Перевод жилого помещения в нежилое и Перевод из нежилого помещения в жилое в 2021 году

Квартиру на первом этаже можно перевести в нежилое помещение. Для этого нужно спроектировать и сделать отдельный выход на улицу.

Приступать к процедуре перевода может только собственник жилого помещения, это факт должен подтверждаться правоустанавливающими документами. Действия по согласованию можно осуществлять через представителя, для этого нужно оформить доверенность через нотариальную контору. Так как перевод жилого помещения в нежилое и обратно предусматривает изменение правового статуса объекта, на это нужно получать разрешения компетентных органов.

В Москве такими вопросами занимается ДГИ и Мосжилинспекция.

Все консультации бесплатны.

Требования, санитарные нормы

Статьями 22-23 ЖК РФ предусмотрен перечень условий и требований, которые должен соблюсти собственник для получения разрешения на перевод жилого помещения в нежилое:

• объект должен располагаться на первом этаже многоквартирного здания, а при переводе квартиры выше первого этажа – нижерасположенные помещения уже должны быть признаны нежилыми;
• если в переводимое помещение обеспечен прямой доступ, без использования помещений с доступом к другим жилым помещениям (это условие может быть соблюдено в процессе перепланировки, т.е. на момент обращения прямой доступ может фактически отсутствовать);
• если переводимый объект, либо его часть, используются для постоянного проживания граждан;
• если на объект зарегистрировано обременение права собственности со стороны иных лиц.

Это только базовые требования, которые указаны в законе. Существует и еще ряд ограничений, при которых перевод жилых помещений в нежилые будет невозможен. В частности, в наемных домах социального использования указанная процедура запрещена, а при рассмотрении заявления будет вынесен отказ.

Также недопустимо указывать в качестве цели перевода последующее использование объекта под религиозные цели. Отказ будет вынесен и в случае, если отсутствует техническая возможность оборудовать беспрепятственный доступ к переводимому помещению, минуя иные квартиры. В целом, перевод жилого в нежилое помещение осуществляется с коммерческими целями.

В нежилых помещениях можно вести предпринимательскую деятельность, если это не противоречит закону.

Для строительных работ при переводе нужно оформить проект, согласовать его в Мосжилинспекции.

Если согласование перевода завершилось положительным результатом, в ходе дальнейшей эксплуатации должны соблюдаться и требования санитарно-эпидемиологических, противопожарных и иных обязательных нормативов. Их перечень будет определяться целевым назначением нежилого помещения. Например, в нежилых помещениях МКД запрещается размещать объекты промышленного производства.

Перечень видов деятельности, запрещенных для использования в помещениях МКД, могут устанавливать местные власти. В их число могут входить:

• развлекательные и увеселительные заведения (в ряде случаев для их размещения может потребоваться соблюдение стандартов по звуко- и шумоизоляции);
• бани и сауны;
• общественные туалеты;
• торговые точки по продаже пиротехники или иных опасных изделий.

Точный перечень ограниченных видов деятельности нужно уточнить в местных органах власти заранее, т.е. до того, как перевод жилых помещений в нежилые будет завершен. Также консультации по этим вопросам могут дать наши эксперты.

Комментарий специалиста. С рядом ограничений и запретов предстоит столкнуться уже после фактически состоявшегося перевода объекта в состав нежилых помещений. Чтобы сэкономить время и деньги, необходимо заранее определиться с предполагаемыми целями и видами деятельности, а также учесть будущие ограничительные меры.

Что усложнили

Изначально до 2019 года с формальной точки зрения для перевода помещения в нежилое не требовалось получать согласие всех жильцов МКД. Однако это нужно было сделать, если перевод предполагал совершение действий с общим имуществом. Сейчас для того, чтобы изменить статус жилья даже при согласии жильцов, обязательно нужно обеспечить наличие отдельного входа, то есть возможность доступа к жилым помещениям должна быть исключена.

И если раньше, чтобы изменить статус помещения, требовалось лишь разрешение органов местного самоуправления, то сейчас для коммерческого использования квартиры нужно получить согласие всех соседей в письменной форме (другие жильцы свое мнение сообщают на общем собрании собственников — ОСС). Сам же предприниматель должен подать заявление о переводе, техплан помещения и согласовать обустройство отдельного входа, получить подписи всех жильцов прилегающих квартир и итоги голосования на ОСС.

Согласие жильцов: как его получить

По новым правилам, все жильцы МКД в этом вопросе делятся на 2 группы: это те, чье жилье примыкает непосредственно к помещению, чей статус планируется изменить, и все остальные. В первую группу попадают все, чьи квартиры граничат с помещением через стену, пол или потолок. И если нет их согласия, то все дальнейшие шаги можно даже не предпринимать.

• участие двух третей голосов от общего количества собственников, живущих в подъезде, в котором находится переводимое помещение;
  
• участие в собрании не менее 50% голосов от общего количества в доме.

При этом решение ОСС относительно других решений собственников обладает высшей силой. Это означает, что даже при согласии владельцев квартир, которые примыкают к помещению для перевода, ОСС может наложить запрет. ОСС считается правомочным, если в нем приняли участие собственники, на долю которых приходится свыше 2/3 от общего числа голосов в доме.

Стоимость перевода

Сам по себе процесс по переводу является весьма дорогостоящим, конечная цена определяется с учетом конкретных технических условий и специалистов, которые были привлечены. В среднем расходы составят от 250 000 рублей. Большая часть средств идет на проект, оплату экспертизы, техдокументацию, нотариальные услуги и работы строительно-технического характера.

Некоторые нюансы и судьба помещений, уже получивших статус нежилых

Эксперты указывают на ряд дополнительных деталей. Например, если перевод помещения в нежилое требует уменьшение площади общего имущества дома, то нужно будет получить согласие от всех собственников в доме. Еще один важный момент: допускается перевод строго отдельной квартиры, нельзя перевести в нежилое помещение, например, только комнату в ней.

Что касается уже существующих коммерческих предприятий в домах, то они продолжат функционировать: новый закон не обладает обратной силой и не распространяется на них. В целом же теперь у жителей МКД есть в распоряжении эффективный инструмент в плане защиты от нежелательного соседства: заблокировать открытие в доме магазина, пивной и пр. стало намного легче.

Жилое помещение: что это?

Жилое помещение — это квартира, дом или иное строение, которое отвечает всем санитарным и экологическим нормам, требованиям безопасности и пригодно для проживания людей. Все требования к жилому помещению закреплены на законодательном уровне.

Бытовки, вагончики и временные домики не являются жильем, пригодным для проживания.

Ограничения

Отсутствие обременений: залога, жилищного кредита и т.д. Помещение должно быть в собственности у заявителя.

Помещение должно удовлетворять требованиям ст. 22 ч. 4 Жилищного Кодекса РФ. Среди них:

• объект должно быть расположено в жилом секторе;
• оно должно быть пригодным для эксплуатации, то есть все несущие конструкции не должны иметь деформаций или трещин;
• коммуникации в помещении не должны представлять угрозу для жильцов;
• обязательным условием является наличие инженерных коммуникаций, таких как: водопроводная система (не распространяется на частные дома), система отопления, электричество, газопровод (при необходимости) и т.д.

Бумажная волокита, или Перечень документов для перевода помещения

• заявление о волеизлиянии перевода помещения в жилое;
• документы на объект;
• поэтажная планировка (только для объектов многоэтажного строения);
• технический план помещения;
• проект перепланировки (при необходимости).

Уполномоченные органы в процессе принятия решения могут затребовать дополнительные документы, не входящие в данный перечень.

После принятия решения уполномоченный орган обязан оповестить заявителя в трехдневный срок. При отказе в переводе жилья в новый статус указывается причина. Иногда извещение о переводе помещения в жилое отправляется и соседям.

Изменение статуса помещения в многоквартирном доме

Высокие цены на жилые объекты в мегаполисах, повышение налогового бремени на субъекты предпринимательства заставляют ИП принимать решения о переводе помещений, приобретенных в жилом доме, в жилье, пригодное для проживания людьми. Большинство из них не знают, как перевести нежилое помещение в жилое в многоквартирном доме.

Статья 9 Жилищного Кодекса РФ гласит, что изменение статуса помещения возможно при одновременном соблюдении условий:

• волеизъявления собственника объекта;
• согласия совладельцев, если они имеются. Оно должно быть оформлено письменно и заверено нотариусом;
• решения уполномоченных органов.

Уполномоченный орган вправе отказать в переводе жилья, если:

• не удовлетворены требования к жилому помещению;
• проект переустройства помещения не соответствует требованиям технических регламентов;
• заявитель не имеет права на объекта недвижимости.

Стоит отметить, что полномочия на принятия решения о переводе жилья в новый статус возложены на государственные органы, поэтому первичное обращение в суд будет не удовлетворено. В судебный орган заявитель может обратиться только после получения извещения об отказе, выданного компетентными органами исполнительной власти.

Процедура проверки объекта на соответствие требованиям жилого помещения состоит из этапов:

• принятие заявления от собственника;
• рассмотрение пакета документов и формирование дополнительного списка документации (при необходимости);
• определение с составом комиссии;
• непосредственная работа комиссии по оценке объекта недвижимости;
• составление заключения и решения исполнительного органа;
• передача извещения о решении заинтересованному лицу.

Как перевести жилое помещение в нежилое в 2021 году?

Владельцы квартир в коммерчески развитых районах города задаются вопросом как перевести жилое помещение в нежилое в многоквартирном доме.

С какой целью осуществляют? Ответ банально прост – из экономической целесообразности. Переведя жилище в нежилое и применяя как средство заработка действительно возможно иметь неплохую ежемесячную выгоду. Сдавая жилье в аренду таких средств не обрести, поскольку площадь под бизнес стоит в разы дороже.

Наиболее привилегированное положение занимают квартиры, располагающиеся на 1 этаже, реже на втором и третьем.

Однако прежде чем переводить жилплощадь в нежилое помещение надлежит все же подыскать желающих для аренды предпринимателей, поскольку, как только процедура будет осуществлена увеличатся расходы собственника на оплату услуг ЖКХ и стоимость налогового сбора также возрастет.

Осуществить перевод квартиры в непригодную для проживания, а только для ведения бизнеса, не разрешено в следующих случаях, проиллюстрированных в таблице:

Жилплощадь, где нельзя соорудить раздельный вход

У Сидорова есть квартира в новостройке на втором этаже. Мужчина решил сам переехать жить в деревню, а жилплощадь перевести в коммерческую и сдавать в эксплуатацию. Однако ему было отказано в этом. Потому что жилье не является боковым, располагается на этаже выше первого и сделать индивидуальный вход нельзя

Часть площади. Производится полностью, но не по комнатам

Скворцова, обладательница четырехкомнатной квартиры в столице, захотела зарабатывать на своей недвижимости – жить с дочерью в одной комнате, а три остальные отдать под салон. Но в уполномоченном учреждении ей порекомендовали перевести либо всю площадь под данный вид деятельности, либо отказаться от этой затеи

Находящиеся в залоге или аренде

Молодая пара приобрела жилье в новом районе в ипотеку. Дабы ежемесячные платежи не были столь накладными для семьи, они сами стали арендовать жилье, а залоговое оформлять в нежилое. Но им справедливо отказали в процедуре, поскольку фактически супруги еще не являются полноправными владельцами жилплощади

Располагающиеся на этаже выше первого

Адвокат Михеева, чтобы не арендовать помещение под офис, решила перевести свою квартиру в нежилое и оформить в ней адвокатский кабинет. Но она не учла, что жилье находится на четвертом этаже многоэтажки. Это и послужило отказом

Имеются прописанные лица в жилье

Помимо вышеперечисленного также действуют нижеследующие требования:

• для эксплуатации площади с целью извлечения прибыли нужно обеспечить произвольный подход к инженерным коммуникациям;
• находящийся на грани разрушения дом, определенный для сноса, не подойдет для эксплуатации на коммерческие цели;
• памятник архитектуры не удастся перевести в нежилое;
• назначение деятельности играет также ключевую роль. Например, производственный цех не может располагаться в жилом доме.

Таким образом, осуществить задуманное и получать выгоду удастся далеко не всем желающим. Не все жилплощади и дома отвечают зафиксированным в законодательстве требованиям.

Необходимая документация

Однако общепринятым минимумом считаются:

1. Нотариально удостоверенный дубликат о прерогативе обладания жилплощадью.
2. Техпаспорт объекта из БТИ.
3. Поэтажная планировка многоквартирного дома, взятая из того же учреждения.
4. Разработанный план переоснащения профессиональными лицами.
5. Заверенное нотариусом соглашение остальных обладателей жилья.
6. Доверенность на осуществление процедуры одним из владельцев.
7. Если жилплощадь принадлежит юридическому лицу, то понадобятся дубликаты учредительных документов.

Подача заявления

Собрав нужную документацию, заявку можно написать в МФЦ или местной администрации. Заполняется документ по специально разработанной форме. После принятия прошения и бумажного сопровождения на протяжении 1,5 месяцев выносится решение о согласии или несогласии. В последнем случае заявителю направляются все сданные документы и мотивированный отказ.

Прерогативой принятия решения обладает специальная межведомственная комиссия, находящаяся при муниципалитете. Для окончательного заключения комиссия в различные инстанции отправляет запросы - Росреестр, Пожарную службу, УФМС, ЖЭК и прочие. Ожиданием ответа от учреждений обусловлена продолжительность принятия решения.

Наши юристы знают ответ на Ваш вопрос

Процесс возможно ускорить, если индивид самостоятельно предварительно обратиться с соответствующими запросами в указанные службы и получить следующие бумаги:

• заключение МЧС о нормах пожарной безопасности (что нет нарушений);
• Роспотребнадзор выдает бумагу об отсутствии нарушений со стороны санитарно-эпидемиологических норм;
• справка из осуществляющей управление организации о предназначении близлежащих квадратных метров;
• выписка из ЖЭУ, указывающая на то, что дом не считается непригодным для проживания;
• решение ТСЖ о том, что они не имеют претензий о появлении такого рода помещения в доме;
• справка, свидетельствующая об отсутствии прописанных лиц в жилплощади, в том числе и самого владельца;
• если дом приравнивается к культурному памятнику, то еще понадобится одобрение органа охраны о допустимости перестройки.

Подавая прошение и пакет бумажного сопровождения немал риск получения отрицательного ответа.

Ключевыми основаниями отказа выступают:

1. Недостающие документы.
2. Реконструкция не отвечает санитарным, противопожарным и другим нормам безопасности.
3. Остальных владельцев категорически не устраивает такой расклад.
4. Жилище не соответствует предъявляемым предписаниям.

Как правило, отсутствие соглашения хозяев является основным препятствием. Любой несогласный вправе подать жалобу в Росреестр и процесс прекратится, поскольку тогда и администрация не даст своего одобрения. Профессиональные знатоки законов советуют начинать двигаться именно с этого шага, потому как получить согласие заупрямившегося соседа иной раз гораздо сложнее чем оформить его в уполномоченных официальных органах.

Также важным моментом выступает прерогатива собственности на землю под домом. Если она принадлежит владельцам квартир, то нужно их согласие, а если местного муниципалитета – то его.

Согласование перепланировки

Если по заявке принят положительный ответ, то он направляется заявителю по почте или выдается при личном посещении отделения. Дальнейшие действия обусловлены необходимостью или отсутствием таковой в реконструкции помещения. Если владелец намерен продать бывшую квартиру, то последующие шаги не его забота.

В случае сдачи в пользование или размещения собственного бизнеса возможны два варианта развития событий:

• перепланировка с запросом специально установленного разрешения;
• без получения одобрения в случае ненадобности постройки дополнительных лестниц и запасного выхода.

В уведомлении к муниципалитету в обязательном порядке указывается какой из способов является подходящим в данном индивидуальном случае. Реконструкция потребует массу одобрений, о чем было сказано выше.

Если процедура уже проведена, то надлежит оповестить приемочную проверку, состоящую из лиц, трудящихся в местном самоуправлении. В обязательства комиссии входит тщательный осмотр проведенных работ и выдача своего заключения – акта приемки работ. Имея на руках этот документ уже можно смело приступать к реализации задуманных бизнес-идей.

Организация, выполняющая работы, также может порекомендовать взять дополнительные разрешения или сделать это сама.

Оформление прерогативы владения

К обращению прилагается необходимый перечень бумажного сопровождения:

• дубликат удостоверения личности для физлица и учредительные документы для компании;
• документ преференции владения на квартиру;
• акт приемки работ по перепланировке;
• паспорт недвижимости по кадастру;
• подтверждение осуществления платежа госпошлины (цены в 2021 году можно уточнить на официальном сайте Росреестра).

Приемочную бумагу по факту реконструкции комиссия самостоятельно отправляет в службу кадастра. И там уже вносятся соответствующие пометки.

ВНИМАНИЕ . В общем, осуществление перевода процедура не из легких как кажется на первый взгляд. На нее можно затратить от нескольких месяцев и до года.

Причины и правовые основания для перевода

Как указывалось выше, решение о переводе принимает только собственник. Если помещением временно владеет арендатор, он не может сам инициировать процедуру перевода. Однако допускается выдача доверенности на другое лицо, которое займется разработкой и сбором документов, их согласования.

Чтобы наши специалисты оказали услуги «под ключ» и самостоятельно прошли все согласования, рекомендуем оформить нотариальную доверенность на представительство.

Причиной перевода нежилого помещения в квартиру может быть:

• желание оформить собственность на жилье, чтобы лично проживать в нем или сдавать в аренду;
• намерение прекратить предпринимательскую деятельность (например, это особенно актуально в условиях кризиса из-за пандемии);
• возможность заработать на аренде квартиры, на ее продаже или обмене на другое жилое помещение.

При обращении на согласования указывать причину своего решения не обязательно.

Как перевести жилой дом в нежилое здание?

Здравствуйте, уважаемые друзья! В данной статье мы с Вами рассмотрим, как перевести жилой дом в нежилое здание, тонкости и особенности этого процесса. На первый взгляд всё выглядит довольно просто, но на практике это не всегда может быть быстро осуществимо. Поскольку, если не будут выполнены определенные требования, предусмотренные действующим законодательством РФ , то перевод жилого дома в нежилое здание может затянуться на несколько месяцев.

Фактически при переводе жилого дома в нежилое здание применяются те же нормы права, что и при переводе жилого помещения в нежилое. С то лишь разницей, что при переводе жилого дома в нежилое в состав этого дома могут входить несколько самостоятельных жилых помещений. Таким образом, для перевода жилого дома в нежилое здание фактически необходимо перевести в нежилое состояние все жилые помещения дома.

В этом и заключается главная особенность такого перевода. Если собственник одного из помещений в составе жилого дома откажется переводить свое помещение в нежилое, могут возникнуть трудности.

Итак, давайте более подробно рассмотрим этот непростой вопрос.

Как перевести жилой дом в нежилое здание. О чем говорит законодательство?

Нормой закона также предусмотрены условия, которые необходимы для перевода жилого дома в нежилое здание и основания для отказа в удовлетворении заявления о переводе в нежилое.

Для перевода жилого дома в нежилое здание Вам необходимо будет обратиться в органы местного самоуправления по месту нахождения вашего жилого дома или же непосредственно через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг. В настоящее время обращение граждан в МФЦ предоставления государственных и муниципальных услуг пользуется все большей популярностью.

Перечень документов необходимых для осуществления процедуры перевода жилого дома в нежилое помещение (ст. 23 ЖК РФ):

• Заявление. Бланк заявления могут предоставить для заполнения при подаче документов.
• Правоустанавливающие документы на недвижимое имущество (оригинал либо нотариально удостоверенные копии).
• Технический паспорт недвижимого имущества.
• План дома.
• Проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если это требуется).

Решение о переводе или об отказе в переводе жилого дома принимается органом, осуществляющим перевод помещений, но не позднее чем через 45 дней со дня представления в данный орган документов. Далее не позднее чем через 3 рабочих дня со дня принятия решений о переводе или об его отказе в переводе заявителю выдается или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ, который подтверждает принятие одного из предусмотренных законно решений.

Документ, который подтверждает завершение перевода жилого дома, будет являться основанием для использования жилого дома в качестве нежилого здания. Только если для этого не нужно проведение его переустройства, и (или) перепланировки, или иных работ.

Соответствующие изменения необходимо будет внести в правоустанавливающие документы и произвести регистрационные действия.

Необходимо понимать, что в дальнейшем использование нежилого здания возможно при строгом соблюдении требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иные установленных законодательством требования.

Необходимые условия для перевода жилого дома в нежилое здание.

Давайте с вами рассмотрим, что же нам говорит Жилищный кодекс РФ о необходимых условиях перевода:

• Перевод жилого дома социального использования в нежилое здание не допускается.
• Перевод жилого дома в нежилое здание с целью осуществления религиозной деятельности не допустим.
• Перевод жилого дома в нежилое здание невозможно, если такой перевод не может отвечать установленным требованиям и если право собственности на такое имущество обременено правами третьих лиц.

Важно отметить одну деталь, о которой собственники жилых домов не всегда знают. Если земля, на котором расположено недвижимое имущество, выделена под индивидуальное жилищное строительство, то на ней не может быть расположено нежилое здание. В связи с чем органы местного самоуправления откажут в переводе жилого дома в нежилое.

Очень важно, когда Вы собираетесь осуществить процедуру перевода, то обязательно необходимо обратиться за консультацией к юристу. Потому как, не имея специального профессионального образования, самостоятельно осуществить вышеуказанную процедуру у Вас может не получится.