Когда налог можно не платить? Все про взаимозачет при покупке и продажи квартиры

В большинстве случаев, продажа квартиры сопровождается приобретением нового жилья (большего по площади, выгодным расположением от социально-значимых объектов и прочим причинам), таким образом происходит улучшение жилищных условий.

Всем известно, что продажа жилплощади облагается государственным налогом (НДФЛ), размер которого – 13% от общей ее стоимости. Учитывая факт, что квартиры в нашей стране стоят недешево, уплаченный налог составляет довольно крупную сумму. Но каким образом обойти данный налог или хотя бы снизить его сумму?

Нужно ли платить?

Повторимся, НДФЛ в нашей стране составляет 13%. Данный налог также распространяется на доход, полученный от продажи недвижимости, в частности – квартиры. Но, в некоторых случаях, покупатель жилья освобождается от уплаты НДФЛ с приобретенной недвижимости.

Налогоплательщик освобождается от уплаты НДФЛ при приобретении недвижимости в двух случаях:

1. Если квартира находилась в собственности более трех лет. Такое положение прописано в пункте 17.1 статьи 217 Налогового кодекса Российской Федерации. В данном случае гражданин освобождается от уплаты НДФЛ, независимо от стоимости жилья, за которую он его продает. Здесь важным моментом является беспрерывное владение жилплощадью, не менее 36 месяцев подряд.
2. Если стоимость продаваемого жилья меньше 1 миллиона рублей, то НДФЛ также не уплачивается. Срок владения жилплощадью в расчет не берется, так как ни на что не влияет. Объясняется это тем, что максимальный налоговый вычет для продавца составляет 1 миллион рублей.

Таким образом, гражданин освобождается от уплаты налога при продаже квартиры, если он владел ей непрерывно 36 месяцев и более (независимо от ее стоимости), а также если стоимость, за которую она была продана, составляет менее 1 миллиона рублей (независимо от срока владения жильем).

Читайте также: Заполнение и подача налоговой декларации 3-НДФЛ при продаже квартиры

Когда можно получить НВ?

Для уменьшения налоговых затрат, связанных с покупкой и продажей квартиры в одном году, необходимо соблюдать некоторые условия, а именно:

• Продажа и приобретение квартиры произошли в одном календарном году.
• Новое жилье было приобретено раньше, чем продали старое, но гражданин еще не воспользовался правом на налоговый вычет (например, двухкомнатная квартира была приобретена в мае 2017 г, а однокомнатная квартира реализована в сентябре 2017 г. В этом случае допускается заявить о получении сразу двух вычетов).
• Гражданин РФ не воспользовался правом на возврат 13% до 2014 года, либо не исчерпал положенный ему лимит в два миллиона рублей после 2014 года.
• Гражданин должен являться собственником жилья не менее пяти или трех лет (до 2016 года).

В каком случае он не положен?

По закону невозможно получить НВ, если квартира приобретается у родственников первой линии (супруг(а), дети или родители (усыновители, опекуны)).

Также сложности возникают, если покупаемая квартира находится в процессе строительства (по договору долевого участия). В этом случае акт передачи жилья в собственность покупателя будет передан новому владельцу только после сдачи дома в эксплуатацию. Передаточный акт является одним из основных документов, которые необходимы для возврата 13% от стоимости жилья при приобретении.

Расчет уплаты налога для продавца

Рассчитать налог, который нужно уплатить продавцу, при реализации жилья, можно следующим образом:

Полученная сумма облагается НДФЛ в сумме 13% (если значение больше нуля) и перечисляется в государственный бюджет.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

Квартира была продана за 5 300 000 рублей, а новая приобретена за 7 200 000 р. Учитываем первое уменьшение в 1 миллион рублей, получаем следующее:5.3 млн. р. – 1 млн. р. = 4.3 млн. р.

Далее уменьшаем полученную сумму на 2 миллиона рублей (оставшиеся 5.2 млн. р., которые получены с покупки, не учитываются). Получаем следующее:

Возврат

В данном случае у покупателя имеется два варианта:

1. Получают налоговый вычет с приобретения жилья (до 260 000 р.).
2. Уменьшают налог от продажи квартиры, путем использования НВ с покупки.

Рассмотрим реальные примеры расчетов:

Квартира была приобретена за 2 700 000 рублей, а старая реализована за 1.5 миллионов рублей. Покупатель использовал 500 000 р. для уменьшения налогообложения, и еще 1 млн. р. за счет стандартного уменьшения НДФЛ. У него осталось 1 200 000 р. (2.7 млн. р. – 1 млн. р. – 500 тысяч р.), с которых он может получить законные 13% возврата, то есть 156 тысяч рублей.Эту сумму (156 000 р.), налогоплательщик может получить в дальнейшем, например, в качестве возврата удержанного НДФЛ заработной платы.

Оформление декларации 3-НДФЛ

1. для налоговых вычетов;
2. для доходов, которые облагаются 13 % налогом.

Отдельно указываются и социальные вычеты, но они не переносятся на следующие налоговые периоды, а учитываются только в текущем году.

Документально подтверждать заявление о снижении величины на 1 млн. р. при продаже не нужно. В противном случае предъявляются документация, подтверждающая факт приобретения и оплаты жилплощади.

Споры с органами ФНС по двойным вычетам

Несмотря на то, что в Налоговом кодексе РФ четко прописаны положения, дающие право гражданам получить несколько вычетов, а также многочисленные письма Министерства финансов РФ, касающиеся данного вопроса, иногда возникают случаи отказа работников налоговых органов в предоставлении такого права. Аргументируют они такой отказ по разным причинам, например, что невозможен взаимозачет различных групп налогов.

На самом деле при одновременной реализации и приобретении квартиры гражданин РФ вправе уменьшить налог не только на 1 млн. р., но и на положенные ему, как покупателю недвижимости 260 тысяч р., а также другие группы вычетов (обучение, лечение и т.д.).

Работники налоговой инспекции правы только в одном случае, например, если продажа квартиры произошла в 2015 года, а покупка – в 2016 году. В этом случае право на получение НВ у гражданина возникает только с 2016 года, в то время как подать декларацию о доходах он должен был в 2016 году.

Особенности процедуры

1. После приобретения и продажи квартиры в одном году у вас получился нулевой налог, то декларацию по форме 3-НДФЛ подавать нужно все равно. В противном случае на налогоплательщика налагается штраф в размере 1 тысячи рублей (на 2018 год).
2. Социальные вычеты, которые учитываются при взаимозачете, можно использовать только в том году, в котором на них возникло право. На следующий год, такие вычеты не распространяются.

Калькулятор налога с продажи квартиры

Налог с продажи квартиры является налогом на доходы физического лица и равняется 13 процентам. Однако, не всегда нужно платить этот налог. Первое, что необходимо иметь ввиду, это недавнее изменение в налоговом кодексе, которое вводит новые правила расчета налога для собственников, получивших квартиру в собственность после 1 января 2016 года.

Если квартира получена в собственность до 1 января 2016 года

Тут действует очень простое правило: необходимость платить налог с продажи квартиры зависит только от срока владения квартирой.

1. Если квартира находится в собственности более 3-х лет, то при продаже платить налог не нужно.
2. Если квартира находится в собственности менее 3-х лет, то при продаже необходимо заплатить налог.

Налоговый вычет

Существует два типа вычетов при продаже квартиры:

1. Фиксированный вычет в 1 000 000 рублей. Налогооблагаемый доход с продажи квартиры может быть уменьшен на эту сумму.

Например, стоимость квартиры 3 500 000 руб. Тогда доход, с которого необходимо заплатить налог будет равен
Налогооблагаемая база = 3 500 000 – 1 000 000 = 2 500 000 руб.

Например, гражданин Иванов купил квартиру за 5 000 000 рублей. А через 2 года продал за 6 000 000 рублей. В качестве вычета здесь можно использовать сумму покупки, при наличии договора купли-продажи. Таким образом, заплатить налог придется с разницы:
Налогооблагаемая база = 6 000 000 – 5 000 000 = 1 000 000 рублей.

Более того, если вы покупали квартиру в ипотеку, то сумму уплаченных процентов можно также включить в вычет. Для подтверждения этих расходов необходимо лишь взять в банке соответствующую справку.