Расторжение договора купли-продажи квартиры; Образец, бланк 2021 года

Расторжение договора купли-продажи (ДКП) квартиры приводит к окончательному разрыву правовых и юридических взаимоотношений между продавцом и покупателем. Данное действие регламентируется ст. ст. 450-453 ГК РФ.

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи?

Период действия ДКП, как правило, занимает некоторое время, которое требуется для подготовки необходимых документов, проверки их юридической «чистоты» и урегулирования прочих вопросов, в том числе, в сфере финансирования. За этот период могут случиться обстоятельства, когда одна их сторон передумает продолжать сотрудничество с контрагентом и откажется от совершения сделки.

Законодательством РФ предусмотрена такая возможность. Прекратить действие заключенного ДКП можно на основании ст. ст. 450-453 ГК РФ:

1. По соглашению сторон
2. По инициативе одной стороны, обращением в судебную инстанцию.

Причиной расторжения ДКП квартиры по инициативе одной из сторон может быть неисполнение контрагентом существенных условий соглашения. К существенным условиям относятся любые действия контрагента, наносящие ущерб другой стороне. Это может быть:

• Неполучение продавцом оплаты за квартиру.
• Отказ Продавца от выписки из жилплощади.
• Прочее неисполнение договорных условий.

Расторжение до регистрации

Ключевым моментом при покупке квартиры является регистрирование права собственности в Росреестре. Только после регистрирования собственности покупатель становится полновластным владельцем жилплощади, с правом полного распоряжения приобретенной недвижимостью. До такого события законным владельцем является продавец.

На этом этапе расторгнуть соглашение несложно. В этом варианте, сторонам, при обоюдном согласии, понадобится оформить соглашение об аннулировании ДКП недвижимости.

Расторжение по соглашению сторон

Прекратить действие ДКП можно без обращения в судебные структуры – по обоюдному согласию участников соглашения. Для этого понадобиться оформить соглашение о прекращении ДКП, после чего осуществить передачу прав собственности в обратной последовательности.

При этом, если квартира уже зарегистрирована на нового владельца, потребуется оформить новый ДКП с продажей квартиры бывшему владельцу, с компенсированием затрат по оформлению документов и регистрированию стороной, являющейся инициатором разрыва соглашения.

Расторжение через суд

Расторжение ДКП квартиры через суд осуществляется, если инициатором разрыва соглашения выступает одна из сторон, а другая – не согласна с таким действием. Процедура защиты интересов инициатора судебного разбирательства нуждается в специальной подготовке и знаний правовых норм.

Алгоритм разрыва ДКП жилья в судебном порядке представляет собой выполнение следующих шагов:

1. Проведение досудебного урегулирования спора, с документальной фиксацией бесперспективности разрешения конфликта мирным путем.
2. Подготовка искового заявления, в котором указывается требование о разрыве ДКП, о возврате недвижимости или финансовых средств. В исковом заявлении можно указать 2 и более требований.
3. Подготовка сопутствующих документов.
4. Регистрация искового заявления в канцелярии суда.
5. Принятие участия в судебных заседаниях.
6. Получение судебного вердикта.

При этом, судья может вынести следующее решение:

• Удовлетворить иск и разорвать ДКП, с возвратом имущества, возмещением истцу убытков, связанных с судебным процессом.
• Отказать в удовлетворении исковых требований.

Примечание. Для получения положительного вердикта, истцу требуется ответственно отнестись к оформлению искового заявления и подготовке документов, доказывающих обоснованность требований.

Более подробно, как и в каких случаях можно разорвать ДКП в одностороннем порядке, рекомендуется посмотреть видео.

(Видео: “Одностороннее расторжение договора возможно в случаях ….”)

Неисполнение обязательств одной из сторон

Разрыв ДКП квартиры может быть осуществлен по инициативе одной из сторон, если контрагент не выполняет обязательства, прописанные в соглашении.

Продавец вправе разорвать ДКП квартиры, если покупатель:

1. Отказывается принять объект (ст.486 ГК РФ).
2. Не желает оплачивать стоимость жилья (ст.486 ГК РФ).
3. Не хочет страховать квартиру, если это обязательство отражено в ДКП (ст.490 ГК РФ).
4. Отказывается регистрировать в Росреестре право собственности (п.3 ст.509 ГК РФ).

Покупатель вправе разорвать ДКП квартиры, если продавец:

1. Отказывается передать покупателю жилое помещение (п.1 ст.463 ГК РФ).
2. Не передает или отказывается передать правоустанавливающие документы для регистрирования права собственности (ст.464 ГК РФ).
3. Отразил в ДКП недостоверные данные о параметрах и качестве объекта (ст.475 ГК РФ).
4. Передает объект без атрибутов, прописанных в соглашении (ст.480 ГК РФ).
5. Отказывается страховать квартиру, если это обязательство отражено в ДКП (ст.490 ГК РФ).

Примечание. Разрыв ДКП квартиры в судебном порядке осуществляется в ситуациях, когда контрагенты не могут договориться мирным способом.

Недействительность сделки

Недействительность сделки предполагает, что ДКП не обладает юридическим статусом, в результате отсутствия существенных условий договора. Сделка может быть признана недействительной по основаниям, предусмотренным законодательными нормами РФ (ст. 166 ГК).

Признание сделки недействительной может быть обусловлена:

• Противоправным ее содержанием.
• Неспособностью участников соглашения к участию совершения действий.
• Несоответствием воли и волеизъявления сторон соглашения.
• Несоблюдением структуры ДКП.

Недействительные сделки можно разделить на категории: ничтожные сделки и оспоримые.

Виды ничтожных соглашений:

1. Сделка, нарушающие правопорядок и нравственность.
2. Мнимые сделки.
3. Притворные соглашения.
4. Сделки, оформленные малолетним лицом.
5. Соглашения, заключенные недееспособным лицом.
6. Сделки, оформленные с нарушением требований законодательных норм о форме документа.

Виды оспоримых соглашений:

1. Соглашения, оформленные юридическим лицом, выходящие за рамки его полномочий.
2. Сделки, совершенные несовершеннолетним лицом от 14 до 18 лет.
3. Сделки, оформленные недееспособным лицом.
4. Соглашения, оформленные лицом, не понимающим значение своих действий.
5. Сделки, выполненные под влиянием заблуждения.
6. Сделки, совершенные в результате обмана, угрозы, злого намерения представителя одной стороны или при стечении тяжелых обстоятельств.

Госпошлина

При обращении в суд по вопросу одностороннего разрыва ДКП квартиры потребуется оплатить госпошлину. Перечисление госпошлины осуществляется накануне подачи искового заявления о расторжении ДКП квартиры. Копия квитанции об оплате госпошлины должна быть прикреплена к исковому заявлению вместе с остальными документами, иначе иск не будет принят судом.

Расчет размера госпошлины осуществляется согласно п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска (стоимости квартиры).

Ниже представлена таблица расчета размера госпошлины от цены искового заявления.

Образец искового заявления о расторжении договора купли-продажи квартиры, взыскании убытков, исключении из Единого государственного реестра

Истец понес убытки в связи с государственной регистрацией договора продажи недвижимости и перехода права собственности, в общей сложности в сумме 4 000,00 рублей, которые квитанциями от 15.03.2019 подтверждаются, поскольку в связи с расторжением договора регистрационная запись подлежит прекращению.

Расторжение договора купли продажи недвижимости в связи с неуплатой

И в заключение хотелось бы добавить, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по досудебному урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п.2 ст.452 ГК РФ. Такими доказательствами могут быть заказные письма, телеграммы, квитанции об их направлении, почтовые уведомления.

Вопросы судебной практики: имеет ли право продавец расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения с рассрочкой платежа в случае, если покупатель не уплатил за него деньги (Савостьянова О

Лишена здравого смысла и отсылка судов к положениям п. 3 ст. 486 и ст. 395 Гражданского кодекса РФ, позволяющим требовать от покупателя в случае неоплаты переданного ему продавцом товара по договору купли-продажи оплаты товара, а также дополнительно уплаты процентов.

Суд первой инстанции удовлетворил иск. Он исходил из того, что в результате длительного неисполнения ответчиком обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости истец в значительной степени лишился того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора. Суд указал, что такое нарушение условий договора со стороны ответчика является существенным и порождает у истца право требовать расторжения договора купли-продажи и возврата переданного ответчику имущества.

Спор о расторжении договора купли-продажи жилого помещения (на основании судебной практики Московского городского суда)

В Договоре не согласовано условие о сроке оплаты стоимости Квартиры, Ответчик обещал осуществить оплату в течение ___ дней после передачи Квартиры Ответчику. Однако Истец не получал от Ответчика денежные средства в размере ______ (______) рублей, которые Ответчик обязан был уплатить за приобретенную Квартиру в соответствии с п. _____ Договора.

Как вернуть проданную недвижимость (квартиру)

Несмотря на упоминание данных норм в Постановлении Пленума ВС РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» судам также дано разъяснение по вопросу расторжения договора купли-продажи недвижимости: «регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст.450 ГК РФ» и дана ссылка на право продавца, не получившего оплаты по нему, требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ. Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Конференция ЮрКлуба

рассмотрела в открытом судебном заседании от 3 июня 2008 г. гражданское дело по иску К.И.Г. к С.С.Е.

о расторжении договора купли-продажи квартиры и возврате имущества, по надзорной жалобе К.С.Е. и ее представителя М.О.А. на решение Хамовнического районного суда г.

Исковое заявление продавца в суд общей юрисдикции о расторжении договора купли-продажи жилого помещения в случае, предусмотренном договором

«__»___________ ____ г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи N _____ (далее — «Договор»), согласно которому ответчик обязывался передать в собственность истца жилое помещение (дом, квартиру, комнату) общей площадью _____ кв. м, жилой площадью _____ кв.

м, расположенное по адресу: _________________________, кадастровый номер __________, а ответчик обязывался принять и оплатить указанное имущество.

К чему может привести неоплата договора купли-продажи квартиры

Преобладающее большинство расчетов по сделкам купли-продажи недвижимого имущества осуществляется путем передачи денежных средств через банковскую ячейку с определенными условиями доступа к ней. При иных способах проведения процедуры имеются реальные риски, что продавец останется и без денег, и без квартиры. Как этого избежать?

Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?

Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.

При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:

• ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
• ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
• ст. 452 — порядок прекращения договора;
• ст. 453 — последствия расторжения сделки.

Важные моменты

Процесс расторжения договора сделки довольно сложный и неприятный. Чтобы минимизировать риски возникновения такой ситуации, следует придерживаться нескольких советов:

1. Внимательно отнестись к выбору риэлтера, которому будет доверена сделка.
2. Обязательно ознакомьтесь со всеми пунктами договора.
3. Прописать пункты по срокам и размере оплаты, а также условия расторжения договора, если нарушены обязательства какой-либо из сторон.

Если же обстоятельства вынуждают прекратить договор после регистрации в Росреестре:

• попытайтесь договориться с другой стороной сделки в досудебном порядке: устно или направив письменное уведомление ожидая ответа в течении 30 дней ( Статья 452 ГК РФ );
• при невозможности договориться обращайтесь в суд, но запаситесь доказательствами того, что нарушены существенные условия соглашения.

Дополнительно следует учитывать момент по частичной предоплате или авансе, которую требует продавец. Эта сумма при расторжении договора покупателю не возвращается, она становится собственностью получившего. Производите предоплату только в качестве задатка.

Признание договора купли-продажи недействительным

В случае признания договора купли-продажи квартиры недействительным с юридической стороны он как бы не существовал и последствий, в нем описанных, не имеет. Такая норма установлена п. 1 ст. 167 ГК. Таким образом, сделка не считается состоявшейся.

Договор купли-продажи квартиры может быть признан недействительным в результате:

• оспаривания сделки;
• ничтожности сделки.

В чем же разница этих двух понятий разберем ниже.

Оспаривание сделки купли-продажи

При наличии серьезных оснований, сделка может быть признана судом недействительной. В этом случае с исковым заявлением обращается сторона, которая считает, что в результате были нарушены или не учтены ее права. Примером может служить случай, когда не учтены права при распоряжении унаследованной недвижимостью.

Какие имеются основания для признания сделки купли-продажи недействительной?

• продажа недвижимости не достигшим 18-летнего возраста гражданином, без согласия родителей;
• сделка совершена без согласия государственного органа или третьего лица;
• сделка совершена недееспособным лицом без согласия попечители или органа опеки и попечителя;
• если будет доказано, что в момент совершения сделки продавец не был способен отвечать за свои действия (находился в состоянии алкогольного, наркотического, психотропного опьянения).

Дополнительно следует учитывать, что договор купли-продажи может быть признан недействительным, если:

• совместная собственность продана без согласия супруга или супруги;
• при продаже квартиры не выполнены условия органа опеки и попечительства, чем нарушены права несовершеннолетних;
• продана унаследованная квартира, на которую права заявили иные наследники умершего.

Какие сделки признаются ничтожными?

Сделка, совершенная с нарушением законодательства, признается ничтожной или недействительной. Например, продавец подделал документы либо распорядился имуществом несовершеннолетнего собственника.

Виды ничтожных сделок

Гражданское законодательство определяет сделки, которые признаются ничтожными:

• сделки, которые совершены по недействительным или поддельным документам, т.е. продавец умышленно совершил противоправное действие (ст. 169 ГК);
• продажа недвижимости, принадлежащей недееспособным гражданам (ст. 171 ГК);
• незаконные сделки, посягающие на права третьих лиц (ст. 168 ГК);
• сделки с малолетними детьми (ребенок не достигший возраста 14 лет не вправе ставить свою подпись в договоре купли-продажи) (ст. 172 ГК);
• фиктивные, а также притворные сделки с недвижимостью, целью которых является не фактическая передача имущества, а укрытие его от ареста, описи и т.д. (ст. 170 ГК);
• сделки, предметом которых является имущество должника или банкрота, распоряжаться которым он не вправе по закону (ст. 174.1 ГК).

• для оспариваемых один календарный год;
• для ничтожной сделки три года с возможностью увеличить его до 10 лет.

Поэтому покупателю нужно внимательно отнестись к изучению документов, чтобы исключить признаки, по которым сделка может быть признана ничтожной и/или оспоримой. Продавцу попроще, в любом случае недвижимость по судебному решению вернется назад.

Отсутствие оплаты по договору купли-продажи

Любая сделка предполагает передачу товара при его оплате. Подтверждением передачи денежных средств при оплате квартиры, дома, земли и другой недвижимости выступает расписка либо выписка с банковского счета.

Если покупатель не оплатил товар, продавец вправе потребовать признать договор недействительным и вернуть его обратно. Но суд может принять решение о расторжении сделки или обязать покупателя исполнить условия договора с истребованием в пользу продавца не только суммы по договору, но и неустойки за все дни просрочки.

Обременения

Например, проживает фактически в другом регионе или отбывает наказание в местах лишения свободы. Регистрация в квартире за ним остается.

Недобросовестный владелец жилья продает его, а новые хозяева по прошествии времени сталкиваются с тем, что на их жилплощади объявляется гражданин, который заявляет, что имеет право на проживание. В этом случае покупатель может обратиться в суд за отменой сделки и вернет свои деньги, уплаченные продавцу.

Признание ДКП недействительным, это не редкое явление и судебная практика это доказывает — ознакомиться с делами можно по ссылке.

В одностороннем порядке

Ситуация 1. Расторжение по инициативе продавца.

Отказаться в одностороннем порядке от договора купли-продажи недвижимого объекта продавец вправе:

• при отказе покупателя вносить очередной платеж при продаже ему объекта в рассрочку, но невозможно расторгнуть договор, по которому выплачено более половины его стоимости;
• при отказе покупателя принимать предмет договора и его оплачивать;
• при неисполнении покупателем решения суда о взыскании с него денег.

Ситуация 2. Расторжение по инициативе покупателя.

В судебном порядке подлежит расторжению договор по заявлению покупателя:

• при обнаружении обременений и притязаний третьих лиц, о которых покупателю не было известно до совершения сделки;
• если продавец отказывается передавать ему недвижимость, являющуюся предметом договора сделки;
• при обнаружении существенных качественных недостатков объекта, обнаруженных при проведении экспертизы, которую назначает суд.

Возможные трудности

При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:

• продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
• покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.

Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;

• сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.

Будьте внимательны и не соглашайтесь на уговоры продавца уменьшить стоимость недвижимости, прописав ее в качестве официальной. Такой уловкой могут воспользоваться мошенники.

Требование о расторжении договора сделки суд может удовлетворить, но решать дальнейшую судьбу имущества не вправе. Возврат имущества или денежных средств можно потребовать одновременно с расторжением сделки либо в другом исковом заявлении.

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Порядок действий

Само по себе расторжение зарегистрированного договора не отменяет обязательств по сделке: права на жилплощадь не переходят моментально прежнему владельцу. Для возвращения всё на круги своя требуется составить, подписать и нотариально заверить соглашение о расторжении договора купли-продажи, образец которого можно сказать по ссылке.

• время и место подписания (страна, город, адрес);
• данные сторон (ФИО, паспортные, контактные);
• информацию об объекте договора;
• дату прекращения ранее определённых обязательств;
• полномочия сторон после расторжения гражданских правоотношений;
• подписи обеих сторон.

Обратиться с соглашением и документами, которые были предоставлены при регистрации договора купли/продажи, необходимо в МФЦ или Регистрационную палату.

Со стороны покупателя могут иметь место следующие аргументы, установленные на законодательном уровне:

• отказ продавца передать во владение объект договора;
• вторая сторона не предоставила дополнительных документов;
• передача объекта в худшем состоянии, чем на момент заключения сделки;
• нарушение сроков передачи фактического права на имущество;
• несоблюдение иных условий, установленных договором.

Рассмотрение судом возможности расторжения сделки происходит на стадии предварительного (досудебного) разбирательства, поэтому представлять документы, свидетельствующие о нарушениях со стороны продавца, и описывать их важность следует в исковом заявлении.

Расторжение договора купли/продажи продавцом в судебном порядке происходит по следующим основаниям:

• покупатель отказывается от передачи ему объекта договора;
• в установленный срок вторая сторона не предоставила денежные средства по договору;
• нарушены любые (даже незначительные) условия.

Совет: инициировать судебное разбирательство следует только тогда, когда имеются законные на то причины и достаточные основания, предусмотренные ГК РФ.

Как подать иск

Подавать иск следует в районный судебный орган общей юрисдикции по месту жительства ответчика, он должен быть грамотно оформлен и содержать все необходимые данные сторон, а также основания для расторжения договора купли/продажи, и не важно, прошёл он процедуру регистрации или она ведётся в настоящий момент.

В исковом документе нужно указать:

• наименование судебного органа;
• данные сторон;
• сведения о договоре купли/продажи;
• аргументы и наименования документов, свидетельствующие о нарушении условий;
• исковые требования.

Важно! Если истцом выступает продавец, то в исковом заявлении помимо расторжения договора купли/продажи он должен прописать требование возврата квартиры или участка. Это необходимо, поскольку суд рассматривает исключительно требования истца, удовлетворяет их или отказывает в этом, а расторжение договорных отношений не влечёт автоматический возврат имущества. То же касается и расторжения договора купли/продажи, инициированного покупателем – важно заявить требование возврата уплаченной суммы. Обе стороны имеют законное право требовать и возмещения убытков и/или морального вреда, если они имеются.

Возможные сроки

Расторжение договора купли/продажи происходит в относительно короткие сроки, которые напрямую зависят от сложившейся ситуации:

• при согласии сторон – до 30 дней;
• при одностороннем порядке до регистрации договора – до 90 (30 на получение отказа, 30 на судебное разбирательство, 30 на обжалование решения);
• при одностороннем порядке после регистрации сделки – до 60 дней (30 на судебные действия, 30 на обжалование судебного определения).

Срок судебного разбирательства может затянуться при обжаловании определения сторонами или при наличии соответствующего ходатайства, подкреплённого существенными аргументами.

Право на расторжение договора купли/продажи закреплено за обеими сторонами ГК РФ, однако при этом существует ряд важных условий, соблюдение которых делает данную процедуру законной. Дабы добиться желаемого результата и не ущемить права второй стороны, следует обратиться за юридическим сопровождением к профессионалу или хотя бы получить консультацию юриста.

Веские основания для расторжения договора КП любого объекта

Расторжение купли-продажи земельного участка, дома или квартиры происходит по разным причинам, среди которых:

• Ошибки нотариуса при составлении договора купчей.
• Содержание документа, противоречащее законодательству РФ.
• Проведение сделки под давлением.
• Нарушение прав несовершеннолетних.

Частым поводом для расторжения договора КП является отказ от выселения из квартиры или снятия лиц с регистрационного учета

Основания для расторжения купчей по инициативе покупателя

Купить дом, участок или квартиру можно на различных условиях. Все нюансы стоит не только оговаривать заранее, но и прописывать в бумагах. Обратиться в гос. органы с заявлением об отмене документа покупатель может, если продавец не выполняет обязательств.

Причины расторжения договора купли-продажи дома предусмотрены в статьях Гражданского Кодекса:

• Ст.416. п.1. Отказ от передачи объекта договора.
• Ст.417. Нежелание отдать документы, относящиеся к объекту сделки в установленный срок.
• Ст.428. Несоответствие предмета сделки оговоренным в документах условиям.
• Ст.433. Неполная передача предмета купчей.
• Ст.443. Отказ в страховании объекта, если это предусмотрено по договору.
• Ст.464. п.4. Несоблюдение сроков передачи объекта.

Условия, по которым можно изменить купчую или отменить ее, указаны в ст.450 Гражданского Кодекса РФ

Причины для расторжения купчей по инициативе продавца

Соглашение о расторжении договора купли-продажи недвижимости продавцом встречается не так часто. Для этого в законодательной базе предусмотрены следующие статьи:

• Ст.437. Отказ от принятия объекта купчей.
• Ст.439. Нежелание выплаты суммы договора.
• Ст.468 п.4. Невыполнение обязательств вторым участником сделки.

Срок давности иска для договора КП составляет 3 года со дня его заключения