Как оформить реестр собственников помещений в; МКД в; 2021; году

11 января 2018 года вступил в силу Федеральный закон от 31.12.2017 № 485-ФЗ, который изменил порядок лицензирования, проведения ОСС, хранения документов в УО. Сегодня поговорим об одном из нововведений документа – обязанности управляющей организации вести реестр собственников помещений в МКД.

Почему УО должны вести реестр собственников

Управляющие организации вели реестры собственников помещений в МКД и до принятия Федерального закона от 31.12.2017 № 485-ФЗ. Такой документ нужен при организации и проведении общих собраний собственников помещений в МКД.

Закон № 485-ФЗ дополнил статью 45 ЖК РФ частью 3.1, согласно которой управляющая организация, товарищество собственников жилья, жилищный, жилищно-строительный или иной специализированный потребительский кооператив обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме.

Требование к управляющей организации работать с реестром собственников помещений в МКД можно найти не только в Жилищном кодексе РФ. Так, согласно п. 26 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491, у управляющей организации должны быть:

выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющихся общим имуществом;

В постановлении Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 указано, что управляющие организации осуществляют сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД и о лицах, использующих общее имущество, включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях, с учётом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных.

Реестром собственников помещений в МКД называется база, в которой управляющая организация ведёт учёт собственников помещений в МКД. Вести реестр можно как на бумажном носителе, так и в электронной форме.

Обязанность УО предоставить реестр собственников инициатору ОСС

В соответствии с ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ любой собственник, решивший провести общее собрание, вправе обратиться в управляющую организацию с просьбой предоставить реестр собственников помещений в МКД посредством письменного запроса или при помощи ГИС ЖКХ.

Управляющая организация отказать не вправе, в течение пяти дней после получения запроса она предоставляет собственнику запрошенный реестр. Получать согласие остальных собственников на передачу персональных данных, содержащихся в реестре, с целью созыва и организации проведения ОСС, не нужно.

На каких этапах ОСС понадобится реестр собственников

• сведения о лице, участвующем в голосовании;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности на помещение в многоквартирном доме участника голосования;
• решения «за», «против» или «воздержался» по каждому из вопросов повестки дня.

В соответствии с п. 19 документа, реестр собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным приложением к протоколу ОСС. В нём должны присутствовать не только уже перечисленные нами сведения, указанные в ч.

Управляющие организации не всегда хотят предоставлять собственникам помещений реестр собственников для организации и проведения общего собрания, потому что на таком собрании собственники могут принять решение о смене способа управления домом.

Ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ не обязывает управляющие организации указывать в реестре собственников реквизиты правоустанавливающих документов. Это значит, что инициатору общего собрания собственников помещений придётся самостоятельно узнавать реквизиты документов, подтверждающих права собственности жителей на помещения в МКД.

Запомнить

1. В действующем законодательстве нет чёткого определения понятия реестр собственников помещений многоквартирного дома.
2. Реестр собственников помещений, составленный в соответствии с ч. 3.1 ст. 45 ЖК РФ, не помогает при проведении ОСС, потому что в нём часто не указываются реквизиты правоустанавливающих документов.
3. Чтобы реестром собственников помещений в МКД можно было воспользоваться при проведении общих собраний собственников, рекомендуем добавить в него реквизиты документов, подтверждающих права собственности на помещения в МКД. Смотрите образец такого реестра здесь.

Составить юридически правильный реестр собственников помещений в МКД вы можете с помощью сервиса «ОСС на 100%». Узнайте, как работает сервис.

2 этапа формирования реестра многоквартирного дома (МКД):

Подсчёт помещений в многоквартирном дома
(Сбор сведений о количестве помещений и собственников в МКД)

Подсчёт помещений в объекте производится абсолютно бесплатно, и может быть выполнено Вами самостоятельно или сотрудниками портала. По итогам подсчёта помещений в МКД Вы получите следующую информацию из ЕГРН о многоквартирном доме: количество зарегистрированных помещений с разбивкой по типам (жилые, нежилые, прочие), а также количество зарегистрированных собственников. Оплата получения сводной информации по МКД не производится.

Формирование реестра МКД
(Сведения из ЕГРН на каждый выделенный объект недвижимости)

Это этап непосредственного формирования полного списка помещений и собственников, а также заказа и получения Сведения из ЕГРН на каждый зарегистрированный объект в МКД. Данные предоставляются в удобных форматах в виде файлов PDF и XMLS. Внутри этих файлов формируются ссылки на Сведения из ЕГРН, соответствующие конкретному объекту.

Справочные сведения о многоквартирном доме предоставляются бесплатно

Минимальная стоимость формирования реестра МКД – 5000 рублей (до 140 объектов)

Стоимость формирования реестра зависит от количества зарегистрированных помещений в МКД по данным подсчёта:

• 1 – 140 помещений – 5000 рублей
• более 140 помещений – 5000 рублей + 50 рублей за каждый дополнительный объект

Что представляет из себя результат подсчёта помещений в МКД

После того, как система проведет подсчет зарегистрированных помещений и правообладателей, в деталях заказа Вы увидите следующие сведения:

Как выглядит сформированный Реестр МКД
Примеры готовых файлов реестра в PDF и XMLS

Результаты подсчёта, где представлены сводные сведения о многоквартирном доме с указанием количественных показателей зарегистрированных помещений, типов помещений и правообладателей отображаются в «Личном кабинете» под кнопкой «Детали заказа» (см. пример выше).

Сформированные файлы Реестра МКД

Пример готового реестра многоквартирного дома в формате PDF
Откройте картинку в полный экран, чтобы увидеть детали документа

Здесь представлен образец файла в формате PDF с уже готовым реестром помещений и собственников небольшого многоквартирного дома. Несмотря то, что в данном доме находится 9 квартир, в полученном реестре указаны только 5 квартир!

Кто чаще всего запрашивает сведения по МКД

• Управляющие организации для получения списка зарегистрированных владельцев квартир
• Компании, обслуживающие инфраструктуру дома
• Строительные, ремонтные и клининговые организации

Есть вопросы?

Используя сайт, Вы подтверждаете, принятие условий Публичной Оферты.

Независимый информационно-сервисный портал для проверки недвижимости в системе ФГИС ЕГРН Росреестра в режиме онлайн. Оказание услуг по оценке рисков при покупке квартиры, земельного участка или жилого дома. Проверка объектов недвижимости и правообладателей.

Если у Вас есть вопросы - напишите нам:

© 2018 Информационно-сервисный портал "Реестры России", Пользовательское соглашение, Политика конфиденциальности
Портал не является официальным сайтом Росреестра либо иного государственного органа.
Отправка онлайн запросов в Росреестр и получение информации об объектах недвижимости из ФГИС ЕГРН в режиме онлайн осуществляется самостоятельно пользователями посредством информационно-коммуникационных технологий портала. Портал предоставляет исключительно услуги использования специального программного обеспечения в соответствии со ст.62 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости» и п.30 Приказа Минэкономразвития РФ № 968 от 23.12.2015 г.

и не несет ответственности за содержание и объем информации в электронных документах Росреестра.

Гарантия актуальности данных

Информационно-сервисный портал "Реестры России" действует на основании п.30 Приказа Минэкономразвития РФ № 968 от 23.12.2015 года:

"Запрос представляется в орган регистрации прав по выбору заявителя: в электронной форме посредством отправки электронного документа с использованием веб-сервисов (далее - представление запроса с использованием веб-сервисов)."

Наш сервис НЕ формирует выписки в виде электронного документа, а получает Сведения из Росреестра и передает Заказчику.

Реестр собственников помещений многоквартирного дома – требования, образец

Реестр собственников МКД является важнейшим документом, в котором в рамках действующего российского законодательства содержится информация о каждом владельце нежилых и жилых помещений. Эта информация может быть зафиксирована как на бумажном носителе, так и в электронном виде.

Данный документ должен храниться в организации, ответственной за содержание многоквартирного здания, то есть в управляющей компании или ТСЖ.

Кто ведёт реестр

Реестр собственников должна составлять и поддерживать в актуальном состоянии организация, управляющая домом — УК, ТСЖ или ЖСК.

Статья 45 Жилищного кодекса устанавливает, что среди обязанностей УК, ТСЖ или ЖСК обязанность вести реестр собственников:

3.1. Управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обязаны вести реестр собственников помещений в многоквартирном доме, который содержит сведения, позволяющие идентифицировать собственников помещений в данном многоквартирном доме (фамилия, имя, отчество (при наличии) собственника помещения в многоквартирном доме, полное наименование и основной государственный регистрационный номер юридического лица, если собственником помещения в многоквартирном доме является юридическое лицо, номер помещения в многоквартирном доме, собственником которого является физическое или юридическое лицо), а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. При поступлении в управляющую организацию, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива обращения в письменной форме, в том числе обращения с использованием системы, собственника или иного лица, указанного в настоящей статье, по инициативе которых созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, о предоставлении реестра собственников помещений в многоквартирном доме указанные лица обязаны в течение пяти дней с момента получения такого обращения предоставить собственнику или иному лицу, указанному в настоящей статье, этот реестр. Согласие собственников помещений в многоквартирном доме на передачу персональных данных, содержащихся в реестре собственников помещений в многоквартирном доме, при предоставлении этого реестра в порядке, установленном настоящей частью, в целях созыва и организации проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Постановление Правительства РФ от 15.05.2013 № 416 указывает, что при управлении многоквартирным домом необходимо осуществлять, является сбор, обновление и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в многоквартирном доме, а также о лицах, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), включая ведение актуальных списков в электронном виде и (или) на бумажных носителях, с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных.

В Постановлении Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» указано, что:

26. В состав иных документов, связанных с управлением многоквартирным домом, включаются:

д(1)) реестр собственников помещений в многоквартирном доме, ведение которого предусмотрено частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также составленный с учетом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных список лиц, использующих общее имущество на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме);

Правила содержания общего имущества предусматривают наличие у управляющей организации иной документации, связанной с управлением МКД, в том числе: выписку из Реестра, содержащую сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости.

Реестр собственников для общего собрания

С 29 апреля 2016 года в соответствии с приказом Минстроя России от 25 декабря 2015 г. № 937/пр при проведении любого общего собрания собственников в многоквартирном доме к протоколу собрания должен быть приложен в качестве обязательного приложения: реестр собственников помещений в многоквартирном доме, содержащий сведения обо всех собственниках помещений в многоквартирном доме с указанием полностью фамилии, имени, отчества (при наличии) собственников – для физических лиц, в соответствии с документом, удостоверяющим личность гражданина, полного наименования и основного государственного регистрационного номера (ОГРН) юридических лиц в соответствии с его учредительными и регистрационными документами, номеров принадлежащих им помещений, и реквизитов документов, подтверждающих право собственности на указанные помещения, количества голосов, которым владеет каждый собственник помещения в многоквартирном доме.

Управляющая компания обязана предоставить реестр собственников помещений в МКД инициатору общего собрания собственников по письменному обращению или обращению в ГИС ЖКХ в течение пяти дней. Согласие остальных собственников на предоставление реестра с персональными данными в целях созыва и организации проведения ОСС не требуется.

Включение собственника в реестр

Собственник помещения в течение десяти дней со дня возникновения основания для включения в реестр предоставляет в управляющую организации необходимые для внесения записи в реестр документы.

Основанием для включения сведений в Реестр является:

• свидетельство органа государственной регистрации о праве собственности на помещение;
• документы, на основании которых у собственника возникло право собственности (договор приватизации, купли-продажи, дарственная, наследование, нормативный акт органа государственной власти или органа местного самоуправления и др.).

Внесение записей в реестр производится на основании подлинников документов или копий, удостоверенных нотариально.

Идентификация зарегистрированных лиц, их уполномоченных представителей осуществляется на основании документа, удостоверяющего личность.

Орган местного самоуправления по запросу управляющей организации, ТСЖ, лица, уполномоченного собственниками помещений в многоквартирном доме, выбравшие непосредственную форму управления представляет сведения о муниципальной собственности в многоквартирном доме – копию правоустанавливающего документа или выписку из реестра муниципальной собственности.

Каждый собственник имеет определенную долю в общедомовом имуществе, которая зафиксирована в реестре. Выражается она и в количестве голосов на собрании жильцов. Рассчитать, какую долю имеет собственник квартиры в общедомовом имуществе, можно по формуле:

D = (SK / SH) × DK × 100, где

• D – доля, которую имеет собственник в общедомовом имуществе.
• SK – общая площадь квартиры.
• SH – общая площадь многоэтажного дома.
• DK – доля в квартире или нежилом помещении, принадлежащая собственнику.

Выписка ЕГРН на квартиру

Непосредственно при оформлении сделок по приобретению помещений в МКД собственникам выдается выписка из ЕГРН (это правило введено с января 2017 года после принятия Федерального закона № 218-ФЗ). Однако ранее выданная выписка достаточно быстро теряет свою актуальность, ведь база данных ЕГРН подлежит ежедневному обновлению. Чтобы добиться максимальной достоверности сведений из ЕГРН, законодатель предусмотрел возможность быстрого получения выписок из реестра на дату выдачи.

Выписка ЕГРН может быть получена на любой объект недвижимости, в отношении которого проведена процедура кадастрового учета. В отношении выписок на квартиру законодатель предусмотрел следующие нюансы их выдачи:

• получить документ может собственник, его представитель по доверенности, либо иное заинтересованное лицо (сведения ЕГРН носят публичный и открытый характер, за исключением случаев, прямо указанных в законе);
• выписка может быть получена в письменном или электронном виде, оба этих варианта имеют одинаковое юридическое значение;
• каждый вид выписки ЕГРН содержит официальный состав сведения по объекту недвижимости и правообладателях – характеристики квартиры (площадь, этажность и т.д.), форма права собственности, наличие возможных обременений права и т.д.

Комментарий специалиста. Для текущих и личных задач собственника целесообразно получение выписки ЕГРН на отдельную квартиру. Для назначения общих собраний такой вариант не подходит, так как принятие срочных и важных решений требует быстрого получения информации. В этом случае, с помощью профессиональных специалистов можно быстро получить актуальный реестр собственников – будет сделан онлайн-запрос через базу данных ЕГРН в отношении группы квартир или нежилых помещений. На основании полученных данных в электронной форме будет сформирован реестр, соответствующий Приказу № 937.

Что лучше, заказать выписки на каждую квартиру или один реестр собственников?

Как было указано выше, формирование реестра собственников возможно двумя способами – путем самостоятельного получения выписок на каждую квартиру или обращение за помощью к специализированным компаниям. Выделим наиболее очевидные недостатки первого варианта подготовки реестра:

• стоимость получения выписки ЕГРН на каждую квартиру будет составлять от 200 рублей, а затраты на получение документов для всех правообладателей станут непосильным бременем для бюджета МКД;
• получение отдельных выписок на каждую квартиру может затянуться на длительное время, ввиду несознательности и недобросовестности жильцов;
• если инициативная группа сама решила подавать запросы в службу Росреестра, даже на обращение через онлайн-форму потребует потратить много времени.

Все эти проблемы и сложности можно решить при подготовке реестра собственников дома с помощью профессиональных специалистов. В этом случае нет необходимости платить за каждую отдельную выписку, а себестоимость получения информации по каждой квартире будет меньше в несколько раз. Кроме того, все полученные данные будут сформированы в готовый реестр, который может быть сразу использован для проведения собраний собственников или иных аналогичных целей.

Комментарий специалиста. Целесообразность самостоятельного получения выписок ЕГРН напрямую зависит от количества квартир в доме. Если в МКД всего 5-10 жилых или нежилых помещений, оформить запрос будет несложно даже неподготовленному гражданину. Однако самостоятельное оформление реестра на дом, в котором сотни помещений, будет представлять очевидные трудности.

Справка о кадастровой стоимости

Самостоятельным видом документации, которую можно получить при обращении в Росреестр, является справка о кадастровой стоимости дома или отдельного помещения. Как правило, этот документ используется для расчета налоговых обязательств на имущество собственников или общего имущества МКД. Получение справки о кадастровой стоимости происходит по аналогичным правилам, предусмотренным для выдачи выписок.

Кадастровая стоимость помещений и многоквартирного здания формируется по итогам государственной оценки объектов недвижимости. Данный показатель нередко существенно отличается от реальной рыночной стоимости объекта, поскольку не учитывает его индивидуальные особенности. При необходимости, правообладатель может оспорить кадастровую стоимость в административном или судебном порядке.

Для целей управления общим имуществом МКД и проведения собраний собственников справка о кадастровой стоимости может понадобиться в следующем случае:

• при оспаривании размера налоговых обязательств на общее имущество МКД;
• при оценке имущества для заключения договора с управляющей компанией;
• для расчета платежей по договорам аренды, в случае сдачи помещений во временное возмездное пользование сторонним организациям и предпринимателям.

Получить справку о кадастровой стоимости можно путем личного обращения в службу Росреестра или заполним онлайн-форму запроса на сайте.

Комментарий специалиста. Если при получении справки о кадастровой стоимости выявлено завышение этого показателя по сравнению с рыночной ценой, целесообразно как можно быстрее обратиться для его оспаривания. Закон допускает уменьшить сумму текущего налогового платежа, если показатель кадастровой стоимости будет изменен в административном или судебном порядке. Однако перерасчет налогов за предыдущие календарные периоды будет невозможен.

В каких случаях пригодится реестр собственников?

• выбор формы управления многоквартирным зданием – непосредственное управление, создание ТСЖ, заключение договора с выбранной управляющей компанией;
• утверждение условий договора с УК – перечень дополнительных видов работ по обслуживанию общего имущества МКД, тарифы на услуги УК или ТСЖ, и т.д.;
• утверждение состава правления ТСЖ;
• выбор подрядчика для проведения капитального ремонта, а также перечня работ;
• утверждение правил сдачи в аренду нежилых помещений или части придомовой территории;
• утверждение дополнительных разовых взносов с жильцов на приобретение и монтаж элементов благоустройства, ремонта внутриквартальных проездов и т.д.;
• иные вопросы, отнесенные к компетенции общих собраний собственников.

В каждом из перечисленных случаев составление актуального реестра является обязательным требованием. Если в промежутке между проведением собраний изменяются характеристики помещений или состав правообладателей, обновленные сведения вносятся в реестр по инициативе граждан или управляющей компании.

Совет эксперта. Наиболее целесообразным вариантом ведения и актуализации реестра собственников будет являться назначение ответственных лиц на первом общем собрании. Если управление дома осуществляет ТСЖ или УК, эти организации будут вести реестр в плановом режиме в рамках полномочий по уставу или договору. При непосредственном управлении на ведение реестра может быть уполномочен один из собственников или инициативная группа жильцов.