Риски при покупке квартиры в доме под реновацию

Впервые программа московской реновации появилась еще в 1990-х годах, – тогда мэр столицы Юрий Лужков выбрал для сноса пятиэтажные дома определенных категорий (К-7, II-32, II-35 и др.). В то время властям не удалось полностью воплотить проект в жизнь, что было частично связано с нехваткой денег в государственном бюджете. Возобновить программу по обновлению жилищного фонда предложил действующий мэр Москвы Сергей Собянин в 2017 году.

Власти решили пойти именно по пути сноса домов, а не по пути их реконструкции и ремонта (за исключением объектов, представляющих собой ценное культурное наследие). Это связано с тем, что снести «хрущевки» – и выгоднее, и безопаснее для людей.

Граждане, проживающие в домах «под снос», получают возможность переселиться в современные и комфортабельные новостройки. Здесь им предоставляются равнозначные по метражу, но улучшенные по своим техническим характеристикам квартиры. В чем-то переселяемые жильцы даже выиграют.

Количество комнат останется неизменным в новом и старом вариантах жилья, однако прихожая, кухня и санузел точно станут просторнее.

Если же у человека есть финансовая возможность, он может доплатить за «лишние» метры и увеличить свое жилье еще больше. При этом уезжать далеко от привычного места жизни не потребуется, ведь новостройки будут располагаться в тех же местах, где и сносимые дома.

Почему продают квартиры в домах под реновацию

Для Продавца продажа квартиры в доме под реновацию – это выгодное и прибыльное мероприятие. В отличие от Покупателя Продавец несет куда меньше рисков.

Собственник квартиры в «хрущевке» знает, что на его предложение всегда найдется заинтересованный приобретатель. Многие москвичи хотят купить недорогое жилье в пятиэтажке, чтобы впоследствии обменять его на жилье в новостройке. Из-за наличия высокого спроса Продавец получает возможность диктовать свои условия и проводить куплю-продажу преимущественно в своих интересах.

С одной стороны, Продавец лишается возможности переехать в комфортабельную квартиру в новостройке. С другой стороны, он может просто рассчитать, сколько денег понадобится ему на приобретение квартиры в удобном и современном здании. Именно от этой цифры Продавец, скорее всего, будет отталкиваться при установлении цены на жилье в «хрущевке».

Получается, что собственник ничего не потеряет.

Мнения экспертов

Перспективы для кредитных организаций осветил представитель Банка жилищного финансирования Игорь Жигунов: «Те банки, которые готовы рассматривать возможности замены предмета залога, или же выдавать кредиты на менее длительный срок с большей долей вероятности и будут самыми активными реализаторами программы кредитования в рамках реновации».

«Очередность сноса хрущевок будет зависеть в первую очередь от их технического состояния, — заявил глава столичного департамента строительства Андрей Бочкарев, — а конкретные сроки реализации этапов программы будут обнародованы не позднее января 2020 года».

«Объявления о срочной продаже квартир в домах под снос постепенно исчезают, а их рыночная стоимость растет, — комментирует эксперт Центра недвижимости «Белый дом» Алексей Пономарев. — Объем предложения в домах из «приговоренного» списка с момента запуска программы сократился вчетверо. Таким образом, покупка квартиры в Москве под реновацию — это беспроигрышный вариант для инвесторов.

Согласно сведениям из нашей базы, средняя цена «двушки» в таком доме пару лет назад составляла в среднем 5—5,5 млн рублей, а сегодня речь идет уже о 6,5—7 млн. При этом совершенно очевидно, что стоимость аналогичного жилья в новостройке в той же локации будет существенно выше».

Стоит ли покупать квартиру в «пятиэтажке», чтобы заработать?

Когда началась первая «лужковская» волна сноса «пятиэтажек», квартиры в сносимых сериях пользовались огромным спросом у спекулянтов и инвесторов. А ведь у предприимчивых граждан, кто понимал преимущества такого приобретения и обладал необходимыми средствами для покупки, тогда появился отличный шанс завладеть недвижимостью попросторнее в современном доме в хорошем районе по цене «дряхлой» квартиры в убитом доме.

Надвигающаяся семимильными шагами вторая часть реновации в этот раз всколыхнула только серьезную волну недовольства населения, а, судя по экспертным оценкам, к активизации спроса в этом сегменте осталась безучастна. Почему так произошло? Что обещают власти и можно ли заработать на покупке квартиры в потенциально сносимой пятиэтажке сегодня?

Ноль реакции?

«Первоначально рынок практически не отреагировал на заявления о реновации. Полагаю, что поначалу ни продавцы, ни покупатели не отнеслись серьезно к планам властей, посчитав их слишком отдаленной перспективой»,- говорит Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». Чуть позже специалисты компании отметили, что реакция выразилась в сокращении предложения на 23%.

м.

«Сейчас та же ситуация цены варьируются от 3,5 млн до 8,5 млн руб. за однокомнатную квартиру в пятиэтажке в зависимости от состояния и локации», - говорит Рустам Арсланов, директор по продажам ГК «Гранель».

Основные причины покупки квартиры в пятиэтажке остались прежними – решение насущных жилищных проблем, к примеру, разъехаться с родителями, но остаться жить в своем районе. Ведь в этом случае квартира в пятиэтажке, так как это самое дешевое жилье, наименее затратный и реальный вариант. «Сегодня квартиру в пятиэтажке можно купить, например, в Текстильщиках или на Дубровке однокомнатные квартиры на 1 или 5 этаже будет стоить в среднем 5-5,5 млн рублей, а в Хамовниках бюджет такого жилья начинается от 9,5 млн рублей», - отмечает Алексей Бернадский, заместитель директора департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet.

Очевидно, что цены на более качественное и новое жилье в этих локациях гораздо выше.

А что обещают власти?

На прошлой неделе заместитель мэра по градостроительной политике и строительству Москвы Марат Хуснуллин сообщил о том, что участники программы реновации жилого фонда Москвы смогут приобрести квартиры с увеличенным количеством комнат за дополнительную плату. Об этом говорится на сайте stroi.mos.ru. Соответствующий механизм собираются разработать за месяц.

Кроме того, власти гарантируют, что жителям сносимых пятиэтажек достанутся квартиры с таким же числом комнат, а прихожая, кухня и санузлы станут просторнее. Еще ведутся разговоры о льготной ипотеке для тех, кому положенных квадратных метров будет мало. Возможно, по программе реновации ипотечные ставки будут на уровне 8-8,5%.

То есть, если разговоры властей действительно перейдут в практику, и дом, в котором потенциальный инвестор купит квартиру, попадет в сносимый список, то появится возможность «за недорого» увеличить и метраж, а, возможно, и комнатность квартиры.

Покупать или нет?

Похоже на то, что даже эти обещания властей вряд ли простимулируют инвестиционный спрос, инвесторы притаились и за «пятиэтажками» наблюдают очень осторожно. Но мы решили узнать мнение экспертов, есть ли резон покупать сейчас квартиру в «пятиэтажке» чтобы заработать? Или, может, наоборот, владельцам квартир в таких домах лучше быстрее избавится от такой собственности?

Марина Толстик, управляющий партнер «МИЭЛЬ-Сеть офисов недвижимости»:

- По программе реновации город намерен выделять собственникам квартир в пятиэтажках жилье с такой же жилой площадью, рост метража анонсирован только за счет более просторных санузлов, кухонь и прихожих. Поэтому получить более просторную квартиру с бОльшими комнатами не выйдет – переселение не предусматривает улучшения жилищных условий. Кроме того, сейчас вообще не время приобретать инвестиционные квартиры на короткую перспективу из-за того, что жилье дешевеет.

Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп»:

- Приобретение хрущевки (или ее сохранение в собственности) потенциально может принести следующие выгоды: во-первых, вы получите жилье в хорошо обжитых локациях, ведь расселение будет проходить в рамках района, максимум – округа. Во-вторых, новое жилье, предоставленное взамен пятиэтажки, будет однозначно дороже, а значит, его можно выгодно продать. В-третьих, программа реновации предполагает увеличение площади квартиры.

Вырасти могут как «жилые метры», если сейчас собственники живут в стесненных условиях, так и нежилая площадь, ведь новостройки будут включать более просторные кухни, санузлы, коридоры. Иными словами, капитализация вашей инвестиции (или имеющейся в собственности квартиры) вырастет как за счет удорожания стоимости «квадрата», так и в связи с увеличением их суммарной цены. В-четвертых, власти обещают полную отделку: то есть квартиру практически сразу можно сдать, перепродать или вселиться в нее.

Особенно если текущее состояние квартиры оставляет желать лучшего, то покупатель (владелец) получит ремонт бесплатно.

В то же время, безусловно, есть и значимые риски. Во-первых, взамен может достаться неудачная локация, особенно если пятиэтажка находится в Новой Москве или Зеленограде, где расселение планируется в рамках всего округа. Во-вторых, ценовые выгоды от переселения в новостройку также могут сильно различаться в зависимости от локации.

Скажем, на юго-востоке и сегодня стоимость квадрата в массовых новостройках ненамного превышает цены в сопоставимых объектах вторичного рынка. В-третьих, пока остаются неизвестными конкретные сроки или предполагаемые темпы реализации программы, хотя очевидно, что она растянется не на одно десятилетие. Это значит, что велик риск остаться со стремительно дешевеющим объектом на долгие годы.

Наконец последний риск – это сама программа: как мы помним, кризис 2008-2009 гг. прервал реализацию прошлой волны сноса пятиэтажек. Не исключено, что возможные экономические катаклизмы на столь длительном временном отрезке смогут внести коррективы в намерения властей.

Ольга Хасанова, руководитель премии Urban Awards:

- Сегодня ситуация на первичном рынке совсем не такая, как была в период действия лужковской программы сноса пятиэтажек. Тогда доступного жилья в новостройках почти не было, а покупка квартиры в домах сносимых серий была едва ли не единственной возможностью купить новое жилье. И далеко не всегда речь шла именно о заработке.

Основной мотивацией было улучшение жилищных условий. Сегодня же ситуация на первичке такова, что квартиры в большинстве новостроек массового сегмента обойдутся дешевле, чем в пятиэтажках. И если рассматривать вопрос инвестиций, то проще купить жилье в уже строящемся жилом комплексе и рассчитывать на повышение цен в нем, чем покупать жилье в пятиэтажке с целью получения квартиры в новостройке.

В настоящий момент программа реновации еще находится в стадии разработки, непонятно, пятиэтажки в каких районах первыми пойдут под снос. И приобретение квартиры с расчетом на снос и получение новой может обернуться годами ожидания. За этот период вложения в уже строящийся проект принесут гораздо большую прибыль.

В московском правительстве не зря заявляют, что программа реновации рассчитана именно на улучшение жилищных условий жителей ветхих домов. Спекуляции на квартирах в пятиэтажках, имевшие место в эпоху Лужкова, вряд ли станут массовыми. Покупать квартиру в хрущевке имеет смысл в том случае, если вы хотите в перспективе жить в новом районе с качественной средой обитания – новыми объектами инфраструктуры, единой концепцией застройки и т.д.

Но при этом в старомосковских районах недалеко от центра. Это то, что может реально дать программа реновации. А закладываться на прибыль не стоит.

Анна Моисеева, генеральный директор Агентства недвижимости «Хоум Стейджинг»:

- В качестве достаточно рискованной инвестиции - почему бы нет? Если найти действительно недорогой объект в хорошем месте и с хорошими перспективами расселения (с учетом, конечно, всей существующей неопределенности по срокам, параметрам новой квартиры, да и сам факт сноса пока под большим вопросом), то можно и рискнуть. Если повезет, можно "выгадать" немало. А можно и проиграть.

Кроме того, пока решаются все вопросы, такую квартиру можно сдавать в найм с неплохой доходностью.

Но повторюсь, такой вариант только для инвесторов и только при условии действительно привлекательной цены.

Руководитель отдела городской недвижимости Северо-Восточного отделения компании «НДВ-Недвижимость» Елена Мищенко:

Стоимость квартиры в 5-этажке минимум на 30% ниже, чем в готовом современном жилье, расположенном в том же районе, и при условии, что дом пойдет под снос в ближайшие 2 года, у собственников появится шанс заработать от 12 до 20% годовых (если на рынке не будет кардинальных изменений).

А избавляться не нужно, но если есть желание решить свой квартирный вопрос, не дожидаясь сноса, то в таком случае не стоит терять времени. Заняться этим вопросом нужно сразу после объявления списка домов под снос. Думаю, в этой ситуации появится шанс сделать более удачный обмен.

Как брать ипотеку под реновацию?

Программа реновации позволяет улучшить жилищные условия. Как быть, если ваш дом уже попал в программу реновации, а ипотека за квартиру ещё не выплачена? Может быть, вы хотите купить квартиру в доме, предназначенном под снос? Есть ли особые условия получения ипотеки для покупки такого жилья? Можно ли докупить квадратные метры, используя средства ипотеки? Узнайте, ответы на все эти вопросы уже сейчас.

Условия ипотеки под реновацию

В доме из списка реновации можно купить квартиру с использованием ипотечных средств. Такая возможность предусмотрена Федеральным законом №141 от 01.07.2017. Квартиры в «хрущёвках», готовящихся под снос, могут покупаться и продаваться. Сбербанком выдаются ипотечные ссуды под залог такого жилья. Особых условий к заёмщикам не предъявляется.

Сбербанк заключил проектное соглашение с Фондом реновации. Предусмотрено, что последний выступает одной из сторон в договорах купли, обмена или продажи жилья. Предлагаются такие условия ипотеки под реновацию:

Сбербанком выдаётся ссуда под 10,5% участникам всех зарплатных проектов банка;

остальные заёмщики получают ипотеку под 10,8%;

если вы не сможете подтвердить свои доходы, ставка составит 11,1% в год.

Как быть с ипотечным кредитом, если дом готовится под снос?

Под снос попадает многоквартирный дом, если большинство его жильцов выразили желание переехать. Этот факт устанавливается на общем собрании путём поимённого голосования. Результат фиксируется в протоколе.

Может случиться так, что вы приобрели жильё в ипотеку, а через некоторое время дом попал в список программы реновации. Ипотека ещё не выплачена, а здание скоро будет снесено. В этой ситуации многие владельцы недвижимости начинают паниковать.

Всё включено
В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.

Без вашего участия
После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.

Цена известна заранее
Стоимость ремонта фиксируется в договоре.

Фиксированный срок ремонта
Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Страховой полис на новое жильё переоформляется автоматически. К закладной грамоте крепится дополнительный лист с указанием, что предмет залога был изменён по программе реновации.

Заёмщик получает право владения новым жильём, а банк получает квартиру в качестве обеспечения займа. По сути, ничего не меняется. Вы продолжаете жить в квартире, которая является собственностью банка, и выплачиваете долгосрочный кредит. Жильё станет вашим только в момент погашения всех обязательств.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Возможна ли покупка дополнительных метров в ипотеку?

В случае, если вы хотите расширить свою жилплощадь, придётся доплатить. Где брать деньги на покупку площади или дополнительной комнаты? Ответ очевиден. Если нет собственных сбережений, нужно идти в банк. Специальное предложение Сбербанка позволит воплотить мечты о большой жилплощади.

Здесь законодательство налагает некоторые ограничения. По программе московской реновации нельзя купить квартиру, площадь которой превышает сотню квадратных метров. Для оплаты дополнительных метров можно использовать средства материнского капитала, жилищный сертификат или государственную субсидию.

Важно! Вы должны уведомить Фонд реновации о том, что хотите расширить своё жильё. Это нужно сделать до истечения 30-дневного срока после получения пакета документов на выделение жилья.

Что такое реновация

Процесс реновации разделили на три этапа — первый закончится в 2024 году, второй в 2028 и третий в 2032 году. На первом этапе переселяют 170 тыс. человек или 930 домов. В программу попали пятиэтажные дома, находящиеся в ветхом состоянии.

Актуальную версию списка домов с разделением на этапы переселения можно посмотреть в законе о реновации на сайте мэрии Москвы.

Какие квартиры будут выдавать по реновации

Если дом с вашей квартирой попадает в программу сноса, то вы получаете право на «равнозначную квартиру». Это юридический термин, определенный законом Москвы. Вот краткие характеристики:

• общая площадь новой квартиры должна быть больше, чем в старой;
• жилая площадь и количество комнат — не меньше, чем в старой;
• коридоры, кухня, прихожая, ванная и туалет будут более просторными, чем в старой квартире;

Переселять будут в те же районы, в которых были пятиэтажки. В Зеленограде и ТиНАО — в пределах административного округа.

Новые дома тоже будут лучше. Вот основные характеристики:

• здания строят из монолита или панелей последних поколений;
• есть доступ в подъезды и квартиры для колясок;
• для кондиционеров предусмотрят специальные ниши;
• есть места для консьержа в подъезде.

Вся информация о новых квартирах и домах есть на сайте мэрии.

Узнать, какую конкретно квартиру муниципалитет предлагает за ваше жилье, можно после получения проекта договора перехода права собственности.

Не путайте дома под снос и дома под реновацию

Стандартная практика для такого расселения без реновации — если дом признают аварийным, то квартиры в нем изымают, а здание демонтируют. То есть здание может быть и не в программе реновации, но все равно будет снесено. Признают дом аварийным муниципальные власти, решение принимается отдельно для каждого конкретного случая.

Если в квартире жили по социальному найму, а здание расселили без программы реновации, то закон обязывает власти предоставить нанимателям равноценное жилье. Не путайте с равнозначным жильем по реновации.

А вот в случае, если квартира была бы в доме под реновацию, чиновникам пришлось бы выдать семье только трехкомнатную — на 50 или больше кв. м.

Если у изъятой квартиры в доме под снос без реновации были собственники, то за нее должны выплатить рыночную стоимость жилья и компенсировать расходы, связанные с переездом и сменой места жительства. Например, оформление собственности на новую квартиру. По соглашению с собственником чиновники могут предоставить новую квартиру.

Если вы решили купить жилье в старой пятиэтажке, обязательно запросите в управляющей компании и муниципалитете информацию о том, является ли здание аварийным. Если да, будьте осторожнее с этой сделкой, компенсация может оказаться меньше, чем вы отдадите за покупку.

Как получить новую квартиру по реновации

Сначала в старую квартиру должен прийти сотрудник Департамента городского имущества Москвы — он принесет документ с предложением обменять ваше жилье на новое. Или предложение пришлют по почте. Это произойдет после сдачи новостройки, в которую вас будут отселять.

В письме будут данные о новой квартире: адрес, площадь, количество комнат. Еще будет информация о порядке осмотра нового жилья: где получить ключи, когда можно приехать.

Если соседи такое письмо получили, а вы нет, данные можно проверить в информационном центре — он расположен в новом доме.

Если в квартире есть значительные недостатки, например, сломана сантехника или есть огрехи в ремонте, нужно обратиться в центр и составить акт о выявленных нарушениях. Замечания должны устранить в течение 15 дней. После устранения вас пригласят на повторный осмотр.

Если это не произойдет, нужно обращаться в центр информирования или в Департамент городского имущества с жалобой.

Если квартира устраивает, вы подписываете согласие на нее, и с ним оформляете собственность через МФЦ. Актуальный процесс приемки и оформления регистрации есть на странице мэрии.

Как вместо квартиры получить деньги

Вы должны принять решение в течение 30 дней после получения письма с предложением получить новую квартиру. Если не успеете, то право на квартиру за вами сохранится, а право на компенсацию уже нет.

Перед тем, как отказываться от новой квартиры, проверьте объявления о продаже аналогичного жилья в том же микрорайоне. Возможно, будет выгоднее получить новую квартиру и продать ее, чем пытаться договориться с муниципалитетом о компенсации деньгами.

Как купить дополнительные метры или еще одну дешевую квартиру

Если у вас есть жилье, попадающее в программу реновации, вы можете приобрести жилье со скидкой в новостройках, возведенных для переселения в вашем районе.

Можно докупить «метры». Например, у вас однокомнатная в 33 кв. м в старой пятиэтажке. По программе реновации вы получаете новую однушку площадью 40 кв. м. Если хотите, то можете докупить «метры» и получить вместо однушки двух- или трехкомнатную квартиру.

Предоставляется скидка — 10% от рыночной цены новостройки. Ограничение — квартира не может быть больше 100 кв. м.

Чтобы докупить метры, нужно подать заявление в «Фонд реновации Москвы» в течение 30 дней после получения письма с предложением квартиры.

Можно купить еще одну квартиру. Тот же самый пример, вы получаете 40 кв. м взамен старой квартиры. И в течение двух лет имеете право приобрести еще одну квартиру в домах, возведенных для переселения в вашем районе, площадью до 100 кв. м. Тоже со скидкой в 10%.

Доплату можно делать своими деньгами, взять ипотеку или использовать средства улучшения жилищных условий, например, материнский капитал.

Как быть, если купили квартиру в старом доме в ипотеку

То есть если вы перестанете платить кредит, у банка появится возможность забрать у вас не старую, а уже новую квартиру.

Условия ипотеки, ставка, платежи и сумма долга не изменятся.

Что делать, если за новую квартиру требуют доплаты

Если вы получаете равнозначную квартиру, то есть квартиру по предложению от Департамента имущества, с вас не могут требовать доплаты — бесплатное переселение гарантировано законом Москвы.

Выгодно ли покупать квартиры в старых пятиэтажках

Подробной аналитики по актуальным ценам за квартиры в старых пятиэтажках еще нет — программа достаточно новая, и данных недостаточно. Но аналитики неоднократно сообщали, что после опубликования программы реновации в таких домах фиксировался рост цен на 10–20%.

Если проверить объявления на сервисах-агрегаторах, то по данным на начало ноября 2020 года получается такая картина — квартиры в старых домах, которые будут сноситься в 2024–2032 годах, получаются дешевле на 5–10% от цены новостройки в том же микрорайоне или поблизости.

Пример квартиры в доме под реновацию — однокомнатная на 32,4 кв. м за 7,15 млн руб.

В новостройке недалеко за 40 кв. м просят 7,3 млн руб.

Учитывая, что стоимость квартиры в новостройке после сдачи дома повышается как раз на 10–15%, то особого смысла в приобретении жилья в здании под снос нет — только если вы найдете действительно дешевый вариант в подходящем районе.

Кратко — стоит ли покупать жилье в домах под реновацию

Сравните цены на новостройки в том же микрорайоне или рядом, и стоимость продающейся квартиры в пятиэтажном доме. Если в новом доме цена ненамного выше, лучше не экономить и сразу взять жилье в новостройке. Во-первых, меньше рисков — кто знает, какую квартиру вы получите через 5 или 10 лет.

Во-вторых, у вас сразу будет новое жилье — в нем комфортнее жить или можно дороже сдать. Новостройки безопаснее покупать — проверить нужно только разрешение на строительство, проектную декларацию и договор долевого участия. Сопровождение на всех этапах покупки квартиры в новостройке делает агентство «Авахо» — для покупателя это бесплатно.

Если решите брать вторичку — процесс покупки будет сложнее. Нужно узнать историю квартиры, выяснить, нет ли у продавца родственников, претендующих на это жилье, нет ли тех, кто имеет право проживания, а сам находится в тюрьме. И еще проверить другие нюансы.

Сразу покупать в новостройке — проще и легче. Прежде чем пытаться экономить, покупая жилье под реновацию, посчитайте все еще раз.

Если решили искать квартиру в новостройке, обращайтесь в агентство недвижимости «Авахо». Поможем определиться со зданиями и подскажем, как оформить и подать документы на ипотеку, а юристы вычитают договор с застройщиком. Для покупателя услуги бесплатны.

Почему лучше отказаться от покупки квартиры в доме, попавшем под реновацию?

Спрос на свежие квартиры в новых домах всегда высокий. Поэтому, когда людям пообещали скорый переезд из старых пятиэтажек в новостройки, многие стали покупать квартиры в хрущевках по ценам выше рыночных. Они рассчитывают заплатить чуть больше, а через пару лет получить квартиру, которая по факту будет стоить еще дороже.

Можно ли купить квартиру в доме под реновацию?

На основании региональных и федеральных нормативно-правовых актов покупать квартиры в таких домах разрешено.

Можно ли купить комнату?

Кто покупает квартиры в пятиэтажках?

Чаще всего покупателями жилья, включенного в список расселяемых домов, являются граждане, которые хотят выгодно вложить свои средства. В результате они смогут получить более ликвидную и дорогую недвижимость по цене ниже рынка.

Какие существую риски?

1. По закону участник программы должен подписать с Фондом реновации соглашение о том, что в течение нескольких лет сможет оформить новое жилье в собственность. Но если Фонд будет ликвидирован, то стать законным владельцем не получится. Предпосылок для этого сейчас нет, но при изменении экономической ситуации они могут появиться.
2. Продать полученную квартиру моментально не удастся, поскольку в собственность она перейдет не сразу. Процесс регистрации может затянуться до полугода из-за бумажной волокиты.
3. При продаже квартиры, купленной в период с 01.01.2016 и по 31.12.2019, ее владелец должен заплатить НДФЛ, если продаст ее в течение 5 лет. Для квартир, купленных до 2016 или после 2020 года, этот срок – 3 года. Но для программы реновации предусмотрены отдельные условия. В срок владения новой недвижимостью засчитывается и период, в течение которого в собственности находилось прежнее жильё в хрущевке. Это упрощает перепродажу, тем не менее какое-то время после переезда придется подождать, чтобы не платить 13% налога.
4. До сих пор не утвержден график сноса домов по реновации 2020-2025, поэтому точный срок получения новой квартиры неизвестен и может растянуться на 5-10 лет. Третья волна переселения начнется после возведения новостроек на месте бывших пятиэтажек, а для этого их нужно полностью расселить, снести и подготовить стройплощадку.
5. Также существует риск массовой застройки, как считают эксперты по недвижимости. Если на стартовых площадок вместе с домом для переселенцев будут возводить еще три-четыре высотки для коммерческих продаж, то количество предложений на рынке будет завышено и цены придется снижать.
6. И наконец, объект могут исключить из программы. Инициативная группа жильцов может провести собрание и устроить переголосование. Если более 2/3 собственников откажется от участия в жилищной реформе, то предыдущее решение можно обжаловать, и дом вычеркнут из списка реновации.

Стоит ли покупать квартиру под реновацию в Москве?

Смысл приобретать такое жилье есть:

• появляется возможность получить квартиру комфорткласса в современном доме;
• она по закону будет отвечать всем санитарным требованиям и жилищным нормам;
• улучшится инфраструктура в районе проживания;
• цена нового жилья в любом случае будет больше, чем вы заплатили за старую квартиру.

Стоимость квартир в пятиэтажках под снос

В таких домах цены на квартиры обычно выше, чем в аналогичных объектах, которые не предполагается сносить. В Москве стоимость одного квадрата в хрущевке под снос может варьироваться от 145 000 до 303 000 руб. Такая цена обусловлена большим спросом и количеством желающих инвестировать средства в перспективную недвижимость.

По сравнению с 2016 годом, до объявления о запуске второй волны реновации, рост цен на хрущевки составил 20%.

Компания «ИНКОМ-Недвижимость» провела исследование и выяснила, что число инвесторов, приобретающих квартиры в старом фонде, который будут переселять по проекту реновации, выросло с 8,5% до 17%.

В феврале 2020 года рынок недвижимости предлагает следующие цены на квартиры в столичных пятиэтажных домах (по данным сайтов Циан и Авито):

Комната	Однушка	Двушка	Трешка	4 и более
Цена, руб	2.900.000 - 6.000.000	3.800.000 - 13.300.000	4.400.000 - 13.500.000	6.500.000 - 14.500.000	11.150.000 - 19.900.000
Площадь, м2	13 - 23	27 - 36	41 - 57	51 - 81	59 - 128

Самое дорогое предложение – 4-комнатная квартира 128 квадратов на 4-м этаже 5-этажного кирпичного дома, которая находится в Донском районе (ЮАО) на Варшавском шоссе. Начальная цена 19,9 млн рублей, но в ближайшее время может быть увеличена.

Как защитить себя при покупке?

Чтобы не потерять деньги в сделках с квартирами под реновацию, нужно учитывать определенные ограничения:

• проверить, не заключил ли собственник договор на передачу своей квартиры местным властям;
• выяснить, было или нет оформлено соглашение на выкуп квартиры;
• узнать, нет ли решения судебной инстанции о выселении владельца в принудительном порядке (если он отказался переезжать по реновации и при этом не согласился на денежную компенсацию);
• убедиться, что имущество принадлежит владельцу на праве собственности (оно может быть на балансе муниципалитета, а человек проживает по договору социального найма);
• проверить, не наложено ли на жилье обременение (банком или судом).

Правила сделок с недвижимостью на вторичном рынке

При покупке «вторички» нужно учесть следующие детали:

1. Проверить паспорт собственника и все документы на квартиру: принадлежит ли она ему на законных основаниях.
2. Проверить всех прописанных. Для этого следует запросить выписку из домовой книги. Несовершеннолетних лучше выписать до того, как выходить на сделку.
3. Проверит технический паспорт объекта. Сверить по нему, не было ли перепланировок. Если были, то на них должно иметься разрешение.
4. Перед заключением договора нужно согласовать точную сумму, способ передачи денег и отразить это в договоре.

Передавать ключи следует после того, как будут получены документы на нового собственника. Во время приемки покупатель должен проверить, соответствует ли объект всем указанным в договоре описаниям. После этого подписать акт приема-передачи, и получить ключи от старого хозяина.

Чтобы не быть обманутым при сделке купли-продажи, внимательно изучайте документы, а в спорных ситуациях обращайтесь за помощью к жилищному юристу.

Дают ли ипотеку на квартиры под реновацию?

Для приобретения недвижимости при нехватке собственных средств можно взять ипотечный кредит. При этом квартира будет оформлена в залог. Но банки предпочитают вкладывать средства в такие активы, которые при необходимости можно легко реализовать. Поэтому, если жилье совсем старое или дом аварийный, то банк его не примет и откажет в ипотеке.

Если недвижимость в хрущевке куплена в ипотеку, то по закону №102-ФЗ «Об ипотеке» при переселении условия ипотечного займа не должны меняться. Изменится только предмет залога – им станет новая квартира, выданная государством. Переоформление происходит автоматически.

Какие банки дадут ипотеку в реновационном доме?

Получить кредит можно в любом банке, определяющее значение имеет объект недвижимости, а не структура. Вы можете подать заявку в:

• Сбербанк;
• Газпромбанк;
• Открытие;
• ВТБ 24 и другие.

Справка. Решение по ипотеке банк принимает не только в зависимости от состояния квартиры. Заемщик также должен отвечать всем предъявляемым кредитной организацией требованиям.

Иногда можно встретить предложения от некоторых банков о льготной ипотеке по реновации. По факту это может оказаться рекламным ходом: человеку либо откажут, либо предложат не такие выгодные условия, о которых говорилось в рекламе. В некоторых программах кредитования существуют строгие требования относительно года постройки или серии пятиэтажек.

Продажа квартир в пятиэтажках под реновацию

При продаже жилья в доме, попадающем в программу расселения, следует соблюдать некоторые юридические нюансы.

Можно ли продать квартиру под снос?

Продать жилье в аварийном доме может только собственник, назначив при этом цену за него самостоятельно. Есть условие – он должен в обязательном порядке уведомить покупателя о статусе дома. В противном случае суд может признать подобную сделку недействительной.

Важно! Переоформить квартиру не получится, если собственник уже подписал соглашение на изъятие объекта недвижимости, либо есть договор с местными властями о выкупе жилья.

Почему продают эти квартиры?

Срок предоставления новой жилплощади не всегда известен точно, и некоторым не хочется ждать «у моря погоды». Может сложиться так, что квартирный вопрос нужно решить срочно, например, при разделе имущества после развода. А иногда люди хотят переехать жить в другой округ или город, тогда им нет смысла ждать расселения.

В таких случаях продажа квартиры – хороший вариант решения жилищных проблем.

Какие квартиры дают по программе?

По реновации москвичам, проживающим в сносимом доме, дадут взамен равнозначное жилье. Это значит, что количество комнат и квадратных метров жилой площади должно быть не меньше, чем у них сейчас в квартире. Участники могут получить и большую жилплощадь, но при этом необходимо заплатить за дополнительные метры.

Или наоборот, выбрать квартиру с меньшим количеством комнат и получить денежную компенсацию.

По данным опроса, проведенного на нашем сайте, 80% переезжающих из хрущевок планируют докупить квадратные метры, чтобы увеличить метраж квартиры. 32% будут точно расширяться минимум на одну комнату.

2/3 из них считают это вложение выгодным благодаря 10% скидке, у 1/3 опрошенных это вынужденная мера из-за пополнения в семье. Подробно об этом мы рассказали в статье: докупка площади по реновации.

Можно ли получить отдельную квартиру вместо доли?

Если гражданин не единственный собственник в расселяемой квартире, то возможны два варианта:

• он является долевым собственником;
• он проживает в коммунальной квартире.

Если же человек проживает в коммуналке, которая расселяется по реновации, то каждому жильцу предоставляется отдельная квартира, минимальной площадью 25 кв. м.

Как купить квартиру в доме, построенном по реновации?

Приобрести квартиру в строящемся доме не получится. Он возводится по государственной программе, поэтому квартиры в нем предназначены в первую очередь переселенцам. Продажа свободных комнат начнется только после переселения и при наличии невостребованных объектов.

Другой вариант – попытаться купить жилье, для которого не нашлось законного владельца по программе. В такой ситуации невостребованные квартиры выставляются на торги. Информация о таких предложениях публикуется на сайте Фонда реновации fr.mos.ru.

Совет. Нужно подумать и о новых соседях. Если в этот дом заселяют людей из аварийного жилья, контингент может быть не самым лучшим.

Чем рискуют покупатели квартир в домах «под реновацию»?

Благодаря программе реновации появилась 431 стартовая площадка

В 2017 году в Москве была запущена масштабная программа реновации. Вошедшие в нее 350 тысяч квартир в старых домах, которые власти хотели снести, сразу обратили на себя внимание — их стали рассматривать в качестве привлекательного инвестиционного объекта. Novostroy.ru решил выяснить, насколько популярна такая недвижимость сегодня, какова ее стоимость и есть ли риски при покупке.

Novostroy.ru: С какой целью сегодня приобретают жилье в районах реновации? Каким образом покупатели планируют его использовать?

Дмитрий Заславский, специалист по недвижимости: Квартиры в домах, включённых в программу реновации, в настоящее время приобретают только с целью инвестиций. Покупать такую недвижимость лишь для удовлетворения потребности в жилье невыгодно. Цены на нее значительно выше, а уровень комфорта — ниже, чем в домах 1980-2000 годов постройки.

Способ использования приобретённой квартиры зависит от личной ситуации покупателя. Те, у кого есть иное жильё, планируют сдавать ее на время до выселения и сноса дома. Те, у кого в собственности больше нет недвижимости, будут в ней проживать.

Елена Земцова, управляющий партнер компании Delta estate: Такие квартиры интересуют преимущественно инвесторов.

Несмотря на то, что такие объекты часто продаются по завышенной цене, у покупателя есть возможность заработать на разнице в стоимости за счет получения большей площади. Например, в старых пятиэтажных домах площадь типовой однокомнатной квартиры равна 30-35 кв. м, что по современным меркам квартирографии соответствует понятию «студия».

По программе реновации собственники получат в качестве альтернативы полноценные однокомнатные квартиры большей площади, и, соответственно, выше по стоимости. Капитализация вложений может достигать 30-50%.

Вторая категория покупателей такой недвижимости – это те, кто приобретает квартиру в старом фонде для личного проживания с перспективой получить квадратные метры в новом доме. Основная цель данной категории покупателей – улучшить жилищные условия. При отсутствии средств на более качественное жилье покупка недвижимости в доме под снос – хорошая возможность по наиболее доступной цене купить квартиру в новостройке.

Novostroy.ru: Есть ли риски при приобретении «вторичек» в районах реновации?

Д.З.: Риски приобретения квартиры в доме «под реновацию» надо разделить на два вида. Первый тип рисков связан именно с реновацией. Когда будет построен дом для переселения жильцов именно этой пятиэтажки? Где именно он будет возведён, насколько близко к привычному району? Какого качества будет эта новостройка? То есть это риски, общие для всех жильцов данного «условного дома под реновацию».

Вторая категория рисков является обычной для всех приобретаемых квартир. Надо внимательно проверять всю информацию по квартире, документы на неё, отслеживать все предыдущие переходы прав собственности и права на пользование. Компетентный специалист по недвижимости с такой задачей справится.

Е.З.: Основные риски связаны, во-первых, с тем, что программа реновации находится на начальном этапе своего развития. Еще нет четкого плана по сносу ветхого жилья во всех районах Москвы, а значит непонятны точные сроки расселения. Во-вторых, остаются вопросы к качеству жилья, предоставляемого в рамках программы.

Новые квартиры могут обладать пониженными потребительскими характеристиками: неудачными планировками, плохой шумоизоляцией и инсоляцией, некачественно выполненной отделкой, а сами дома могут находиться в неудачных локациях. Так, например, в качестве альтернативы старому жилью в локации с развитой инфраструктурой могут предложить квартиру в менее развитом районе либо промзоне, хотя административно территория останется прежней. Из-за этого у инвесторов могут возникнуть сложности при продаже полученной жилплощади.

Novostroy.ru: Какие параметры, по Вашему, являются ключевыми при покупке такой недвижимости?

Д.З.: Если принять, что квартиры в домах под реновацию приобретаются только как инвестиция в будущую новостройку, то становится ясно, что ключевым параметром является цена. Именно она делает будущую инвестицию особенно привлекательной. Для 50-60-летних домов также важно их техническое состояние: если во всём доме коммуникации в плачевном состоянии, то и жить становится некомфортно, да и претендентов на съем жилья будет немного.

Е.З.: В большинстве случаев покупатели такой недвижимости не планируют проживать в ней, а просто ждут сноса дома. Поэтому для них совершенно не важны ни этаж, ни состояние квартиры и самого дома. Ключевыми становятся район, стоимость объекта и сроки сноса дома.

Novostroy.ru: Как изменился спрос и стоимость «вторички» в районах реновации за последние два года?

Д.З.: В домах, входящих в программу реновации, квартиры дороже. Так, например, в районе метро Беляево есть пятиэтажки, жильцы которых отказались от участия в программе реновации и есть соседние с ними дома, которые задействованы в данной программе. Разница в цене квартир в этих одинаковых «панельках» составляет, для однокомнатных квартир, около 15-20%.

Это и есть стоимость «инвестиционной привлекательности» недвижимости в «домах под реновацию». Люди готовы платить больше, рассчитывая на будущий переезд в новостройку более высокого уровня комфортности. Можно сказать так: по мнению покупателей, цена на квартиру в пятиэтажке «под реновацию» остаётся привлекательной до тех пор, пока она не дороже квартиры экономкласса в этом же районе, в доме 1980-2000 годов постройки.

Потому что именно с такими домами сравнимы те новостройки, куда будут вселяться жители сносимых пятиэтажек.

Кривая спроса имела за два года примерно такой вид – сначала, примерно осенью 2017 года, собственники квартир в пятиэтажках, резко подняли цены в ожидании ажиотажного спроса. Но по этим ценам лоты стали неинтересны покупателям-инвесторам, а тем более просто покупателям. В дальнейшем, в 2018 году стоимость снизилась до взаимно приемлемого уровня, и продолжает оставаться на том же уровне.

Е.З.: За последние два года спрос на недвижимость в домах под реновацию вырос примерно в 1,5-2 раза. В связи с повышенным интересом к таким объектам инвесторов квартиры реализуются в большинстве своем по ценам выше среднерыночных. Если сравнивать ситуацию по росту стоимости жилья за прошедший год, то именно на дома, попавшие под реновацию, зафиксирован наибольший рост стоимости квадратного метра — до 10%.

В целом же, по другим домам на вторичном рынке рост не превышает 5-6%. При этом наибольший рост цен отмечается в районах, где уже идет активное строительство новых площадок, и расселение планируется в ближайшее время. А также в районах, где жилой фонд преимущественно состоит из пятиэтажных домов.

Novostroy.ru: Как, по Вашим оценкам, изменится спрос и цена на эту недвижимость в ближайшие годы?

Д.З.: Спрос на квартиры в пятиэтажках зависит от инвестиционной привлекательности. Если общие риски реновации, благодаря действиям властей и общей экономической ситуации в Москве, будут на низком уровне, то сохранится нынешнее соотношение цен. Если среди потенциальных покупателей будет распространяться информация о невыгодности приобретения квартир в домах реновацию, то спрос снизится, а вслед за ним и стоимость.

Ещё одно соображение: если у граждан появится иной инвестиционный инструмент для приумножения своих сбережений, то часть денег «перетечёт» на опробирование нового способа вложений. И тогда цены на квартиры под реновацию снизятся.

Е.З.: Для того чтобы спрос на подобное жилье оставался высоким, необходимо минимизировать риски. А для этого нужно четко регламентировать порядок предоставления альтернатив собственникам и разработать план по расселению пятиэтажных домов с точными сроками. В таком случае спрос будет оставаться стабильным и перемещаться вслед за районами, где реновация находится в активной стадии.

Цены, скорее всего, также останутся либо на среднерыночном уровне либо чуть выше.

Москва: «квадраты» под снос на Пресне – 9,5 млн

Вовремя подсуетившись, можно не очень дорого купить квартиру в сносимой по реновации пятиэтажке. Такое предложение мы нашли в Пресненском районе столицы, где пятиэтажные хрущевки планируют снести до 2025 года. На улице Подвойского под снос попадают четыре жилых здания. В одном из них – доме №14 выставлена на продажу однокомнатная квартира.

Квартира в доме под реновацию на Пресне стоимостью 9,5 млн рублей. Фото: avito.ru

Стоимость ее равняется 9,4 млн рублей. Конечно, это «хрущоба», к тому же тесная – 31 кв. м, да и находится на первом этаже и требует ремонта.

Но это же почти центр Москвы! А главное – через четыре года здесь будет… ну, не город-сад, но новые дома по реновации. Если, конечно, эту программу не постигнет судьба лужковской по расселению ветхого и аварийного жилья, по которой переселение многих домов затянулось даже не на годы, а на десятилетия.

Москва: «малютка» в Хорошево-Мневниках – 8,5 млн

Еще одна московская квартира находится в доме под снос на бульваре Генерала Карбышева (№19 к.5) в Хорошево-Мневниках. Кирпичную пятиэтажку типовой серии II-34 сдали в 1962 году. Студию размером 18 кв.

м на третьем этаже этого дома можно было бы назвать переоцененной, ведь она выставлена на продажу за 8,5 млн рублей. Но ведь грядет переселение! «Черeз два-три годa вам дадут xoрoшую полнoцeнную однушку. Ориентировочная ценa тaкой квapтиры будет 9,5-10 млн pублей минимум!» – завлекает продавец.

Студия размером 18 «квадратов» стоимостью 8,5 млн. Фото: avito.ru

Петербург: «однушка» в Щемиловке – 2 млн

В Невском районе Петербурга сносу подлежат 84 жилых дома. Например, в квартале Щемиловка не хватает школ, детских садов, детских площадок и спортивных площадок, жители «щемятся» как могут. Но при сносе 32 жилых и 6 нежилых домов там освободится место для постройки образовательных учреждений и объектов инфраструктуры.

В доме 1963 года постройки в Северной Пальмире «однушка» стоит 2 млн. Фото: 2gis.ru

В доме №245 к.1 на проспекте Обуховской Обороны продают «однушку» размером 32 кв. м. Панельная пятиэтажка, где располагается эта квартира, построена в 1963 году и будет снесена в рамках Адресной программы развития застроенных территорий в Петербурге.

Жилье находится на третьем этаже, все окна выходят во двор, поэтому шума с проспекта нет, утверждает собственник, и «соседи нормальные», что, безусловно, важно на тот период, что придется провести в старой квартире. Продается такая недвижимость за 2 млн рублей.

Челябинск: «двушка» без балкона – 1,5 млн

Из российских регионов наибольшее количество аварийных домов находится в Челябинске и Воронеже.

Двухкомнатная квартира в Челябинске в доме под снос обойдется в 1,5 млн. Фото: cian.ru

В Челябинске «двушку» в доме под снос можно купить за 1,5 млн рублей. Блочную двухэтажку на улице Дегтярева (дом №20), где находится продаваемая квартира, сдали в эксплуатацию 63 года назад и недавно включили в программу реновации, но дата сноса дома не указана. Размер выставленного на продажу жилья – 50,5 кв.

м, состояние его собственник оценивает как хорошее, размер кухни – 8 «квадратов». Минус этого жилища на первом этаже – отсутствие балкона.