Как отдать старую квартиру в зачет новой и не проиграть

Трейд-ин (trade-in) — схема, созданная в США для обмена старых автомобилей на новый транспорт. Обычно это происходит в автосалоне одновременно с оплатой покупки, как говорится, «не отходя от кассы».

Другими словами, при покупке квартиры в новостройке часть ее стоимости вы оплачиваете своей старой жилплощадью, которую сдаете застройщику. Впоследствии схему «старая квартира в зачет новой» стали применять и риэлторы.

Процедура покупки квартиры по трейд-ин

Trade-in квартиры предлагают многие строительные компании. У каждой могут быть свои условия, но порядок действий примерно одинаковый.

Шаг №1. Выбираете строительную компанию, которая работает по схеме трейд-ин. Подбираете квартиру в новостройке этой компании.

Шаг №3. Вы с риэлтором обговариваете условия сделки. Если вас устраивает оценка, то подписываете договор купли-продажи. В соглашении указывают стоимость жилья, сроки продажи, сумму вознаграждения за услуги риэлтора (если предусмотрена).

Шаг №4. В это же время вы заключаете с застройщиком договор бронирования новостройки. В документе фиксируется выбранная вами квартира и ее стоимость. Обязательно указывается срок, в течение которого застройщик не сможет никому продать жилплощадь, закрепленную за вами.

Шаг №5. Риэлтор находит покупателя на вашу старую квартиру, продает ее и выдает вам вексель на указанную сумму или перечисляет деньги на ваш банковский счет. Часто в этот же день заключается и вторая сделка — с застройщиком. Тогда средства, полученные от покупателя, направляются застройщику в счет оплаты нового жилья.

Если у вас нет сбережений, а вырученных от продажи денег не хватает, то вы можете использовать средства материнского капитала или оформить ипотечный кредит. Вероятнее всего получить одобрение на ипотеку в одном из банков, аккредитованных вашим застройщиком. Заявку в банк направляйте на стадии бронирования квартиры.

Требования к квартире для продажи

Обмен старой квартиры на новостройку пройдет без проблем, если вы владеете востребованным жильем. Ваша старая жилплощадь должна отвечать определенным требованиям застройщика.

Стандартные требования застройщика к вторичному жилью:

• по трейд-ин проходит квартира полностью, то есть не часть ее или доля;
• охотнее принимается жилплощадь в многоквартирном доме, а не загородные коттеджи;
• «вторичка» находится в том же населенном пункте, что и новостройка;
• старой квартирой владеет один собственник, не прописаны несовершеннолетние, нет ареста на жилье;
• желательно, чтобы дом, в котором находится жилье, расположен в районе с развитой инфраструктурой;
• износ дома не превышает 40%;
• все возможные перепланировки должны быть законными и согласованными;
• идеальный вариант, когда «старая» квартира находится в новостройке.

Подходит ваша квартира для взаимозачета или нет, определяет застройщик или его аффилированный риэлтор.

Оценщики застройщика не одобрят ветхое жилье для обмена по трейд-ин. Фото: nedvio.com

На что нужно обратить внимание

Застройщик редко бронирует новостройку на срок более шести месяцев. Если квартира не продается в установленный срок, то вам придется договариваться с застройщиком. Он может продлить срок бронирования новых апартаментов.

Приготовьтесь к возможным дополнительным тратам. Это может быть вознаграждение риэлторского агентства за продажу квартиры, оплата услуг по юридическому сопровождению сделки. Но есть строительные компании, которые берут эти расходы на себя.

Когда выгодно покупать квартиру по трейд-ин

Какие еще преимущества есть у трейд-ин?

1. Если продажа старой квартиры покроет стоимость новой, то для покупки новостройки вам не потребуются никаких сбережений.
2. По договору бронирования вы можете «заморозить» цену на новое жилье, пока будет продаваться ваша «вторичка».
3. Договор бронирования также подразумевает закрепление за вами понравившейся квартиры.
4. Процедура трейд-ин проводится без посредников, в режиме «одного окна», что экономит время, деньги и снижает риски.
5. Риэлтор-партнер застройщика берет на себя сопровождение сделки: от оценки жилья до регистрации новой квартиры в ЕГРН.

Благодаря трейд-ин цена на квартиру для покупателя не будет расти весь срок бронирования. Фото: birminghamwelcomehome.com

Когда trade-in в недвижимости — это неудобно и невыгодно

Самый главный минус покупки новостройки в зачет старой квартиры заключается в том, что вы теряете достаточно крупную сумму при продаже. Дисконт в среднем составляет 10-20% от рыночной цены вашей недвижимости.

Как еще можно купить новостройку с продажей старой квартиры

Вы можете купить новое жилье с помощью средств, вырученных от продажи старой квартиры, но без трейд-ин. Рассмотрите другие варианты.

1. Квартира в рассрочку с самостоятельной продажей старого жилья

По этой схеме вы оплачиваете часть стоимости жилья выручкой от продажи старой квартиры, а остальное погашаете отсроченными платежами по установленному графику.

2. Проживание в старой квартире до сдачи новостройки

Сделка сопровождается тремя договорами

1. Договор купли-продажи квартиры у застройщика. В документе указывают, что вы покупаете жилье с рассрочкой на оплату вплоть до сдачи дома с эксплуатацию.
2. Договор купли-продажи «вторички». В соглашении прописываются условия продажи жилья. При этом все сроки должны совпадать с датами из первого договора.
3. Договор аренды старой квартиры. Подписав этот документ, вы сможете продолжать жить в вашей бывшей квартире до тех пор, пока новостройку не сдадут в эксплуатацию.

3. Жилье в ипотеку с залогом

В ситуации с ипотекой лучше брать кредит в банке, который является партнером застройщика: так вы быстрее оформите кредит. Этот вариант требует передачи вашей недвижимости под залог кредитной организации.

Как работает трейд-ин на квартиру?

Если у вас есть квартира или комната, но при этом вы мечтаете улучшить жилищные условия, старое жилье можно «обменять» на новое у того же застройщика, который предлагает купить квартиру. Как правило, строительные компании принимают в зачет только недвижимость, расположенную в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области.

Обычно покупателю сначала предлагают выбрать и забронировать новое жилье (как правило, бесплатно). Затем специалисты аффилированной с застройщиком компании оценивают «старую» квартиру и заключают с продавцом договор, в течение которого (3-6 месяцев) обязуются реализовать жилье по заранее установленной цене. Следующие шаги у разных компаний могут отличаться.

Некоторые предлагают внести 10-15% стоимости жилья и заключить договор ДДУ или ДКП параллельно с продажей имеющейся квартиры. Другие предпочитают дождаться, пока имеющееся жилье будет продано, и только потом заключают договор на новую квартиру.

В Петербурге услугу трейд-ин предлагает большинство застройщиков. Но есть и те, кто не проводит подобные сделки.

Чем еще отличаются программы различных застройщиков?

Основное отличие заключается в том, кто и на каких условиях занимается реализацией имеющегося жилья, и кто (застройщик или частное лицо) оплачивает комиссию агентства. «Основное отличие программ «квартира в зачет» - это стоимость такой услуги для клиента. Наша компания берет на себя расходы по продаже существующей у клиента квартиры, самостоятельно оплачивая комиссионные агенту, в этом случае клиент получает всю сумму от продажи квартиры, без удержания комиссии.

Многие компании предлагают выступить только координатором сделки, возлагая оплату комиссии агенту за продажу квартиры на клиента», - поясняет директор по продажам и маркетингу ГК «Ленстройтрест» Ольга Копейкина.

В чем плюсы и минусы таких программ для покупателей?

Плюсы «квартиры в зачет» очевидны. В первую очередь это возможность сэкономить время и нервы при продаже своей квартиры. «Для покупателей модель trade-in значительно упрощает процесс приобретения нового жилья и продажи старого, объединяя две цепочки сделок в одну, - поясняет руководитель департамента управления продажами и маркетинга УК «Развитие» Ольга Нарт.

- Весомым плюсом также становится возможность реализовать старую квартиру быстрее: при обычной схеме процедура продаж «вторички» может растянуться на много месяцев, в случае же с trade-in это время обычно сокращается. На период реализации старого жилья стоимость квартиры в новостройке фиксируется, так что, несмотря на плановое повышение цен, покупатель сохраняет за собой преимущество приобрести жилье по прайсу, который был актуален на момент совершения сделки».

Клиенту, воспользовавшемуся услугой trade-in, придется заплатить в среднем 25% цены своей существующей квартиры. Именно во столько застройщики, работающие на рынке первичной недвижимости, чаще всего оценивают свои издержки в ходе проведения подобных сделок», - отмечает руководитель ГК «Стоун» Андрей Кузнецов.

Некоторые участники рынка даже считают, что квартирный трейд-ин – невыгодная и чересчур затратная сделка для обеих сторон. В качестве примера руководитель отдела маркетинга ЖК «Мечта» Евгений Сорокин приводит пример: «Приходит человек, у него есть жилье рыночной стоимостью 4,5 млн рублей. Застройщик может его взять в зачет только по стоимости 3 млн, потому что с этой покупки нужно заплатить налоги, документы на недвижимость оформляются долго.

Потом этот единичный объект нужно рекламировать и продавать отдельно от нового жилья в ЖК. Ну и такая сделка, кроме негатива, ничего у клиентов не вызывает – людям непонятна необходимость отдавать свои квартиры на несколько миллионов рублей дешевле». По словам Евгения Сорокина, несколько лет назад застройщик отказался от таких сделок и вместо этого предлагает клиентам услуги агента, который в частном порядке помогает продать жилье по рыночной стоимости.

«Агент заинтересован в своей комиссии, он продает это жилье и приводит клиента к нам (здесь его тоже ждет комиссия). Такая схема более выгодна в первую очередь для клиента, который не теряет несколько миллионов рублей. Согласитесь, подождать 2-3 месяца, пока продается квартира – намного интереснее, чем потерять пару-тройку миллионов», - заключает эксперт.

Зачем же тогда девелоперам эти программы? Они ведь занимаются не своим делом

Эксперты говорят, что программы трейд-ин – это эффективный маркетинговый инструмент, который помогает застройщикам привлекать новых покупателей в кризис. «Сейчас при общем сокращении платежеспособного спроса такой вариант – это хорошая альтернатива по привлечению денег в компанию. Конечно, специалистам приходится заниматься непрофильной деятельностью, но расширенная линейка услуг и инструментов по приобретению жилья в новостройках, помогает ряду застройщиков и проектов чувствовать себя спокойно даже в сложной экономической ситуации», - поясняет Андрей Кузнецов.

По его словам, со временем услуга по покупке квартиры в trade-in растет. Для сравнения, в 2014 году сделки с зачетом квартир на рынке Санкт-Петербурга составляли не более 13% от общего числа продаж на рынке новостроек. Сейчас их число увеличилось в несколько раз.

«Я уверен, положительная динамика сохранится. Каждый второй девелопер ввел такую услугу в свой арсенал, и покупатели постепенно привыкают и знакомятся с этим новым инструментом приобретения жилья», - прогнозирует Андрей Кузнецов.

В каких ситуациях сделки с взаимозачетом более, а в каких – менее выгодны?

По данным экспертов «Метриум», на рынке прослеживается четкая зависимость: чем выше бюджет покупки в среднем по проекту, тем меньше клиентов для приобретения нового жилья продают старое. Можно сделать вывод, что трейд-ин выгоден покупателям жилья в эконом-классе.

«Дело в том, что, как правило, самые доступные варианты выбирают люди с ограниченным бюджетом, уровень заработка которых не позволяет с нуля накопить на новое жилье. Тем не менее, в среднем по рынку доля покупок по взаимозачету составляет 5-7% против 2-3% в 2014-2015 гг. И причина роста заключается не только в большей востребованности подобной услуги.

В целом, по мнению участников рынка, взаимозачет при покупке жилья – востребованная и удобная услуга, которая помогает гражданам улучшать жилищные условия, а девелоперам – привлекать новых клиентов. Однако, принимая решение сдать старую квартиру в трейд-ин, лучше убедиться, что старое жилье будет продано по адекватной цене.

Применение схемы №1

Клиент, то есть продавец старого жилья должен обратиться в организацию, являющейся застройщиком жилого дома, в котором хочет купить квартиру.

Жилой дом может находиться на различных этапах строительства, а именно:

• процесс активного строительства;
• быть построенным, но ещё не приведенным в эксплуатацию;
• только что сдали новым жильцам.

Клиент и юридическое лицо в виде застройщика должны заключить между собой договор по купли-продажи жилья вторичного фонда. Оформлением продажи такого жилья клиента заниматься должен либо представитель риэлтерской фирмы, либо штатный сотрудник застройщика, обладающий опытом продаж недвижимости. Для реализации метода по зачету жилья главную роль играют профессиональные знания риэлтерского специалиста.

Договор имеет свой срок действия отведенное на продажу жилья, в основном назначают несколько месяцев. Но в исключительных случаях временной интервал могут менять по соглашению обеих сторон. В период действия срока реализации устанавливается бронь на квартиру в новостройке.

ВАЖНО . За это время нужно постараться максимально быстро и не по заниженной цене найти покупателя на старое жилье клиента, в противном случае, бронь снимут. После того, как сделка по продаже старой квартиры все-таки состоялась, клиент может заключать новый договор на приобретение объекта.

Денежные средства, которые были получены с продажи пойдут в зачет новой покупки. Положительным моментом является то, что, когда составляется договор на установку брони, в течение указанного срока стоимость квартиры замораживается.

Особенности и преимущества схемы зачёта

Сразу отметим, что не стоит путать понятия «взаимозачёт» и «трейд-ин» – сделку по ускоренной продаже старой квартиры и приобретения новой.

Понятие «trade in» пришло из автобизнеса, где такая схема применяется уже давно и подразумевает выкуп агентством старой машины со скидкой (до 15%). Взамен клиент подбирает себе другую машину, доплачивает разницу в стоимости и получает новое авто.

Сегодня на рынке недвижимости сделку по схеме взаимозачёта часто называют «трейд-ином», хотя это неправильно. «Trade in» — это ускоренный выкуп агентством старой квартиры клиента по сниженной цене. А продажа старой квартиры в зачёт новой предполагает несколько другое.

Для ускорения процесса, как правило, запускается реклама продаваемого жилья и привлекаются всевозможные риэлторские умения и навыки. На период продажи старого жилья выбранная новая квартира бронируется на имя клиента.

Процедуру покупки квартиры в зачёт старой квартиры можно провести и без привлечения агентств, но без рекламы покупателя придётся искать месяцами или даже годами, при этом ни одна строительная компания не станет так долго держать бронь на имя потенциального покупателя. Да и оформить всю необходимую документацию самостоятельно довольно сложно.

Главное преимущество схемы «квартира взаимозачётом» в том, что агентство недвижимости заинтересовано в быстром проведении сделки, а по сему активно ищет покупателя и помогает клиенту справиться со всеми юридическими формальностями, сопровождая эту сделку от начала и до конца

У граждан, интересующихся вопросами продажи старого и приобретения нового жилья, зачастую возникают такие вопросы:

Условия оформления сделок по схеме взаимозачёта

При продаже квартиры в зачёт новостройки агентства по недвижимости предъявляют определённые требования. Так, например, в Москве для взаимозачёта принимаются в основном квартиры, находящиеся в собственности более 3 лет, юридически и физически свободные (т.е. хозяева должны быть готовы освободить жильё в течение 1-3 недель по достижении договорённости).

Охотнее всего риелторы принимают для таких сделок высоколиквидные квартиры в домах, построенных после 2000 года, находящихся в хорошем состоянии. Часто квартиры, доступные для покупки по взаимозачёту, предлагаются в объектах с незавершённым циклом строительства, а это означает, что покупателю придётся ждать заселения и быть готовым к тому, что сроки сдачи дома в эксплуатацию могут быть изменены.

К 2021 году на российском рынке сложилось 2 варианта взаимозачёта. Первый — классический, когда риэлторская компания берёт на реализацию квартиру, находящуюся в собственности клиента. Второй вариант предполагает срочный выкуп квартиры, когда агентство выкупает старую квартиру и оформляет её в зачет новой.

Второй вариант не очень прижился на рынке, поскольку квартира в этом случае выкупается риелторами со значительным дисконтом (15 — 30%) от общей рыночной стоимости.

Компании объясняют такой большой процент затратами на последующую реализацию квартиры и высокими рисками, связанными с низким спросом на жилплощадь. Продавцам такой дисконт также не выгоден, поскольку это существенная потеря денег, исчисляемая иногда миллионами.

Отметим, что покупателям не стоит бояться приобретать «зачётное» жильё от юридического лица: никаких «подводных камней» тут нет.

Второй вариант — классический взаимозачёт — куда более популярный и распространённый, чем первый: риэлторская компания берёт старую квартиру на реализацию, активно её рекламирует и фиксирует цену на новое жильё. В этом случае все участники сделки заинтересованы в том, чтобы продать «вторичку» быстро и по оптимальной цене.

Стоимость квартиры в новостройке фиксируется, как правило, на 3-6 месяцев. Агентствам невыгодно растягивать сроки продажи, особенно, если квартира относится к категории ликвидных на данный момент.

Ни в коем случае агентство или застройщик не станут реализовывать квартиру, обременённую залогом или арестом.

Для подтверждения юридической чистоты квартиры собственник собирает и предоставляет следующие документы:

Иногда предъявляются определённые требования к возрасту многоэтажного дома, в котором располагается квартира и к её планировке.

Квартиры в зачёт: программы от застройщиков и агентств

Сегодня большинство крупных застройщиков Санкт-Петербурга предлагают покупку квартир в строящихся жилых комплексах. У различных застройщиков в разных жилых комплексах, на разных этапах строительства могут быть абсолютно разные программы и условия их проведения.

Так, например, компания «Северный город» предлагает своим клиентам программу «Выгодный зачет». Старая недвижимость продаётся в течение 90 дней по рыночной цене, а вырученная сумма частично или полностью покрывает стоимость новостройки.

Внесение первоначального взноса — обязательное условие работы по схеме зачёта со строительной компанией. Минимальный размер первого взноса по таким программам — от 10%, максимальный может составить до 50%. После внесения аванса и заключения договора с застройщиком покупателю предоставляется беспроцентная рассрочка на время реализации старой квартиры.

В среднем этот срок ограничен рамками: от 2 до 6 месяцев. Гарантией соблюдения сроков внесения основной суммы обычно является наличие оценочной стоимости и указанных в договоре с агентством недвижимости сроков продажи «зачётного» жилья.

В свою очередь, питерское агентство недвижимости «Юрист» предлагает потенциальным клиентам продать свою «вторичку» в зачёт приобретения новостройки на основе подписания договора аренды и возможности проживания в проданной квартире вплоть до окончания строительства дома.

Комиссионные риэлторской компании за реализацию квартиры и оформления сделки составляют 3,5-4%. Их оплачивает обычно продавец, но в некоторых случаях застройщик берёт эту миссию на себя, как это делает, например, строительная компания «Ленстройтрест».

Если говорить о Москве, то здесь схему взаимозачёта «обкатывает» один из крупнейших застройщиков — СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ КВС. Вниманию клиентов предлагается 2 варианта программ, которые немного отличаются условиями, например, размером первоначального взноса (15% или 20%), сроками, предоставляемыми для продажи старой квартиры (3 и 6 месяцев) и некоторыми другими нюансами договоров.

Примечательно, что договор на продажу старого жилья можно заключить через отдел вторичной недвижимости компании КВС.

Жители Москвы и Московской области могут также стать участниками программы «Переезд», воспользовавшись услугами таких агентств недвижимости, как «Первый строительный фонд» или «Азбука Жилья», партнёром которой является строительная компания «Группа ЛСР». Кстати, купить новую квартиру у этого застройщика можно, имея на руках всего лишь 5% от её стоимости.

Основные риски при зачёте имеющегося жилья

Финансовую ответственность за выполнение условий договора с застройщиком, по соблюдению сроков продажи имеющегося жилья, внесению основной суммы несёт сам клиент.

Именно поэтому так важно подобрать риелторскую компанию с высоким профессиональным уровнем специалистов, которые сумеют дать предварительную оценку ликвидности объекта и реализовать старое жильё по максимальной рыночной цене в течение периода, обозначенного в договоре.

В случае, когда сложно спрогнозировать соблюдение сроков продажи без значительных финансовых потерь, лучше подстраховаться. Для этого собственнику стоит предварительно выставить свою жилплощадь на продажу, чтобы увидеть реальный спрос на объект и правильно оценить его.

Минусы продажи старого жилья в зачёт нового

Кроме вышеописанных рисков, можно выделить ещё 2 минуса участия в сделках взаимозачёта:

1. Программа каждого застройщика действует только в рамках Жилого комплекса этой строительной компании, что существенно ограничивает выбор жилья.
2. Продажа старой недвижимости осуществляется либо самим застройщиком, либо с помощью «агентства-партнёра». В обоих случаях оценка жилья клиента выполняется с большим «запасом», а это, как правило, приводит к существенным потерям в конечной стоимости квартиры, а в некоторых случаях даже сводит на нет все преимущества такого зачёта.

Именно поэтому целесообразно сначала обратиться к независимому профессиональному эксперту, который подберёт наиболее интересные и выгодные варианты квартир и Жилых комплексов.

Такой подход к решению вопроса продажи старого и покупки нового жилья обеспечит успешное выполнение главной задачи без потерь от стоимости, в нужные сроки и на самых выгодных условиях.

Схемы покупки квартиры в ипотеку с зачетом имеющегося жилья

Прежде чем выбрать один из предложенных вариантов приобретения нового жилья в зачет старого, физическим лицам необходимо внимательно изучить все схемы. Следует просчитать, какой вариант окажется менее затратным и рискованным, чтобы исключить возможность возникновения проблем в будущем.

Застройщик выкупает квартиру

Крупные строительные компании имеют в распоряжении средства для выкупа вторичного жилья у своих клиентов с дисконтом. Параллельно бывшим собственникам выкупленных объектов оформляются права требования на квартиры в новостройках. Стоит отметить, что процесс оценки такого жилья в каждой компании проводится по-разному.

Но в большинстве случаев при срочном выкупе размер дисконта варьируется в диапазоне от 10,0% до 20,0%. В дальнейшем застройщик самостоятельно занимается реализацией выкупленных объектов, возвращая себе, таким образом, потраченные средства с довольно приличной наценкой.

Схема взаимозачета плюсы и минусы

В теории, система взаимозачета за приобретаемую квартиру в новостройке предусматривает быструю продажу покупателем собственного жилья, деньги за которое идут на оплату покупки. На практике такой способ расчетов применяется крайне редко, так как у большинства граждан готовых подписать контракт с застройщиком отсутствует собственная недвижимость.

К преимуществам системы взаимозачета можно отнести лишь возможность максимально быстро получить деньги на покупку нового жилья и не переплачивать банкам проценты по ипотеке. Что касается минусов, то здесь нужно отметить один важный нюанс. Продавец вторичного жилья и одновременно покупатель объекта недвижимости в новостройке, должен до момента ввода застройщикам дома в эксплуатацию решить вопрос не только с временным проживанием, но и с пропиской.

Какой вариант лучше выбрать

Самой распространенной схемой является реализация собственного объекта недвижимости и покупка квартиры в новостройке за вырученные деньги. Если их не будет хватать, то можно в банке оформить наличный кредит, а также договориться с застройщиком о рассрочке. Но, планируя провести такую крупную финансовую сделку, а также привлечь заемные средства, физическое лицо должно реально оценивать свои возможности.

Ему на протяжении многих лет нести на плечах порой непосильное бремя кредита или рассрочки, а также оплачивать текущие расходы, львиная часть которых будут составлять аренда за съемное жилье. Также клиент должен иметь уверенность в том, что застройщик в одностороннем порядке не изменит условий соглашения и не увеличит стоимость новостройки.

Если человек стремится минимизировать возможные риски, то ему следует приобретать объект недвижимости в новостройке еще не стадии строительства. В этом случае застройщик не будет устанавливать заоблачной цены, и денег, вырученных за проданное личное жилье, вполне хватит для проведения полного расчета.

Риски таких схем

Главным риском является повышение стоимости строящегося объекта в тот временной промежуток, пока покупатель квартиры ищет клиентов на свое вторичное жилье. Если за такой объект вносится аванс, то существует риск потерять свои средства. К рискам следует отнести затягивание сроков строительства, ввода квартиры в эксплуатацию, отсутствие всех документов-оснований.

Проблема заниженной оценочной стоимости квартиры

В большинстве случаев оценку предоставляемых для выкупа объектов проводят отдельные подразделения риелторских компаний. Их сотрудники применяют в этом вопросе метод аналогов, предусматривающий сравнение аналогичных по параметрам квартир в конкретном районе. После выезда по адресу клиента проводится осмотр его недвижимости.

Оценщик может намеренно занижать стоимость объекта, делая акцент на каких-либо дефектах. Далее компания, занимающаяся выкупом, предлагает собственнику сумму, которая немного ниже оценочной стоимости. Размер дисконта каждой компанией устанавливается в индивидуальном порядке и может достигать 25,0%.

Но, если будет предложена хорошая недвижимость, в элитном районе, то размер дисконта может быть снижен до 5,0%.

Внимание! Если человек желает получить максимально точную оценку своей недвижимости, ему необходимо настоять на том, чтобы эту процедуру проводили профессионалы, работающие в специализированных частных или государственных агентствах.

Требования к жилью под зачет

Каждая строительная компания, выступающая в качестве застройщика, выдвигает свои требования к объектам недвижимости, которые будут предоставлять клиенты под зачет. К общим требованиям можно причислить следующее:

1. К зачету принимается любая недвижимость, на которую у клиента оформлены правоустанавливающие документы.
2. Объекты должны быть юридически и физически свободны, либо владельцы их могут освободить в рекордно короткие сроки.
3. В недвижимости не должно быть проведено незаконных перепланировок.
4. Объекты должны находиться в личной собственности своих владельцем не менее трех лет.
5. Некоторые застройщики, или компании, занимающиеся выкупом, требуют, чтобы недвижимость находилась в престижных городах или районах.

Всегда с вами на связи наш ипотечный юрист. Запишитесь к нему на бесплатную консультацию в специальной форме. Он поможет решить ваши вопросы с ипотекой и документами по жилью.

Старая квартира в зачет новой: как воспользоваться в 2021 году?

Ажиотаж на рынке недвижимости убил программу обмена вторички на новостройки

Особенную популярность trade-in обрел в 2015 году, когда произошел спад на рынке недвижимости Красноярска

Фото: Артём Ленц / NGS24.RU

Красноярские стройфирмы отказываются от в недвижимости

Бум продаж на рынке недвижимости Красноярска заставил застройщиков свернуть программы . Особенную популярность они приобрели с осени 2015 года, когда умерший спрос на вторичке, тормозящий первичный рынок, заставил строительные компании обратиться к механизму автомобильного рынка. Мы решили посмотреть, какие акции по обмену жилья можно встретить сегодня и с какими при этом подводными камнями столкнуться.

Какие программы сегодня можно найти на рынке?

Сегодня принять вторичные квадраты в расчет оплаты новостройки в Красноярске готовы единичные компании. Пять лет назад об этом заявляли ФСК «Монолитинвест», «Енисейлесстрой» и «Арбан», чуть позже «Сибагропромстрой» и «Красноярский краевой фонд жилищного строительства». Однако сейчас, показал опрос, эти застройщики от них отказались.

Предложение мы нашли на сайтах «Сибиряка» и «Сиблидера».

Условия у них достаточно специфические. В «Сибиряке» звонившему под видом потенциального покупателя корреспонденту NGS24.RU заявили, что готовы обменять новую квартиру на старую, но в домах, построенных своей же компанией в любом из микрорайонов города. При этом участливый женский голос на той стороне трубки советует: продать самостоятельно будет выгоднее — цены на жилье взлетели даже на вторичку.

По гипотезе, мы готовы были обменять 50 квадратов в старой панельке 1986 года постройки.

Цена при этом на восемь процентов ниже рынка. С учетом того, какие сейчас цены в Солнечном, например, наши же квартиры собственники продают на тысяч дороже. Мы это знаем, видим все объявления.

За такую цену мы сейчас продаем однокомнатные, — подытожила собеседница.

На сайте «Сиблидера» описано чуть больше ограничений: квартира должна быть в собственности, расположена в Красноярске или в крайнем случае в Дивногорске и Сосновоборске, в доме не старше 1960 года постройки, без деревянных перекрытий, стоимостью до рублей, если это не дом этого застройщика. Если есть перепланировка, то она должна быть согласована.

Звонок менеджерам уверенности в обмене не добавляет.

— Программа подразумевает, что мы предоставляем своего партнера из агентств недвижимости, который в течение месяца должен продать вашу квартиру. С вырученных денег приобретаете вы у нас. Мы компенсируем затраты на агентство скидкой не больше на квартиру.

Сейчас программа работает только на крупногабаритные квартиры, нужно с руководителем решать данный вопрос. Смотря какая у вас квартира. Может быть, вы самостоятельно выложите ее на «Циан» или «Авито» и за полторы недели найдете.

У меня два таких клиента, которые пришли по трейд-ину и уже выходят на сделку, — добавляет менеджер.

При этом представители АН «Киан» в своем аккаунте в «Инстаграме» отмечают, что строительные монополисты попросту могут отказаться от сделки в последний момент. Названий застройщика там не раскрывают, но делятся историей своего клиента. Он выбрал квартиру в за рублей взамен своей на вторичке, начал рисовать дизайн интерьера.

— И — бац! — застройщик задумался: осталась всего одна квартира в продаже, все раскупили — и вы со своей цепочкой не интересны. Застройщик готов продать «вашу» квартиру на брони первому, кто успеет! Такой аукцион: бегом продавайте — и, если успеете, то купите, но гарантий нет! Ничего с вами заранее не подпишем, — рассказывают риелторы.

5 лет назад число застройщиков, что предоставляли программу обмена жилья. было больше

Фото: Артем Ленц/ NGS24.RU

Почему trade-in исчезает с рынка новостроек?

Причину отказа от акций по обмену квартир среди застройщиков Красноярска директор по развитию федерального агентства недвижимости «Жилфонд» Максим Омельянчук видит в невыгодности на данном этапе развития рынка. Они были удобны при отсутствии спроса, когда покупателей приходилось заманивать любыми способами.

— Сейчас застройщикам многоквартирных домов не очень интересно заниматься схемами, которые приносят лишнюю головную боль. По большому счету, всё у них было хорошо в прошлом году и в этом, спрос высокий — всё распродали. Даже с учетом сдачи объектов на 2024 год сейчас продажи идут хорошо, ипотечные ставки низкие.

Обычно трейд-ин — это ситуация, когда застройщик хочет оживить продажи. Или другой вариант: это жилье — неликвид, компания хочет сделать закамуфлированные скидки и не показать, что дела идут не очень хорошо. Тогда вместо того, чтобы снизить цену, просто выкупает по любой цене.

А за сколько она продаст (вторичку. — Прим. ред.), этого вообще никто не узнает.

При этом, считает собеседник, часть компаний всё же использует данный инструмент как способ удержать и привлечь клиентов. И приводит в пример свое агентство.

— Но надо понимать, что тут есть экономическая составляющая: это все переоформления, регистрации, заложена какая-то норма прибыли. В любом случае это дополнительные расходы для клиента. Понятно, что если он планирует получить 100% от цены (в его голове цена какая-то сложилась), то при трейд-ин он этих денег не получает.

Даже если мы [риелторы] сработаем в ноль и уберем прибыль компании. Бывают случаи, если квартира какая-то уникальная, человек готов за нее схватиться и быстро-быстро купить. На нашей практике были и другие варианты: человек планировал купить квартиру в Москве, они в определенном ЖК заканчивались, застройщик объявил о повышении цен.

Возрождение программы trade-in в Красноярске возможно, считает эксперт, когда «аппетиты застройщиков» станут умереннее на фоне упавшей покупательской способности, а спрос на жилье упадет.

Строительные компании на загородном рынке согласны на трейд-ин для ускорения процесса сделки

Стоит ли продавать свою квартиру в 2021 году – оцениваем ситуацию

В текущем году ситуация в российской и в мировой экономике складывается неоднозначно, что беспокоит собственников недвижимости. Выгодно ли сейчас продавать квартиру или лучше запастись терпением до лучших времен? Этот вопрос занимает умы многих граждан. Особенно остро на ситуацию реагируют инвесторы, которые разместили свои сбережения в недвижимых объектах.

В данной статье будет освещена ситуация на российском рынке недвижимости и перспективы её изменения.

Ситуация на российском рынке недвижимости

• С одной стороны, рост цен должен затронуть и этот сектор. Так, с одной стороны за последние 10 месяцев эксперты отмечают рост цен в среднем на 10%, в том числе на квартиры и дома эконом-класса – на 15%, на объекты премиум-класса – на 9%;
• С другой стороны, активность на рынке затихает: он переходит в стадию стагнации, поскольку граждане опасаются вкладывать свои сбережения в недвижимость, что и провоцирует резкое падение спроса.

Получается, что даже прельщенный высокими ценами продавец с трудом найдет покупателей для своей квартиры. Рост предложения на фоне снижения спроса рано или поздно собьет цены.

Существует три распространенные, но кардинально отличные друг от друга точки зрения, относительно развития ситуации на рынке недвижимости России (как и три варианта того, что будет с рублем):

• Снижение цен на недвижимость только началось и коснулось не всей России. В крупных городах напротив наблюдается умеренный рост. Лучше продать квартиру сейчас, чтобы потом не пришлось довольствоваться грошовой ценой;
• Рынок недвижимости не захлестнут сильные колебания. Дома и квартиры останутся весьма надежным активом, способным сохранить стоимость вложенных в него средств.
• Спрос на рынке будет оставаться низким, а малочисленные покупатели будут тянуть время и добиваться более низкой цены. Следовательно, с продажей недвижимости придется подождать.

На фоне столь противоречивой ситуации все меньше людей верят в надежность недвижимости, как актива. О том, когда закончится кризис, и как долго он продлиться мало, кто берется судить. Тем не менее, многие эксперты опасаются повторения сценария 2008-2009 годов.

Калькулятор налога с продажи квартиры

Что предпринять тем, кто планирует продать свою недвижимость?

Эксперты, которые изучают российский рынок недвижимости, дают такие рекомендации гражданам, желающим продать свою недвижимость в 2021 году:

• Активного роста цен на квартиры в ближайшем будущем не предвидится: увеличение составит в среднем от 1 до 3%;
• В начале 2021 года возможно снижение спроса на объекты премиум и бизнес класса, поскольку в отдельных регионах начнется введение нового налога, который, как известно, зависит от кадастровой стоимости объекта;
• В нынешней ситуации на рынке жилья продавцам нужно быть готовым к продаже объектов по цене на 10-15% ниже средней, что связано с низким уровнем спроса;
• Нестабильная ситуация на рынке недвижимости сохраниться, по меньшей мере, до лета 2021 года.

Учитывая сложившуюся ситуацию, квартиру можно будет продавать в 2021 году в следующих случаях:

• Если продавец сразу вложит деньги в другой объект;
• Если речь идет об относительно недорогой квартире в новостройке;
• Если большая сумма средств человеку необходима прямо сейчас или понадобиться в ближайшие полгода.

Причем продать квартиру в таких ситуациях лучше, как можно скорее: в течение конца 2020-начала 2021 года. Во всех остальных случаях от сделок с недвижимостью лучше воздержаться, поскольку можно потерять порядка 15% стоимости.

Крайне невыгодной представляется сделка, в рамках которой гражданин продает свою квартиру, а затем размещает средства на банковский счет с целью воспользоваться ими позже. Квартира, в любом случае, останется востребованным активом и после кризиса вернет свою стоимость, а вот вырученные средства быстро обесценятся, особенно на фоне нынешнего падения курса национальной валюты.

Следует отметить, что в связи с активным строительством, которое ведется ныне в большинстве городов России, спрос на квартиры в новостройках сохранится. В то же время в кризисные годы на вторичном рынке жилья предполагается затишье. Однако это не повод поскорее избавляться от квартиры в последние дни уходящего года: после преодоления кризиса ситуация вернется в прежнее русло.

При всех имеющихся доводах можно однозначно утверждать одно: если в ближайшее время у владельца недвижимости нет острой необходимости в больших суммах денежных средств и в улучшении жилищных условий, со сделкой по продаже квартиры ему лучше повременить. Рынок недвижимости весьма цикличен: за спадом последует подъем, а значит, в посткризисный период жилье, скорее всего, удастся продать дороже.

Как происходит процесс трейд-ин

Условия и нюансы сделок по схеме trade-in могут отличаться у разных застройщиков, но шаги примерно одинаковые.

Первый шаг. Вы выбираете застройщика и узнаете, есть ли у него программа трейд-ин. Если есть, то подбираете подходящую квартиру в ЖК застройщика и фиксируете ее стоимость.

Если приобретаете новую квартиру с доплатой в ипотеку, то агентство поможет подобрать банк и получить одобрение ипотеки.

Третий шаг. Если результаты оценки вас устроили, то подписываете с агентством договор на продажу вашей квартиры, в котором указана её стоимость, сроки продажи (как правило, от двух до шести месяцев) и размер вознаграждения за оказанные услуги, если оно предполагается.

Четвертый шаг. Параллельно с договором на продажу заключаете договор бронирования новой квартиры с застройщиком. За вами закрепляется определенная квартира и фиксируется ее стоимость на время (обычно на срок от двух до шести месяцев). В это время квартира не может быть продана кому-либо другому.

Договор бронирования может быть платным: в виде определенной суммы (в среднем от 50 тыс. рублей) или процента от стоимости объекта недвижимости (от 0,5 до 2-3%).

Пятый шаг. Агентство-партнер застройщика ищет покупателя на вашу старую квартиру. Обычно это занимает от одного до шести месяцев.

Шестой шаг. После того, как покупатель на вашу квартиру найден, вы подписываете с ним договор купли-продажи и оформляете сделку с застройщиком. Как правило, обе сделки заключаются в один день. Деньги, полученные от покупателя вашей квартиры, направляются застройщику в счет оплаты новой.

В каких случаях выгоден трейд-ин

У трейд-ина много плюсов, но программа выгодна не всегда. Если у вас есть сбережения на первый взнос, то лучше взять на оставшуюся сумму ипотеку и продавать квартиру в «обычном» режиме — тогда вы не потеряете деньги из-за дисконта, который есть при продаже по трейд-ин.

Или, в случае, если важно продать квартиру подороже и сроки не поджимают, лучше воспользоваться стандартной схемой: сначала продать старую квартиру, потом выбрать и купить новую.

В остальных случаях трейд-ин имеет ряд преимуществ:

• Экономия времени, срочность и оперативность. Главный плюс программы — возможность быстро продать свою квартиру (особенно ту, которая по каким-либо причинам не продавалась ранее) и переехать в более благоустроенную.
• Можно не дожидаться продажи старой жилой площади и оформления ипотечного кредита.
• Покупка новой квартиры без существенных накоплений. Если стоимость старой квартиры может полностью покрыть покупку новостройки, вы получаете новую квартиру без вложений.
• Фиксация стоимости квартиры в новостройке. Цены на первичное жилье растут быстрее, чем на «вторичку», и за несколько месяцев выбранная квартира может существенно подорожать. А договор бронирования при трейд-ин позволяет зафиксировать цену на новую квартиру пока продается старая. Дополнительные средства для заключения и оформления сделки срочно искать не придется.
• Квартира в новостройке закрепляется за вами. Выбранная по программе trade-in квартира будет недоступна другим покупателям. Это особенно удобно, если вы выбрали редкую квартиру в популярном жилом комплексе.
• Программа проводится в режиме «одного окна», без участия большого количества посредников, что экономит время, деньги, силы и снижает риски. Вам не придется обращаться к разным агентствам для продажи и покупки квартиры.
• Сделку сопровождают специалисты. Вам не нужно самим проводить оценку имеющейся квартиры, предпродажную подготовку, искать покупателя и проводить с ним переговоры, показывать квартиру, оформлять документы и искать приемлемую ипотечную программу. Всё это берут на себя специалисты.
• Не нужно платить юристу, поскольку агентство-партнер, которое сопровождает сделку, проверяет все документы.
• Но вы можете привлечь независимого юриста, чтобы быть окончательно уверенным в безопасности сделки.

Обратная сторона trade-in в недвижимости

У сделок по трейд-ин есть и минусы, ограничения и риски:

• Главный минус трейд-ин — потеря в стоимости продаваемой квартиры на дисконте и оплате всех комиссий. В среднем это от 5 до 20% от рыночной цены квартиры, а иногда этот процент может достигать и 30.
• Нужно где-то жить, если новая квартира еще на этапе строительства. Кроме того, может потребоваться ремонт, что еще дальше отодвинет новоселье.
• Поскольку старая квартира становится чужой собственностью, придется жить у родственников или временно снимать жилье, а это дополнительные расходы.
• Этот риск можно минимизировать, выбрав квартиру в новостройке на завершающей стадии строительства.
• Узкий выбор нового жилья. В схеме участвуют не все застройщики или не все жилые комплексы выбранного застройщика. И это может быть даже не каждая квартира в выбранном доме.
• Не все старые квартиры попадают под трейд-ин из-за предъявляемых к ним требований.
• Всегда есть риск, что строящийся дом перейдет в разряд долгостроев.
• Нет возможности передумать — деньги от продажи старой квартиры сразу идут на счет застройщика в качестве основного взноса за новую.
• Можно столкнуться с недобросовестными схемами, когда, например, агентство нашло покупателя на вашу квартиру, и вы подписали договор купли-продажи, а застройщик вдруг отказался продавать новую. Чтобы этого не произошло, тщательно выбирайте застройщика или агентство-партнера. Наши материалы о выборе квартиры в новостройке и выборе надежного агентства недвижимости могут вам помочь.

У кого из застройщиков есть программа trade-in

Подобрали несколько застройщиков, которые работают по схеме трейд-ин.

ЖК Headliner, ГК Кортрос

Локация: ЦАО, Пресненский район, м. Шелепиха, 5 мин. пешком

Цены: от 10,7 млн рублей за квартиру 41 кв. м

ЖК Spires, Tekta Group

Локация: ЗАО, район Очаково-Матвеевское, м. Славянский бульвар, 25 мин. пешком

Цены: от 14,2 млн рублей за квартиру 38 кв. м

ЖК Крылья, группа Эталон

Локация: ЗАО, Раменки, м. Аминьевское шоссе, 9 мин. пешком

Цены: от 9,7 млн рублей за квартиру 29 кв. м

ЖК Донской квартал, Страна Девелопмент

Локация: ЮАО, Донской район, м. Тульская, 13 мин. пешком

Цены: от 5,1 млн рублей за квартиру 17 кв. м

ЖК Сиреневый парк, AFI Development

Локация: ВАО, Метрогородок, м. Бульвар Рокоссовского, 21 мин. пешком

Цена: от 7,5 млн рублей за квартиру 33 кв. м

ЖК Одинград Кварталы Лесной и Центральный, ГК Инград

Локация: МО, г. Одинцово (10 км от МКАД), м. Одинцово МЦД, 31 мин. пешком

Цена: от 4,1 млн рублей за квартиру 25 кв. м