Договор аренды нежилого помещенияакт приема-передачи

_____________________________________ , именуемый в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны и _______________________________________________________, именуемые в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендодатель обязуется предоставить за плату во временное владение и пользование Арендатору нежилое помещение общей площадью ______ кв. м, расположенное в здании по адресу: ____________________________________________________, именуемое далее "Объект".

Объект предоставляется для использования под следующие цели: _______________________________________. Помещение передается согласно акту приема-передачи, являющемуся неотъемлемой частью настоящего Договора.
1.2.

Сдаваемое в аренду помещение принадлежит Арендодателю на праве безвозмездного пользования и передается в аренду с согласия собственника.
1.3. Арендодатель гарантирует, что Объект не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в аренду не сдан, не обременен иным способом и обязательствами.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Права и обязанности Арендодателя:
2.2. Арендодатель передает Объект, указанный в п.

1.1 настоящего Договора, Арендатору по акту приема-передачи, в котором указано эксплуатационное состояние Объекта на момент сдачи в аренду, а также имущество и оборудование Арендодателя, находящееся на Объекте.
2.3. Арендодатель не отвечает за недостатки Объекта, которые были оговорены им при заключении настоящего Договора и указаны в акте приема-передачи
2.4.

Права и обязанности Арендатора:
2.6. Арендатор обязуется пользоваться арендуемыми помещениями в соответствии с условиями настоящего Договора.
2.7.

Арендатор обязуется своевременно производить оплату арендуемых помещений в соответствии со статьей 4 настоящего Договора.
2.8. Арендатор отвечают за соблюдение, в том числе их сотрудниками и посетителями, правил техники безопасности, санитарии, пожарной безопасности действующих в Российской Федерации.

При нарушении Арендатором, а также их сотрудниками и посетителями правил техники безопасности, санитарии, пожарной безопасности Арендатор несет ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
2.9. Арендатор не имеет права производить перепланировки и переоборудование арендуемого помещения Арендатора без письменного разрешения Арендодателя.

Разрешенные работы производятся Арендатором за счет собственных средств.
2.10. Арендатор обеспечивает беспрепятственный доступ в арендуемое помещение представителей Арендодателя для проведения технико-профилактического осмотра сетей водопровода, канализации, систем электрических коммуникаций, системы отопления и другого оборудования находящегося в арендуемом помещении в присутствии представителя Арендатора.

2.11. Арендатор вправе размещать рекламу на наружной части Объекта только с письменного разрешения Арендодателя.
2.12.

3. ПЛАТЕЖИ И РАСЧЕТЫ ПО ДОГОВОРУ

3.1. Арендная плата за Объект устанавливается в размере _________ (____________________________) рублей за месяц.
3.2.

Арендная плата не включает в себя коммунальные платежи. (отопление, освещение, водоснабжение), услуги по уборке прилегающей территории и круглосуточную охрану объекта. Коммунальные платежи оплачиваются Арендатором самостоятельно.

3.1 настоящего Договора, не позднее 30 го числа текущего месяца в течение срока Договора.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

4.1. В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.2.

Взаимоотношения Сторон, не предусмотренные условиями настоящего Договора, регулируются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации.
4.3. Споры, возникшие между Сторонами по исполнению/неисполнению условий настоящего Договора, рассматриваются в установленном законом порядке.

5. СРОК ДЕЙСТВИЯ ДОГОВОРА

5.1. Договор вступает в силу с момента подписания Сторонами и действует менее года до «____» ______________ _____ года.
5.2. Арендодатель и Арендатор имеют право расторгнуть настоящий Договор в одностороннем порядке в соответствии с действующим законодательством, или в течении месяца после письменного предупреждения другой стороны.

Приложение:
Приложение - акт приема-передачи помещения в аренду.
.

9. РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Арендатор: ___________________________________________________________________
________________________________________________________________________________

10. ПОДПИСИ СТОРОН

Приложение
к Договору аренды N ___
от «___» _________ _____ г.

АКТ
приема-передачи нежилого помещения,

ст. Новопокровская «___» _________ _____ г.

_____________________________________ именуемый в дальнейшем "Арендодатель", передал, а _______________________________________________________________________,
именуемый в дальнейшем "Арендатор", принял в аренду нежилое помещение общей площадью _______ кв. м для использования под ________________________________ согласно договора аренды нежилого помещения № ____ от "___"_____________ ______ г.
Техническое состояние нежилого помещения удовлетворительное и позволяет использовать его в целях, предусмотренных п.

1.1 указанного Договора аренды.

Акт приема-передачи нежилого помещения

Составление акта приема-передачи не является обязательным документом, который должен быть приложен к договору аренды.

Факт передачи имущества может быть подтвержден любым документом.

Данный документ является надлежащим доказательством передачи имущества арендатору.

В договор аренды нежилого помещения можно внести пункт, что подписание договора об аренде признается доказательством передачи имущества арендатору.

Соответственно после фактического подписания договора аренды арендатор не вправе будет ссылаться на то, что имущество ему не было передано.

Если же вышеуказанное условие не было согласовано и не внесено в сам договор, то сторонам следует составить акт приема-передачи нежилого помещения.

Ниже предоставляется вашему вниманию образец акта приема-передачи нежилого помещения.

Возвращение объекту аренды первоначального вида

Прекращение договора аренды означает обязанность арендатора возвратить недвижимость наймодателю в состоянии, в котором помещения были получены изначально (ст.622 Гражданского кодекса). При этом недвижимая собственность арендодателя может находиться в состоянии нормального износа (оценочная категория, означающая пригодность помещения к пользованию), либо в ином состоянии, оговоренном в договоре. Прецедент из судебной практики: определение Верховного суда РФ за №303-ЭС16-15790.

К неотделимым улучшениям арендуемой недвижимости, ранее согласованным с арендодателем, применяется особый режим возврата – арендатор имеет право компенсации затрат на данные улучшения, являющиеся его собственностью. Если же неотделимые улучшения выполнены без одобрения собственника недвижимости, то они должны быть демонтированы или переданы арендодателю безвозмездно (ст.623 Гражданского кодекса).

Полное освобождение помещений после расторжения договора их аренды

Как отмечено выше, возврат арендной недвижимости наймодателю требует его доведения до первоначального состояния. Это правило действует не только для помещения, но и для находящего в нем имущества арендатора.

Недавние арендаторы достаточно часто забывают свое имущество на объекте аренды или не торопятся забрать его, считая, что не мешают эксплуатации помещений. Такой поступок ошибочен, поскольку нахождение имущества арендатора в помещении после расторжения договора аренды на него становится основанием для начисления арендной платы за фактическое пользование недвижимостью. Ставка начисления при этом равняется арендной плате за полный срок содержания имущественной собственности арендатора в арендных помещениях.

Следует отметить, что арендодатель имеет право удерживать имущество, оставленное арендатором до полной выплаты арендной суммы. Т.е. пока идут разбирательства в арбитражной суде или внесудебные переговоры между арендатором и арендодателем время работает на собственника недвижимости, поскольку сумма такой аренды будет лишь увеличиваться.

Если не возвратить наймодателю полный комплект ключей, полученный при заключении договора аренды, то у собственника объекта недвижимости возникает право начисления платы за фактическое пользование помещением. Раз арендатор имеет доступ в помещения (невозвращенные им ключи), то он имеет возможность пользоваться этой недвижимостью, а значит должен выплатить аренду.

Обязательность акта приема-передачи

Подготовку к прекращению арендного договора следует выполнять заранее, еще при договорном оформлении аренды помещения. Нужно описать в пунктах договора схему возврата арендуемой недвижимости арендодателю, указав в приложении формат акта приема-передачи. Эта форма будет задействована дважды – при передаче помещения от наймодателя арендатору и при обратной передаче (возврату).

Как приемку арендуемого помещения, так и его возврат наймодателю требуется обязательно оформлять актом приема-передачи (ст.655 Гражданского кодекса). Если возврат происходил без передаточного акта, то суд вправе счесть помещение состоящим в аренде и присудить выплату арендной платы. Прецедент из судебной практики: определение Высшего арбитражного суда РФ за №1224/08.

Отдельные арендодатели уклоняются от участия в возврате их недвижимой собственности. Вариантов ситуации здесь может быть два:

• объект аренды имеет реальные недостатки. В этом случае отказ арендодателя законен, поскольку реализует его право согласно ГК РФ не принимать помещение с недостатками;
• недобросовестное поведение наймодателя. В этом случае отказ не обоснован, необходимо предпринять несколько действий (см. ниже).

Если арендодатель беспричинно уклоняется от приемки помещения, то арендатору необходимо совершить следующие действия:

• выслать арендодателю уведомление с датой и временем обратной передачи помещения. Такое уведомление высылается сразу несколькими способами – по электронной почте, через Почту России и курьерскими почтовыми службами;
• подготовить односторонний акт передачи помещения. При отсутствии представителей наймодателя в определенную дату и время необходимо подписать акт со стороны арендатора и отметить отсутствие арендодателя. Затем направить арендодателю курьерской службой второй экземпляр акта вместе с полным (полученным по первому акту передачи) комплектом ключей.

Точный формат акта приема-передачи законодательством не установлен. Важно в деталях указать в нем состояние арендуемого объекта, что впоследствии позволит избежать претензий арендодателя в части выявленных недостатков.

Участие нотариуса в осмотре возвращаемой из аренды недвижимости

Рекомендуется привлечь нотариуса не только при оформлении передаточного акта в одностороннем порядке (при неявке представителей арендодателя), но и при обычном порядке возврата (т.е. при непротивлении наймодателя).

В порядок обеспечения доказательств нотариусом может входить фиксация состояния помещения на момент его возврата арендодателю. В этом случае после осмотра готовится нотариальный протокол с приложенными к нему фотографиями с разных ракурсов, подробно и наглядно показывающими состояние арендной недвижимой собственности на дату оформления актом передачи. Прецедент из судебной практики: постановление арбитражного суда МО по делу за № А40-171204/13.

Наибольшей доказательной силой обладает нотариальный протокол, выполненный со следующими условиями. Прежде всего, осматривающий арендуемое помещение нотариус должен быть наделен правом ведения деятельности в районе нахождения данного объекта недвижимости. Наконец, необходимо обязательно уведомить заинтересованных в осмотре лиц заблаговременно.

Участие в передаче арендуемого помещения незаинтересованных лиц

Привлекая третьих лиц в качестве незаинтересованной стороны, арендатор не сможет полностью заменить ими участия нотариуса в возврате недвижимого объекта, но сможет увеличить степень объективности в процессе возврата. Прецедент из судебной практики: постановление Верховного суда РФ за № 309-ЭС17-5746.

Заметим, что незаинтересованных третьих лиц можно подключить к процессу передачи арендной недвижимости при составлении одностороннего и двухстороннего (обычный порядок) акта передачи.

Вопрос-ответ (1)

АРЕНДАТОР НЕОЖИДАННО 28.04(27.04 у него закончился оплаченный период) В ОДНОСТОРОННЕМ ПОРЯДКЕ ОСВОБОДИЛ НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ НЕ ПРЕДУПРЕДИЛ.По viber28.04 прислал заявление о расторжении договора Аренды нежилого арендуемое помещения с 28.04. По причине отсутствия клиентов из-за коронавируса.Доказательств никаких не привел..Я ответила:не имеет оснований .В договоре обязан предупредить за 2 месяца.и имеет долг .7.05 Он оплатил долг.6.05.составил Акт возврата помещения в в присутствии своих свидетелей(бе меня).Все бумаги :Акт.Платежное поручение.Соглашение о расторжении Договора Аренды ( текст составлен и подписан им с датой 28.04) и ключи я получила 16.05.по почте.Правомерны ли его действия по расторжению Договора с 28.04.С какого числа правильно должен быть расторгнут Договор.Его деятельность -Мастерклассы по рисованию.Помещение находилось на 2м этаже (часть2 го этажа) в 4этажном здании.Комплекс не закрывался .Я указаний не давала.Дополнительных соглашений к Договору не подписывадось.так как не было заявлений других кроме 28.04.вывоза оборудования.

Сущность составления акта

Чтобы документ имел юридическую силу, в нем необходимо отразить следующие сведения:

1. Сведения о дате и месте подписания.
2. Данные о договоре, к которому акт идет приложением.
3. Информация об участниках сделки. Указываются достоверные данные, соответствующие паспорту.
4. Характеристика жилого имущества: адрес, этаж, общая жилая площадь, на каком праве объект принадлежит продавцу и пр.
5. Состояние жилья: имеется или отсутствует ремонт, какие имеются повреждения (например, не работает проводка), передается ли какое имущество (например, довольно часто вместе с квартирой передаются встроенные предметы мебели).
6. Сумма, за которою покупатель приобрел квартиру.
7. В конце ставятся подписи сторон и дата.

Моменты, на которые следует обратить внимание

При совершении крупных сделок, следует обратиться за помощью к юристам, которые смогут оказать консультативные услуги и при необходимости полностью сопроводить сложную сделку.

Какие риски ждут арендодателя

Заключению договора аренды нежилого помещения предшествует устная либо письменная договоренность о передаче объекта в пользование иного лица. В случае, если здание принадлежит муниципалитету, на рассмотрение подается несколько письменных заявок, которые оцениваются на предмет целевого использования и целесообразности передачи объекта во временное пользование. С выбранным кандидатом заключается договор аренды и предмет правоотношений передается в пользование гражданина по акту приема-передачи во исполнение норм ст.655 ГК РФ.

Если же сооружение принадлежит частному лицу, вопрос направления письменного заявления зачастую не рассматривается, особенно если стороны давно знакомы либо же обладают определенной деловой репутацией. При этом объект аренды может быть передан в пользование практически сразу с одновременным подписанием типового договора аренды, что порождается не только нарушение норм закона, но и влечет за собой определенные риски для арендодателя при дальнейшем расчете арендной платы.

В силу ст.655 ГК РФ оформление акта приема-передачи арендуемого объекта является обязательным. Отказ в составлении акта с точки зрения закона, рассматривается, как намерение в отказе продолжить договорные отношения и исполнить взятые на себя обязательства. Отсутствие документа, подтверждающего передачу сооружения арендатору, может повлечь за собой признание договора недействительным, так как в рамках ч.2 ст.433 ГК РФ договор считается исполненным только с момента передачи объекта в пользование по акту.

При таких условиях взыскать арендную плату по недействительному договору будет затруднительно.

Право пользования объектом возникает только с момента его получения по акту приема-передачи. В случае отсутствия документа обязать его оформить и взять на себя обязательства по договору арендодатель не сможет, как и потребовать оплату за пользование сооружением.

Во исполнение п.3 ст.607 ГК РФ в договоре аренды должен быть подробно описан не только сам объект аренды, но и его индивидуальные характеристики, которые позволят рассчитать арендную плату с учетом всех особенностей дальнейшего использования здания. При отсутствии оговоренных данных договор считается не заключенным, и взыскать арендную плату не представляется возможным.

Договор аренды не всегда включается в себя все имущество, которое находиться внутри сдаваемого в аренду помещения, как правило, конкретный перечень отражается в акте. Если акт приема-передачи не составлен, арендатор по устной договоренности может пользоваться той же офисной мебелью и компьютерной техникой, но потребовать оплаты за их использование, поломку или кражу арендодатель без акта уже не сможет.

Арендная плата рассчитывается исходя из нескольких факторов, в частности, метража помещения, мебели и оргтехники внутри здания, места расположения объекта, его предназначения, технического состояния, затрат на коммунальные платежи. При отсутствии акта включить все переменные и рассчитать плату согласно понесенным затратам для арендодателя будет затруднительно.

Договор аренды включает в себя не только размер арендной платы, но и периодичность ее перечисления, а также санкции при нарушении сроков перечисления. В случае отсутствия акта подтверждающего принятие объекта в пользование определить конкретный период для расчета платы невозможно, как и установить факт просрочки. В подобной ситуации даже при двухмесячной задержке арендодатель не сможет дополнительно к арендной плате потребовать те же пени, а также определить сам размер платы, учитывая отсутствие документального подтверждения приема объекта в определенный день.

Как минимизировать наступление риска

Даже при дружеских отношениях и полном доверии партнеров не стоит забывать о том, что материальные обязательства могут повлиять на желание арендодателя перечислить оплату в полном объеме. В некоторых случаях даже при согласии возместить издержки, возможен риск возникновения спора об окончательной сумме. Но негативные последствия могут и не наступить, при учете следующих обстоятельств:

Арендодатель вправе требовать арендную плату только на основании договора и акта приема-передачи. Ведь без указанных документов, подтвердить факт использования помещения третьим лицом практически невозможно. Для того чтобы минимизировать риски отказа в оплате договорные отношения необходимо осуществлять только в строгих рамках закона.

Передача объекта в аренду осуществляется только на основании договора, но фактически соглашение вступает в силу только после приема помещения в пользование по акту. При этом в ст.655 ГК РФ не указано, что должен составляться именно передаточный акт, можно составить и иной документ. Отсутствие конкретизации в норме ГК РФ трактуется некоторыми как возможность использования договора в качестве документа с двойным назначением.

Так, если в договоре прописать, что документ одновременно выступает и актом передачи, требования закона считаются исполненными. Однако не все суды расположены принимать такой договор, вероятность оспорения все же существует.

Если стороны все же предоставляют помещение в аренду только по договору с намерением составить акт позже, договор изначально должен в себя включать весь перечень передаваемого в аренду имущества от компьютеров и стульев до канцелярских принадлежностей. Без конкретизации объекта аренды в случае его разрушения или утери в судебном порядке невозможно доказать его использование и взыскание убытков.

Расчет арендной платы должен производиться в договоре аренды по согласованию с арендодателем. На момент фактического приема здания в пользование, арендодатель должен знать какая сумма ежедневно должна быть им оплачена во избежание спора впоследствии.