Сопровождение и юридическое оформление сделки с недвижимостью по военной ипотеке

Оформление военной ипотеки очень длительный процесс, требующий выполнения ряда обязательных действий, а также взаимодействия с организациями и банком. Юрист по военной ипотеке берет на себя выполнение всех необходимых действий по оформлению военной ипотеки, без участия военнослужащего взаимодействует с банком и другими организациями, упрощая таким образом процесс оформления сделки. Зачастую застройщик при оформлении квартиры по военной ипотеке включает в стоимость оплату юридических услуг.

Но необходимо помнить, что в процессе сделки участвует две стороны – это застройщик и военнослужащий, у каждой из сторон свои обязанности и участие в сделке.

Дистанционная сделка

• Консультация
• Одобрение военной ипотеки
• Проверка документов
• Сбор документов (взаимодействие c застройщиком)
• Оформление ДКП и ЦЖЗ
• Проведение сделки в РВИ
• Гос. регистрация сделки
• Контроль погашения ипотеки государством

Сопровождение сделки

• Консультация
• Одобрение военной ипотеки
• Проверка документов
• Сбор документов (взаимодействие c застройщиком)
• Оформление ДКП и ЦЖЗ
• Проведение сделки в РВИ
• Гос. регистрация сделки
• Контроль погашения ипотеки государством

Почему выбирают нас

Специалисты компании «Военный переезд» знают все о том, как сделать процесс оформления военной ипотеки простым и быстрым. Мы оказываем консультационные услуги, помогаем при сборе и оформлении документов, контролируем проведение сделки и дальнейшее погашение ипотеки государством (при необходимости).

Помощь при оформлении военной ипотеки от компании «Военный переезд»

Ипотека для военнослужащих — одна из востребованных социальных программ в стране, призванная обеспечить жильем военных. Воспользоваться специальными условиями при покупке недвижимости в ипотеку может каждый человек, который вступил в ряды армии более трех лет назад. Оплата ипотеки осуществляется Министерством обороны РФ (деньги для первоначального ипотечного взноса перечисляются из целевого жилищного займа, далее ежемесячные платежи вносит ФГКУ «Росвоенипотека»).

Оформление сделок с недвижимостью по военной ипотеке — сделка выгодная для военнослужащего, но достаточно сложная в плане исполнения: за шесть месяцев с момента получения Свидетельства нужно найти недвижимость и все оформить. Без помощи профессионалов сделать все необходимые действия бывает непросто.

Оформление военного ипотечного кредита: этапы, особенности

После истечение трех лет участия в государственной программе НИС военнослужащий получает право написать рапорт о желании оформить Свидетельство о получении ЦЖЗ.

С помощью посредников или самостоятельно нужно подобрать объект недвижимости, соответствующий определенным критериям: критерии нестрогие — можно покупать как загородное жилье, так и городское, как в новостройках, так и на вторичном рынке недвижимости. Одновременно нужно найти банк для оформления ипотечного кредита на льготных условиях.

Если банк одобрил заявку на ипотечный кредит, можно приступать к сбору документов на жилье.

На следующем этапе оценивается рыночная стоимость объекта недвижимости, который военнослужащий решил купить.

Наступает очередь для подписания предварительного договора по покупке недвижимости — подписи ставят продавец недвижимости и военнослужащий, участник государственной льготной программы. При этом военный должен открыть в банке спецсчет, на который впоследствии поступит сумма первоначального взноса.

Необходимо подписать договор о том, что банк предоставляет ипотеку. Также военнослужащий должен подписать договор ЦЖЗ.

Собранный и грамотно оформленный пакет документов отправляется на экспертизу в «Росвоенипотеку», где данный орган также подписывает договор ЦЖЗ. После этого на ранее открытый счет поступают средства первоначального взноса.

Оформляется и подписывается основной договор сделки, заключается страховой договор.

Как видно, процесс получения ипотечного кредита достаточно сложный. Кроме того, есть множество нюансов, игнорирование которых приведет к невозможности оформления займа. Например, нужно четко помнить, что срок актуальности Свидетельства строго ограничен шестью месяцами — нужно уложиться в эти строки: найти квартиру и оформить все нужные документы.

Стоит помнить, что страхование недвижимости — обязательная составляющая военной льготной ипотеки, иногда кредитор выставляет условием необходимость страхования жизни и трудоспособности военнослужащего: обязательства по оплате страховки ложатся на заемщика.

Подобных нюансов можно назвать очень много. Сопровождение сделок с недвижимостью по военной ипотеке от профессионалов позволит сделать процесс получения ипотечного кредита максимально быстрым и комфортным для заемщика.

Один из пунктов – это сбор необходимых документов, следовательно, надо знать какие документы нужны для оформления военной ипотеки, читайте информацию по документам по военной ипотеке на сайте. Правила оформления военной ипотеки едины, отличаться могут только в том случае, если у банка свои правила.

Помощь в оформлении военной ипотеки – это помощь юриста и специалиста по недвижимости, залог удачной покупки квартиры по военной ипотеке состоит из большого количества промежуточных этапов, основные из них подбор банка, выбор недвижимости, подходящей под требования, сбор документов, подготовка оценки и др.

Для кого предназначается сертификат?

Если говорить о том, кому предназначен документ, то речь не идёт обо всех служащих. Приобретать его могут только граждане, которые отслужили более 10 лет. Это должна быть контрактная работа, вплоть до увольнения.

Помимо этого, семьи имеют возможность получать документы, если:

1. Семья проживает внесоответствующих условиях.
2. На каждого из членов семьи не хватает установленной нормы квадратных метров площади.

Можно сделать итоговый вывод, что получить преимущество при покупке могут лишь военные, которые уже отслужили положенный срок.

Что указано в документе?

Сертификат (военный) - распоряжение, дающее право военнослужащему получать квартиру или благоустроить своё жильё. Оплата за сертификат не взимается. А цена высчитывается для каждого человека в индивидуальном порядке.

При этом, она может формироваться из следующих критериев:

1. Средняя стоимость единицы площади недвижимости в настоящее время.
2. Норма (социальная).
3. Иные обстоятельства.

Если говорить об иностранных гражданах, то они остаются без возможности воспользоваться дополнением.

Какие условия предъявляются?

Для получения возможности пользования сертификатом, обязаны быть выполнены ряд условий. К ним нужно отнести:

1. Срок службы обязан быть больше 10 лет.
2. Военнослужащий является гражданином нашей страны.
3. Если произошло увольнение, то только по уважительным причинам.

Как производится покупка квартиры?

Российская Федерация оказывает прямое содействие при покупке квартиры по сертификату военного будет оказываться в администрации населённого пункта, или по направлению в иных местах. Процесс ведётся в режиме живой очередности. Только после выдачи предыдущего сертификата, начинается выдача следующего.

Все заявки обрабатываются, и выносится решение. Стоит помнить, что в общем числе будут учитываться уже уволенные люди, а также те, которые подлежат только этой процедуре. Только после сбора полного пакета документов, вы можете воспользоваться услугой скидок.

Приобретение жилья может осуществляться в абсолютно любом районе. Это может быть либо как новый дом, так и тот, который имеется на вторичном рынке.

Когда речь заходит о порядке получения, то нужно выполнить три основных шага:

1. Сбор документации.
2. Составление рапорта, который будет сопровождать пакет документов.
3. Постановка на учёт и ожидание результата.

Как приобретать жильё?

Процедура покупки с военным сертификатом ничем не будет отличаться от стандартной процедуры. Существуют основные этапы:

1. Вы подписываете предварительный договор.
2. Оплачиваете приобретенное имущество.
3. Заключаете соглашение в официальном порядке.
4. Подписываете акт по передаче собственности и военной ипотеке.

ВНИМАНИЕ . Вся стоимость, которая выплачивается по установленной норме, перечисляется на лицевой счет у продавца имущества. Это происходит только тогда, когда будут подписаны все бумаги на покупку имущества. Но, для разных видов жилья имеются некоторые особенности.

Цены на отдельные категории дел по ипотечному кредитованию

Особенности договора об ипотеке

Обратите внимание, что в соответствии со статьей 6 вышеуказанного федерального закона, нельзя отдавать изъятое из оборота имущество, а также собственность, которая по закону подлежит обязательной приватизации. Этот пункт также рассматривается нашими юристами для обеспечения законности сделки.

В соответствии с законодательством, в договоре необходимо указать предмет ипотеки, его стоимость после проведенной оценки, а также срок, в которой необходимо выполнить обязательство. Само соглашение заключается в письменной форме, при этом его государственная регистрация является обязательной. Юридическая сила соглашения начинается именно с момента регистрации. Если договор не прошел такую процедуру, он считается недействительным.

Как осуществляется регистрация данного договора?

Для регистрации такой сделке сторонам необходимо обратиться в Росреестр и предоставить такую документацию, как заявление, договор ипотеки, квитанцию, которая подтверждает уплату госпошлины.

Таким образом, юридическое сопровождение при оформлении ипотечного кредита – это полезная услуга, которая позволит вам оформить залог недвижимости с выгодными процентными ставками и избежать неправомерных действий со стороны кредитной организации. Обращаясь к нам, вы можете рассчитывать на следующее:

Ипотечный сертификат участия (ИСУ)

Ипотечный сертификат участия (ИСУ) – это именная ценная бумага, удостоверяющая долю ее владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие, право требовать от выдавшего ее лица надлежащего доверительного управления ипотечным покрытием, право на получение денежных средств, полученных во исполнение обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, а также иные права.

Ипотечные сертификаты участия по своей экономической природе не являются долговыми бумагами, а предполагают участие инвестора в доходах, получаемых от ипотечных активов. Доходность по ИСУ расчетная, отсутствует транширование и фиксированный купон. ИСУ, как и закладные, можно включать в ипотечное покрытие под выпуски облигаций.

Основные риски ИСУ и способы управления риском

Способы управления риском

• кредитный риск

просрочка (дефолт) по закладным, входящим в ипотечное покрытие, вызванная снижением доходов заемщиков/ увеличением их расходов;

некачественный пул закладных

- страхование финансовых рисков кредитора (СК АИЖК);

- привлечение стороннего мастер-сервисера (АИЖК);

- андеррайтинг и аудит пула закладных на этапе формирования ипотечного покрытия.

- в состав ипотечного покрытия включаются закладные, по которым осуществляется страхование жизни и потери трудоспособности заемщиков.

• процентный риск

изменение уровня процентных ставок

- в ипотечное покрытие включаются ипотечные кредиты с фиксированной процентной ставкой;

- условиями договоров участников инфраструктуры выпуска ИСУ установлены фиксированные тарифы, не имеющие переменных составляющих.

• риск ликвидности инструмента

невозможность реализовать бумагу в короткие сроки с ожидаемой доходностью

- на текущий момент - принятие риска;

- проведение мероприятий, направленных на повышение оборачиваемости ИСУ на вторичном рынке (данные мероприятия в настоящее время активно проводит АИЖК).

• риск контрагентов (управляющей компании, регистратора, спецдепозитария, мастер-сервисера, субсервисера - оригинатора)

неспособность или односторонний отказ от исполнения обязательств контрагентом

- собрание держателей ИСУ вправе заменить УК, регистратора, спецдепозитарий, мастер-сервисера (152-ФЗ);

- привлечение стороннего мастер-сервисера (например, АИЖК), обладающего необходимым опытом и ресурсами (региональным покрытием) для обеспечения качественного обслуживания ипотечных кредитов.

Так как ИСУ не являются эмиссионной ценной бумагой, процедура их выпуска более проста, чем организация выпуска ипотечных облигаций:

• не требуется создавать специальную компанию (SPV);
• уменьшается количество инфраструктурных компаний, необходимых для реализации сделки;
• сокращается объем юридической работы по подготовке и заключению необходимых договоров;
• снижаются операционные издержки и время подготовки выпуска: с 9 – 12 месяцев для ипотечных облигаций до 2 – 3 месяцев для выпуска ИСУ.

Приобретая ИСУ, инвестор получает доходность со всего пула кредитов. Функцию взаимодействия с инфраструктурными компаниями, обеспечивающими хранение закладных, поток платежей по закладным, находящимся в ипотечном покрытии, регистрацию изменений, подготовку отчетности и периодические выплаты инвесторам по ИСУ, берет на себя управляющая компания, зарегистрировавшая правила доверительного управления по выпуску.

Главными факторами, влияющим на доходность выпущенных ИСУ, являются:

· качественный пул закладных в ипотечном покрытии;

· качественный сервис закладных, находящихся в ипотечном покрытии;

· надежность элементов инфраструктуры.

Полное погашение ИСУ осуществляется после истечения срока действия договора доверительного управления ипотечным покрытием и исполнения обязанности по выплате владельцам ИСУ денежных средств за счет платежей, полученных по обязательствам, требования по которым составляют ипотечное покрытие. Досрочное погашение ИСУ возможно по условиям договора доверительного управления.

На данном этапе ИСУ на отечественном финансовом рынке проходит период становления, поэтому объемы выпуска пока невелики. Первый выпуск ипотечных сертификатов участия (ИСУ) был реализован на рынке в 2012 году. В 2013 году темпы выпуска ИСУ увеличились в 3,3 раза, что свидетельствует о постепенном апробировании ИСУ на рынке ценных бумаг.

В 2014 году участники рынка стали активнее использовать возможности ИСУ, и уже на конец 2014 объем выпуска составил 70 820 млн руб. (Рис. 1).

Рис.2: Объем выпуска ИЦБ и ИСУ в 2010-2014 гг.

* по данным с сайта Cbonds по состоянию на 31.12.2014 года.

На сайте Банка России размещаются данные о зарегистрированных правилах доверительного управления, в рамках которых будут выпускаться ИСУ. По состоянию на конец 2014 года было зарегистрировано 53 правила доверительного управления. Из них на текущий момент находятся в обращении 23 выпуска ипотечных сертификатов участия с ипотечным покрытием, включающим не только жилую, но и коммерческую недвижимость.

Еще одной особенностью ИСУ, в соответствии с законом об ипотечных ценных бумагах, является возможность их приобретения физическими лицами, наряду с институциональными инвесторами. В этот финансовый инструмент, как и в ПИФ или ЗПИФ, средства физлиц могут быть инвестированы управляющей компанией. Следует также учитывать, что в отличие от институциональных инвесторов к частным при покупке ИСУ не предъявляются такие требования, как:

· требование к минимально необходимому объему пула для упаковки в ИСУ;

· требование к наличию листинга ИСУ (включение в высший котировальный список);

· ограничения по объемам вложений.

Рис. 3: ИСУ в продуктовой линейке управляющих компаний

Ипотечные сертификаты участия позволяют управляющим средствами частных лиц компаниям расширить свою линейку продуктов и наряду уже с существующими и хорошо известными ОПИФ/ИПИФ/ЗПИФ предложить своим клиентам новый финансовый инструмент, способный дать более высокую плановую доходность и стабильные периодические выплаты.

Существующие особенности ипотечных сертификатов участия и надежное ипотечное покрытие позволяют частным инвесторам реализовывать ИСУ на внебиржевом рынке.

Также с 1 января 2015 г. Налоговый кодекс РФ дополнен статьей «Инвестиционные налоговые вычеты». Согласно этой статье, налогоплательщик вправе будет получить инвестиционный налоговый вычет либо в сумме денежных средств, внесенных им в налоговом периоде на индивидуальный инвестиционный счет (вычет на сумму не более 400 тыс.

руб. за период); либо в сумме доходов, полученных по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. При этом, для получения такого вычета с момента открытия индивидуального инвестиционного счета должно пройти не менее трех лет.

В связи с вводом налоговых льгот по Индивидуальным инвестиционным счетам, вложение частных инвесторов в обеспеченный недвижимостью финансовый инструмент ИСУ, выглядит еще более выгодным.

При всех плюсах для частных инвесторов ИСУ присущи и некоторые риски, влияющие объем периодических выплат по ценной бумаге. Все риски по ИСУ сконцентрированы на инвесторах, поэтому очень важно для управляющей компании вложить накопленные средства частных инвесторов в финансовый инструмент, защищённый от:

· некачественного ипотечного покрытия;

· некачественного сопровождения ипотечных кредитов, находящихся в ипотечном покрытии;

· банкротства элементов инфраструктуры, вызванных привлечением в сделку ненадежных и неопытных участников рынка;

· недополучения вложенных средств при реализации дефолтной закладной.

В свою очередь АИЖК, являясь институтом развития российского ипотечного рынка, уже сейчас разработало и готово предложить управляющим компаниям ряд услуг, способных минимизировать или полностью исключить риски, присущие данному финансовому инструменту.

ГК АИЖК в сделке по выпуску ИСУ предоставляет следующие услуги:

· организация сделки – моделирование сделки, в том числе с учетом интересов инвесторов; подбора надежных участников и инфраструктурных компаний. Контроль процесса реализации сделки с соблюдением законодательства, контрольных сроков выпуска ИСУ по заложенным ранее параметрам;

· аудит пула закладных – проведение анализа пула закладных, передаваемых в ипотечное покрытие по ИСУ, в том числе на соответствие требованиям к ипотечному покрытию, выставляемым потенциальными инвесторами. Обеспечение надежного ипотечного покрытия со стабильным потоком платежей;

· полный сервис закладных – обеспечение работы с пулом закладных, находящихся в ипотечном покрытии, включая сбор и перечисление платежей управляющему ипотечным покрытием для расчета с инвесторами. Предоставление качественного сервиса обеспечивает поддержание высокого качества ипотечного покрытия на протяжении всего срока жизни ИСУ и стабильные поступления по пулу закладных, а также снижает риск банкротства элементов инфраструктуры;

· услуги фасилитатора – поиск и замена инфраструктурных компаний, привлечённых в сделку, при условии их несостоятельности.

АИЖК разработало модифицированную схему проведения сделки. В ней участвуют банк или банки - держатели пула закладных, управляющая компания (с лицензией на доверительное управление, она взаимодействует с инфраструктурными организациями – спецдепозитарием и регистратором), а также ГК АИЖК.

Рис. 4:Схема выпуска ИСУ с поддержкой АИЖК

Кроме того, в сделке присутствует Страховая компания АИЖК, предоставляющая услуги по страхованию финансовых рисков инвесторов по ипотечному пулу, то есть страхование кредитного риска, что повышает надежность денежного потока от ипотечного актива. Страхование покроет потери в случае возникновения финансовых проблем у заемщика. Новые возможности в этой сфере появились в июне 2014 года, когда Президент РФ подписал закон, предусматривающий изменения в статьи 31, 61 Федерального закона «Об ипотеке» в части страхования.

Если продажа заложенного жилья с торгов не покроет убытков кредитора, то страховая компания их компенсирует.

С использованием услуг ГК АИЖК ипотечные сертификаты участия становятся очень выгодным вариантом вложения средств. Преимущества для оригинаторов (банков), при участии АИЖК в сделке, заключаются в том, что можно оперативно продать пул активов, получить фондирование и высвободить резервы.

Благодаря такой комплексной поддержке ИСУ становится доходным и надежным инструментом для среднесрочных инвестиций и позволяет управляющим компаниям предложить своим клиентам, как институциональным, так и частным инвесторам, новый надежный, высоколиквидный финансовый инструмент.

Материал подготовлен Ираидой Штыровой, директором департамента развития услуг и инфраструктуры мастер – сервиса ОАО «АИЖК»

СТАТЬИ ПО ТЕМЕ:

Решили взять квартиру в ипотеку — будьте внимательны с документами

Ежедневно в Москве заключается огромное количество сделок, связанных с приобретением квартир, в том числе и на первичном рынке. В связи с постоянно растущим числом строящихся жилых комплексов граждане имеют возможность сравнить все представленные варианты и выбрать квартиру, которая максимально удовлетворяла бы их требованиям и пожеланиям. Кроме того становятся все более привлекательными условия, которые предлагают банки при предоставлении кредитных средств под залог недвижимого имущества (ипотеку).

В этой связи граждане все охотнее соглашаются взять кредит, чтобы въехать в новую квартиру «уже сейчас». Ипотека — это особое название кредита, при котором в качестве залога выступает недвижимое имущество, поэтому по сути ипотека — это целевой кредит банка. И соверешенно необязятально, что ипотека берется для приобретения квартир в новостройках по ДДУ — любой гражданин вправе обратиться в банк за ипотекой для покупки вторичного жилья втом числе.

Итак, как Вы понимаете, главным вопросом, который необходимо решить, приобретая квартиру в ипотеку, это условия и «подводные камни» договора об ипотеке, который будет предлагать выбранный Вами банк. ПОДСКАЗКА: на сайте практически каждых крупных банков имеется проект-образец договора об ипотеке — Вы можете ознакомиться с ним в любое время в спокойной обстановке и после этого задать вопросы юристу.

На что обратить внимание

В первую очередь оцените свое финансовое состояние — банк, конечно, проверит Вас, позвонит на работу для подтверждения данных из справки с места работы в свободной форме или запросит у Вас 3-НДФЛ, но если Вы схитрите и завысите финансовые показатели, то в конечном итоге платить придется заемщику. Посмотрите на возможность досрочного погашения кредита и возникающие в связи с этим последствия и Ваши права. Посмотрите на право банка потребовать в любое время вернуть сумму кредита.

Посмотрите, какие платежи были бы Вам выгоднее: аннуитентные или дифференцированные — это зависит от того, намерены ли Вы погасить ипотеку досрочно или нет.

Резюме

Работа юриста, сопровождающего сделку по получению ипотеки в банке в большинстве случаев сводится к указанию рисков и трактованию основных моментов договора об ипотеке, предлагаемого конкретным банком. Мы сразу информируем наших клиентов, что банки крайне неохотно идут на внесение в их договоры каких-либо правок или изменений под клиентов и повлиять на банк бывает иногда довольно затруднительно. Именно поэтому изучение имеющихся редакций договора об ипотеке и выявление его «слабых» или невыгодных моментов сэкономит Ваше время в большей степени, чем доказывание банку своей правоты с просьбой изменить договор.

Что мы предлагаем

Наша компания оказывает полное правовое сопровождение сделок по покупке квартиры в ипотеку. Мы накопили большой опыт в данной области, что позволяет нам уверенно чувствовать себя при взаимодействии с банками. С нами Вы можете быть спокойны за безопасность совершаемой сделки и Ваших денежных средств.

МЕТКИ:

Приглашаем посетить наши семинары и обучающие мероприятия, посвященные общим вопросам недвижимости и юридическим аспектам сделок по купле-продаже, аренде, сдаче в найм помещений Программы проводимых мероприятий.

© 2017-2021 ДЕПАРТАМЕНТ НЕДВИЖИМОСТИ

Юридическое сопровождение сделок с недвижимостью

ПРОЕКТЫ ГРУППЫ КОМПАНИЙ GPCG