При продаже квартире продавец должен пройти через такие стадии:
- Убедиться в наличии документов для осуществления цели: сертификата о праве владения и бумаг, свидетельствующих о том, на каких основаниях она была приобретена (купля-продажа, наследование, дарение, брачный контракт). Грамотно оформленные документы помогут юридической чистоте сделки и поднимут стоимость жилья.
- Оценить помещение в соответствии с текущими ценами на рынке жилья. Помощь продавцу могут оказать специалисты из агентства недвижимости, которые ведут сопровождение подобных соглашений. Чаще всего, такие консультации проводятся бесплатно. Можно сделать самостоятельную оценку, познакомившись с рыночными предложениями на интернет-сайтах («Недвижимость и Цены», Квадрум и другие).
- Важно указывать в договоре реальную стоимость продаваемого жилья.
- Надо заняться поиском покупателя и прорекламировать продаваемую квартиру, дав максимальное число объявлений в интернете, средствах массовой информации (в местных изданиях), распространить рекламную информацию в разных частях населенного пункта и вести телефонные переговоры
- С вероятным покупателем заключается предварительное соглашение о купле-продаже жилого помещения квартиры.
Следует проявить внимательность, поскольку именно на этой стадии определяются основные условия сделки. Надо решить: брать аванс или задаток (при небольшом спросе будет более выгодным).
В случае проявления покупателем большого интереса к помещению, лучше воспользоваться авансом, его можно возвратить, если сделка не состоится. Предварительное соглашение (составляется произвольно) избавит владельца квартиры от возможности отмены сделки.
Процедура оформления договора купли-продажи
Оформляя куплю-продажу, следует совершить такие действия:
- снять с регистрации. Это действие, по согласию с покупателем, осуществляется и после государственного оформления сделки. По необходимости следует получить заключение органов опеки и попечительства;
- получить официальные бумаги, которые нужны покупателю: заключение из наркологического и психоневрологического диспансера, разрешение супруги (супруга), сведения из домовой книги, выписку лицевого счета, по требованию – технический паспорт, справку об уплате коммунальных платежей;
- согласовывается основное соглашение со второй стороной;
- подписывается договор в банковском учреждении, кассой банка проверяются денежные банкноты на подлинность (при расчете наличными), деньги помещаются в ячейку банка. До совершения регистрации ключ находится у покупателя;
- если расчет осуществляется по аккредитиву, покупатель направляет средства из банка, в котором он имеет счет, в учреждение – исполнителю продавца. По окончанию сделки и предъявлению документов, бывший владелец жилья получает денежные средства;
- подается пакет документов для государственной регистрации. Госпошлина оплачивается через банк или терминал в одном из подразделений Росреестра. В течение 2-4 недель происходит регистрация, продавец получает бумаги для предъявления в банке и перечисления денежной суммы;
- подписывается акт приема-передачи жилого помещения, продавец отдает ключи от него;
- снимаются с учета жильцы, которые были зарегистрированы в квартире, если таковые имеются.
Оформляя договор купли-продажи, необходимо учитывать некоторые особенности продажи квадратных метров.
Особенности сделки подаренной квартиры
Сделка купли-продажи квартиры, полученной в результате дарения, имеет некоторые особенности:
- Кроме названного перечня документов, необходимо приложить договор дарения и акт приема-передачи квартиры. Следует выписать перед продажей всех зарегистрированных лиц.
- При продаже такой квартиры не требуется согласие супруга или супруги, они не имеют права претендовать на нее.
- При продаже помещения, подаренного несовершеннолетнему, требуется согласие службы опеки.
- Квартира, полученная по завещанию, может быть продана через 6 месяцев после принятия наследства.
Договор продажи является стандартным, список документов и порядок совершения сделки может быть различным в зависимости от обстоятельств и договоренности между продавцом и покупателем.
Видео сюжет расскажет как проходит сделка купли — продажи квартиры
Как составить договор купли-продажи: нужен ли нотариус
До 2016 года участие нотариуса в составлении договора купли-продажи квартиры не было обязательным. С января 2016 г. нотариальное оформление договора стало обязательным в некоторых случаях:
если объект или одна из его долей принадлежит ребенку;
если собственников жилья несколько (исключение – супруги-собственники).
31 июля 2019 года последнее правило отменили. Теперь, если во время заключения сделки присутствуют все долевые собственники, участие нотариуса необязательно.
В остальных случаях оформлять договор можно в простой письменной форме самостоятельно. Это достаточно рискованно, поскольку при несоблюдении законодательных норм всегда есть вероятность, что документ признают недействительным. Кроме того, далеко не все собственники недвижимости владеют в полной мере информацией о том, каким должен быть правильный договор купли-продажи квартиры.
Пример. Семья Федоровых купила двухкомнатную квартиру у отца и его совершеннолетней дочери. Договор был составлен самостоятельно без нотариального заверения.
В дальнейшем выяснилось, что девушка страдает психическим расстройством и признана недееспособной по решению суда. Во время заключения сделки она вела себя абсолютно нормально, и ни у кого не возникло мысли о наличии у нее психического заболевания. Через несколько месяцев в интересах недееспособной выступил орган опеки, суд признал договор купли-продажи недействительным.
Почему оформление сделки у нотариуса более надежно? Нотариус делает запрос в Росреестр и получает выписку, подтверждающую сведения о предмете сделки. К моменту подписания он владеет информацией о том, поставлен ли объект на кадастровый учет, кто является его собственниками, есть ли обременения. Не менее важно получить подтверждении дееспособности собственника.
Такая проверка делает сделку более безопасной для покупателя.
Какие условия должны быть прописаны в договоре купли-продажи в 2019 году
Документ должен содержать такие пункты:
Это может быть квартира, жилой дом, здание, садовый дом, дача, гараж, нежилое помещение, часть недвижимого объекта или доля в общей собственности.
Указывают адрес недвижимого имущества, назначение, год постройки, этажность, общую и жилую площадь, расположение объекта на земельном участке или в составе другой недвижимости, другие технические данные, которые позволяют точно идентифицировать объект продажи.
Здесь прописывают паспортные данные и реквизиты продавца и покупателя: Ф. И. О., место проживания физических лиц, форму и полное наименование юридических лиц, участвующих в сделке, документы, которые подтверждают полномочия каждого из них.
Также могут указываться даты рождения участников сделки, реквизиты других удостоверяющих документов. Если объект сделки находится в долевой собственности, нужны сведения обо всех участниках.
Цена, в соответствии со статьей 317 ГК РФ «Валюта денежных обязательств», должна быть выражена в рублях. Если она указана в иностранной валюте, документ дополняют суммой в рублях, пересчитанной по курсу Центробанка на момент заключения договора купли-продажи квартиры. Также обозначают условия и сроки передачи денег.
Законодательство допускает указывать цену за один квадратный метр. В таком случае общая сумма рассчитывается исходя из площади объекта.
Возможны несколько вариантов – полная предоплата, покупка по ипотечной программе в Санкт-Петербурге, рассрочка. При полной предоплате в документе фиксируют, что вся сумма должна быть перечислена до передачи недвижимости в собственность, не позднее определенной даты. При частичной – расписывают порядок действий покупателя с ограничениями по времени выплат.
Если расчеты будут проводиться с использованием банковской ячейки, это также отображают письменно.
Условия в случае расторжения договора или признания сделки недействительной.
В этом пункте предельно просто и однозначно описывают, что получит каждая из сторон при признании договора недействительным.
Условия освобождения недвижимого имущества.
Важно различать физическое освобождение (вывоз всех вещей) и юридическое (снятие с регистрационного учета всех проживающих – выписку). В договоре прописывают сроки для каждого случая, включая окончательную передачу ключей.
Лица, которые имеют право пользоваться помещением после смены собственника.
Иногда после продажи выписать всех жильцов невозможно. К примеру, бывшие супруги сохраняют за собой право пользоваться жильем даже после его перехода к другому владельцу. Такое же право есть у нанимателей квадратных метров: новый собственник становится арендодателем на аналогичных условиях.
В таких случаях продавец обязан указать в договоре тех, за кем остается право пользования, или тех, кто может быть выписан только с собственного добровольного согласия.
Чтобы не купить квартиру «вместе с жильцами», необходимо удостовериться в их отсутствии документально. Для этого продавец представляет соответствующие справки, а жители Москвы – Единый жилищный документ. В ЕЖД будут указаны все лица, прописанные в квартире, а в архивной выписке из домовой книги – все, кто когда-либо был в ней зарегистрирован.
В договоре обозначают, что на момент его подписания в квартире/доме никто не зарегистрирован и не проживает.
Пример. При покупке квартиры продавцы (молодые родители с сыном 4-х лет) договорились с покупателями об отсрочке выписки, пока не будет куплено или арендовано другое жилье. Ситуация бытовая, люди приятные, покупатели не видели причин не пойти навстречу.
В последующем нерадивые продавцы отказались выписываться вовсе. А потребовать выписки через суд не представлялось возможным, так как ребенок несовершеннолетний, а значит, выписать его может только один из родителей. Результат – вопрос с выпиской затянется на долгие годы.
Какие еще важные моменты оговаривают в договоре купли-продажи
Помимо главных, есть и второстепенные, но не менее важные условия, которые должны быть отображены письменно в договоре купли-продажи квартиры:
Продавец должен письменно гарантировать отсутствие залогов, обременений, арестов на квартиру/дом, судебных решений и заключенных договоров о найме.
Если объект передается в собственность с мебелью и техникой, делают опись имущества и прикладывают фотографии для подтверждения.
Если на объекте есть телефонная линия и владелец не препятствует ее передаче в собственность покупателю, этот факт также прописывают в документе.
Обязательно указать отсутствие долгов по коммунальным платежам.
Если имущество приобретается в кредит с рассрочкой платежа, при заключении договора купли-продажи прописывают размеры платежей, сроки и порядок их выплат.