Юридическая консультация 24/7

В настоящее время в Республике Башкортостан насчиты­вается 343 управляющие компании, они осуществляют управ­ление 14200 домами.

Также в республике 143 самостоятельных товарищества собственников жилья, они не привлекают спе­циализированные управляющие организации (в том числе 5 ЖСК), в их управлении около 200-т домов.

Указанные статистические данные говорят о том, что при­влечение управляющей организации предпочтительно. По­скольку ни товарищество собственников жилья (далее - ТСЖ), ни специализированный кооператив, как правило, сами не в состоянии обеспечить должное обслуживание многоквартир­ного дома. Поэтому законодателем закреплена возможность заключения договора управления многоквартирным домом как между собственниками жилых/нежилых помещений в данном доме и управляющей организацией, так и между това­риществом собственников жилья (или кооперативом) и управ­ляющей организацией.

Собственники помещений в многоквартирном доме за­ключают договор управления домом и в случае самостоятель­ного выбора данного способа управления - на общем собра­нии, и в случае, если управляющая организация была выбрана по результатам конкурса, проведенного органом местного са­моуправления (если в течение года до дня проведения указан­ного конкурса собственниками помещений в многоквартир­ном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано).

В статье 162 ЖК РФ дается определение понятия догово­ра управления многоквартирным домом и перечисляются его существенные условия. Несмотря на большое количество су­щественных условий, перечисленных в указанной норме, они относятся к двум элементам договора: к его предмету и цене.

Предметом договора управления многоквартирным до­мом выступает не общее имущество, жилые и нежилые по­мещения в данном доме, а те юридические и фактические действия, которые должна осуществлять управляющая орга­низация по управлению общим имуществом многоквартир­ного дома, т.е. оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений, осуществление другой деятельности по управле­нию многоквартирным домом.

Причина, по которой общее имущество, жилые и нежи­лые помещения многоквартирного дома не могут быть ква­лифицированны в качестве предмета состоит в том, что оно служит лишь средством для оказания указанных услуг, но не является тем благом, которое представляет юридический ин­терес для участников правоотношения.

Так, договор управления многоквартирным домом дол­жен содержать печень объектов, составляющих общее имуще­ство, так как именно их надлежащую эксплуатацию обязана обеспечить управляющая организация, и адрес дома. На наш взгляд, кроме перечисления общего имущества многоквар­тирного дома, в тексте договора необходимо описывать состо­яние данного имущества, необходимость его ремонта, степень физического износа и технического состояния. Что в свою очередь пригодится как для определения результативности работы управляющей организации, так и для дальнейшего планирования работ по управлению, обслуживанию, ремонту общего имущества многоквартирного дома.

В договоре должен содержаться перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквар­тирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управ­ляющая организация. Собственники помещений вправе опре­делить любой объем работ и услуг по содержанию и ремон­ту общего имущества, так как для создания благоприятных и безопасных условий проживания им, кроме жилищно-ком­мунальных услуг могут потребоваться и другие услуги. Един­ственным критерием при установлении такого перечня явля­ется обеспечение необходимого состояния многоквартирного дома, определяемого Правилами и нормами технической экс­плуатации жилищного фонда.

Кроме этого, договор должен содержать периодичность, график и сроки оказания услуг, вы­полнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Следующая группа существенный условий договора управления многоквартирным домом относятся к цене дого­вора, а именно: порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения та­кой платы.

Нетрудно заметить, что в представленном перечне от­сутствует условие о размере вознаграждения управляющей организации, хотя управляющая организация является ком­мерческой организацией, главной целью которой является извлечение прибыли от оказания услуг и (или) выполнения работ по управлению многоквартирным домом. Помимо это­го, обязательность указания данного условия вытекает прямо из легального определения договора управления многоквар­тирным домом, согласно которому он всегда является возмезд­ным.

В этой связи собственники помещений должны утвердить на общем собрании порядок определения (форму) и размер вознаграждения управляющей организации, и, соответствен­но, включить данное условие в договор управления, уже на основании которого они будут оплачивать вознаграждение управляющей организации, размер которого пропорциона­лен доле в общем имуществе многоквартирного дома.

И заключительное, четвертое, существенное условие - по­рядок осуществления контроля выполнения управляющей ор­ганизацией ее обязательств по договору управления. Контроль за деятельностью управляющей организации по управлению многоквартирным домом может осуществляться: собственни­ками помещений и их представителями; советом многоквар­тирного дома, привлекаемыми собственниками помещений аудиторами, инженерами, иными специалистами; самой управляющей организацией (самоконтроль); органами госу­дарственного надзора (за выполнением требований норматив­ных правовых актов) и другими заинтересованными лицами.

162 ЖК РФ устанавливается обязанность управляющего ежегодно в течение первого квар­тала текущего года представить собственникам помещений в многоквартирном доме отчет о выполнении договора управ­ления за предыдущий год, а также размещает указанный от­чет в системе.

Договором срок предоставления отчета может быть изме­нен. Таким образом, собственники помещений в многоквар­тирном доме на общем собрании собственников помещений данного дома вправе по своему усмотрению установить сроки, формы и порядок отчетности обслуживающей организации.

Что же касается обычных условий договора управления многоквартирным домом, то они предусмотрены, прежде всего, гражданским законодательством, а также подзаконны­ми нормативными актами, и должны учитываться сторонами при осуществлении своих прав и исполнении обязанностей по данному договору. К таким условиям можно отнести нормы, устанавливающие права и обязанности сторон по договору, ответственность управляющей организации, основания пре­кращения договора управления многоквартирным домом и другие.

Собственники помещений в многоквартирном доме в любой момент вправе отказаться от выбранного способа управления - управляющей организации на общем собра­нии собственников помещений. Изменений и расторжение договора управления возможно по соглашению сторон. В судебном порядке, по инициативе одной из сторон, договор изменяется или расторгается при существенном нарушении его условий другой стороной: систематические задержки в предоставлении услуг и выполнении работ при управлении многоквартирным домом, связанные с неудовлетворительным исполнением управляющей организацией своих обязательств; неоплату вознаграждения управляющей организации; не­представление управляющей организацией отчета о выпол­нении договора управления; причинение вреда вследствие действий (бездействий) управляющей организации общему имуществу многоквартирного дома; и в иных случаях, пред­усмотренных законом или договором, в частности, в связи с существенным изменением обстоятельств.

В том случае, если договор с управляющей организацией будет расторгнут, она должна передать техническую докумен­тацию на многоквартирный дом и иные связанные с управле­нием этим домом документы вновь избранной управляющей организации, товариществу собственников жилья, жилищно­му (жилищно-строительному) или иному специализирован­ному кооперативу либо одному из собственников, указанному в решении общего собрания, или, если он не указан, любому собственнику помещений в таком доме, за тридцать дней до прекращения договора. Следует отметить, что вступление до­говора управления многоквартирным домом в силу и возник­новение обязанностей по управлению не зависит от передачи соответствующей документации. Вместе с тем, так как эксплу­атация многоквартирного дома без указанной документации затруднительна, управляющая организация вправе требовать от лиц, у которых находится техническая документация ее пе­редачи управляющей организации.

Подводя итог, отметим, что при заключении договора управления многоквартирным домом сторонам, во избежа­ние неблагоприятных последствий, следует согласовать суще­ственные условия данного договора: предмет и цена. Помимо перечисления общего имущества многоквартирного дома, в тексте договора необходимо описывать состояние данного имущества, степень физического износа и технического состо­яния. Содержащийся в договоре перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по со­держанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация - должен быть дополнен указанием периодично­сти, графиком и сроками оказания данных услуг, выполнения работ.

Кроме этого, текст договора должен содержать условие о размере вознаграждения управляющей организации.

КУДИНА Светлана Анатольевна
кандидат юридических наук, старший преподаватель кафедры гражданско-правовых дисциплин Уфимского юридического института МВД России

Понятие «договор управления многоквартирным домом»

Договор управления МКД является новшеством среди других гражданско-правовых договоров. Поэтому это понятие для многих остается незнакомым. Тем не менее, его необходимость для управления многоквартирным зданием с каждым годом становится все важнее. Данный документ заключается между управляющей организацией и владельцами жилых помещений.

Управляющая организация обязательно выбирается на общем собрании всех жильцов дома. При заключении соглашения она обязуется выполнять все условия, которые в нем указаны. Если компания не выполнит указанные требования или будут другие разногласия с жильцами, к ней могут применить санкции или расторгнуть договор.

Как заключается договор. Условия заключения и срок действия договора

Договор управления МКД заключается в письменной форме. Однако законодатель ничего не указал по поводу того, что устная форма договора не освобождает собственников от оплаты услуг. Утверждение собственниками компании, с которой будут сотрудничать жильцы дома, происходит:

• во время общего собрания;
• на собрании ТСЖ;
• во время открытого конкурса.

Все три способа выбора управляющей организации являются абсолютно законными. И все правовые взаимоотношения регулирует соглашение, порядок заключения которого регламентирует законодательство. Содержание этого документа согласовывается сторонами.

Условия договора управления многоквартирным домом:

• список услуг и работ, направленных на содержание дома;
• цена предоставления услуг;
• порядок, согласно которому будет происходит непрерывный контроль за выполнением управляющей организацией своих услуг.

Предмет договора управления и стороны договора

Договор управления МКД по закону можно заключить только с одной единственной управляющей организацией. Это компания, которая предоставляет жильцам коммунальные услуги и выполняет различные требования владельцев по ремонту и содержанию помещения. Исходя из этого, предметом данного договора можно назвать:

• предоставление управляющей компанией услуг;
• оказание различных работ по ремонту и содержанию дома;
• другая деятельность, направленная на содержание здания.

Естественно, что одной из сторон данного соглашения является компания, предоставляющая жильцам различные услуги по эксплуатации дома. А вот с другой стороны его заключает либо общее собрание жильцов, либо ТСЖ. В первом случае заключение договора управления многоквартирным домом осуществляется обычно на общих основаниях, а во втором – соглашение подписывает председатель правления.

Права управляющей компании. Контроль за выполнением ее обязательств и отчет о выполнении договора

Существует особый порядок осуществления управляющей организацией своей деятельности. Жильцам важно получать весь комплекс услуг вовремя. И в этом случае у компании появляется немало обязанностей. Тем не менее, организация, необходимая для управления жилым домом, имеет и свои права на:

• взыскание с жильцов задолженностей;
• распоряжение резервным фондом;
• инспектирование эксплуатации жильцами помещений;
• требование от собственников устранения нарушений и возмещения убытков.

Контроль за деятельностью управляющей организации является важной частью всего процесса управления домом. Порядок осуществления этого контроля содержит жилищное законодательство. Со стороны государства этим занимается специальная жилищная инспекция. Но такой контроль может инициироваться и любым собственником.

Одним из способов проверять деятельность организации является ее отчет.

Срок предоставления этого документа указан в ЖК РФ. Обычно это первый квартал года, в течение которого управляющая компания готовит отчет за прошедший год. Содержание документа, а также порядок его предоставления собственникам регулирует сама компания.

Продление, изменение, расторжение или прекращение договора

Форма договора управления многоквартирным домом, заключаемого между владельцами помещения и организацией, должна быть исключительно письменной. Это типовой документ, установленный законодательством. Порядок, согласно которому в этот документ могут быть внесены изменения, содержит ГК РФ.

Вносить изменения в договор или расторгать его можно и в одностороннем порядке, если в нем не указано другое. Это могут сделать и собственники жилых помещений, и сама компания. А так как договор является публичным, компания не может отказаться от предоставления услуг.

Расторжение договора управления многоквартирным домом может произойти и в суде, но для этого у сторон должны быть веские основания. Прекращен договор может быть только, если закончился срок его действия или в связи с прекращением обязательств.

Договоры с поставщиками коммунальных услуг

Договоры с поставщиками услуг заключает:

управляющая компания, которая становится посредником между ресурсоснабжающими организациями (РСО) и жильцами. Ознакомьтесь с законом, регулирующим условия предоставления коммунальных услуг.

жители напрямую (прямые договоры) – они получили такое право с 3 апреля 2018 года (статья 157.2 Жилищного кодекса, Федеральный закон от 3 апреля 2018 г. № 59-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации»). Можно заключить прямые договоры на все коммунальные услуги или выборочно.

При прямых договорах для жителей может быть неудобно получение большого количества квитанций. Обращаться с вопросами придется в разные организации вместо одной управляющей компании. Для управляющих компаний в этом случае работы и ответственности меньше не станет.

Управляющая компания по-прежнему будет передавать показания приборов учета в РСО, принимать жалобы на качество коммунальных услуг.

По инициативе УК перейти на прямые договоры нельзя, это должно быть желание собственников, закрепленное решением общего собрания. Если накопилась большая задолженность, поставщик ресурса может расторгнуть договор с УК в судебном порядке. Тогда договоры на поставку ресурсов будут заключены напрямую с собственниками.

Договор на горячее водоснабжение (ГВС)

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 13. содержит типовой договор горячего и холодного водоснабжения).

Закон №190 от 27 июля 2010 года «О теплоснабжении»

Санитарные правила устройства и эксплуатации систем централизованного горячего водоснабжения

Чтобы заключить договор на горячее водоснабжение, нужно подать заявку и подготовить документы.

Заявка содержит:

адрес дома, с которым заключается договор;

планируемый объем годового потребления горячей воды, температурного режима, подключенных нагрузок, подтвержденных документально;

срок действия договора.

Заявку подписывает собственник или УК, которая действует от его имени.

Документы, которые нужны для заключения договора на водоснабжение:

копии учредительных документов;

копии документов, доказывающих права владения или пользования объектом абонента;

доверенность или другой документ, по которому другой человек может действовать от лица абонента;

копии документов на приборы учета и актов их ввода в эксплуатацию.

Договор устанавливает:

объем поставки воды;

уровень давления в трубопроводе и точках присоединения;

качественные характеристики жидкости;

порядок проведения контроля за состоянием воды;

способы учета потребленного количества и его оплаты;

условия, приводящие к ограничению или прекращению подачи воды;

разграничение трубопроводной сети между потребителем и водоснабжающей организацией, которое определяет границы распространения ответственности (прописывается в отдельном акте-приложении к договору);

обязанности и ответственность сторон;

способ урегулирования претензий.

Договор на холодное водоснабжение (ХВС) и водоотведение (канализацию)

Федеральный закон от 07.12.2011 N 416-ФЗ «О водоснабжении и водоотведении» (ст. 14. содержит типовой договор)

Постановление Правительства РФ от 29.07.2013 N 644 «Об утверждении Правил холодного водоснабжения и водоотведения и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации» (глава II)

Договоры при непосредственном управлении МКД

При заключении договоров с организациями, оказывающими услуги по содержанию и ремонту общего имущества МКД, их подписывают все или большинство собственников помещений в доме на основании решения ОСС (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Договор управления с застройщиком

Договор управления с организацией могут заключать не только собственники, но и застройщик, сдавший в эксплуатацию новый многоквартирный дом.

До момента, пока орган местного самоуправления проведёт конкурс по выбору управляющей домом организации или сами собственники на общем собрании выберут способ управления, застройщик должен заключить договор управления с УО по своему выбору. Сделать это необходимо в течение пяти дней со дня получения разрешения на сдачу дома в эксплуатацию (ч. 14 ст.

161 ЖК РФ).

В таком случае застройщик выступает в качестве заказчика и согласовывает перечень работ и услуг и размер платы за них. УО выставляет счета за свои услуги на имя застройщика, поскольку он является собственником помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п. 6 ч.

2 ст. 153 ЖК РФ, ч. 2 ст.

8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214).

Договор между застройщиком и управляющей организацией заключается на срок не более трёх месяцев (п. 3 ч. 5 ст.

162 ЖК РФ). За этот период муниципалитет извещает о проведении открытого конкурса по выбору УО для управления многоквартирным домом. Конкурс должен завершиться через 40 дней после извещения, и затем орган местного самоуправления уведомляет собственников о его результатах (ч.

ч. 4-5 ст. 161 ЖК РФ).

В это время собственники помещений в новостройке и дольщики, принявшие от застройщика помещения по передаточному акту, могут провести общее собрание собственников и выбрать иной способ управления или другую управляющую организацию в соответствии со ст. ст. 44 – 46 ЖК РФ.

Расторжение УО договора управления в одностороннем порядке

• существенно изменились обстоятельства, из которых собственники помещений в доме и управляющая организация исходили при заключении договора (ст. 451 ГК РФ);
• жители многоквартирного дома существенно нарушают условия договора управления, нанося ущерб УО и лишая её прибыли.

Также УО может расторгнуть договор управления в одностороннем порядке по истечении срока его действия. Такой способ разорвать договорные отношения с МКД подтверждён постановлением Федерального арбитражного суда Московского округа от 07.03.2013 по делу № А41-9806/12.

Если заключить договор управления с собственниками сроком на один год с условием пролонгации, УО при необходимости может расторгнуть договор в одностороннем порядке. Главное – подробно прописать в договоре процедуру отказа от договора: утвердить шаблон уведомления собственников, способы и сроки его доставки и другие важные пункты.

Как управляющей организации расторгнуть договор управления домом

Коротко о главном

• собственники помещений в МКД;
• ТСЖ, ТСН, ЖК, ЖСК или иной потребительский кооператив;
• застройщик после получения разрешения на сдачу нового дома в эксплуатацию.

• по решению собственников помещений в многоквартирном доме,
• по выбору застройщика
• по результатам открытого конкурса, организованного органом местного самоуправления.

Расторгнуть договор управления можно по соглашению его сторон либо в одностороннем порядке, доказав нарушение его существенных условий одной из сторон. При этом УО придётся доказывать нарушения в судебном порядке. Но лучше достигнуть согласия в этом вопросе с собственниками помещений в МКД, поставив вопрос о прекращении действия договора управления на общем собрании собственников.

Провести такое собрание юридически верно поможет сервис «ОСС на 100%».

Сколько квартир должно быть в доме для его полной самостоятельности

ЖК РФ предлагает три формы управления многоквартирными домами (далее по тексту – МКД):

1. Руководство общим имуществом и прилегающей территорией обеспечивает управляющая компания (УК), имеющая соответствующую лицензию на осуществление подобного рода деятельности.
2. Создание товарищества собственников жилья (ТСЖ).
3. Непосредственное управление общим имуществом собственниками помещений МКД, без привлечения сторонних организаций ( ст. 164 ЖК РФ ).

Способ управления определяется исключительно по выбору владельцев помещений в МКД. Решение принимается на собрании простым большинством голосов – 51%. При этом замена одной формы правления на другую может происходить в любое время.

Изменения в этом вопросе к 2021 году отсутствуют – несмотря на то, что установленное ограничение по числу квартир нарушает права владельцев помещений, количество которых более 30.

К общему имуществу МКД относятся:

1. Земельный участок под МКД.
2. Места общего пользования: лестницы, лестничные проемы, чердаки, технические этажи, лифты, коридоры – иными словами, те помещения, которые не являются квартирами и предназначены для обслуживания помещений данного дома, в том числе подвалы, в которых находятся инженерные коммуникации.
3. Плиты, перекрытия, окна, двери.

Какие задачи становятся перед собственниками помещений, решившимися взять полное управление домом в свои руки:

• Обслуживание общих помещений.
• Текущие ремонты помещений МКД.
• Уход за придомовой территорией.
• Распределение денежных средств.

При этом текущие ремонты и благоустройство территории собственники либо осуществляют своими силами, либо привлекают подрядчиков.

Как заключаются договора с обслуживающими организациями

Таким образом, владельцы квартир либо в индивидуальном порядке заключают договора с каждым поставщиком, либо делегируют свои полномочия одному официальному представителю, который действует от имени и в интересах остальных собственников квартир МКД.

Если в течение года после выбора непосредственной формы управления собственники не заключили договора, считается, что их руководство не состоялось. Владельцы помещений будут лишены собственного управления, администрация объявит конкурс на выбор управляющей компании.

Стоит ли управлять многоквартирным домом самостоятельно

Мы выделили некоторые особенности управления в виде наглядной таблицы, чтобы вы могли взвесить все «за» и «против» и решить, подходит вам такая форма управления или нет.

Таблица преимуществ и недостатков при непосредственном управлении МКД:

Потеряют собственники квартир и право на материальную поддержку при капитальном ремонте.