Без заключения договора купли-продажи не проходит ни одна сделка с недвижимым имуществом. Этот документ — основной, по которому продавец передаёт право собственности на квартиру/дом/земельный участок, а покупатель принимает этот право и оплачивает стоимость объекта.
Документ подписан, сделка завершена. Но если стороны не выполняют обязательств, остается только провести расторжение договора купли-продажи недвижимости. Рассмотрим данную процедуру подробно.
Когда можно расторгать?
Прекращение сделки по взаимному соглашению сторон является также двусторонним соглашением, которое заключается в том же порядке, по тем же правилам, что и заключение первоначального документа.
Нормы по расторжению и последствия данного действия регламентируются Гражданским кодексом. Это может произойти по требованию одной из сторон в суде, если вторая сторона произвела существенный нарушения сделки и в иных случаях, предусмотренных первоначальным соглашением и/или действующим законодательством.
При одностороннем отказе в выполнении обязательств частично либо полностью по закону или соглашению сторон, купля-продажа соответственно считается расторгнутой либо изменённой.
Когда нельзя расторгать?
Если обратиться к судебной практике, расторжение договора купли продажи недвижимости по инициативе продавца или покупателя выполнить не очень-то и просто. Причина этого — в особенностях самого соглашения о купле-продаже и в нюансах регистрации прав на недвижимое имущества в органах государственной регистрации.
Согласно Гражданскому кодексу прекратить продажу объекта можно либо в судебном порядке, либо по взаимному соглашению сторон. Однако, взаимного согласия может быть и недостаточно.
Почему? Рассмотрим пример
Стороны оформили куплю-продажу, продавец передал имущество, а покупатель полностью за него расплатился. Стороны подали документы для госрегистрации, в установленный срок покупатель стал собственником, а продавец перестал им быть. Никаких претензий в то время стороны друг к другу не предъявляли.
Но после они передумали и решили отменить продажу квартиры.
В данном случае отменить сделку уже невозможно, потому что подлежит расторжению только та сделка, что ещё не доведена до конца, и при которой стороны ещё не выполнили взаимных обязательств. Единственный выход в таком случае — заключить новый договор купли-продажи и «поменяться» обратно. Кстати, налог платить не придётся — стороны в результате дохода ведь не получили.
Есть ещё один важный нюанс, связанный с регистрацией права собственности и расторжением купли-продажи. Прежде чем поговорить о нем, вспомним, что именно регистрируют при рассматриваемой нами сделке.
Договор купли-продажи
Такой документ регистрируют только если объектом продажи выступает жилое помещение. Заключённым он является только с момента государственной регистрации. Для нежилого регистрировать не нужно, и он вступает в силу с момента подписания сторонами, если иное не оговорено в пунктах соглашения.
Переход права собственности
Требует обязательной регистрации и для жилых, и для нежилых объектов недвижимости.
Таким образом, если государственная регистрация ещё не была произведена, расторжение договора купли продажи недвижимости по соглашению сторон не требуется: расторгать фактически нечего.
Главное — успеть!
Конкретный случай: стороны заключили и подписали договор купли-продажи нежилого помещения (который, как нам уже известно, госрегистрации не требует и вступает в силу с момента подписания). Но официальный переход права собственности ещё не произошёл, и стороны передумали совершать сделку. Тогда они могут создать соглашение в письменной форме о расторжении договора — оно вступит в силу также с момента подписания.
Не совсем верно с юридической точки зрения, но тоже можно — просто уничтожить все экземпляры документа на глазах у продавца и покупателя.
А вот с договором продажи жилого помещения дело обстоит немного иначе. Как нам уже известно, в данном случае необходима обязательная государственная регистрация и самого договора, и перехода права собственности. Причём оба этих регистрационных действия, как правило, происходят одновременно.
Расторжение через суд
Если взаимное соглашение сторон об отмене сделки отсутствует, но продавец/покупатель желают расторгнуть сделку купли-продажи это можно сделать через суд.
Суд может принять заявление, только если одна из сторон существенно нарушила правила: покупатель не расплатился или расплатился не полностью, продавец передал не то имущество, которое было указано в документе и иных ситуациях, предусмотренных законодательством.
Порядок расторжения договора купли продажи
Порядок прекращения договорных отношений зависит от того, на какой стадии оформления находится договор. Если он еще не зарегистрирован, то и сложностей никаких. Стороны отказываются от обязательств.
Заключается соглашение о расторжении, и он предоставляется в Росреестр. Так же возможно расторгнуть и при отсутствии согласия одной из сторон, направив предложение о расторжении. Если нет ответа или получен отказ, то придется обращаться в суд.
Дела обстоят сложнее, если сделка уже прошла регистрацию. Ее можно прекратить через суд, если вторая сторона против. Но переданные деньги и квартира не могут быть возвращены обратно.
Конечно и в этом случае можно расторгнуть документ без суда, если вторая сторона ответит согласием на предложение о расторжении. Однако есть шанс все же остаться без денег и квартиры. Для возврата первоначального положения, следует совершить обратную сделку.
В которой продавец становится покупателем, а последний – продавцом. Сделка проходит регистрацию и стороны обратно обмениваются деньгами и квартирой. Либо отдельно указывать в иске требование о возврате переданного.
ПОЛЕЗНО: читайте также, как составить договор купли-продажи по ссылке
В какой срок можно расторгнуть договор купли-продажи квартиры?
Сроки зависят от способа расторжения. При согласии продавца и покупателя прекратить отношения, время потратиться только на составление соглашения. Но необходимо уложиться до окончания срока регистрации сделки. Если все же регистрация договора прошла, и обе стороны хотят его расторгнуть, то для обратной сделки срок не ограничен.
В том случае, если только одна сторона решила расторгнуть договор, то необходимо соблюсти досудебный порядок. Срок для рассмотрения предложения о расторжении сделки составляет 30 дней. В соответствии с ГПК РФ в суде дело будет рассматриваться 2 месяца. А то и больше, в зависимости от ситуации.
Чтобы расторгнуть сделку в судебной инстанции необходимо уложиться в общий срок исковой давности, который составляет три года. Начинает исчисляться на следующий день, после окончания срока исполнения обязательств по договору или с момента обнаружения грубых нарушений другой стороной. Законодателем предусмотрено, что сроки могут прерываться и прекращаться.
Кроме того, пропущенный срок может быть восстановлен. Но только если причина пропуска была уважительная
Расторжение договора купли-продажи квартиры по соглашению сторон
Это конечно же самый выгодный вариант. При достижении согласия, сторонами подписывается соглашение о расторжении сделки.
В соглашении необходимо указать:
- Сведения о сторонах (ФИО, адрес регистрации, паспортные данные);
- Дата и место составления;
- Данные о недвижимости;
- Срок возврата имущества и денег;
- Дата прекращения основного договора;
- Порядок оплаты дополнительных расходов;
- Подписи сторон
Соглашение должно быть составлено в 3 экземплярах. Один экземпляр направляется в Росреестр. Сотрудники проверяют его действительность. Если все в порядке, то процедура регистрации прекращается. После этого стороны возвращают все, что получили по сделке. Очень важно подробно описать действия каждой стороны по возврату квартиры и денежных средств.
Когда договор прошел регистрацию, заключённое соглашение не является основанием для возврата всего в первоначальное состояние.
Чтобы избежать рисков в таком сложном вопросе, лучше обратиться к нашему адвокату. Он подготовит соглашение в рамках действующего законодательства и разъяснит какие могут быть последствия в той или иной ситуации.
ИНТЕРЕСНО: все про оспаривание договора купли-продажи с помощью адвоката
Расторжение договора купли-продажи по инициативе покупателя
Не редки случаи нарушения со стороны продавца условий, указанных в договоре, либо вовсе он отказывается исполнять его. Например, отказался передать квартиру или документы к ней, имеются серьезные нарушения в квартире, большой долг по жилью, а продавец отказывается его выплачивать. Встречается и такое, что в процессе продажи квартиры из тюрьмы возвращается прописанный там родственник.
И это не исчерпывающие нарушения.
Указанные и не только ситуации являются основанием для прекращения сделки по инициативе покупателя. Первым делом сторона обязана направить письменное предложение о прекращении договорных отношений. В нем указываются причины расторжения сделки, само предложение и срок его рассмотрения.
Срок может быть любой, но не больше 30 дней. Требование вручается лично под роспись, либо почтой. Если продавец отказывается или не отвечает в срок, то покупатель подает иск в судебный орган.
Соблюдение такого порядка обязательно. Без него суд не примет исковое заявление.
Важно знать, что договор может быть расторгнут по инициативе покупателя только в случае, если причины для этого значительные. Но не всегда можно понять значительна та или иная причина. Наш адвокат проконсультирует Вас какие недостатки признаются достаточными для прекращения договорных отношений.
Как расторгнуть договор купли продажи дома?
Покупка объекта недвижимости считается процедурой, при которой нужно учитывать разные юридические тонкости. Встречаются ситуации, когда требуется расторжение договора купли-продажи дома. Как оформляется процедура, и с какими рисками связана?
Нормативная база
Расторжение договора купли-продажи недвижимости представляет собой прекращение гражданско-правовых отношений между покупателем и продавцом.
Процедура регулируется следующими нормативными актами:
- Гражданский кодекс; «О защите прав потребителей»; «О государственной регистрации недвижимости».
Порядок расторжения договора может быть прописан в самом тексте документа.
Закон № 2300-1 применяется к соглашениям, заключенным между физическим и юридическим лицом. Это может быть застройщик, риэлтерское агентство. Отношения между физическими лицами регулируются Гражданским кодексом.
До регистрации
До регистрации договора в Росреестре перехода права собственности не происходит. Если участники сделки приняли решение аннулировать сделку, то необходимо заключить соглашение об этом. Документ должен быть составлен в той же форме, что и договор купли-продажи.
То есть, если договор был оформлен через нотариуса, то и соглашение заверяется в нотариальной конторе.
Если документы на переход права собственности уже поданы в Росреестр, то необходимо подать совместное заявление от покупателя и продавца в регистрирующие органы о том, что сделка расторгается. После аннулирования договора у сторон восстанавливается их первоначальный статус.
Варианты расторжения
Расторжение договора происходит по добровольному соглашению или в судебном порядке. Инициатором может выступать любая заинтересованная сторона.
по инициативе продавца
Договор расторгается по инициативе продавца при наличии следующих оснований:
- необоснованный отказ в регистрации права собственности;
- отсутствие полной или частичной оплаты;
- нарушение обязанности по страхованию объекта недвижимости, если это прописано в договоре.
Продавец должен направить претензию покупателю. Если вторая сторона отказывается аннулировать сделку, то пишется исковое заявление в суд.
по инициативе покупателя
По инициативе покупателя договор может быть расторгнут, если жилье аварийное, в нем имеются скрытые или явные дефекты.
Основаниями для аннулирования сделки также служат:
- наличие обременений на дом;
- нарушение прав несовершеннолетних;
- неправильно оформленные документы;
- несвоевременное освобождение жилья.
Для расторжения соглашения в одностороннем порядке необходимо оформить письменную претензию второй стороне с предложением аннулировать сделку. В ней нужно указать факт нарушения обязательств.
по соглашению сторон
Если обе стороны не протии расторжения сделки, то заключается мирное соглашение. Единой формы документа не установлено законодательно.
В нем нужно прописать следующие сведения:
- личные данные продавца и покупателя;
- реквизиты договора купли-продажи;
- дата аннулирования сделки;
- отсутствие претензий с обеих сторон;
- дата подписания соглашения.
В документе необязательно указывать причину аннулирования сделки.
Пошаговая инструкция
Для того, чтобы расторгнуть договор купли-продажи жилого помещения в одностороннем порядке, необходимо придерживаться следующего алгоритма:
- Составить претензию второй стороне об аннулировании сделки.
- Оформить исковое заявление в суд и подготовить документы.
- Оплатить госпошлину.
- Принять участие в судебных заседаниях.
- Получить решение суда.
- Обратиться в Росреестр, если в регистрационные данные уже были внесены изменения.
Сроки обращения в суд законодательством не установлены. Обычно к таким ситуациям применяется правило исковой давности. По нему гражданин имеет право обратиться в суд в течение 3 лет после того, как ему стало известно о нарушении его прав.
Досудебная претензия направляется заказным письмом с уведомлением. Если вторая сторона согласна с требованиями, то заключается добровольное соглашение. В случае, когда получатель претензии проигнорировал ее или отказывается решать проблему мирным путем, оформляется заявление в суд.
На рассмотрение документа дается 30 дней, если иное не указано в договоре (ст. 452 ГК РФ).
При несоблюдении порядка досудебного урегулирования конфликта иск может быть возвращен судом гражданину. Это не лишает его права повторно обратиться с тем же заявлением после устранения нарушений.
В иске должны быть указаны следующие сведения:
- наименование судебной инстанции;
- данные об истце и ответчике;
- реквизиты договора, номер и дата;
- основания для расторжения соглашения;
- ссылки на нарушенные нормативно-правовые акты;
- требования истца;
- список приложений.
Если расторжение договора делается из-за невыполнения одной из сторон своих обязательств, то истец может требовать компенсацию упущенной выгоды или понесенных убытков. При подаче заявления юридическому лицу при нарушении прав потребителя, заявитель имеет право претендовать на оплату пени, возмещение морального вреда.
Судья рассматривает заявление в течение 5 дней после получения. Если иск принимается в производство, то должностное лицо назначает время слушаний (ст. 133 ГПК РФ). О дате предварительного заседания, как и основного рассмотрения дела должны быть извещены все стороны.
Одновременно с иском можно подать заявление о принятии обеспечительных мер (ст. 140 ГПК РФ). Это необходимо для того, чтобы ответчик не смог распорядиться домом по своему усмотрению, пока будут длиться разбирательства.
При принятии положительного решения необходимо обратиться в Росреестр с судебным актом. Он является основанием для внесения изменений в регистрационные записи относительно объекта недвижимости.
Решение суда вступает в силу через месяц после его принятия в окончательной форме. В течение этого срока его можно обжаловать в апелляционном порядке. Если жалоба не подана своевременно по уважительной причине, то этот период может быть восстановлен.
Документы
К исковому заявлению требуется приложить следующие документы:
- копия договора купли-продажи;
- документ о досудебном урегулировании конфликта;
- квитанция об оплате госпошлины;
- документы, подтверждающие основания расторжения договора;
- расчет взыскиваемой суммы (если требуется).
При подаче заявления и документов представителем гражданина необходима нотариальная доверенность.
Подсудность
Подсудность иска о расторжении договора купли-продажи дома устанавливается ст. 29 ГПК РФ. Заявление подается по месту нахождения объекта недвижимости. Иски, связанные с защитой прав потребителя, могут подаваться по адресу истца или ответчика, его юридического адреса.
Госпошлина
Размер госпошлины зависит от стоимости иска. Он рассчитывается в соответствии со ст. 333.19 НК РФ и составляет:
- от 100 000 до 200 000 – 3200 руб. и 2% от суммы, выше 100 000 руб.;
- от 200 000 до 1000 000 – 5200 руб. и 1% от стоимости больше 200 000 руб.;
- от 1000 000 – 13200 руб. и 0,5% от суммы выше 1000 000 руб.
Максимальный размер госпошлины составляет 60 000 руб.
Если иск подается на основании Закона «О защите прав потребителей», то на сумму до 1 000 000 руб. сбор в государственную казну не оплачивается. При стоимости дома больше госпошлина рассчитывается на общих основаниях.
Судебная практика
Судебная практика показывает, что если покупатель не оплатил стоимость дома, то продавец имеет право требовать расторжения соглашения и возврата объекта недвижимости.
Так, гражданка Д. продала гражданину П. дом с земельным участком в Санкт-Петербурге за 4,5 млн. руб. Право перехода собственности было зарегистрировано, но истица не получила от покупателя денежных средств. Женщина обратилась в суд.
На заседании гражданин П. заявил, что передал бывшей владелице дома всю сумму, но его слова не подтверждены расписками и другими документами. В решении Приморского районного суда Санкт-Петербурга № 2-1214/2016 указано, что сделка должна считаться расторгнутой, а недвижимость возвращена гражданке Д.
Ответчик подал апелляционную жалобу в городской суд Санкт-Петербурга. Должностное лицо по результатам рассмотрения материалов дела вынесло решение о том, что гражданке Д. должно быть возвращено не имущество, а оплачен долг и проценты со ссылкой на ст. 486 ГК РФ.
Рассмотрение дела в Верховном суде позволило вернуться к изначальному решению. Коллегия постановила, что согласно ст. 486 ГК РФ продавец может требовать деньги с покупателя согласно договору и проценты за несвоевременную оплату, но это не лишает его права расторгнуть соглашение и вернуть себе объект недвижимости.
Сложности при расторжении договора
Расторжение договора купли-продажи дома непростая процедура. Поэтому как покупатель, так и продавец могут столкнуться с некоторыми сложностями.
из-за скрытых дефектов
Нередко новый владелец дома решает расторгнуть договор из-за скрытых дефектов. Это касается недостатков, которые невозможно выявить при визуальном осмотре. Скрытые дефекты могут проявиться в процессе эксплуатации дома. Это могут быть проблемы с отоплением, появление грибка на стенах и другие недостатки.
На основании ст. 475 ГК РФ в случае, если дефекты не были оговорены продавцом, покупатель может требовать:
- соразмерного уменьшения стоимости объекта недвижимости;
- устранения недостатков в разумные сроки;
- возмещение расходов на исправление дефектов продавцом собственными силами;
- расторжения договора купли-продажи.
При подаче иска в суд необходимо предоставить свидетельства того, что скрытые дефекты были до того момента, когда объект недвижимости был передан покупателю. Обычно для этого проводится специальная экспертиза, результаты которой прикладываются к исковому заявлению.
в связи с неоплатой
Расторжение договора в связи с неоплатой покупателем всей или части суммы встречается нередко. При этом должностное лицо может постановить взыскать с гражданина деньги и проценты за просрочку, а не аннулировать сделку. Верховный суд придерживается точки зрения, что продавец имеет право требовать расторгнуть договор, о чем говорит Постановление Пленумов Верховного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010.