Покупка вторичного жилья: что нужно знать, чтобы снизить риски

Заключение договора долевого строительства с перспективой въезда в новую квартиру выглядит достаточно привлекательно. Но гарантий, что семья въедет в новостройку в ближайшие несколько лет никто не дает. Поэтому многие предпочитают приобретать квартиры в уже построенных домах, забывая, что покупка вторичного жилья может обернуться не только потерей времени, но и средств.

На что же обратить внимание при оформлении договора купли-продаже недвижимости?

Содержание статьи:

Виды перехода прав собственности недвижимости

В силу норм ст.209 ГК РФ собственник имеет право владеть квартирой, пользоваться ею и распоряжаться по своему усмотрению. При этом если жилое помещение находиться в долевой собственности либо же приобретено в браке, все вышеперечисленные права предоставляются всем владельцам. Они могут по общему согласованию распорядиться жильем следующим образом:

• продать любому третьему лицу;
• подарить как ближним родственникам, так и друзьям;
• передать по наследству уже после смерти на основании завещания.

Все три способа подробно регламентированы законом с целью соблюдения прав всех сторон сделки. Но на долю в квартире могут претендовать и иные лица. Если при переходе прав собственности их права не учтены, договор купли-продажи может быть аннулирован.

Подводные камни при покупке вторичного жилья

Прежде чем подписывать договор купли-продажи и передавать средства, необходимо уточнить каким образом квартира была получена в собственность. Так именно при продаже жилья сделка может быть оспорима при следующих обстоятельствах:

1. Квартира была приобретена в браке, но бывшие супруги после развода ее не делили и устно договорились о порядке пользования. В рамках ч.7 ст.38 СК РФ муж и жена могут предъявить претензии на имущество в пределах 3-х лет после расторжения брака. Если нотариально заверенное соглашение о разделе совместно нажитого имущества отсутствует и одна из сторон продаст квартиру, второй супруг может оспорить сделку в суде достаточно легко.
2. Жилье находиться в долевой собственности. Во исполнение ст.250 ГК РФ продавец доли обязан соблюсти правило преимущественной покупки и направить письменное уведомление сособственникам с предложением выкупить его долю. Если уведомления не будет, сделка может быть признана недействительной.

Некоторые лица имеют право проживать в квартире даже без свидетельства о праве собственности. Выписать их принудительно при продаже невозможно и за ними может быть сохранено право пользования жилыми метрами при определенных обстоятельствах до конца их жизни даже при смене владельцев. Подобная ситуация возможна:

• при приватизации, в случае отказа от своих прав в пользу одного из дольщиков жилья;
• при заключении договора ренты с правом пожизненного проживания.

Для того чтобы избежать подселения в виде родственников бывших владельцев необходимо запросить расширенную выписку из домовой книги и потребовать у продавца снятия всех ранее зарегистрированных лиц с учета до окончательного оформления договора купли-продажи.

Важно! Принудительная выписка лиц, имеющих право пожизненного проживания в квартире, законом не допускается. Если бывшие члены семьи не снимутся с регистрации самостоятельно, они вправе вселиться в квартиру в любое время.

Особенности получения кредита

Не все покупатели обладают значительной суммой для приобретения квартиры за наличный расчет, особенно если предполагается покупка вторичного жилья в Москве. Единственной альтернативой является оформление ипотечного кредита. Однако банки не расположены передать деньги под залог любой квартиры, в виду чего к учету принимаются следующие обстоятельства:

• год постройки и передачи в эксплуатацию многоквартирного дома не ранее 1957;
• металлические либо же железобетонные межэтажные перекрытия;
• износ дома не должен быть более 70% к моменту перечисления последнего платежа;
• дом не должен быть признан аварийным либо же ветхим;
• в квартире нет обременения в виде лиц с пожизненным проживанием;
• уровень благоустройства квартиры должен отвечать стандартным требованиям в виде отдельных жилых комнат и вспомогательных помещений, а именно кухни и ванной комнаты;
• общедомовые коммуникации должны находиться в удовлетворительном состоянии.

Важно! Покупка вторичного жилья в ипотеку в старом доме с деревянными перекрытиями, а тем более, если речь пойдет о комнате, банк будет рассматривать как рискованное вложение в связи с чем, велика вероятность отказа.

На что обратить особое внимание?

• покупка вторичного жилья без посредников в виде риелторских контор и дополнительных затрат на их услуги;
• цена квартиры может быть в разы ниже в сравнении с новостройкой;
• благоустройство района вторичного рынка жилья обладает уже развитой и адаптированной инфраструктурой в противовес новостройкам, которые могут и не иметь рядом детского сада либо же поликлиники;
• вторичное жилье в большинстве случаев полностью отремонтировано, некоторые квартиры продаются с мебелью и встроенной бытовой техникой.

При этом даже весьма благоустроенная квартира может таить в себе определенные недостатки невидимые на первый взгляд. В частности, бывшие собственники, могут накопить солидную задолженность по коммунальным услугам, поэтому желательно пообщаться с управляющей компанией, ведь именно поэтому цена и может быть заниженной.

Прекрасно отремонтированная и обставленная квартира может находиться в неблагополучном районе либо же соседи могут оказаться весьма неприятными людьми. Просто так хорошее жилье не продают. Поэтому перед оформлением купли-продажи желательно пообщаться со старшим поколением, сидящим на лавочке возле подъезда.

Любопытные соседки на пенсии знают все, и способны в хронологическом порядке рассказать об истории любой семьи в доме с момента первого вселения.

Следует учесть и отрицательные аспекты, коими могут выступить:

• риски при покупке вторичного жилья в ипотеку, учитывая, что материальное положение не всегда стабильно, а банк договор реструктуризации долга редко оформляет;
• затраты на ремонт, которые могут превысить стоимость квартиры в новостройке;
• состояние многоквартирного дома с изношенными инженерными сетями и неухоженными подъездами;
• отношение между собственниками и УК, которая может бездействовать, и не заниматься хозяйственным ведением дома.

Важно! При покупке квартиры на рынке вторичного жилья необходимо обратить внимание кто продает и как. Если процессом продажи занимается сам владелец, риск минимален. Если же передача жилья осуществляется посредником на основании доверенности, существует риск мошеннических действий.

Как правильно купить квартиру на вторичном рынке?

Приобретение квартиры – вопрос очень волнующий, вне зависимости от того, улучшает ли человек жилищные условия или наконец-то покидает съемное жилье. И если с первичной все более или менее понятно, то вторичка вызывает много вопросов именно потому, что покупатель не будет в ней первым хозяином. А это значит, что ему нужно проявить максимум внимания.

Риски при покупке и как их избежать

Если решено приобретать долгожданную недвижимость без посредников, нужно точно знать, как правильно купить квартиру на вторичном рынке. И первое правило – это подбор нескольких вариантов. Даже если первое же осмотренное жилье очень понравилось, не стоит сразу отдавать деньги, потому что пятое или шестое может оказаться куда лучше.

Кстати, о параметрах. Их список нужно составить до того, как начинать подбор подходящих квартир. И этот список должен быть адекватным.

Важно понимать, что квадратные метры, которые находятся в действительно хорошем месте, могут стоить дешево, только если квартира в плохом состоянии. На практике это означает, что нужно будет вложить в ремонт (скорее всего полный, включающий замену коммуникаций) не только время, но и немаленькую сумму. Как правило, для тех, кто живет на съемной квартире, это будет слишком дорого.

Зато, поступившись месторасположением и даже немного – площадью, можно получить вариант “заходи и живи”, который позволит не вкладываться в ремонт, а копить на квартиру мечты. Словом, выбор зависит от целей. Список критериев при любом раскладе остается универсальным:

• месторасположение (транспортная развязка, инфраструктура, близость к центру и супермаркетам);
• состояние квартиры (с ремонтом/без ремонта);
• этажность;
• количество владельцев.

История квартиры: важный аспект, которому нужно уделить внимание

Каждый, кто задается вопросом о том, как купить квартиру вторичку, знает о том, что есть идеальные варианты: это жилье, которое приобретается у первого хозяина, который в идеале является единственным прописанным там человекам. И такие квадратные метры действительно встречаются, хотя и реже, чем хотелось бы. Но что, если квартира подходит по всем параметрам, кроме этого? Тогда нужно проверить ее историю, причем копать гораздо глубже нынешних хозяев.

Когда жилье приобретается у человека с несовершеннолетними детьми, инвалида или имеющего на своем попечении инвалидов, необходимо убедиться в том, что попечительские органы дали свое согласие на процедуру продажи. Без этого согласия сделку достаточно легко признать незаконной: закон заботится о тех, кто не может сам о себе позаботиться.

Внимательный осмотр и опрос соседей: завершающие этапы выбора

Полезный совет о том, как покупать квартиру на вторичном рынке, касается ремонта: нужно внимательно его осмотреть, потому что недобросовестные хозяева нередко просто прихорашивают ее за несколько тысяч рублей, а цену повышают на несколько тысяч долларов. Когда через пару месяцев после вселения начнут отваливаться обои и краны, претензии предъявлять будет некому. Также желательно заранее познакомиться с соседями.

В целом же, зная, как правильно покупать квартиру на вторичном рынке, сделать это не так сложно, как кажется. Главное – начать.

Покупка квартиры на вторичном рынке — пошаговая инструкция по проверке документов

Что нужно при покупке квартиры на вторичном рынке и разбираемся с документами сами

Большой спрос на вторичное жильё обусловлен его дешевизной по сравнению с новостройками, но вторичный рынок недвижимости не такой прозрачный в отличии покупки квартиры в новостройке, сможете ли вы сами проверить документы без специалиста, ответ в статье.

Как избежать подводных камней в приобретении такой недвижимости будет рассказано в статье

Вкратце ваш план действий должен быть таков

1. Вы должны проветрить собственника жилого помещения.
2. Затем составить полный список лиц, имеющих в нем регистрацию.
3. Следующим шагом будет выяснить подробное техническое состояние квартиры.
4. Проверить наличие и подлинность всех необходимых документов, и составить договор купли-продажи.
5. Передать деньги и вступить в право собственности.

Определение всех данных о собственнике что нужно знать при покупке квартиры на вторичном рынке

• Проверить паспорт и другие документы, которые удостоверят личность человека, продающего вам квартиру. Подлинность паспорта может быть проверена на сайте МВД.
• Заказать выписку из ЕГРН в МФЦ. Если у собственника есть свидетельство о регистрации от 2016 г, то и в этом случае лучше заказать выписку из ЕГРН. В документе чётко указан собственник жилого помещения. Если там есть дети до 18 лет, нужно согласие органов опеки.
• Определить семейное положение продавца. Отсутствие письменного согласия его законной второй половины доставит вам в будущем серьезные неприятности. Это можно сделать, проверив паспорт или затребовав заявление, заверенное нотариусом, или брачный договор при его наличии.
• Проверить документы на владение помещением. Для приватизированных – это договор передачи. В остальных случаях–дарения, купли-продажи, наследования и др. Более ранние документы предпочтительнее, потому что при этом минимальны шансы на то, что ваш договор будет оспорен.
• Выяснить отсутствие задолженности по ЖКХ. Справка об этом выдается в УК домов, ЖСК и других подобных организациях.
• Определиться с отсутствием судимости у владельца на сайтах судов по фамилии человека. Это нужно для того, чтобы не нарваться на мошенников.
• Проверить отсутствие у него таких долгов, в результате которых его признали банкротом. Сделка с банкротом недействительна.

Определение лиц, имеющих прописку в помещении

Для этого вы можете истребовать выписку из домовой книги, а также единого жилищного документа.

• Если в квартире зарегистрированы помещении прописаны другие люди, вам придется тем или иным способам их выписывать. В лучшем случае необходимо договориться с ними о выписке добровольно. Иначе это делается по решению суда до подписания вами договора купли-продажи.
• Если договор нужен вам срочно, то обязательно до его заключения нужно выписать всех отказавшихся от приватизации проживающих в квартире лиц и несовершеннолетних. В остальных случаях можно рискнуть сделать это в суде после сделки.
• В отдельных случаях заключают договор с жильцами об обязательстве их выписаться до определенного срока с назначением штрафа за неисполнение этого обязательства. Но это ненадежный способ решения проблемы.

Выяснение подробного технического состояния квартиры

Это несложный процесс, основанный на проверке технического паспорта или поэтажного плана.

Несогласованные изменения в нем необходимо будет устранять вам. Поэтому на эту сумму можно выторговать скидку. Паспорт или план можно получить в БТИ.

При сомнениях вам следует внимательно изучить этот вопрос, и лучше с помощью специалистов.

Список необходимых документов которые должен проверить покупатель квартиры

1. паспорт, подлинность выясняется на сайте МВД;
2. действительная на время подписания договора выписка ЕГРН;
3. документы, подтверждающие права собственности на помещение;
4. письменное согласие жены или мужа собственника на продажу, заверенные у нотариуса;
5. выписка из ЕЖД или домовой книги;
6. согласование с органами опеки при прописке в помещении несовершеннолетних;
7. технический паспорт.

Теперь можно перейти и к сделке. Это делается двумя способами.

1. составление договора с заверением у нотариуса,
2. в простой форме, оформленный самостоятельно.

Наилучшим выбором будет первый вариант. Он надежнее и его быстрее зарегистрируют.

Что обязательно должно быть указано в договоре купли продаже квартиры?

1. личные данные как покупателя, так и продавца,
2. полную стоимость сделки, чтобы при возможной её отмене не получить уменьшенную сумму, указанную в договоре,
3. подробное описание квартиры и ее адрес,
4. срок вашего заселения,
5. права и обязанности продавца и покупателя,
6. заявление прежнего собственника, что жилплощадь чиста от материальных обязательств.