Дело N18-КГ16-126. О переводе прав и обязанностей покупателя, возложении обязанности внести записи в ЕГРП

рассмотрела в судебном заседании гражданское дело по иску ООО "Краснодарский кирпичный завод" к Сапрыкину В.Л., Раковскому В.Г. о переводе прав и обязанностей покупателя по кассационной жалобе представителя Сапрыкина и Раковского В.Г. - Федоровой А.Ю.

на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 декабря 2015 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С., выслушав объяснения представителей Сапрыкина В.Л. и Раковского В.Г. - Федоровой А.Ю., Гончак М.О., Гончак С.В. по доверенности, поддержавших доводы кассационной жалобы, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

ООО "Краснодарский кирпичный завод" обратилось в суд с иском к Сапрыкину В.Л. и Раковскому В.Г. о переводе прав и обязанностей покупателя земельного участка, находящегося по адресу: , и расположенных на нем объектов недвижимости: подсобного сооружения (литера Г8), подсобного сооружения (литера Г9), сооружения-склада ГМС (литера Г10), производственного сооружения (литера Г7), механической мастерской (литера В) и ангара (литера Ф); возложении обязанности на управление Росреестра по Краснодарскому краю внести записи в Единый государственный реестр прав о прекращении права собственности ответчика Раковского В.Г.

на указанные объекты имущества.

Решением Советского районного суда г. Краснодара от 27 июля 2015 г. в удовлетворении исковых требований ООО "Краснодарский кирпичный завод" отказано.

В кассационной жалобе представитель Сапрыкина В.Л. и Раковского В.Г. - Федорова А.Ю. просит отменить апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 декабря 2015 г., как незаконное.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Гетман Е.С. от 9 сентября 2016 г. кассационная жалоба с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в кассационной жалобе, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что имеются основания, предусмотренные законом, для удовлетворения кассационной жалобы.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Такие нарушения норм права были допущены при рассмотрении данного дела судом апелляционной инстанции.

23 апреля 2014 г. между Сапрыкиным В.Л. (продавец) и Раковским В.Г.

(покупатель) заключен договор купли-продажи земельного участка площадью кв. м, расположенного по адресу: , а также находящихся на нем объектов недвижимости: подсобного сооружения (литера Г8), подсобного сооружения (литера Г9), сооружения-склада ГМС (литера Г10), производственного сооружения (литера Г7), механической мастерской (литера В) и ангара (литера Ф).

Договор купли-продажи земельного участка зарегистрирован в установленном законом порядке, о чем Раковскому В.Г. выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Указывая на то, что приобретенные ООО "Краснодарский кирпичный завод" сооружения (литеры Г5, Г6 и Г61) оказались на земельном участке, принадлежавшем до 23 апреля 2014 г. Сапрыкину В.Л., истец просил о переводе на него прав и обязанностей покупателя земельного участка по договору купли-продажи.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что решением Советского районного суда г. Краснодара от 27 мая 2015 г., вступившим в законную силу 2 июля 2015 г., в удовлетворении иска Полоус Е.А., единственного участника ООО "Краснодарский кирпичный завод", к Раковскому В.Г. о признании недействительным договора купли-продажи земельного участка в связи с отсутствием у другой стороны намерения создать соответствующие ему правовые последствия отказано (л.д.

173 - 175). При этом решением суда установлено, что объекты недвижимости (литеры Г5, Г6 и Г61) расположены по адресу: .

Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск на основании части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции сослался на то, что, заключая договор купли-продажи земельного участка и части находящихся на нем сооружений, ответчики действовали недобросовестно и злоупотребили своим правом, поскольку на отчуждаемом земельном участке расположены сооружения, принадлежащие истцу.

С определением апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

В силу части 2 статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.

Краснодара от 27 мая 2015 г. и касающиеся нахождения объектов недвижимости (литеры Г5, Г6 и Г61) по адресу: , являлись для суда обязательными.

Однако требования статьи 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации были проигнорированы судом апелляционной инстанции.

Кроме того, не было учтено следующее.

В соответствии с частью 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей в период возникновения спорных правоотношений) собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.

Согласно пункту 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поскольку в силу своих конструктивных особенностей указанные сооружения не являются недвижимым имуществом, не относятся к объектам капитального строительства ( пункт 10 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации), постольку применение к возникшим правоотношениям положений части 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, подразумевающей под зданием, строением, сооружением объект недвижимости, являлось неправомерным.

Не были учтены судом апелляционной инстанции и разъяснения, содержащиеся в пункте 1.2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10 июня 1980 г. N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", согласно которым при предъявлении иска, возникающего в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества, истец обязан внести по аналогии с частью 1 статьи 96 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Факта внесения таких сумм судом апелляционной инстанции установлено не было.

Кроме того, не было принято во внимание и то, что часть 3 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентируя преимущественное право покупки или аренды земельного участка, не предусматривает право лица требовать перевода на него прав и обязанностей покупателя в отношении иных объектов недвижимости, расположенных на таком земельном участке.

Однако такое право было предоставлено ООО "Краснодарский кирпичный завод" Краснодарским краевым судом, постановившим перевести на ООО "Краснодарский кирпичный завод" не только права и обязанности покупателя земельного участка, но и права и обязанности покупателя расположенных на нем объектов недвижимости - подсобного сооружения (литера Г8), подсобного сооружения (литера Г9), сооружения-склада ГМС (литера Г10), производственного сооружения (литера Г7), механической мастерской (литера В) и ангара (литера Ф).

Допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции грубые нарушения норм права, являясь существенными, повлияли на исход дела, и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителей, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Краснодарского краевого суда от 3 декабря 2015 г. подлежит отмене с оставлением в силе решения суда первой инстанции.

Руководствуясь статьями 387 , 388 , 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации

Решение

Дорогомиловский районный суд <адрес> в составе председательствующего федерального судьи Баталовой И.С. при секретаре Ташухаджиевой З.С., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № по иску ФИО1 к Департаменту жилищной политики и жилищного фонда <адрес> о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве долевой собственности на квартиру, третьи лица: Бердичевская Т.Н., Ременников А.П.,

Истец обратился в суд с иском о переводе прав и обязанностей покупателя доли в праве долевой собственности на квартиру по адресу: <адрес>.

Первоначально исковые требования были обращены к ответчику ФИО7, однако в ходе рассмотрения настоящего дела ответчик умер.

Определением Дорогомиловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ производство по делу было возобновлено.

По сведениям, представленным на запрос суда из Московской городской нотариальной палаты, информации об открытии наследственного дела в отношении имущества ФИО7 не выявлено. В связи с эти по ходатайству истца ДД.ММ.ГГГГ судом была произведена замена ответчика на Департамент жилищной политики и жилищного фонда <адрес>.

Заявленные исковые требования мотивированы тем, что истец является сособственником спорной квартиры наряду с ответчиком, в июне 2010г. истцу стало известно о том, что доля ответчика продана третьим лицам Бердичевской Т.Н. и Ременникову А.П., что нарушило преимущественное право покупки истца, которая также желала приобрести отчуждаемую ответчиком долю.

Основываясь на положениях п.3 ст.250 ГК РФ истец просит осуществить на нее перевод прав и обязанностей покупателя.

В судебном заседании представители истца Гребнев К.В., Кузьминский А.А. заявленные требования поддержали в полном объеме.

Ответчик своих представителей в судебное заседание не направил, о рассмотрении дела извещен надлежащим образом.

Третье лицо Ременников А.П., действующий от своего имени, и по доверенности за Бердичевскую Т.Н., исковые требования поддержал.

Суд, выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив письменные материалы дела, считает иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.

В силу ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

В судебном заседании установлено, что истец является собственником 1/2 доли в праве в квартире по адресу: <адрес>, что подтверждается копией свидетельства о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д.13).

Первоначальный ответчик по иску ФИО7 наряду с истцом ФИО1 также являлся собственником 1/2 доли в спорной квартире. Указанную долю ответчик ФИО7 получил в порядке наследования, являлся ее собственником на основании свидетельства о праве на наследство по закону от ДД.ММ.ГГГГ Право собственности ответчика ФИО7 было зарегистрировано в установленном законом порядке, о чем было выдано свидетельство о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ

Ответчик ФИО7 имел намерение произвести отчуждение принадлежащей ему доли, в связи с чем им ДД.ММ.ГГГГ в адрес нотариуса <адрес> Бублия Д.С. было направлено заявление на имя истца, в котором ответчик указал о продаже принадлежащей ему доли за 2 200 000 руб. и предложил истцу в течение месяца с момента получения данного заявления оформить договор купли-продажи.

Заявлением от ДД.ММ.ГГГГ, направленным в адрес нотариуса <адрес> Бублия Д.С., истец выразила желание приобрести указанную долю по договору купли-продажи по объявленной цене.

ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 (продавцом) и Бердичевской Т.Н., Ременниковым А.П. (покупатели) был заключен договор купли-продажи 1/2 доли спорной квартиры, согласно которому ФИО7 передал за плату в размере 3 000 000 руб. Ременникову А.П. и Бердичевской Т.Н. 1/2 долю квартиры по адресу: <адрес>.

Покупатели в силу п.8 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрели право общей долевой собственности по 1/4 доле в праве каждого на спорную квартиру.

Согласно выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от ДД.ММ.ГГГГ на указанную дату собственниками квартиры по адресу: <адрес> являлись ФИО1, имеющая 1/2 доли в праве, Бердичевская Т.Н. и Ременников А.П., имеющие по 1/4 доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.

В соответствии с п.1 ст.250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Из текста договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что доля, принадлежащая ответчику, продана им по цене в 3 000 000 руб.

При этом ответчиком не предлагалось истцу приобрести отчуждаемую долю по указанной цене в 3 000 000 руб., доказательств письменного извещения истца как участника долевой собственности перед заключением договора от ДД.ММ.ГГГГ о намерении ответчика продать долю посторонним лицам с указанием данной цены и других условий, на которых ответчик продает ее, в материалы дела не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что ответчиком нарушено преимущественное право истца как участника общей долевой собственности и порядок отчуждения доли, предусмотренный п.2 ст.250 ГК РФ.

Согласно п.3 ст.250 ГК РФ при продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Пунктом 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что по смыслу пункта 3 статьи 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Кроме того, согласно заявлению физического лица на перевод денежных средств ДД.ММ.ГГГГ истец перевела на счет Управления Судебного Департамента <адрес> через СБ 9038/1433 денежную сумму в размере 3 000 000 руб. в качестве обеспечения исковых требований по настоящему иску, представив указанный документ как подтверждение намерения истца на приобретение доли ответчика по договору купли-продажи.

При таких обстоятельствах, принимая во внимание конкретные обстоятельства дела, субъектный состав сторон, учитывая, что денежная сумма в размере стоимости 1/2 доли квартиры, расположенной по адресу: <адрес> размере 3 000 000 руб. перечислена истцом на счет Управления Судебного Департамента <адрес> в целях исполнения перевода прав и обязанностей покупателя по договору, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворении требований истца о переводе на нее прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7 с одной стороны и Ременниковым А.П. и Бердичевской Т.Н.

с другой стороны в отношении 1/2 доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Согласно разъяснениям, данным в п. 14 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от ДД.ММ.ГГГГ "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", настоящее решение суда является основанием для внесения соответствующих записей в ЕГРП в силу ст. 17 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Также решение является основанием для возврата внесенных денежных средств на счет Управления судебного департамента <адрес> в порядке обеспечения заявленных исковых требований.

В ходе рассмотрения дела по существу третьими лицами было представлено в суд заявление, в котором они просили в случае удовлетворения иска обязать истца выплатить им 14 165 руб. По указанным требования суд не может принять решение, поскольку данные требования заявлены третьими лицами без самостоятельных требований, самостоятельных исковых требований данные лица не заявляли, госпошлиной их не оплачивали, кроме того, данные требования заявлены к истцу. Указанные обстоятельства исключают возможность вынесения решения по данному заявлению в настоящем деле.

На основании изложенного, руководствуясь ст.197-199 ГПК РФ, суд

Перевести на ФИО1 права и обязанности покупателя по договору купли-продажи доли квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, заключенному между ФИО7 с одной стороны и Ременниковым А.П. и Бердичевской Т.Н. с другой стороны в отношении 1/2 доли в праве собственности на квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>.

Решением может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Перевод прав и обязанностей покупателя

Я очень долго размышлял на тему поделиться этой историей или нет, но все же решил, что сообщество праворуба должно знать о таком интересном инструменте работы.

Расставаться с указанной долей моему клиенту не хотелось.

Ознакомившись с исковым заявлением и документами, которые мне были представлены, я выяснил следующее.

Изначально квартира принадлежала в равных долях двум гражданам назовем их А и Б.

Гражданин А сначала сделал дарение на моего клиента, а потом продал оставшуюся долю в праве собственности на квартиру, тем самым Гражданином А не направлялось гражданину Б никакого уведомления с предложением купить указанную долю, в виду того, что сособственнику доли в праве собственности можно продавать свою долю, не извещая остальных.

Тем самым гражданин Б ссылался на

п. 1 ст. 250 ГК РФ При продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.

С учетом того, что я хорошо знал о сложившейся практике по данным делам, которая говорила о следующем, что дарение, а потом сразу продажа считается как злоупотребление со стороны продавца, и в данном случае права и обязанности покупателя переходят в нашем случае на гражданина Б.

Внимательно ознакомившись с делом, я обратил внимание, что истцом не были положены деньги на счет судебного департамента.

Это обязательное условие при переводе прав покупателя на истца, очень многие об этом забывают.

Это следует из очень давнего, но действующее Постановление Пленума Верховного суда от 10 июня 1980 г. N 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом»

П. 1.2.

При разрешении споров, возникающих в связи с осуществлением участником долевой собственности преимущественного права покупки доли имущества (ст. 250 ГК РФ), необходимо учитывать следующее:

При предъявлении такого иска истец обязан внести по аналогии с ч.1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.

Но об этом я решил сказать уже в прениях и не указывал в своем отзыве на исковое заявление.

Был еще один момент в исковом заявлении, это дата его подачи.

Исковое заявление было подано через 7 месяцев после заключения договора купли-продажи.

Согласно п. 3 ст. 250 ГК РФ При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Таким образом, в нашем случае усеченные сроки исковой давности, всего 3 месяца.

Правильная позиция со стороны истца, это говорить о том, что о договоре купли-продажи он узнал только недавно, и перед подачей запросить выписку из ЕГРН.

Так и было сделано истцом.

НО истец допустил оплошность, о которой и не подозревал.

Я попросил у суда сделать запрос в Росреестр о сведениях кто и когда обращался за выпиской из ЕГРН, что стало полной неожиданностью для истца и его представителя.

Ответ пришел с очень плохими известиями для истца. В этом ответе было указано, кто и когда обращался за выпиской из ЕГРН.

Сведения о том, кто когда запрашивал выписку из ЕГРН хранятся постоянно, и по запросу суда данную информацию можно запросить.

Поэтому призываю быть аккуратнее с заказом указанных выписок.

Таким образом моя позиция значительно усилилась. В прениях я еще добавил, что денежные средства на счет судебного департамента никто так и не положил, мало того пропущен срок исковой давности о чем было заявлено мной в ходе судебного заседания.

Как итог, истцу было отказано в удовлетворении исковых требований.

Документы

Вы можете получить доступ к документам оформив подписку на PRO-аккаунт или приобрести индивидуальный доступ к нужному документу. Документы, к которым можно приобрести индивидуальный доступ помечены знаком " "

Новости

• В России будет введена уголовная ответственность за нелегальный техосмотр27.07.2020

27 июля 2020 года в России будет введена уголовная ответственность за осуществление деятельности по проведению техосмотра автомобилей без получения соответствующей аккредитации в национальной системе аккредитации или в сфере техосмотра ТС, если она необхо Читать полностью

Госдумой в первом чтении был принят Проект Федерального закона N 973264-7 "О внесении изменений в Трудовой кодекс Российской Федерации в части регулирования дистанционной и удаленной работы". Данный законопроект упрощает процедуру временного перевода сотр Читать полностью