание на следующие факторы:

• подпись в договоре обязательно должны поставить законные представители продавца. Даже если ему исполнилось четырнадцать лет, их согласие обязательно;
• в договоре лучше указывать реальную стоимость. Она не должна быть намного ниже рыночной. В противном случае Орган Опеки вправе отказать в выдаче разрешения;
• регистрация договора проводится в присутствии законных представителей несовершеннолетнего. Ребенок не сможет сделать это самостоятельно;
• лучше настаивать на том, чтобы несовершеннолетние были выписаны из квартиры до регистрации. Если продавец отказывается это делать, лучше отказаться от такой сделки.

Основная проблема для покупателя заключается в том, что выписать несовершеннолетнего бывает не так просто. Если он являлся собственником, но не был прописан, при этом Опека и законные представители дали свое согласие на заключение договора, шанс возникновения правовых проблем не выше, чем при сделке с совершеннолетними.

Выписать ребенка можно будет только через суд. Никакие условия в договоре не позволят снять его с регистрации через органы МВД. Суды будут руководствоваться не только правами продавца, но также правами несовершеннолетнего. Самый распространенный вариант – отсрочка в снятии с регистрации. Она может длиться от нескольких месяцев до нескольких лет.

Возрастные ограничения

В соответствии со ст. 26 ГК РФ, граждане, достигшие возраста 14 лет, становятся независимой стороной сделки. Но в данном случае, в отличие от сделок с лицами, которым исполнилось 18 лет, от родителей либо других законных представителей требуется согласие. Это является гарантией защиты имущества ребенка.

Влияние на ход сделки можно оказывать с 14 лет. Если ребенок не достиг этого возраста, решение за него принимают органы опеки.

Каким образом можно продать долю несовершеннолетнего?

При продаже доли несовершеннолетнего взамен ему требуется предоставить равноценную часть. Причем, равноценной она должна быть не только по размеру, но и комфорту. То есть, продажа не должна идти во вред ребенку и ухудшить его жилищные условия.

Согласно действующему законодательству, новая доля лица, не достигшего 18-летнего возраста, после продажи квартиры, в которой он частично являлся собственником, должна быть такой же или больше, но никак не меньше.

Таким образом, прежде чем продать квартиру, частично принадлежащую несовершеннолетнему ребенку, стоит проконсультироваться с юристом. Он поможет правильно оформить сделку и избежать ответственности.

Подготовка документов

Согласно закону, сделки, совершаемые с участием несовершеннолетних, в обязательном порядке заверяются у нотариуса. Поэтому при сборе необходимых документов следует включить в него лицензию (нотариальное разрешение) от юриста. Для ее получения родители должны обратиться в одну из нотариальных контор.

Вместо них действовать могут их представители, но у них должна быть доверенность, подтверждающая легитимность совершаемых ими операций.

В качестве доверенного лица можно выбрать и самого юриста. Так можно быть уверенным, что сделка будет успешной.

Кроме нотариальной лицензии, потребуется собрать следующий перечень документов:

• паспорта родителей, а в случае их отсутствия — опекунов или других законных представителей;
• свидетельство о рождении ребенка, доля которого имеется в квартире, запланированной к продаже (если несовершеннолетнему исполнилось 14 лет, ему следует предъявить паспорт);
• технический паспорт на квартиру, которую планируют продавать;
• выписка из ЕГРП;
• свидетельство о браке (если брак расторгнут, нужно предъявить соответствующий документ);
• вписка из лицевых счетов (в данном случае они требуются как на старую, так и на новую квартиру);
• выписки из домовых книг обеих квартир;
• квитанция об уплате государственной пошлины.

Обратите внимание на то, что муниципальные образования вправе вносить в данный перечень документов корректировки. Поэтому перед их сбором следует проконсультироваться с местным властями.

После предъявления собранного пакета документов его передают на рассмотрение в ООиП. После их изучения будет внесено решение. Если органы опека и попечительство посчитают обмен долями квартир несовершеннолетнего ребенка неравноценным, в продаже могут отказать.

Далее осуществляется стандартная процедура купли-продажи.

Основания для отказа в продаже квартиры

Если от ООиП получен отказ, сделка по продаже квартиры не состоится. Основаниями для этого являются:

• покупка новой квартиры осуществляется в рассрочку — существуют подозрения, что возникнут материальные трудности и оплатить всю стоимость недвижимости так и не удастся, в результате чего ребенок потеряет свою долю, а новую так и не получит;
• новая квартира приобретается в новостройке, которая еще не сдана в эксплуатацию;
• новая доля меньше старой;
• в новом жилье меньше удобств, как было в старом;
• новая квартира расположена вдали от объектов инфраструктуры, в то время как вблизи проданной недвижимости располагались детский сад, школа, больница и прочее.

Если органы опеки ответят отказом, родителям ничего не останется, как дождаться совершеннолетия ребенка (или детей), чтобы реализовать задуманные планы.

Обратите внимание на то, что в отдельных случаях ждать, когда ребенку исполнится 18 лет, не обязательно. Существуют определенные обстоятельства, согласно которым ребенок уже в 16 лет считается дееспособным и имеет право принимать самостоятельные решения юридической значимости. К примеру, при вступлении в брак, официальном трудоустройстве, регистрации ИП.

Также стоит отметить, что даже при отсутствии нового жилья ООиП могут дать согласие на продажу старого. Это возможно в тех случаях, когда родители открывают на имя ребенка счет в банке и переводят на него сумму, равную стоимости его доли. Причем воспользоваться деньгами владелец вправе при исполнении 18 лет.

Решили продать свою квартиру, но не знаете, с чего начать? Человек, который ни разу не…

Если человек составил завещание, а через какое-то время принял решение его аннулировать, закон позволяет ему…

Если планируется провести оформление доли в жилье в собственность, тогда желающий должен получить одобрение всех…

На сегодняшний день многие граждане РФ имеют долю в квартире, не располагая при этом целым…

Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником

• продажа, обмен
• передача в ипотеку при получении кредита
• деление на доли (при приватизации)
• сдача недвижимости (или её части) в аренду

в обязательном порядке требует разрешения Органов опеки и попечительства.

Алгоритм действий при продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком

Подготовка к совершению сделки по продаже квартиры с несовершеннолетним ребенком, согласование ее условий с контрагентами

Правовая экспертиза договоров

Поиск варианта жилого помещения, схожего по характеристикам с продаваемым помещением, для оформления в собственность несовершеннолетнего ребенка. Необходимый шаг для получения согласия органов опеки и попечительства

Подготовка и направление заявления в органы опеки и попечительства для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Рассмотрение и проверка документов органами опеки и попечительства

Оформление согласия на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником, путем издания распорядительного акта главы местной власти

Уведомление органов опеки и попечительства о состоявшихся сделках и направление документа, подтверждающего оформление квартиры в собственность несовершеннолетнего

Документы, необходимые для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником

Заявление с ходатайством о получении соответствующего разрешения на продажу (подписывается обоими родителями). Должно содержать пояснения возникновения необходимости продажи квартиры с несовершеннолетним собственником, обязательства обеспечить детям достойные жилищные условия (купить равноценное или лучшее жильё взамен).

Письменное согласие ребёнка — если ему уже есть 14 лет.

Оригинал выписки из домовой книги по продаваемой недвижимости.

Оригинал свидетельства о рождении ребёнка (с копией).

Подтверждение права собственности на объект продажи (договор купли-продажи, свидетельство на право собственности, дарственная, пр.).

Экспликация (кадастровый план) продаваемого дома/квартиры.

Справка бюро технической инвентаризации (БТИ) касательно стоимости жилища.

Справка об отсутствии по квартире задолженности по налогам (выдаётся налоговыми органами).

Итак, если среди зарегистрированных граждан были несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно способные лица, вы обязаны получить постановление органов опеки и попечительства на продажу жилья (статья 26, 28, 28, 30 ГК РФ) для продажи квартиры с несовершеннолетним собственником.

В постановлении главы администрации будет указан срок, в течении которого должны состояться обе сделки и направлено уведомление о получении несовершеннолетним права собственности. Данный документ родители будут обязаны предъявить на стадии регистрации сделки в органах Росреестра.

Когда все указанные выше документы предоставлены в Росреестр, происходит переоформление права собственности на новых владельцев.

Как только несовершеннолетний ребенок получает право собственности на жилое помещение, родители обязаны предоставить подтверждающий документ в органы опеки и попечительства. Если условия разрешительного документа были соблюдены, сделка считается юридически завершенной.

, если он прописан в ней

Когда необходимо продать квартиру с несовершеннолетним, если ребенок только прописан в ней, то ребенка может выписать один из родителей, опекуны или законные представители, не получая разрешения в опеке.

Но практика показывает, что в случае, если будет направлено заявление в суд заинтересованными лицами о незаконном лишении жилой площади таких граждан, то суд встанет на их сторону и вынесет постановление о принудительном восстановлении регистрации.

А покупатели квартиры где прописан несовершеннолетний, в свою очередь могут подать встречное заявление о признании сделки купли-продажи незаконной и потребовать вернуть выплаченные за жилье деньги и выплатить моральный и материальный ущерб (статья 2965, 3075 ГК РФ). Поэтому во избежание возникновения проблем все-таки получите постановление опеки

Что бы получить возможность свободно продать квартиру если прописан несовершеннолетний, родителям предстоит зарегистрировать ребенка по иному месту жительства.

Таким образом, что бы продать квартиру если прописан несовершеннолетний ребенок, родители должны

Иметь иное жилое помещение где может быть постоянно зарегистрирован ребенок. При этом следует помнить, что несовершеннолетний ребенок может быть зарегистрирован только по месту жительства одного из родителей.

Данное жилое помещение не должно ухудшать интересы несовершеннолетнего ребенка

Продажа квартиры будет возможна только после снятия несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета

Мнение эксперта

Ардашев Владимир

Для снятие несовершеннолетнего ребенка с регистрационного учета потребуется согласие органов опеки и попечительства, который будет проверять соблюдение жилищных условий несовершеннолетних граждан по новому месту жительства.

Как снять ребенка с регистрационного учета для продажи квартиры если прописан несовершеннолетний

Получить права на новый объект недвижимости, куда вы планируете прописать ребенка

Получить разрешение органов опеки на снятие с регистрационного учета несовершеннолетнего ребенка по месту жительства

Обратиться с заявлением в территориальный орган миграционного контроля МВД о снятии ребенка с учета и предоставить разрешение органов опеки

Оформить листок убытия, в котором будет указано новое место жительство несовершеннолетнего ребенка

Зарегистрировать несовершеннолетнего по новому месту жительства

Если органами опеки будет установлено, что новое место проживания несовершеннолетнего ребенка не соответствует надлежащим техническим требованиям, согласия выдано не будет, а родители не смогут продать квартиру.

ребенком без предоставления другого жилья

Однако нередко бываю случаи переезда в другой регион, область. Как быть в данном случае?

В таких исключительных случаях может быть выдано согласие на продажу квартиры с несовершеннолетним собственником без предоставления ребенку другого жилого помещения.

Специализированный банковский счет открывается при условии

Орган опеки дал согласие на защиту интересов несовершеннолетнего ребенка при отчуждении объекта недвижимости

Счет открывается родителями на имя несовершеннолетнего ребенка

Целевым назначением счета является поступление и хранение денежных средств от продажи недвижимости

Распоряжение денежными средствами будет осуществляться только с согласия органов опеки и попечительства