Расчет инвентаризационной стоимости объекта недвижимости в 2021 году

Инвентаризационная стоимость выступает в качестве главного критерия, учитываемого при различных сделках с имуществом. Этот показатель определяет величину налогов и сборов, выплачиваемых владельцем недвижимости. Оценка стоимости в конечном итоге представляет собой справку, которая выдается либо самому собственнику, либо его доверенному лицу.

Срок действия данного документа составляет всего тридцать дней.

Зачастую проводят параллель между понятиями инвентаризационной и рыночной стоимости, однако они кардинально отличаются друг от друга. Инвентаризация заключает в себе стоимость всего сооружения, то, из чего оно состоит, и поэтому она меньше, чем рыночная, в которую, помимо основного объекта включена еще и стоимость земли, место расположения и другие факторы. Одним словом, это стоимость самих материалов, которые были затрачены в процессе строительства объекта.

Различают несколько путей оценки имущества:

• Затратный;
• Сравнительный;
• Доходный.

После завершения процедуры инвентаризации исполнитель обязан представить заказчику отчет, в котором будет указана четкая стоимость, оценка имущества и ее обоснование. Одним из главных критериев выступает наличие даты проведения работ и задач. Определением инвентаризационной стоимости занимаются сотрудники Бюро Технической Инвентаризации.

Инвентаризационная стоимость необходима для расчета налога на имущество.

Процесс по определению инвентаризационной стоимости проводят в нескольких случаях:

• При приватизации какого-либо имущества;
• При покупке/продаже;
• При обмене недвижимости;
• В случае дарения объекта недвижимости.

Как провести оценку имущества — пошаговая инструкция для новичков

При проведении оценочных работ возникают вопросы. С чего начать? К кому обратится? А что если неправильно посчитают? Не беспокойтесь!

Разберемся с этой процедурой по порядку.

Шаг 1. Определяемся с объектом и целью оценки

Первоначально определимся, что и с какой целью мы хотим оценить.

Объектами могут быть любые материальные блага, совокупность или любые составляющие имущества, услуги, информация, а также права собственности и требования. Все достаточно просто! Можно узнать стоимость любой формы собственности.

С целью все немного сложнее. Здесь нужно как можно точнее сформулировать задачи оценки, от этого будет зависеть стоимость услуг оценщика.

Цели оценки делятся на обязательные (обусловленные законодательством) и инициативные (проводимые заинтересованной стороной).

Обязательные касаются:

• государственного имущества;
• страхования государственной собственности;
• судебных исков;
• налогообложения;
• раздела собственности.

Инициативные связаны с:

• оформлением сделок;
• реорганизацией предприятий;
• кредитованием;
• арендой;
• страхованием частной собственности.

Шаг 2. Выбираем оценочную компанию

Обращаем внимание на стоимость услуг и специализацию оценщика. Дешево — это конечно, хорошо, но ошибочное заключение о цене может стоить гораздо дороже. Поэтому сравните цены на одинаковые услуги у различных компаний.

Если вы решили обратиться в частную фирму, обязательно запросите страховой полис в компании и убедитесь, что сотрудников в фирме, производящей оценку, не менее двух (обязательное условие закона РФ).

Шаг 3. Договариваемся о встрече и заключаем договор

Определившись с оценочной компанией, вы подаете заявку на проведение работ. Это может быть как устное заявление (телефонные переговоры), так и электронная форма. Условия в обоих случаях одинаковые. Необходимо сообщить ваши паспортные данные, указать объект и цель оценки и назначить удобное время для проведения работ.

При следующей встрече заключается договор — с этого момента вы вступаете в правовое соглашение с фирмой-оценщиком. Для подписания сделки вам необходимо иметь при себе документы, удостоверяющие личность, а также идентификаторы объекта и ваших прав на него.

После подписания договора вы должны оплатить услуги оценочной компании, что даст дальнейший ход заключенному соглашению. Это можно сделать в любом банковском отделении либо в офисе оценщика при условии выдачи вам кассового чека, подтверждающего законность сделки.

Шаг 4. Предоставляем объект оценки для осмотра

В дальнейшем в вашем присутствии надобности нет. Эту задачу может выполнить доверенное лицо. Составить доверенность можно бесплатно в офисе оценщика. В ходе осмотра, возможно, придется ответить на какие-либо вопросы, которые могут повлиять на стоимость объекта, поэтому доверенное лицо должно быть близким вам человеком!

Оценщик составит лист осмотра, заберет у вас копии удостоверяющих документов и назначит дату окончательного оформления заключения оценки имущества.

Шаг 5. Получаем отчет о проведении работ

Изучите документ и задайте интересующие вас вопросы. После разъяснения всех нюансов вы подписываете акт приема-передачи документа оценки имущества. Этот отчет, оригинал или копию, предоставляете по месту требования.

Связаться со специалистом
18.09.2018 / Вопросы об оценке и экспертизе / Оставить комментарий

Порядок определения инвентаризационной стоимости имущества

Процесс определения инвентаризационной стоимости имущества проходит в ряд этапов:

• Устанавливается основная восстановительная стоимость имущества;
• Происходит перерасчет стоимости из базовых цен в высоту цен года оценки благодаря коэффициентам перерасчета;
• Определяется процент и стоимость физического износа имущества по данным инвентаризации;
• Высчитывается реальная инвентаризационная стоимость объекта учета;
• Высчитывается налогооблагаемая база путем умножения произведенной инвентаризационной стоимости на поправочный коэффициент, который определяется в зависимости от степени размера инвентаризационной стоимости в пределах установленного промежутка.

Исходя из этого, изменения, произошедшие в налогооблагаемой базе налога на имущество, можно объяснить введением ранее не известных коэффициентов перерасчета инвентаризационной стоимости имущества. В качестве примера: если в среднем инвентаризационная стоимость недвижимости в деревянных домах в сравнении с прошедшим годом стала больше практически на сто тысяч рублей, одновременно с этим стоимость недвижимости в крупноблочных домах упала.

Бюро технической инвентаризации обладает несколькими территориальными подразделениями, вот почему за справкой нужно обращаться по месту жительства заявителя, которому при обращении необходимо представить следующие документы:

• Паспорт;
• Заявление;
• Свидетельство о собственности на имущество.

В том случае, если владелец имущества не согласен с определенной инвентаризационной стоимостью, ее можно оспорить. В большинстве случаев это происходит, если полученная стоимость больше показателей рыночной цены, если в официальных документах указан не тот объект, который не относится к конкретному виду недвижимости. Для оспаривания необходимо предоставить исковое заявление в суд, заявив, что БТИ допустило ошибку при расчете инвентаризационной стоимости.

Оценка для наследства: когда и зачем проводится?

Оценка наследуемого имущества должна быть проведена при открытии наследственного дела, то есть она непосредственно связана с датой ухода из жизни наследодателя (статья 333.25 п. 6 НК РФ). Проводится она на каждый объект в отдельности. Целью проведения оценки является:

• установление размера госпошлины для получения свидетельства о правах на наследуемое имущество;
• разрешение конфликтных ситуаций между родственниками;
• проведение раздела неделимого имущества в денежном эквиваленте;
• определение точного налога на те виды наследуемого имущества, которое облагается государством. В 2006 году налог был отменен, сохранился он только на наследование изобретений, научных и литературных работ, а также произведений искусства.

В чем заключаются отличия инвентаризационной и кадастровой стоимости

• Кадастровая стоимость содержит такие показатели, как статус (престиж) сооружения, его местонахождение, степень комфортности. В итоге заключительная цена будет практически равняться рыночной. Инвентаризационная же стоимость включает в себя только конструкцию самой постройки и материалов;
• Инвентаризационная стоимость создана исключительно для того, чтобы уменьшить налог, а кадастровая для того, чтобы увеличить его и поступления в бюджет. Процесс расчета кадастровой стоимости очень прост и происходит за достаточно непродолжительный период времени;
• Обозначить инвентаризационную стоимость имущества способны только официальные организации. Что касается определения кадастровой стоимости, то будет достаточно работы профессионального оценщика, при расчете которой не существует четко установленных правил.

Уточнение суммы

Готовый расчет для физических лиц приходит в виде почтового уведомления. В нём указано, за какое недвижимое имущество, сколько и когда нужно заплатит налог. Ставка, долг, льготы – всё это тоже фиксируется в уведомлении.

В случае утери уведомления или по иным причинам у физических лиц есть возможность обратиться лично в налоговую службу и уточнить, какой налог за квартиру или частный дом нужно уплатить. Помимо личного обращения можно обойтись и телефонным звонком. Всё, что понадобиться от владельца, это назвать свою фамилию и адрес интересующего объекта.

Также могут запросить паспортные данные для установления личности интересующегося гражданина.

Чтобы не терять время на поход в налоговый орган или на телефонные звонки, можно воспользоваться электронной базой налоговой службы. Информация доступна через личный кабинет плательщика, однако попасть в него можно лишь после того, как гражданина там зарегистрирует сотрудник налоговой инспекции. То есть, предварительно всё равно придётся туда наведаться.

Далее в любое время для физических лиц будет доступна вся необходимая им информация. Получение данных происходит путём заполнения простейшей электронной формы. В крайнем случае, рассчитать сумму, чтобы проверить, сколько платить, можно самостоятельно.

Инвентаризационная стоимость квартиры

Инвентаризационная стоимость квартиры – это показатель, который применяется для расчета налога на недвижимость.

Это оценка восстановительной стоимости объекта недвижимости с учетом его износа и динамики стоимости строительных материалов и сопутствующих работ.

Определение этого вида стоимости квартир осуществляется органами технической инвентаризации (БТИ местного и федерального уровней) на основании сведений, содержащихся в сборниках укрупненных показателей восстановительной стоимости (УПВС), выпущенных в 70-х годах прошлого века с последующим пересчетом до уровня действующих цен.

Очевидно, что эта методика далека от совершенства и исчисленная таким образом стоимость даже приблизительно не соответствует рыночной.

В связи с этим государством осуществляется переход к использованию кадастровой стоимости, размер которой соответствует рыночным условиям . Для реализации такого подхода осуществляется массовая кадастровая оценка объектов недвижимости.

До 2021 года действует переходный период,

Статус субъекта

Субъектом налогообложения на недвижимое имущество может выступать гражданин, предприниматель, организация и прочий перечень юридических лиц. Налог за квартиру обязуется платить тот, на кого официально оформлены права собственности. Каким образом человек или организация получила недвижимое имущество, сколько они им владеют, пользуются ли – не имеет значения.

Если собственность имеет не одного владельца, а нескольких, каждый из них должен платить свою часть налога. Общая сумма, после того, как произведён расчет, учитывая площадь и кадастровый учёт, будет разделена между участниками соразмерно их доле.

Платить налоги на квартиру или частный дом, если недвижимое имущество оформлено как совместная, а не долевая, собственность, будет только один из участников. Кто это будет – владельцы должны решить между собой сами. При этом ответственность будут нести все.

Поскольку обязательство уплаты налогов ложиться на собственников, в качестве субъекта налогообложения не могут выступать арендаторы. Однако сданная в аренду квартира или частный дом не освобождает арендодателя от данной обязанности. Сумма налога может включаться в арендную плату при долгосрочной сделке.

Порядок расчета

Расчет инвентаризационной стоимости осуществляется на основании Порядка, который утвержден 04.04.1992 приказом №87 Минстроя РФ, поэтапно:

Что такое инвентаризационная стоимость квартиры?

Инвентаризационная стоимость – это показатель оценки недвижимости и расчета налогов от сделок с ней. При ее расчёте используется общая площадь жилья, степень износа квартиры, расходы на строительные материалы и условия предоставления коммунальных услуг.

Иные показатели при этом не учитываются, отчего инвентаризационная стоимость остаётся слишком далекой от рыночной. До 2015 года этот показатель был единственным в оценке недвижимости.

Инвентаризационная стоимость примерно в 10 раз меньше рыночной стоимости жилья.

Расчёт инвентаризационной стоимости осуществляется в соответствии с Приказом Минстроя РФ № 87 от 1992 года.

Рассчитывается инвентаризационная стоимость квартиры следующим образом:

1. В Сборнике № 28 берутся укрупнённые показатели восстановительной стоимости квартиры.
2. На основании показателей оценивается реальная стоимость квартиры.
3. Для расчета учитывается динамика цен за расчетный период.
4. На дату последней проведённой инвентаризации рассчитывается степень износа жилья.
5. Из восстановительной стоимости вычитают реальный износ и получается инвентаризационная стоимость квартиры.

Знание значения инвентаризационной стоимости квартиры даёт возможность проверить правильность начисления налоговых вычетов и пеней.

Как узнать инвентаризационную стоимость?

Инвентаризационная стоимость содержится в специальной справке, которую выдаёт БТИ. Обратиться для этого нужно в ближайшее отделение бюро.

Алгоритм взаимодействия выглядит следующим образом:

Если нет времени самостоятельно этим заниматься, можно нанять представителя и оформить доверенность на представление Ваших интересов. Кроме того, запросить справку можно в МФЦ или через портал Госуслуг.

Даже несмотря на то, что постепенно проявляется переход от инвентаризационной стоимости к кадастровой для налога на жилье, инвентаризационная стоимость все равно будет учитываться в общей формуле с учетом дефлятора.

Что такое кадастровая стоимость квартиры?

Кадастровая стоимость – это величина, которая устанавливается посредством проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о такой оценке.

Для оценки кадастровой стоимости учитываются ряд факторов, в частности:

1. Цена жилья в момент ввода его в эксплуатацию.
2. Год постройки.
3. Количество этажей.
4. Материалы стен и наличие балкона.
5. Инфраструктурные расположение объекта недвижимости.

К примеру, дом может иметь 2 этажа и глубокий подвал, который кадастровая служба рассматривает в качестве жилого помещения. Однако проживать в таком подвале никто не может.

Получается, что кадастровая стоимость объекта намного больше его реальной рыночной стоимости. Собственнику недвижимости приходится через суд доказывать обратное и снижать размер кадастровой стоимости жилья.

Чем кадастровая стоимость отличается от инвентаризационной?

Что такое кадастровая стоимость и инвентаризационная стоимость, мы определились. Осталось рассмотреть их сравнительный анализ для того, чтобы понять целесообразность перехода страны на кадастровый учёт недвижимости.

И тот, и другой показатель имеют важное значение для расчета общей стоимости недвижимости и налогов на неё.

Что больше кадастровая стоимость или инвентаризационная?

Вообще использование инвентаризационной стоимости действует уже на протяжении 30 лет, что свидетельствует об устаревании данного метода оценки. Все потому, что инвентаризационная стоимость учитывает только текущее состояние объекта недвижимости.

Полный переход в стране от инвентаризационной к кадастровой стоимости жилья планируется в 2021 году.

Налогообложение

Некоторые регионы страны уже полностью перешли на расчет по кадастровой стоимости, другие продолжают использовать инвентаризационный расчет. Так или иначе пока можно для определения налогооблагаемой базы применять и кадастровый расчет, и инвентаризационный.

В инвентаризационном расчёте учитывают год возведения здания и степень его износа. В ст. 404 НК РФ сказано, что налоговая база по инвентаризационной стоимости учитывается как инвентаризационная стоимость по последним данным с учетом коэффициента-дефлятора.

Дело в том, что до 1 марта 2013 года в налоговые органы БТИ должны были предоставлять постоянные данные о расчёте инвентаризационной стоимости.

Чтобы рассчитать базу по кадастровой стоимости, нужно вычесть из общей стоимости определенное количество квадратных метров:

• 10 квадратных метров для комнаты;
• 20 квадратных метров для квартиры;
• 50 квадратных метров для частного дома.

Способы получения

Справку об инвентаризационной стоимости можно получить только через личное присутствие в БТИ. Обратиться за справкой могут собственники жилья, арендаторы или представители по доверенности.

Для этого с собой им нужно иметь:

• паспорт;
• свидетельство о праве собственности на квартиру или выписку из ЕГРН;
• арендный договор жилья;
• чек об оплате.

Стоит заказ справки 540 рублей за один экземпляр данного документа.

Кадастровую стоимость жилья можно узнать удаленно на сайте Росреестра только при наличии кадастрового номера объекта. В таком случае интересующая цифра просто высветится на экране компьютера.

Эта услуга абсолютно бесплатна. Воспользоваться ею смогут только те граждане, которым известен кадастровый номер квартиры.

Как происходит оценка?

Кадастровая оценка стоимости жилья происходит быстрее чем инвентаризационная. Во втором случае выглядит это таким образом:

1. Определяется восстановительная стоимость.
2. Стоимость пересчитывается с учетом цен текущего года.
3. Определяется стоимость износа объекта.
4. С учетом износа определяется реальная инвентаризационная стоимость.
5. Налог рассчитывается путём умножения полученной стоимости на поправочный коэффициент.

Кадастровая стоимость определяется по иному алгоритму:

1. Решение о переоценке принимает администрация.
2. Составляется список объектов недвижимости, которые переоцениваются.
3. На основе конкурса привлекается независимая оценочная организация.
4. Проводится оценка в соответствии с актуальными коэффициентами.
5. Составленный отчёт подвергается дополнительной экспертизе.
6. Сведения поступают в отделение администрация, которая их публикует для свободного доступа всех желающих.
7. Новые данные фиксируются в базе.

Плановые инвентаризационные оценки проводятся массово и по территориальному принципу.

Помимо плановой оценки инвентаризационной стоимости может быть повторная оценка и принудительная. Первая проводится по заявлению собственника, вторая – на основании судебного решения.

Все итоги оценок фиксируются в бюро технической инвентаризации.