Четыре способа продать ипотечную квартиру

Чтобы определиться с методом продажи, следует обратиться в банк, который выдал ипотечный кредит. В финансовом учреждении необходимо выяснить, по каким схемам допустимо снятие обременения с жилья. Как минимум, вам предложат вариант досрочного погашения кредита, но если он неудобен, можно договориться и об альтернативном способе.

Если банк честный и в договоре залога отсутствуют пункты, «прописанные мелким шрифтом», вы сможете реализовать один из четырех вариантов продажи ипотечной недвижимости.

Вариант первый: досрочное погашение ипотеки

Это самый простой во всех отношения способ, но он годится, если только недостающая для погашения кредита сумма – не слишком высока. Упрощенно, схема заключается в следующем: продавец ипотечного жилья берет у его покупателя задаток и этими деньгами погашает банковский заем. Отношения сторон в этом случае обычно фиксируются по юридической процедуре предварительного договора купли-продажи.

Поэтому необходимо помнить, что при срыве сделки продавцом, вам придется вернуть покупателю задаток в двойном размере. Таким образом, реализуя данный вариант, вы должны быть уверены, что банк-кредитор без проблем и проволочек оформит досрочное погашение ипотеки.

Вариант второй: погашение долга в процессе сделки купли-продажи

Процедурно данный способ сложнее досрочного погашение ипотеки, но зато вполне актуален, даже если большая часть кредита еще не отдана. Для возвращения долга в ходе сделки понадобится лояльность и активное участие банка-заемщика. Финансовое учреждение должно будет выдать справку о размере непогашенного вами долга, которая предоставляется покупателю.

Исходя из этого, он с помощью аккредитивов или по системе безопасных расчетов перечисляет соответствующие суммы продавцу и банку. После проведения всех юридических процедур по реализации сделки – вы получите свою часть денег, а банк свою.

Вариант третий: продажа жилья вместе с долгом по ипотеке

Является актуальным способом продажи, если у продавца совсем нет денег и времени на обеспечение юридических нюансов. Схема предполагает взятие покупателем на себя всех ипотечных обязательств продавца с возмещением ему уже выплаченной части кредита. Основная проблематичность варианта – конечно же, в сложности нахождения покупателя, которого бы устроили подобные условия покупки.

Вариант четвертый: реализация ипотечной недвижимости банком

Данный способ продажи ипотечного жилья – самый неблагоприятный для продавца. Его с полным основанием можно считать вариантом последней надежды. Реализуется он обычно при наличии у заемщика больших долгов и солидных просрочек по регулярным платежам.

Решение о продаже банком «неподъемной» для ипотечника недвижимости принимается по согласованию сторон. Затем финансовое учреждение выставляет объект на торги, причем нередко по цене ниже рыночной. Держатель кредита получает не всю сумму от продажи, а только ее часть, обусловленную условиями договора и уже выплаченной банку суммой кредита.

Выгодны ли сделки купли-продажи ипотечного жилья?

Смотря для кого. Для продавца, то есть ипотечного заемщика, продажа недвижимости, находящейся в залоге у банка, однозначно – невыгодна. Полученная от сделки сумма будет в любом случае ниже цены, уплаченной вместе с процентами по кредиту. Таким образом, решение о продаже ипотечной квартиры стоит принимать, только если нет другого выхода.

А вот покупка ипотечного жилья – мероприятие достаточно перспективное. Если квартиру реализует банк (по четвертому варианту, описанному выше), можно изрядно сэкономить, купив жилье со скидкой. Некоторые бонусы (например, рефинансирование) есть возможность выторговать, приобретая ипотечную недвижимость и по иным схемам.

Какие у вас права на купленную в кредит квартиру

Что же такое ипотека? Если объяснять простыми словами, то это кредит под залог недвижимости. То есть банк дает вам деньги под залог покупаемой вами квартиры. Это называется обременение. Снять обременение с квартиры можно после полного погашения займа.

В Статье 29 говорится о праве залогодателя пользоваться заложенным имуществом. Покупатель квартиры в ипотеку может использовать ее по прямому назначению: для проживания, сдачи, регистрации жильцов и т.д.

Что касается права на продажу недвижимости, есть некоторые нюансы. О них говорится в Статье 37: Отчуждение заложенного имущества. Квартира, заложенная по договору об ипотеке, может быть отчуждена залогодателем другому лицу, в том числе путем продажи, но лишь с согласия залогодержателя — банка, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

Следовательно, если вы захотите продать квартиру, находящуюся в ипотеке, первый шаг — обращение в банк, выдавший кредит. В противном случае сделка может быть оспорена, а недвижимость может перейти в собственность банка, к тому же, с вас могут потребовать возмещение убытков согласно пункту 2 Статьи 346 Гражданского кодекса РФ.

Где найти покупателя на такую квартиру

Зачем покупателю квартира с обременением, если можно купить без? С одной стороны, да, ведь сделка может нести для него определенные риски. Но ведь на любую кастрюльку найдется своя крышечка. И чаще всего в качестве «крышечек» выступают риелторы. Объясним, почему.

Как правило, квартира с обременением выставляется на продажу по сниженной стоимости — иногда до 30% ниже рынка. И этим пользуются опытные риелторы. Они хорошо знают рынок, юридически подкованы, готовы рисковать и могут заплатить вперед. Поэтому обычно первыми откликаются на подобные объявления.

Также профессиональные игроки рынка могут помочь потенциальным покупателям побороть сомнения. Допустим, кому-то срочно нужна квартира большей площади, но денег на покупку мало. Такие клиенты готовы рискнуть и приобрести квартиру в ипотеке с дисконтом 10-20%, но только при условии, что им будет помогать специалист, которому они полностью доверяют.

Третья группа покупателей — ищущие именно вашу квартиру. Например, у застройщика есть очень удачная планировка — лучшая в доме. Но все квартиры уже распроданы. Если такой объект с обременением появится в продаже, на него найдутся покупатели несмотря на риски.

Способы продажи квартиры с обременением

Повторим еще раз — просто взять и продать такую квартиру по договору купли продажи не получится. Начать нужно с похода в банк.

Существует 4 способа продать ипотечное жилье:

1. Досрочное погашение ипотеки
2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки
3. Продажа недвижимости вместе с долгом
4. Продажа квартиры банком

Разберемся, как ими воспользоваться.

2. Продажа с погашением ипотеки во время сделки

Популярный вариант продажи ипотечных квартир. Часто применяется как для первичной, так и для вторичной недвижимости. В этом случае банк принимает участие в сделке в качестве непосредственного получателя задатка. Саму сделку проводит продавец, как правило, с привлечением профессионального риелтора.

Особенность такой сделки — использование двух банковских депозитарных ячеек.

Преимущества

• Наиболее безопасная сделка, в которой все стороны защищены
• Продавец спокоен, т.к. покупатель уже заплатил банку и вряд ли куда-то исчезнет
• Покупатель спокоен, т.к. в случае форс-мажора сможет вернуть деньги, уплаченные банку продавца
• Банк гарантированно получает оплату ипотечного кредита, а также выступает гарантом данной сделки

Недостатки

• Сроки и даты устанавливаются банком и/или по его требованию, т.к. он фактически контролирует проведение сделки

Как это происходит

• Нужно получить согласие банка на продажу заложенной недвижимости и вместе с ним определить сумму оставшегося долга.

• Покупатель должен положить денежные средства в две банковские ячейки: в первую остаток по невыплаченной продавцом ипотеке и во вторую оставшуюся сумму за квартиру. Общую стоимость квартиры устанавливает продавец.

• Дальше необходимо подписать договор купли-продажи и зарегистрировать сделку в Росреестре.

• После регистрации перехода права собственности залоговое обязательство переходит к покупателю, а деньги из первой ячейки перечисляются напрямую банку.

• После погашения кредита банк выдает покупателю закладную на квартиру, по которой тот получает выписку из ЕГРН о снятии обременения. Это можно сделать через МФЦ.

• После выполнения всех перечисленных условий продавец получает доступ ко второй банковской ячейке с остатком денег за квартиру.

3. Продажа недвижимости вместе с долгом

Перейдем к сделкам с ипотечной недвижимостью, в которых покупателю также нужен ипотечный кредит.

Покупатель подает заявку на ипотеку в обычном порядке, а в качестве объекта выбирает ипотечную квартиру. Если ипотека продавца была оформлена в том же банке, принимается решение о возможности переоформления предмета залога. В этом случае с покупателем заключаются договор уступки прав и обязанностей по кредиту (займу) и договор купли-продажи.

Этот способ занимает меньше времени, т.к. покупателю не нужно предоставлять документы по самой квартире, они уже есть в банке.

Если квартира была приобретена в ипотеку другого банка, рассматривается вариант перекредитования, при котором покупателем выступает новый банк.

При этом залоговые права на квартиру в Росреестре перерегистрирует сама кредитная организация.

Преимущества

• Риски сторон сведены к минимуму, т.к. в сделке активное участие принимает банк
• Покупатель получает возможность приобрести квартиру в ипотеку по цене ниже рыночной

Недостатки

• Это сложная сделка, в которой требуется соблюдение многих условий
• Как правило, подобными сделками занимаются аккредитованные агентства — это стоит довольно дорого

Как это происходит

• В первую очередь продавец должен сообщить банку о своем желании продать квартиру и досрочно погасить ипотеку.

• Дальше нужно найти покупателей, которые хотят купить данную квартиру в ипотеку. Иногда их может порекомендовать сам банк. Обратите внимание, что у будущих покупателей должна быть сумма первоначального взноса в размере не менее оставшегося невыплаченного продавцом кредита.

• Продавцу нужно заключить с покупателем договор задатка и заверить его у нотариуса. В документе обязательно укажите, в каком банке будет оформлена ипотека на приобретение квартиры.

• Покупатель должен внести первоначальный взнос в качестве оплаты остатка по ипотечному кредиту продавца. Лучше, если деньги будут переданы непосредственно сотруднику банка.

• После этого происходит снятие обременения с квартиры. Процедура проводится бесплатно в течение трех дней. Оплатить нужно будет только выписку из ЕГРН, которая заменяет свидетельство о собственности.

• Далее пакет документов нужно передать в банк, где будет оформлять ипотеку покупатель.

• Следующий шаг — оценка квартиры.

• Если банк одобрит покупателю сделку, необходимо подписать договор купли-продажи, зарегистрировать переход права собственности и получить от покупателя или его банка оставшиеся денежные средства.

4. Продажа квартиры банком

Если дошло до этого, то дела у вас не очень хорошо. Данный способ применяется, если у заемщика серьезные просрочки по кредиту или он сообщает банку о невозможности дальше оплачивать ипотеку. Банки идут на продажу ипотечной квартиры только тогда, когда остальные варианты работы с заемщиком уже исчерпаны.

Обязательное условие для продажи ипотечной квартиры банком — согласие кредитной организации или фирмы, которой продан долг, а также заемщика. Недвижимость продается с торгов на специализированных площадках.

Преимущества

• Банк все делает сам, от продавца кроме согласия ничего не требуется
• Сделка абсолютно безопасна для всех участников

Недостатки

• Как правило, цена сильно занижена, т.к. банк стремится вернуть заемные средства
• Вырученная от продажи сумма может быть равна остатку по кредиту

Как это происходит

• Необходимо получить согласие банка на продажу недвижимости. Как правило, банк сам выступает с подобной инициативой. И подписать согласие на продажу квартиры банком.

• Далее банк оценивает квартиру, выставляет ее на торги и находит покупателя. Этот процесс может продолжаться длительное время, в течение которого цена будет уменьшаться. Продавец в данном случае не может возражать.

• При продаже квартиры будут задействоваться 2 банковские ячейки. В одну покупатель должен положить остаток по ипотеке. Во вторую — деньги для продавца. Может получиться, что вторая ячейка окажется пустой.

• После подписания ДКП продавцом и покупателем, а также договора банка с покупателем, кредитная организация должна отправить документы в Росреестр для снятия обременения. После этого банк сможет открыть свою ячейку.

• Продавец сможет открыть свою ячейку после регистрации перехода права собственности.

Планируя покупку квартиры в ипотеку, не стоит переживать от том, что вы ее не сможете продать. Сможете! Главное, постарайтесь не допускать просрочек по платежу. Лучше возьмите кредит на больший срок с меньшей ежемесячной нагрузкой и вносите досрочные платежи по мере возможности.

Почему люди продают квартиры в ипотеке

Когда я продавал ипотечную квартиру, менеджер в агентстве недвижимости рассказывал — сложнее всего не оформить сделку, а найти покупателей. Есть такое предубеждение — если квартира в ипотеке и ее продают, значит, она проблемная. Например, это миллионные долги или недобросовестные продавцы. На деле же всё проще. Вот популярные причины:

1. Продавцы стали больше зарабатывать. Например, парень с девушкой поженились — денег было мало, взяли тесную «однушку». Через пару лет зарплаты у них выросли, запросы тоже. Поэтому продают эту квартиру и сразу покупают «трешку».
2. Появились дети. Купили квартиру, она казалась подходящей. Когда появился второй или третий ребенок, решили расширяться — заодно и материнский капитал использовать.
3. Переезд. Подвернулась новая хорошая работа, решили перебраться в столицу или наоборот, уехать подальше от делового центра страны, на природу.
4. Развод. Пара решила расторгнуть брак, поэтому квартиру продать, а деньги разделить пополам.
5. Стали меньше зарабатывать. Квартиру купили до кризисов, тогда платеж за ипотеку казался небольшим. Сейчас доходы снизились, собственники поняли, что им тяжело платить так много, и решили продать большую квартиру, а купить поменьше.

Сделки по продаже первичной недвижимости оказываются немного безопаснее, чем покупка жилья на вторичном рынке — в ипотечном договоре вы сразу видите, у кого собственник купил квартиру, когда, сколько он ей владеет сейчас. Когда квартира в залоге у банка, ее нельзя продать, отдать в другой залог или подарить без уведомления.

Варианты продажи ипотечной квартиры

Каждый из них законный, но есть нюансы.

Попросить банк подстраховать сделку

В этой схеме ипотеку продавца также погашает покупатель, но есть разница — в сделке участвует банк. Это снимает часть рисков.

1. Сообщите банку о желании продать квартиру — обратитесь к ипотечному менеджеру, узнайте, как выстроен процесс в вашем банке.
2. Найдите покупателя, который готов на сделку. Заключите предварительный договор купли-продажи квартиры.
3. Далее покупатель откроет счет в банке с ипотекой, переведет деньги за остаток по кредиту на счет продавца для досрочного погашения. Банк отследит этот процесс.
4. Оставшиеся деньги покупатель переведет на счет-аккредитив или банковскую ячейку — вы сможете забрать эту сумму только после регистрации сделки. Подтверждением того, что квартира зарегистрирована на покупателя, станет выписка из ЕГРН.
5. После ждите, когда банк снимет с квартиры обременения. И заключите обычный договор купли-продажи.

Заранее проверьте, сколько банк берет за аккредитив или ячейку. Ищите комиссию для сделок с недвижимостью

Минус этого способа в том, что не все банки готовы участвовать в таких сделках

Если вы решились на этот или на первый вариант, лучше обратиться к хорошему юристу в сфере недвижимости. В предварительном договоре важно прописать цену за квартиру, весь процесс расчетов, ответственность сторон в случае, если на каком-то шаге сделка сорвется. Нужно учитывать все возможные обстоятельства для конкретной ситуации — в таких договорах много тонкостей.

Продать через переоформление старой ипотеки

Де-факто это тоже самое, что и третья схема, но юридически это уже другой вариант. Банк переоформляет ваш кредит на покупателя — та же ипотека, тот же залог, фактически тот же договор.

Такой вариант проще оформить — вы подписываете трехсторонний договор в банке. Сложнее найти такого покупателя, чтобы он и по всем требованиям проходил, и согласился на такие условия кредита.

Через переоформление ипотеки провести продажу получится быстрее — банку не нужно снимать залог, все обязательства переписывается на нового покупателя.

Как платить налоги с такой сделки

Обратите внимание — налог платят не с общей суммы продажи, а с разницы между вашими расходами на покупку квартиры и суммой продажи. При этом затраты на проценты по ипотеке тоже учитываются как расход.

ПримерВы купили квартиру, в договоре указана сумма в 5 млн рублей. Платили ипотеку год, потратили на проценты банку еще 200 тысяч. Продали за 6 млн рублей. Итого ваш доход = 6 млн — 5 млн — 200 тысяч = 800 тысяч рублей. Налог = 104 тысячи.

Проверьте ипотечный договор

Поэтому прежде чем задумываться о продаже, внимательно прочитайте договор. Запрет может быть завуалирован — никаких слов про продажу нет, но есть, например, «ограничение на другие действия без предварительной выплаты…» или что-то подобное. Ищите такой смысл — вы не можете продать квартиру без погашения банку всех расходов, в том числе выплаты процентов.

Если такие пункты есть, а ипотечный менеджер говорит, что продавать квартиру до погашения вам не разрешает банк — придется идти в суд. Результат тяжбы зависит от конкретной ситуации, поэтому лучше обратиться к юристу.

Продать ипотечную квартиру не сложно, главное, чтобы банк был не против. Намного сложнее найти покупателя и убедить его, что такая сделка безопаснее. Поэтому лучше сначала договориться с ипотечным менеджером, как вы будете продавать квартиру, а уже потом искать покупателей и озвучивать им сразу актуальные варианты.

Кому можно продать ипотечную недвижимость

Купить квартиру в ипотеке может любой заинтересованный в ней гражданин. Проблема в другом – желающих приобрести жилье с обременением не так уж и много. Факт нахождения жилплощади в залоге у кредитной организации отпугивает покупателей, перенаправляя их внимание на другие, юридически чистые, объекты на рынке.

Конечно, с любым покупателем можно договориться, используя весомый аргумент – снижение продажной цены объекта.

Второй момент – согласие банка. Купленная на ипотечные средства жилплощадь до полного расчета по кредиту остается в залоге у банковской организации, и собственник не может распоряжаться ею на свое усмотрение. Кредиторы вроде бы заинтересованы в возврате своих денег, и не должны препятствовать перепродаже залоговой квартиры, тем более, если должник больше не справляется с кредитным бременем.

Важно! В момент заключения кредитного договора предусмотреть и прописать возможность продажи объект залога – в этом случае банк не сможет отказать.

Что говорит закон о сделке с ипотечным жильем

Ипотека — это залог недвижимости. То есть заемщик получает от банка средства под проценты на покупку жилья, а кредитная организация берет в залог недвижимое имущество, обеспечивая сохранность и гарантию возврата выданных заемных денег. На купленные дом или квартиру оформляется закладная, которая хранится в кредитном заведении до полного расчета по займу.

Взаимоотношения сторон ипотечной сделки регулируются федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 под номером 102-ФЗ. Согласно статье 29, покупатель недвижимости вправе свободно им пользоваться – проживать в квартире вместе с членами семьи, сдавать в аренду, прописывать новых жильцов и т.д.

Но вот в статье 37 описаны тонкости распоряжения жильем:

«Имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке».

Другими словами – залоговую квартиру можно продать, только получив одобрение банка на эту операцию. Во всех остальных случаях сделка может быть признана недействительной, а недвижимость – перейти в полное владение залогодержателя, то есть, банка (статья 301 Гражданского кодекса РФ).

Как продать квартиру, находящуюся в залоге у банка

Всем собственникам, кто стоит на пороге расставания с ипотечными квадратными метрами, необходимо знать о четырех возможных способах, это:

1. Досрочное погашение;
2. Самостоятельная продажа;
3. Продажа с помощью банка;
4. Продажа долговых обязательств.

Конечно, есть еще 1 вариант, самый понятный, но не самый простой в реализации – найти деньги (как вариант, занять у родственников или друзей), погасить оставшуюся часть ипотеки, снять обременение и выставить на рынок совершенно чистую по правовым нормам квартиру. Но этот вариант подходит тем, кто уже на ипотечном «финише» (большая часть ипотеки погашена), и у кого имеются состоятельные друзья или родня, способные одолжить немалую сумму денег на закрытие жилищного займа.

Самостоятельная продажа

Скажем сразу – от потенциального покупателя лучше не утаивать, что недвижимость в банковском залоге. Если это выяснится в процессе оформления, скорее всего сделка не состоится! Покупатель усомнится в вашей честности и добросовестности, а разрыв договоренностей может грозить потерей денег, в том числе, переданных в задаток, а также скандалами и нервными потрясениями.

Шаги

Примечания

Покупатель обращается в банк и изъявляет свое желание выкупить залог

Чаще всего банки не препятствуют такой операции

Сотрудники банка составят с ним предварительный договор купли/продажи

Договор нужно заверить у нотариуса!

Покупатель сначала вносит необходимую сумму для погашения задолженности заемщика

В депозитную ячейку

Затем вносит оставшуюся к уплате сумму

В другую депозитную ячейку

С квартиры снимается обременение

Стороны оформляют договор купли/продажи

Важно! Доступ к финансам в ячейках открывается и для банка, и для продавца недвижимости только после обращения в регистрирующий орган и оформления договора купли-продажи!

Продажа долговых обязательств

В этом случае действия те же, что и с обычной ипотекой:

Шаги

Примечания

Потенциальный заемщик предоставляет пакет документов

Документы те же, что и для ипотеки

Банк проверяет документы и выносит решение

Осуществляется оценка приобретаемой недвижимости и ее страхование

В случае одобрения банком

Долговые обязательства перерегистрируются на нового владельца

Оформлением передачи обременения в Росреестре занимается сам банк

Заемщик подписывает дополнительное соглашение о переуступке долгового обстоятельства

По времени процесс продажи и оформления займет примерно 3 недели.

Необходимые документы для продажи ипотечной недвижимости

Владельцем квартиры, находящейся в ипотечном залоге, может стать не каждый. И дело не только в желании или нежелании самого покупателя «связываться» с такой недвижимостью.

Объектом продажи здесь выступает не только жилье, но и кредит на него – и поэтому банковские специалисты строго проверяют потенциального клиента на соответствие требованиям, среди которых стабильный и высокий доход, чистая кредитная история и пр.

Об особенностях обременения

Обсеменение накладывается в момент регистрации в Росреестре. Если после заказать выписку из ЕГРН, в ней будет указано, что объект находится в залоге с указанием конкретного банка.

Если вы пойдете продавать ипотечную квартиру, сделку просто не пропустят в Росреестре. Во всех базах и документах будет указано, что объект находится под обременением.

Способ №1. Кредит на досрочное погашение

Это способ подойдет большинству ипотечных заемщиков, особенно если для закрытия ипотеки осталось не так много времени. Например, если для досрочного гашения нужно 500 000 рублей, вполне реально взять нецелевой потребительский кредит и закрыть этими деньгами долг перед ипотечным банком.

• Минус способа. Ставки по кредитам наличными выше, чем по ипотеке. И если сумма будет большой, переплата окажется приличной. И если нужно получить больше 500000, найти банк для одобрения не так просто;
• Плюс способа. После снятия обременения квартира будет продаваться в обычном порядке, то есть к ней не нужно будет применять дисконт, как к проблемному ипотечному объекту.

Плюс вполне компенсирует минус, поэтому способ действенный и вполне реальный.

Сумма нужна приличная, поэтому понадобятся справки о доходах. Кроме того, нужно учесть, что новый банк будет знать о действующей ипотеке. Он учтет затраты на нее и на новый кредит при его одобрении. Уровень платежеспособности заемщика должен быть достаточным для оплаты по графику обеих суд.

Новый банк не станет рассматривать ситуацию, что вы берете кредит для закрытия ипотеки. Более того, лучше вообще не говорить об этой цели, так как такого типа перекредитование не приветствуется кредиторами.

Как заключить договор продажи квартиры при ипотеке:

1. Выбираете банк для кредита наличными. Полный ассортимент предложений есть на Бробанк.ру. Вы можете выбрать сразу 2-3 банка и подать им заявку: какой одобрит нужную сумму на лучших условиях, с тем договор и заключите.
2. Получаете деньги и обращаетесь к ипотечному банку. Нужно узнать точную сумму для досрочного погашения на данный момент и написать заявление на закрытие ипотеки раньше срока.
3. Примерно через 2 недели ипотека закрывается досрочно, с квартиры снимается обременение. Это может занять еще около 30 дней.
4. После получения уведомления о том, что обременение снято, можно продавать квартиру.

Способ №2. Продажа через рефинансирование

Многие российские банки предлагают гражданам услуги рефинансирования — перекрытие кредитов других организаций. Проще говоря, вы официально берете ссуду в одном банке, чтобы закрыть ее средствами другое кредитное обязательство. И многие банки позволяют так перекрыть ипотеку.

Одной из задач рефинансирования как раз является вывод предмета залога из под обременения. Например, автомобиля или недвижимости. При этом по программам рефинансирования всегда устанавливаются низкие ставки, и одобрение получить проще, так как кредит целевой.

Как все проходит:

1. Находите банк, который в рамках рефинансирования потребительского кредита позволяет перекрывать ипотеки. На рынке их достаточно.
2. Получаете в ипотечном банке информацию о сумме, которая нужна для досрочного погашения ипотеки, берете справку. Оперативно собираете документы для рефинансирования (как для обычного кредита) и подаете заявку.
3. Новый банк переводит в ипотечный сумму, необходимую для досрочного закрытия ссуды. Получаете справку о гашении, снимаете обременение.
4. Продаете ипотечную квартиру, препятствий никаких не будет.

Если сравнивать первый способ и второй, то рефинансирование будет лучшим. Если заемщик положительный, он без проблем получит одобрение. Да и ставки по таким продуктам ниже. Это обусловлено тем, что ссуда — именно целевая.

Способ №3. Продажа ипотеки через банк

Практически все ипотечные банки имеют собственные сайты или разделы на своих порталах, на которых размещают информацию о реализуемых объектах. Это как раз и есть ипотечные квартиры или дома, собственники которых не справились с обязательством или изъявили желание отказаться от ипотеки.

Банк сам ищет покупателя, согласного заключить договор купли-продажи с ипотекой. После получения денег часть средств идет на досрочное закрытие ссуды, а оставшаяся часть при ее наличии передается бывшему собственнику.

Способ №4. Покупатель гасит вашу ипотеку досрочно

Задача — найти согласного покупателя, тогда вполне можно продать квартиру в ипотеке. Здесь суть заключается в том, что для привлечения покупателя заемщик снижает цену, делает ее на 20-30% ниже среднерыночной. Только в этом случае можно рассчитывать на то, что кто-то согласится связываться с проблемным объектом.

Как все проходит:

1. Находите покупателя, который готов внести задаток, направляемый на досрочное погашение ипотечного кредита.
2. Узнаете в банке сумму для досрочного гашения, пишите заявление на его проведение.
3. Составляете с покупателем предварительный договор купли продажи с внесением задатка. Задаток, соответственно, равен сумме для досрочного гашения (не обязательно рубль в рубль, можно округлять до удобного числа).
4. Покупатель передает задаток продавцу, деньги кладутся на ипотечный счет для списания в счет досрочного гашения в указанную дату.
5. После продавец снимает обременение, составляется договор купли-продажи.

Найти покупателя, который согласится на такую сделку, не так просто, потому что возникают риски. Хотя в этой области есть даже специальные фирмы или люди, которые занимаются такими сделками (после продают объект по рыночной цене). Но при этом дисконт может достигать 30% и даже больше.

Способ №5. Продажа через досрочное гашение через банк

Это продажа квартиры в ипотеке как при способе №4, но при этом все идет в полном согласовании с банком. В этом случае покупатель юридически защищен, поэтому дисконт будет ниже, уже 10-20%.

Банк составляет договор, по условиям которого деньги из первой ячейки идут на досрочное гашение. После этого с жилья снимается обременение, заключается договор купли-продажи, продавец получает деньги из второй ячейки.

Способ №6. Переоформление ипотеки на другого заемщика

Вы можете продать свою ипотеку и таким способом. Нужно найти человека, который будет готов взять на себя обязанности по вашему ипотечному кредиту. При этом у него должны быть деньги на выплату вам разницы. Например, если квартира стоит 3 000 000, а остаток вместе с процентами — 1 500 000, покупатель явно должен что-то получить на руки.

Как все проходит:

1. Находите покупателя, который готов стать заемщиком, имеет деньги для оплаты разницы и соответствует всем требованиям банка.
2. Приходите в банк, предварительно согласовав намерения, покупатель проходит стандартную процедуру анкетирования и рассмотрения.
3. Если он устраивает банк, тот дает согласие на замену заемщика. Переоформляется договор и закладная, сделка регистрируется в Росреестре.

Так что в целом, если рассматривать, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, то это вполне реально. Есть даже 6 законных способов это сделать. Можете воспользоваться любым подходящим.

Частые вопросы

Источники:

Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. [email protected]

Комментарии: 0

Если у вас есть вопросы по этой статье, вы можете сообщить нам. В нашей команде только опытные эксперты и специалисты с профильным образованием. В данной теме вам постараются помочь:

Продажа ипотечной квартиры — основные возможности и алгоритм действий

Есть пять способов продажи ипотечной квартиры, кредит по которой еще не выплачен. Выбирайте тот, который подходит под вашу ситуацию:

• досрочное погашение долга;
• самостоятельная продажа;
• реализация при содействии банка-кредитора;
• одновременное погашение задолженности и проведение сделки купли-продажи;
• реализация квартиры с непогашенным с ипотечным кредитом.

Рассмотрим каждый случай более подробно.

Если вы решили продавать квартиру самостоятельно

В таком случае вы находите потенциального покупателя и ставите его в известность, что на квартиру наложено обременение.

Если покупатель согласен выкупить залог у банка, алгоритм действий следующий:

• вы и покупатель обращаетесь к кредитору с заявлением;
• специалисты банка согласовывают с вами все подробности сделки и подготавливают предварительный договор (обязательно его нотариальное заверение);
• деньги для выкупа покупатель вносит в разные ячейки – для банка и для вас;
• залогодержатель предоставляет вам закладную, Росреестр снимает обременение, покупателю выдаются документы о переходе права на собственность;
• стороны забирают вырученные от продажи средства.

Основной проблемой при этом способе будет поиск покупателя, который согласится на такие условия. Но несомненный плюс – вы сами назначаете цену, за которую хотите продать квартиру.

Выкуп недвижимости риэлтерским агентством

Агентства недвижимости часто предлагают свои услуги для срочного выкупа ипотечных квартир. Они гасят за продавца долг кредитной организации, а разницу между стоимостью квартиры и суммой долга передают продавцу. Обычно в агентствах предоставляют консультации юриста, составляют все необходимые бумаги, арендуют ячейки в банке и полностью сопровождают сделку.

Этот способ заманчив своей оперативностью: решение принимается в течение одного дня. Но будьте осторожны: не попадите в лапы нечистых на руку риелторов. Лучше обращаться в известные компании, хорошо зарекомендовавшие себя на рынке. Кроме того, в этом случае цена продажи обычно ниже.