Как организовать офис в своей квартире

«Надомная» работа – удел не только фрилансеров и творческой интеллигенции. Удобное рабочее пространство в квартире может быть оптимальным вариантом для представителей множества профессий. К примеру, адвокатам законодательно разрешается вести практику в жилых помещениях, которые принадлежат им или членам их семьи.

Единственное условие – другие собственники квартиры не должны иметь возражений на этот счёт.

Заниматься профессиональной деятельностью в жилых помещениях можно, если при этом:

• Не нарушаются права других граждан – прежде всего, соседей • Соблюдаются требования и стандарты к жилому помещению • Квартира используется на законных основаниях: находится в собственности, арендуется и т.д.

Офис в квартире – отличное решение для компании, в штате которой всего несколько человек. Этот формат подходит для небольшого бизнеса, который оказывает клиентам услуги по аутсорсингу: дизайн, программирование, аналитика. Если все контакты с партнёрами ограничиваются телефонными переговорами и обменом данными по интернету, рабочее пространство можно устроить хоть в трёхкомнатной квартире в Бирюлёво, хоть на вилле в Таиланде.

Когда бизнес построен на постоянных встречах с клиентами, организовать домашний офис сложнее. В идеале при этом жилое помещение должно находиться на первом этаже и иметь отдельный вход. Здесь есть один принципиальный момент: помешает ли поток ваших посетителей соседям по подъезду.

Категорически запрещается переоборудовать квартиру под любое промышленное производство или склад - это грубо нарушает правила пользования жилым помещением. Отдельно стоит упомянуть коммерческое разведение животных: квартира в жилом доме ни в коем случае не может использоваться как филиал питомника для собак или кошек, или ветеринарный пункт. Однако многие люди сознательно пренебрегают этим правилом в ущерб интересам соседей.

Как сделать жилую квартиру офисом – юридические тонкости

Есть два способа организовать офис в обычной квартире: с переводом объекта в категорию нежилого помещения и без.

Офис в жилой квартире:

Если для ведения бизнеса вы планируете открыть офис в квартире, проще всего зарегистрировать ИП. Индивидуальные предприниматели могут вести коммерческую деятельность и платить налоги и без оформления юридического лица, при этом официально ничто не мешает им работать в собственной квартире.

Компании по закону являются юридическими лицами, которым требуется регистрация по конкретному адресу. Это несколько усложняет бизнесменам задачу обосноваться в жилом помещении. Теоретически ничто не препятствует оформить компанию по месту прописки её учредителя или директора, однако на практике официальные органы неохотно регистрируют коммерческие фирмы на жилых квадратных метрах.

Получив отказ, предпринимателю не стоит отчаиваться: такое решение можно оспорить в суде.

Офис в нежилом помещении многоквартирного дома:

• Предприятия • Учреждения • Организации

Если ваш бизнес соответствует одной из этих организационных структур, придётся повозиться с бумагами. Купить квартиру в нужном районе и перевести её в статус нежилого помещения может быть выгодным решением для предпринимателя, однако при этом придётся столкнуться с некоторыми трудностями.

Нежилое помещение не может находиться над квартирой. Статус квадратных метров разрешат изменить лишь в том случае, если ваш офис расположен на первом этаже или все объекты под ним также признаны нежилыми. У такого помещения должен быть отдельный вход, кроме того, никто не может быть там прописан.

Если все условия соблюдены, владелец квартиры вправе обратиться в Департамент жилищной политики и жилищного фонда. Помимо заявления о переводе недвижимости в категорию нежилой ему придётся предоставить пакет бумаг: правоустанавливающие документы на квартиру, технический паспорт, поэтажный план дома и проект перепланировки будущего офиса. На рассмотрение вопроса и перерегистрацию уйдёт 45 дней.

Коворкинги – доступная альтернатива дорогому офису

Даже «домашний» вариант офисной жизни, который можно организовать в съёмной квартире, часто слишком дорог для начинающих предпринимателей. А многим современным бизнесменам, которые работают «на себя», просто не нужен офис. Мало того, что часть прибыли придётся отдавать на аренду квадратных метров, - это пространство придётся как-то содержать: нанимать уборщицу, секретаря, оплачивать счета за свет.

Специально для стартаперов и независимых профессионалов был придуман формат коворкинга – делового пространства для совместной работы. Этот формат позволяет пользоваться всеми преимуществами офисной жизни: от беспроводного интернета, удобного письменного стола и рабочего настроя до неформального общения возле кофе-машины.

Первый коворкинг появился в Калифорнии в 2005 году, а спустя 10 лет мода на такие заведения дошла и до России. В Москве есть несколько десятков подобных мест на любой вкус: от демократичных небольших комнат для репетиторов и студентов до элитных клубных коворкингов, где проводят деловые встречи серьёзные бизнесмены. Их объединяет общая концепция: пространство единомышленников, которые готовы обмениваться опытом, идеями и вдохновлять друг друга.

Вот несколько наиболее популярных коворкингов Москвы:

• «Хорошая республика», Мясницкая улица, д.13 (метро «Чистые пруды»)

Пространство включает 2 зала: спокойное место для сосредоточенного труда и более шумный отсек с проектором и настольным футболом. Для гостей есть переговорная на 10 человек (аренда 700 рублей в час) и мини-бар с сэндвичами и кофе.

Стоимость: 350 рублей в день, 1 300 рублей в неделю, 4 500 рублей за месяц

• «Рабочая станция», ЦПКиО им. Горького, Ленинский проспект, д.30А (метро «Ленинский проспект»)

Стильное и удобное пространство на 200 рабочих мест, разделённых на две зоны: для резидентов коворкинга и гостей на 1 день. Резиденты, которые оплачивают месячный резерв рабочего места, могут бесплатно пользоваться интернетом, принтером и посещать местные мероприятия и семинары. В основном эта схема актуальна для IT-компаний.

Для всех посетителей коворкинга работает кофемашина, кулер и автомат с закусками.

Стоимость: 650 рублей в день, 4 000 рублей в неделю, от 13 000 рублей в месяц

• «Клуб Нагатино», Варшавское шоссе, д.28A (метро «Нагатинская»)

Коворкинг находится в реконструируемом офисном здании с видом на горнолыжный склон на Нагорной и кварталы новостроек. Не самое удобное расположение компенсируется уютным интерьером и продуманной организацией пространства: от классических рабочих столов до плетёной мебели и кожаных диванов. В «Клубе Нагатино» можно работать как за личным ноутбуком, так и за местным компьютером.

Стоимость: 400 рублей в час, 5 900 рублей в месяц Список заведений можно продолжить. В похожую ценовую категорию входят Union Place, улица Тверская, д.12/9 (метро «Тверская»), To-Do-Club, Берсеневская набережная, д.6 (метро «Кропоткинская), TimeOffice, Большая Сухаревская пл., д.16/18, стр.2, офис 3 и многие другие.

Среди однотипных демократичных московских коворкингов выделяется Cabinet Lounge, Новая площадь, д.7 (метро «Лубянка). Это место организовано с претензией на эксклюзивность: разовое посещение обойдётся в 3 600 рублей, годовой членский взнос — от 60 000 рублей. Несмотря не непривычно высокую цену для этого формата заведений, коворкинг пользуется популярностью.

Почему аренда офиса лучше покупки?

Офис – это помещение, которое необходимо для организации работы сотрудников компании, для совещаний и совместной работы над проектом. Иногда офисное помещение совмещено со складом, если это необходимо для упрощения рабочих процессов.

Преимущества покупки офиса

Существует ряд преимуществ полноценной покупки помещения под офис.

• В первую очередь, выгода покупки заключается в том, что купленный офис будет вашей недвижимостью в городе, которую в будущем можно будет продать и заработать на этом или использовать для организации другого бизнеса.
• Нет ограничений на изменения планировки, перестановок или ремонта помещения.
• Не нужно переплачивать за ежегодное повышение арендной платы из-за инфляции.
• Арендуя помещение, вы не можете быть до конца уверены в том, что арендодатель внезапно не отнимет этот офис. Резкая смена офиса принесет убытки, особенно, если для вас было важно определенное месторасположение. С покупкой помещения для бизнеса таких проблем не будет.
• Покупка офиса на длительный срок окупится через несколько лет. Так, после этого промежутка времени ваши расходы снизятся и выручка вырастет.
• Покупка помещения для бизнеса станет важным инструментом в построении репутации компании. Ведение переговоров в собственном офисе произведет на потенциальных клиентов впечатление стабильной компании с высоким доходом.

Преимущества аренды

В то же время, существуют преимущества аренды помещения под офис.

• Главный аргумент в пользу аренды офиса — это то, что не нужно тратить большую сумму денег единовременно. В краткосрочной перспективе это будет выгодно для компании, у которой нет возможности вложиться в покупку офиса.
• Аренда помещения для бизнеса подойдет для молодых компаний, которые не уверены, где лучше им обосноваться. Логистические пути еще не до конца сформированы и нужна возможность быстро переехать на другое месторасположение.
• Свобода в расширении или уменьшении квадратных метров. При сокращении или расширении штата можно без проблем взять ещё в аренду подходящую площадь или отдать лишнее арендодателю.
• Аренда офиса позволяет сэкономить затраты на содержание. Не нужно платить налог на недвижимость, платить за ремонт, требования роспотребнадзора и осуществлять различные мелкие траты, которые формируют крупную сумму на выходе. Аренда рабочего помещения дает возможность точно прогнозировать расходы компании, тогда как покупка офиса может привести к неожиданным крупным расходам.

Сравним аренду и покупку

При этом аренда помещения под офис будет выгоднее для молодых компаний, как правило, для малого и среднего бизнеса, которые еще только набирают обороты и не имеют возможности заплатить крупную сумму за полноценную покупку. Аренда дает свободу и возможность менять направления развития своего бизнеса.

«Может ли самозанятый арендовать помещение»

Самозанятая Анна продает соевые свечи собственного производства. Товар пользуется большой популярностью, поэтому мастерица планирует увеличить производство продукции. Но есть проблема: размеры квартиры не позволяют Анне разместить дополнительное оборудование и место для хранения материалов.

Анна хочет снять мастерскую, но не знает может ли самозанятый арендовать нежилое помещение для работы.

Мы разобрались в вопросе и выяснили, что все-таки самозанятому можно арендовать помещение для работы, но есть нюансы, которые стоит учесть. Например, самозанятый может снять помещение не для каждого вида деятельности: из-за проверок со стороны МЧС, СЭС и других ведомств открыть салон красоты получится только у ИП и ООО. А еще работать в арендованном помещении самозанятый может только без наемных работников.

Подробнее об этих и других особенностях ниже.

Какой закон регулирует вопрос аренды нежилого помещения самозанятыми

Вопросы самозанятости регулируются Федеральным законом от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ . В статье 4 закона есть перечень лиц, которые не могут применять спецрежим. Ограничений по вопросу аренды нежилых помещений в документе же не содержится. Главное — не заниматься деятельностью, запрещенной плательщикам НПД.

Это подтверждено и положением Гражданского кодекса РФ: в соответствии со статьей 421 ГК РФ все дееспособные граждане и юридические лица вправе подписывать договоры. А статья 651 ГК РФ, регулирующая заключение соглашений, не запрещает самозанятым подписывать договор аренды.

Получается, что плательщики НПД могут арендовать помещение для осуществления профессиональной деятельности.

Что нужно знать про аренду

Договор аренды с самозанятым лицом ничем не отличается от договора аренды с ИП или ООО. Единственное различие в том, что в соглашении необходимо указать, что вы — самозанятый.

Парикмахерская

А может ли самозанятый арендовать помещение под парикмахерскую ?

Если самозанятый парикмахер хочет открыть собственный салон, то, скорее всего, у него ничего не получится: понадобятся разрешения контролирующих органов, которые не взаимодействуют с физлицами. К тому же в такой салон не получится нанять сотрудников, так как это запрещено Федеральным законом № 422.

Однако самозанятый парикмахер может арендовать помещение в уже работающем салоне красоты. Тогда проходить проверки не потребуется, ведь эта обязанность перекладывается на арендодателя.

Можно ли арендовать офис

Копирайтеры, дизайнеры, SEO-шники, SMM-щики и другие специалисты на фрилансе часто арендуют помещения, чтобы вырваться из домашней атмосферы и работать продуктивнее. Самозанятый может арендовать офис при условии, что не собирается нанимать сотрудников.

Торговля

Для производителей собственных товаров актуален следующий вопрос: а можно ли самозанятому арендовать торговое место ?

Да, самозанятый может арендовать помещение для торговли , если будет осуществлять деятельность самостоятельно. А чтобы не тратить время на проверки торговой точки, можно арендовать площадь в здании с другими магазинами. Тогда обязанность по соответствию помещений нормам перекладывается на арендодателя.

Самозанятый без статуса индивидуального предпринимателя не может оформить POS-терминал для быстрого приема платежей с карты от покупателей. Для этого необходимо оформление ИП, переход на НПД и подписание договора с банковской организацией. При этом плательщики налога на профессиональный доход освобождены от применения контрольно-кассовой техники.

Как самозанятому арендовать помещение

Найти и снять помещение для осуществления профессиональной деятельности просто:

1. Найдите подходящие объявления о сдаче нежилых помещений на порталах вроде Avito и ЦИАН.
2. Выберите несколько приоритетных вариантов, подходящих по стоимости, ремонту и расположению.
3. Свяжитесь с арендодателями, задайте интересующие вопросы, узнайте о соответствии помещения нормативам.
4. Определитесь с наиболее подходящим вариантом, договоритесь с собственником о встрече и просмотре.
5. Примите решение. Если все устраивает, заключите договор аренды.
6. Продолжайте работать и не забывайте своевременно вносить арендные платежи.

Если затрудняетесь с выбором помещения, обратитесь в организацию по подбору недвижимости или в центр «Мой бизнес». Специалисты по заданным критериям подберут оптимальные варианты, а вы сделаете окончательный выбор.

Самозанятые также могут работать в одном помещении с другими плательщиками НПД и платить арендную плату поровну.

Для этого нужно выбрать человека, на которого оформят договор аренды. Ежемесячный платеж делится поровну, но отправляется арендодателю от лица арендатора. Закон не ограничивает подобное действие, других вариантов совместной работы у группы самозанятых пока нет.

Также необходимо предварительно обсудить все тонкости с коллегами: кто, в какое время и каким способом будет перечислять денежные средства на арендный платеж, чтобы потом не возникло недопониманий.

Как составить договор аренды?

• Для договора можно использовать стандартную форму, в которой дополнительно указывается:
  что арендатор — плательщик налога на профессиональный доход, чья деятельность регулируется Федеральным законом от 27 ноября 2018 года № 422-ФЗ;
• цель аренды: оказание услуг, торговля продукцией собственного производства, офис и т. п.

Цель аренды не должна нарушать ограничения, описанные в статье в предыдущих разделах. Могут возникнуть спорные ситуации с налоговой и другими надзорными органами, из-за чего самозанятого могут лишить права на применение НПД и обязать уплатить налог по другой системе налогообложения с начала действия договора.

Какие документы получить от арендодателя?

Влияет ли стоимость аренды на налог

Расходы на аренду не влияют на размер налога по НПД. В Федеральном законе № 422-ФЗ сказано: объект налогообложения — доходы от профессиональной деятельности.

Дизайнер Василий арендовал офис за 14 000 рублей в месяц. За квартал он заработал 218 000 рублей (платежи поступали от юридических лиц), а на аренду потратил 42 000 рублей. Доход на расходы уменьшить нельзя, поэтому Василий обязан заплатить налог: 218 000 х 6% = 13 080 рублей.

Смотрите также:
Возврат подоходного налога с суммы покупки квартиры

Перед принятием решения об аренде помещения для осуществления профессиональной деятельности посчитайте, не скажется ли это на финансовых результатах. Иногда работать становится невыгодно, и самозанятый принимает решение, что лучше вести деятельность из дома или на выезде.

Квартира под офис, как сделать офис из квартиры - купить или взять в аренду?

Для того чтобы организовать офис в жилой квартире нужно переоформить её в нежилое помещение и собрать немалое количество документов и подписей. Однако есть и более простой способ – купить или взять в аренду уже нежилое помещение. Об этом и пойдет речь далее в нашей статье.

Содержание статьи:

• § Сделать из жилой квартиры офис
• § Документы для перевода в нежилое помещение
• § Аренда квартиры под офис
• § Купить квартиру под офис

Перевод квартиры в нежилое помещение

- как сделать из жилой квартиры офис?

Начнем с того, что офис, по закону, обязательно должен располагаться в нежилом помещении. Если у вас в собственности есть жилая квартира с удобным расположением, то экономически целесообразно расположить офис именно в ней. Но для этого придется обойти немало инстанций и собрать большую кипу документов.

Но, перед началом сбора документов желательно проверить подходит ли ваша квартира для перевода её в нежилой фонд.

Вот список ограничений, которые не допускают квартиру к переводу в нежилой фонд:

ограничено правами каких-либо лиц;
1. В помещении кто-то прописан или проживает;
2. Доступ к квартире ограничен только входом с подъезда (т.е. для того, чтобы перевести квартиру в нежилой фонд, нужно обеспечить ей подход снаружи);
3. Дом, частью которого является данная квартира, находится в состоянии капитального ремонта или в аварийном состоянии;
4. Помещения, расположенные под данной квартирой являются жилыми (как понятно, удобнее всего, делать офис из квартиры на первом этаже, потому как почти всегда под квартирами выше, находятся жилые помещения).

Сам процесс перевода в нежилое помещение осуществляется органами районного самоуправления. Как правило, это Администрация района, в котором расположена квартира. И проводится он в несколько этапов. Для начала, вам нужно собрать целый ряд документов, которые от вас обязательно потребуют.

Список необходимых документов для перевода

жилой недвижимости в нежилое помещение

Для перевода квартиры в нежилое помещение вам потребуются следующие документы:

1. Заявление о переводе помещения в нежилой фонд.
2. Документы, устанавливающие ваши права на данную квартиру.
3. Технический паспорт квартиры.
4. Полный план дома, в котором расположена квартира.
5. Правильно оформленный проект переустройства помещения (если в таковом есть необходимость).

Документы необходимо отнести в органы самоуправления. При приеме документов обязательно потребуйте расписку о получении ваших документов. Проверьте, указаны ли в расписке перечень документов и дата получения их сотрудником администрации района.

По истечению 45 календарных дней вам будет направлен документ, с указанием принятого решения (на это отводится еще 3 дня).

Аренда квартиры под офис - как составить

договор аренды квартиры под офис?

Оформляя договор аренды квартиры под офис, следует учитывать некоторые организационные моменты.

Помимо этого, лучше всего будет заранее узнать, что ваш будущий офис юридически чист. Юридическая чистота помещения подразумевает отсутствие его арестов, и тот факт, что помещение не находится в залоговом состоянии - в этих случаях, вы рискуете лишиться своего рабочего места.

Помимо заключения основного договора, нельзя не забывать и о дополнительных. Одним из самых основных сопровождающих документов будет договор об уплате счетов за коммунальные услуги, а также потребление электроэнергии и прочих необходимых услуг. В таком договоре обязательно нужно перечислить все виды платежей и указать того, кто будет платить за них.

В практике аренды квартир под офис случаются и неординарные случаи. Например, иногда выясняется что, квартира под офис не соответствует своему тех. паспорту, а на момент обнаружения нарушения, работа уже идет полным ходом и её приостановка может обернуться большими финансовыми потерями.

В таком случае, обычно делают копию этого паспорта и заверяют по дате заключения договора. После того как аренда оформлена, следует вызвать жилищного инспектора из территориального БТИ. Кто будет оплачивать все затраты при этом арендатор и арендодатель решают между собой.

Также, перед оформлением договора аренды квартиры под офис, следует заранее оговорить возможность перепланировки помещения. Поскольку офисное помещение имеет совершенно отличную специфику от той, которая подразумевалась строителями дома, перепланировка понадобится вам с очень большой вероятностью. Не забудьте это также указать в договоре.

Как купить квартиру под офис,

офис в квартире - тонкости закона

Иногда, вместо аренды удобнее и выгоднее просто купить квартиру, которая уже переведена в нежилой фонд. Такой способ удобен как минимум тем, что обладая квартирой, вы освобождаете себя от многих обязанностей, которыми вас сковывает договор об аренде.

Для покупки офисного помещения вы можете обратиться к риелторам, или самостоятельно провести сделку.

Купить квартиру под офис в жилом доме не сложнее, чем купить квартиру для проживания. Основной трудностью станет выбор помещения. Обязательно проверяйте законность всех документов на право собственности и наличие подтверждающих нежилую категорию помещения справок.

Словом, квартира, используемая под офис – это отличная идея. И если вы готовы потратить чуть больше усилий, для экономии большого количества средств, в сравнении с арендой или покупкой помещения в бизнес-центре, то это решение как раз то, что вам нужно.

Можно ли использовать жилое помещение под офис?

Предприниматели, начинающие свой бизнес, задают такой вопрос достаточно часто. Оно и понятно. Прибыли нет, расходы есть, а денежная подушка очень тонкая. Поэтому предприниматели и пытаются сократить расходы по максимуму и постараться использовать свою квартиру под офис.

• С какой целью мы планируем использовать жилье?
• А что у нас с законодательством?
• Кто может использовать жилое помещение для бизнеса?
• В каких целях жилье можно использовать?
• Что грозит предпринимателям за использование квартиры или дома в нарушение их назначения?

С какой целью мы планируем использовать жилье?

Мы за развитие бизнеса и поэтому постараемся максимально полно ответить на этот вопрос.

На самом деле предприниматели ищут ответ на два разных вопроса:

1. Можно ли вести бизнес, заниматься предпринимательской деятельностью в квартире, то есть использовать квартиру под офис, склад или производство.
2. Можно ли зарегистрировать юридическое лицо в квартире.

Первый вопрос в основном задают предприниматели, у которых либо ограниченные финансовые ресурсы, либо, у которых просто нет потребности в аренде каких-то дополнительных помещений.

А на второй также и те, кто хочет начать бизнес через юридическое лицо, как правило, общество с ограниченной ответственностью.

Нормативная база

В общем и целом, квартиру для занятия предпринимательской деятельностью использовать можно.

Компанию в квартире или жилом доме, или точнее по адресу квартиры или дома, зарегистрировать тоже можно.

Есть определенные нюансы, которые мы сейчас рассмотрим.

Если говорить о законодательстве, которое регулирует данный вопрос, то речь идет о следующих документах:

1. Гражданский кодекс РФ.
2. Жилищный кодекс РФ.
3. Кодекс об административных нарушениях РФ
4. Уголовный кодекс РФ
5. Федеральный закон от 08.08.2001 N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»

Далее мы будем часто ссылаться на эти документы при изучении нашего вопроса.

Кто может зарегистрировать бизнес в жилом помещении?

Давайте сначала разберемся, кто может быть зарегистрирован в жилом помещении с целью осуществления предпринимательской деятельности.

1. Самозанятые
2. Индивидуальные предприниматели
3. Юридические лица.

Самозанятые — физические лица и индивидуальные предприниматели, которые получают доход от своей профессиональной деятельности без работодателя и привлечения наемных работников по трудовым договорам, а также доход от использования имущества.

Самозанятыми, например, могут быть те, кто оказывает следующие услуги:

• оказывают косметологические услуги
• проводят фотосъемку и видеосъемку
• продают товары своего производства
• оказывают юридические консультации
• оказывают бухгалтерские услуги
• сдают жилую недвижимость в аренду
• оказывают грузопассажирские перевозки
• оказывают услуги по ремонту и строительству

Более подробно по вопросам регистрации, разрешенных видов деятельности, налоговых ставках можно узнать в Федеральном законе РФ «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход» N 422-ФЗ.

Индивидуальные предприниматели могут быть зарегистрированы по адресу места жительства согласно п. 3. ст. 8 ФЗ-129. Закон не содержит никаких ограничений в части регистрации по адресу жилого помещений нет.

Немного сложнее в части регистрации юридического лица.

Тот же самый ФЗ-129 устанавливает, что «Государственная регистрация юридического лица осуществляется по месту нахождения его постоянно действующего исполнительного органа, а в случае отсутствия постоянно действующего исполнительного органа — иного органа или лица, уполномоченных выступать от имени юридического лица в силу закона, иного правового акта или учредительного документа, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом.» То же самое указано в ст. 54 ГК РФ.

При этом, если учредитель и директор не являются собственниками жилья, то необходимо получить согласие от всех собственников жилого помещения на возможность регистрации юридического лица по адресу квартиры или дома.

Ограничения по использованию жилья для бизнеса

Другое дело, что есть определенные виды ограничений в части того, как может быть использовано жилье.

Например, та же ст. 17 ЖК РФ запрещает использовать жилье для создания промышленных производств, гостиниц и, как не странно, миссионерской деятельности. При этом не стоит делать вывод, что все другие виды деятельности предпринимательской деятельности в квартирах и жилых домах разрешены.

Предпринимательская деятельность не должна нарушать:

• прав и законных интересов других жителей квартиры и соседей.
• требований пожарной безопасности.
• санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства.

Также вы не сможете осуществлять лицензируемые виды деятельности. Например, банковскую или образовательную, так как для получения лицензии необходимо иметь нежилое помещение в собственности или аренде.

Из всего этого можно сделать вывод, что в целом использовать жилое помещение можно, но только для ограниченных видов деятельности, в качестве офиса, например, и только в ограниченном варианте. Когда в квартире или доме работают очень ограниченное количество людей. В противном случае есть риск нарушения санитарных правил и, что более страшно, противопожарной безопасности.

Если же ваш бизнес выходит за рамки локального офиса, вам необходимо помещение для размещения большого количества сотрудников, получения лицензии, открытия розничного или ресторанного бизнеса, тогда нужно уже покупать или арендовать нежилое помещение.

В этом случае Вы можете обратиться к профессионалам, например, в компанию «Лаборатория недвижимости», которая найдет для вашего бизнеса оптимальное помещение.

Ответственность за ведение коммерческой деятельности в жилом помещении.

Статья 7.21 КоАП РФ определяет, что за использование жилья не по назначению может быть наложен штраф в размере от 20 000 – 30 000 руб.

Это на текущий момент единственная санкция именно за использование жилого помещения не по назначения.

Какие еще могут быть наложены санкция. Самые серьезные относятся к области противопожарной безопасности, так как последствия их несоблюдения самые серьезные. Конечно, эти требования относятся и к нежилым помещениям, но нежилые помещения чаще проверяют, поэтому вероятность наступления печальных последствий все-таки меньше, хотя не исключена совсем.

Жилые помещения проверяют гораздо реже и из-за этого риски для людей, которые пребывают в жилых помещениях и используют их не по назначению гораздо выше. К сожалению, довольно часто приходится слышать о пожарах в жилых помещениях, в которых страдают люди из-за их использования не по назначению и в нарушение правил пожарной безопасности.

В случае нарушения правил пожарной безопасности степень ответственности зависит от тяжести последствий. От штрафов – до колонии.

Статья 219 УК РФ. Нарушение требований пожарной безопасности. От штрафа – до 7 лет лишения свободы.

Поэтому следует очень ответственно подходить к решению вопроса об использовании жилого помещения в целях, для которых оно не предназначено.

Обустройство офиса в частном доме — все за и против

При старте бизнеса не у всех предпринимателей хватает денег для аренды офисного помещения в бизнес-центре. Альтернативой аренде выступает офис в частном доме. Организовать его достаточно просто при соблюдении норм закона.

Возможно ли это?

1. Бизнес ведет сам собственник, имеющий прописку по этому адресу.
2. Его деятельность не мешает другим проживающим и не нарушает данные им законом права.

Стать предпринимателем может либо сам хозяин помещения, либо его родственники или же лица, заключившие с собственником официальный договор аренды.

Частный дом использовать под офис можно, если бизнес отвечает ряду аспектов:

• Не создает проблем проживающим поблизости соседям. Например, человек решил начать торговать шпаклёвкой и строительными смесями. Теперь возле его дома и частично возле дома соседей разгружают мешки со стройматериалами, ведь склад предприниматель организовал в своем гараже.
• Не может быть пунктом приема заказов или торговой точкой. Нельзя просто повесить вывеску и начать торговать пирожными или булочками. Такой формат бизнеса возможен только при переводе помещения в нежилое.
• Вы не планируете работать с крупными клиентами юридическими лицами. В офисе у вас получится общаться с клиентами и обсуждать детали сотрудничества, но все встречи лучше проводить на нейтральной территории.

У себя дома обустроить офис могут физические лица, зарегистрировавшиеся в роли ИП. Юридические лица вправе делать это только при условии, что комната в доме переведена в нежилой фонд.

Кто и зачем так делает?

К такому варианту прибегают индивидуальные предприниматели. У них есть возможность законно вести коммерческую деятельность в собственном или арендованном доме и платить налоги. Юридическим лицам закон не запрещает указать место регистрации (прописки) руководителя или учредителя при оформлении документов.

На практике сделать это проблематично, но защитить свои права получится в суде, если от государственных органов поступил отказ.

Организовать офис в частном доме могут:

• юристы;
• лица, оказывающие консультационные услуги;
• репетиторы и переводчики;
• желающие организовать колл-центр;
• маникюрщицы и женщины, работающие в сфере красоты;
• бухгалтеры и другие специалисты на аутсорсинге;
• няни и другие специалисты, работающие удаленно.

Важно соблюсти требования к офисам, расположенным в жилых помещениях: организовать дополнительный выход и соблюсти нормы противопожарной безопасности. Размещение офиса на цокольном этаже и в подвале не допускается.

Как сделать это законно?

Чтобы ремонтировать обувь, писать компьютерные программы, или заниматься репетиторством по скайпу, жилое помещение переводить в нежилой фонд не нужно. Если владелец желает обустроить мини-производство, добиться легализации офиса не получится. Придется арендовать другое производственное помещение.

Обратите внимание! Статья 17 ЖК РФ гласит, что жилое помещение можно использовать для предпринимательской деятельности. Достаточно соблюсти законные права проживающих на этой недвижимости граждан и соседей.

Выбор интерьера и технологического оборудования в офис

Правильная планировка помещения возможна при соблюдении правил:

1. Закажите дизайн-проект в специальной компании.
2. Если требуется обустроить несколько рабочих мест, используйте компьютерные программы для просмотра планировки помещения в 3D формате – это позволит использовать место рационально.
3. Отделите рабочую зону от зоны отдыха. Достаточно купить небольшой мягкий диван и столик в угол.

Многие рекомендуют применить правила фен-шуй при обустройстве офиса: добавить побольше зелени, использовать для дизайна дерево и стекло, соблюдать баланс естественного и искусственного освещения.

Для разного оборудования требуется определенная площадь рабочего места:

1. Для старых ПК – не меньше 6 м2 на человека.
2. Для плазменных и ЖК дисплеев – не меньше 4,5 м2.
3. Если требуется выполнять творческую работу или требующую повышенного внимания, места отделяют перегородками высотой 2 м.

Если в офисе будете работать только вы, стол лучше расположить посередине и лицом к входной двери. Обязательно купите кресло на колесиках. Из офисной техники вам нужны шкафы, столы, стулья и оргтехника.

Оплата офиса

Цена аренды зависит от местоположения и площади дома. Средняя цена аренды небольшого офиса 17 м2 в Москве – порядка 20 тысяч рублей и выше в зависимости от площади помещения и его местоположения. Офис в частном доме стоит дешевле, чем в крупном офисном центре.

Это станет хорошим решением для ИП или небольшой команды. Если дом в вашей собственности, желательно установить счетчики на воду и электричество, чтобы упростить процесс расчета за использованные ресурсы.

Вероятные проблемы при ведении коммерческой деятельности

Предприниматель может столкнуться с такими отрицательными моментами:

1. Противоречия в нормативных актах. Не всегда неподкованному юридически предпринимателю получается отстоять свою точку зрения.
2. Вести деятельность в частном доме можно только в роли ИП. Юридическим лицам нужно искать помещение в нежилом фонде.
3. Проблемы с недовольными соседями. Им может не понравиться шум, посторонние люди поблизости, припаркованные на улице автомобили и пр.

Использование частного дома в роли офиса законно, когда предприниматель придерживается санитарно-гигиенических норм. Если же другие лица, имеющие право пользования территорией, против оборудования офиса, остается лишь смириться. Нарушение норм ЖК и ГК чревато административной или гражданско-правовой ответственностью.

Аренда помещений под магазины и офисы: выгоднее покупать или арендовать?

Теперь практически во всех жилых комплексах первые этажи делаются нежилыми. Эти помещения либо продаются под магазины, спа-салоны, парикмахерские и пр. или же сдаются для социально необходимых услуг. Возникает вопрос – данные помещения выгоднее покупать или все же арендовать?

Площади на первых этажах ЖК, предназначенные для коммерческих объектов, реализуются обычно еще на стадии строительства - они либо продаются, либо сдаются в аренду. «Для девелоперов наиболее выгодной моделью является продажа нежилых помещений, - говорит Анна Соколова, директор департамента аналитики и консалтинга «Метриум Групп». – Редко бывает, что они нанимают управляющую компанию и сдают эти помещения в аренду.

Несмотря на это, операторы в свою очередь стараются договориться об аренде. По словам Алексея Шмонова, генерального директора портала о недвижимости Move.su , ставки на коммерческую аренду в ЖК, как правило, низкие, поскольку все операторы понимают, что сотрудничество с ними увеличивает спрос на квартиры в данном комплексе.

Спрос есть

Если речь идет о коммерческих помещениях в жилых домах более ранней застройки, расположенных на первой линии улиц с высоким трафиком (зачастую в центре), то такие помещения часто выкупают с целью дальнейшей сдачи в аренду, равно как и приобретают уже для готового бизнеса – включая магазины одежды и продуктовые магазины, кафе и рестораны, и т.д.

Если говорить о том, на какие помещения есть большой спрос, то все зависит от потенциального арендатора. Например, если это представительский офис или магазин люксовой одежды, то однозначно центр города. У продуктовых магазинов или магазинов товаров повседневного спроса немного другие критерии.

Как правило, оценка идет по следующим позициям – близость к метро, расположение на первой линии. Для продуктовых магазинов ключевой критерий – это расположение в крупном жилом массиве.

Еще один важный момент - опытный застройщик, как правило, на стадии проектирования объекта определяет, где удобней будет разместить продуктовый магазин, а где ресторан или стоматологическую клинику. Следовательно, заранее в этих помещениях закладываются соответствующие технические характеристики. Однако не существует механизма, гарантирующего, что будущий собственник помещения не сменит род деятельности.

Поэтому и получается, что в рамках комплексной застройки одного ЖК в микрорайоне можно встретить 10 продуктовых магазинов, 5 салона красоты, 4 аптеки и 3 стоматологических клиники. При этом нет ни одного объекта детской инфраструктуры, фитнеса, химчистки, отделения банка или службы быта (ателье, ремонт обуви и пр.). Такая картина встречается очень часто.

Анна Соколова подчеркивает, что спрос на помещения под магазины и офисы есть, и он стабильно высокий. «Некоторые проблемы могут испытывать только проекты, расположенные буквально в чистом поле, - отмечает она. - Однако как только дома будут более или менее заселены, спрос все равно появится.

А в тех ЖК, которые отличаются хорошей транспортной доступностью и высоким трафиком, вообще выстраиваются очереди из желающих купить или арендовать нежилое помещение на первом этаже».

Требования к арендаторам

У инвесторов наибольшим спросом пользуется арендный бизнес, где арендаторами выступают продуктовые магазины, желательно по долгосрочному договору. По словам Дарьи Брюховецкой руководителя проектов NAI Becar (Москва), причиной этого является то, что продуктовые магазины нужны даже в кризис, что снижает вероятность съезда арендатора даже в периоды неблагоприятной экономической ситуации. «Требования у продуктовых магазинов практически одинаковые, следовательно, возможны за минимальные сроки экспонирования помещения на рынке и замещаемость арендаторов, - говорит она.

- Такой арендный бизнес можно продать под капрейт 10-12%».

Однако стоит отметить, что не все объекты коммерческой недвижимости разрешено размещать на первых этажах новостроек. Например, согласно Московским городским строительным нормам 3.01-01 «Жилые здания» на данных площадях запрещается организовывать помещения с взрыво-, пожароопасными и загрязняющими воздух веществами, производственные мощности, а также заведения с режимом работы после 23 часов, работа которых связана с шумом (дискотеки, ночные клубы, караоке-бары и т.д.). Кроме того, в жилых домах нельзя открывать магазины по продаже ковровых изделий, автозапчастей, шин и автомобильных масел, похоронные бюро, различные лаборатории, общественные уборные, склады, бани, сауны и многое другое.

Кафе, рестораны, бассейны, автоматические телефонные станции на подобных площадках можно размещать при выполнении ряда условий. К примеру, общая площадь предприятия питания не должна превышать 250 кв. м, а число посадочных мест – 50.

При этом для посетителей обязательно должны быть предусмотрены парковки, спроектированные таким образом, чтобы не мешать жильцам.

Цена вопроса

«Ставка аренды для офиса, банка и для продуктового магазина будет отличаться в разы, - отмечает Дарья Брюховецкая. - Также и с требованиями к помещениям. Аренда будет отличаться в зависимости от качества помещения, от площади, от уровня здания, от района, от расположения внутри района».

«На сегодняшний день торговые площади формата стрит-ритейл (первые этажи жилых домов) на основных торговых коридорах (Тверская, Никитская, Арбат и т.д.) предлагаются в аренду по ставкам до 3000 долларов за квадратный метр в год, - говорит Елена Мишина, директор по развитию «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». - Помещения в спальных районах сдаются по ставкам от 300 до 2000 долларов за квадратный метр в год. Наиболее дорогие помещения расположены у станций метро, минимальные ставки характерны для площадей, расположенных в домах на второй линии и вдали от магистралей и людских потоков».

Трудности застройщика

Коммерческая недвижимость в жилом комплексе – это дополнительный финансовый инструмент для застройщика. И грамотная концепция может обеспечить девелоперу высокую эффективность инвестиций. Однако застройщики не уделяют данному вопросу повышенное внимание – для них эти помещения вторичны.

Но, несмотря на это, все же, когда речь идет о реализации масштабного жилого проекта, все строительство обычно ведется в несколько очередей. «Ни один девелопер не будет возводить сразу весь микрорайон и заселять его 20-30 тысячами жителей, - говорит Александр Зубец, генеральный директор ООО «Новые Ватутинки». - А для крупных ритейлеров очень важен трафик, то есть поток покупателей.

И даже если застройщик во время строительства первой очереди проекта возведет объект, полностью подходящий под требования торговых сетей, о которых всем девелоперам, в принципе, давно известно, то ритейлеры его не запустят. Трафика покупателей, состоящего из жителей первых домов, для них будет недостаточно. Эти жильцы не обеспечат ритейлеру необходимый товарооборот.

Получается, что пока застройщик не построит достаточное количество домов и не заселит их, операторы крупных торговых сетей в этот микрорайон не придут. А жители первой очереди, скорее всего, не будут заселяться». Однако, как говорится, выход всегда есть в таких случаях.

Например, так как застройщик обычно продает или сдает помещения на первом этаже блоками по 70-100 кв. м, то в большинстве случаев ему достаточно лишь обратиться в администрацию, которой известно обо всех местных предпринимателях, планирующих купить или снять подобное помещение для развития собственного бизнеса. Именно они как раз и обеспечивают жителей первых очередей небольшой, но разнообразной инфраструктурой.

В том числе, и продуктовыми магазинами.

На следующем этапе девелопер уже планирует строительство отдельно стоящего торгового объекта, подходящего под требования ритейлеров по площади, инженерной начинке, планировке (шаг колонн, высота потолков) и т.д. «Заманивать операторов торговых сетей, в принципе, не нужно, - говорит Алексей Шмонов. – Они, как правило, на этом этапе приходят к застройщику уже сами.

В свою очередь Александр Зубец добавляет, что сами ритейлеры выбирают разные варианты сотрудничества. Одни договариваются с девелопером о строительстве объекта «под себя», другие выкупают земельный участок и возводят его самостоятельно.

Быть или не быть?

Что касается покупки помещения под магазин или офис в строящейся новостройке, то это может быть наиболее выгодным вариантом, с другой стороны – большинство собственников магазинов и офисов не имеют возможности приобрести помещение в собственность, так как та же торговля – это оборотный бизнес, и отвлечение денег из оборота для совершения покупки не всегда возможно. Сравнивая стоимость квадратного метра в строящемся доме и в готовом – в первом случае она будет существенно ниже.

Андрей Марусов, коммерческий директор ГК «Территория» считает, что если выбирать между покупкой и арендой, то тут многое определяет специализация данного магазина. «Если это супермаркет, то в дальнейшем его можно перепродать сетевому ритейлеру, - говорит он. - Но если речь идет о магазинах других, более специализированных, то в этом случае выгоднее аренда».

«Все более распространенным становится вариант размещения офиса небольшой компании, когда владельцу бизнеса удобнее не тратить время на дорогу – причем речь идет не только о площадях на первом этаже жилого дома, но и о небольших офисных зданиях на территории ЖК, - говорит Екатерина Орлова, директор RealEstateZemerConsulting&Development. - В данном случае типична ситуация и приобретения помещения, тем более по цене такой офис может быть гораздо более выгодным (особенно если ЖК находится не в центре), однако в большей степени такой офис подходит для бэк-офиса, и даже в этом случае местоположение офиса, позволяющее сэкономить на его стоимости или ставке аренды, может оказаться препятствием для найма сотрудников из-за расположения ЖК».

Что же, покупать в любом случае выгоднее, чем арендовать, если конечно цена покупки адекватная.

Наши читатели спрашивают, чтобы переоборудовать квартиру под офис или магазин и вывести ее из жилого фонда, куда нужно обращаться, какие документы для этого понадобятся. За ответами на эти и другие вопросы мы обратились в Департамент архитектуры и градостроительства г. Алматы

В 1997 году Президент Республики Казахстан подписал Указ "О мерах по усилению государственной поддержки и активизации развития малого предпринимательства", направленный на создание наиболее благоприятных условий для развития малого бизнеса в Казахстане. В целях исполнения задач, поставленных в данном указе, решением акима города В. Храпуновым от 24 ноября 1998 года №1 167 был утвержден порядок реконструкции (перепланировки) квартир, подвалов жилых домов и встроенных помещений под различные объекты предпринимательской деятельности на территории г.

Алматы.

Однако существуют ограничения на вывод квартир из жилого фонда. Как разъяснил нам заместитель директора ДАиГа Жанат Абдыкалыкович Айтлеу, в последние годы государство взяло курс на ужесточение требований к сейсмоустойчивости квартир после перепланироки.

Если ранее – в рамках государственной политики поддержки развития малого предпринимательтсва в Алматы – разрешения на вывод квартир из жилого фонда давались различным типам домов, то на данный момент есть ограничения, продиктованные СНиПами РК для сейсмоопасных зон. А именно: вывод квартир из жилого фонда и их переоборудование под объекты предпринимательской деятельности в панельных домах запрещены. Это обосновано угрозой ослабления конструкции и возможного разрушения панельных домов.

Для этого нужно обратиться с заявлением в Департамент архитектуры и градостроительства г. Алматы (ДАиГ) по адресу: проспект Абылай хана, 91 (угол улицы Казыбек би), в канцелярию, 7-й этаж. Режим работы канцелярии – с 9.00 до 13.00 каждый день, кроме среды.

В заявлении необходимо указать фамилию, имя, отчество заявителя, копию свидетельства предпринимателя или патента, а если заявление подается от имени юридического лица – полное наименование предприятия, фамилию, имя, отчество первого руководителя, его местонахождение и телефон; адрес реконструируемого объекта и название запрашиваемого объекта для проектирования. К заявлению прилагается: для физических лиц – копия документа, удостоверяющего право на помещение; для юридических лиц – копия свидетельства о государственной регистрации.

Также потребуется топографическая съемка земельного участка M l:500 (копия) не более полугодовой давности, которую можно заказать в ТОО "Геоцентринформ", улица Тулебаева, 38, угол улицы Макатаева, 273-66-58; заключение проектностроительных фирм, имеющих лицензию на переоборудование (реконструкцию); копия заключения районной санитарно-эпидемиологической службы по размещению переоборудуемого объекта.

В случае строительства входной группы (крыльца с улицы), выступающей от фундамента здания более чем на 3 метра, потребуется дополнительный отвод земельного участка или выделение доли в кондоминиуме. Таким образом, для расширения реконструируемого (переоборудуемого) помещения за пределы существующего объема дома владельцу квартиры необходимо сначала получить согласие тех членов кодоминиума, чьи интересы могут быть затронуты предполагаемым расширением, затем обратиться в городской акимат и через земельную комиссию получить акт на право собственности на прирезаемый земельный участок.

Для этой цели земельная комиссия при акимате оформляет акт выборки земельного участка, затем ДАиГ выдает заказчику технические условия на расширяемый объем, которые нужно согласовать с коммунальными службами. После этого нужно заказать топосъемку территории, прилегающей к квартире, с выездом на место топографа. После чего оформляется правоудостоверяющий документ на землю и регистрируется в Центре по недвижимости (через районный ЦОН).

Если же не требуется отвод участка более 3 метров от фундамента дома, то сразу обращаются в ДАиГ, как описывается выше.

Кстати, в операционном зале ДАиГа постоянно принимает консультант, к которому можно обратиться со всеми интересующими вас вопросами по поводу вывода квартиры из жилого фонда. При этом, как правило, консультант рекомендует узнать, попадает ли дом, в котором находится квартира, под снос. Это можно сделать тремя путями.

Либо заполнить бланк запроса о сносе в канцелярии ДАиГа.

ДАиГ рассматривает предоставленные заявителем документы, проводит экспертизу проекта и выносит по нему заключение. Для переоборудования под объекты предпринимательской деятельности зданий, квартир, подвалов, чердачных пространств и встроенных помещений в жилых домах заявители должны получить в ДАиГе архитектурно-планировочное задание (АПЗ), которое дополнительно согласовывается с городскими коммунальными службами. После этого заявитель обязан получить разрешение в Департаменте архстройконтроля (проспект Достык, 85) на производство строительных работ.

Без переоборудования и перепланировки жилище или его части можно использовать по нежилому назначению (например, под офис), не выводя квартиру из жилого фонда – согласно статье 18 Закона РК "О жилищных отношениях". Для этого не требуется разрешения государственных органов. Указанное право реализуется собственником при соблюдении строительных, санитарных, противопожарных и других обязательных норм и правил.

При выводе из жилого фонда индивидуальных жилых домов (или помещений в них), летних кухонь, хозпостроек требуется несколько иной перечень документов. Для физических лиц: удостоверение личности заявителя, РНН; для юридических лиц: свидетельство о государственной регистрации налогоплательщика, нотариально заверенные копии статистической карты и РНН. Далее – нотариально заверенная копия правоудостоверяющего документа на право собственности на земельный участок (госакт), соответствующий целевому назначению запрашиваемого объекта, то есть под ИЖС.

Какое жилье допустимо оформить в нежилой фонд

Обычная минимальная площадь жилья, переводимого в нежилой фонд – «студия» или однушка. Причем переоформляемая жилплощадь не может находиться над жилыми помещениями, лишь над коммерческими. Учитывая обязательность отдельного входа, нежилыми можно делать квартиры не выше второго этажа, в идеале – помещения цокольного или первого этажей.

Переоформление в нежилую одной комнаты из состава квартиры законом прямо не запрещается, однако практически добиться этого затруднительно. Согласно Жилищного кодекса (ст.22), переводимому помещению требуется отдельный вход, наличие отдельных от прочих помещений квартиры коммуникаций (вода, отопление, канализация, электричество) и документальное подтверждение прав собственника.

Отметим, что конфигурационная перепланировка квартиры, а равно комнаты в жилой многоэтажке законом запрещена (Жилищный кодекс ст.25 ч.2).

Перевод ипотечной квартиры в нежилую недвижимость недопустим без одобрения залогодержателя – банка-кредитора. Распоряжаться состоящей под залоговым обременением ипотечной квартирой без разрешения кредитора запрещено (Гражданский кодекс ст.346 ч.2).

Но даже если банку окажется выгоден перевод ипотечного жилья в коммерческий фонд, то возникнет законодательный барьер – в 22 статье Жилищного кодекса прямо указано, что переход жилплощади в нежилой фонд при наличии обременений (ипотечный залог) невозможен. Поэтому для ипотечной квартиры единственный вариант переоформления в нежилое помещение – судебный порядок.

Изменить статус индивидуального частного дома с жилого на нежилой возможно. Однако здесь учитывается не только здание, но и земельный участок под строением. На участках под ИЖС допустимо строить исключительно жилые дома и вспомогательные дворовые постройки, никак не коммерческую недвижимость.

Чтобы оформить частный дом нежилым, потребуется также изменить целевое назначение земельного участка, либо его части (закон за №172-ФЗ «О переводе земель»), обратившись с заявлением в местную администрацию.

Напрямую переоформить часть помещений жилого дома под коммерческое использование законодательство не позволяет. Проживание в одной части дома с использованием второй под магазин или офис допускает один вариант – выделение части жилой постройки в натуре. Для этого потребуется разделить дом надвое, организовать самостоятельный вход в каждую часть и провести отдельные коммуникации.

Также понадобится изменить целевое назначение земельного участка под «коммерческой» частью дома, которая станет нежилой.

Чтобы переоформить жилую многоэтажку под нежилое здание целиком, необходимо выкупить все жилые помещения собственников (квартиры). При этом подготовка техдокументации по инженерным коммуникациям (п.20 и 21 ч.2 ст.2 закона за №384-ФЗ «Технический регламент») не потребуется – здание изначально было оснащено ими.

Условия переоформления жилья в нежилой фонд

• допустимое расположение переоформляемой квартиры в составе многоэтажного дома – 1-3 этаж. Помещения второго-третьего этажа подлежат переводу в нежилой фонд, если под ними находятся объекты нежилой недвижимости;
• переоформляемое помещение должно обладать отдельным входом, либо позволять устройство самостоятельного входа в дальнейшем. В зависимости от вида коммерческого использования в перспективе нежилому помещению может потребоваться запасной выход (СП 112.13330.2011);
• допустимое число зарегистрированных граждан в квартире, переводимой в нежилой фонд – ноль. Регистрация возможна лишь в жилой недвижимости (ч.3 ст.I «Правил регистрации и снятия граждан РФ…»). Т.е. перед подачей документов под переоформление помещения обязательно нужно обнулить число регистрации жильцов в данной квартире;
• многоэтажка, квартира из состава которой переводится в нежилую, не должны быть аварийной, нуждаться в капремонте, подлежать сносу ли реконструкции (ст.10 гл.II Положения «О признании помещения жилым»);
• переоформление в нежилой фонд квартиры невозможен, если помещение состоит под каким-либо обременением (арестом), включая ипотеку и кредитный договор. Перевод жилья с обременением в нежилое помещение допускается лишь после прекращения залога;
• наличие неузаконенных перепланировок в квартире, переводимой в нежилую, законом не разрешается;
• переоформление в нежилую квартиры в здании культурно-исторической ценности потребует разрешения полномочного госоргана (ст.47.3 закона за №73-ФЗ «об объектах культурного наследия»);
• перевод в коммерческое назначение жилплощади невозможен, если нет подключения к инженерно-коммуникационным системам.

Наконец, перевод квартиры в нежилой фонд запрещен законом, если данная жилплощадь относится к социальному жилью (Жилищный кодекс ст.22 ч.3.1.).

Порядок перевода жилых помещений в нежилой фонд

Для получения официального статуса «нежилое» в отношении недавнего жилья (квартиры, дома), собственнику потребуется собрать достаточно большой комплект документов из различных инстанций. Подготовленные документы рассматриваются Департаментом управления имуществом, его межведомственной комиссией.

Нулевой этап: мнение соседей

По Жилищному кодексу обязательно согласие (письменное) владельцев квартир, примыкающих к переводимому помещению (ст.23 ч.2.2.). Также необходимо согласие всех квартировладельцев многоэтажки, поскольку обустройство впоследствии отдельного входа с лестничным пристроем к нежилому помещению потребует сокращения придомовой территории (ст.40 ч.2).

Отметим, что перевод частного дома (части дома) в нежилой фонд одобрения соседей не требует, если нет примыкания стен соседних зданий.

Первый этап: документы из БТИ

Нужно получить кадастровую выписку (поэтажный план), экспликацию и технический паспорт с техпланом жилого помещений в БТИ. Чтобы заказать их, заявителю понадобится подтвердить личность и предоставить правоустанавливающие документы на недвижимость. В некоторых регионах сотрудники БТИ требуют также предоставить документы, обосновывающие право собственности (договор дарения, покупки, наследное свидетельство).

Второй этап: заказ проекта

Нужно заказать проект и эскиз по переустройству квартиры (дома) в нежилое помещение. Для этого необходима помощь лицензированного архитектора.

Третий этап: согласование с райотделом архитектуры

Подготовленный на ранних этапах комплект документов собственник направляет в райотдел архитектуры для получения акта согласования. Потребность в этом документе утверждается административным регламентом муниципалитетов в субъектах РФ при обращении к услуге по согласованию переустройства (перепланировки) жилья.

Четвертый этап: документы от управляющей компании

В органе, осуществляющем управлением многоэтажкой, необходимо получить справку о назначении прочих помещений, расположенных на одном этаже с помещением, переводимым в нежилой фонд.

Пятый этап: протокол согласия собственников по соседству

Наиболее сложный этап, во многом зависящий от местонахождения квартиры (района). Согласно Жилищному кодексу, обойтись без согласия собственников-соседей невозможно (ст.40 ч.2).

Для упрощения задачи, лучше выносить вопрос перевода помещения в нежилой фонд на собрании квартировладельцев, организованном управляющей компанией – как одну из тем повестки собрания. По Жилищному кодексу, если собрание посетят более 50% собственников жилья из состава многоквартирного дома и если 2/3 присутствующих одобрят построение отдельного входа, то решение будет считаться законным (ст.45 ч.3 и ст.46 ч.1).

Шестой этап: переоборудование квартиры

Завершив переоборудование жилья, необходимо вызвать жилищную комиссию Госжилинспекции для приемки результата перепланировки по акту (Жилищный кодекс ст.28).

Седьмой этап: разрешение на перевод

Обратите внимание: в заявлении требуется указать причину переоформления жилой квартиры в нежилой фонд! К заявлению прилагаются документы, подтверждающие личность заявителя и вся документация, собранная ранее (обязательны правоустанавливающие документы!). Если заявитель – юрлицо, то с заявлением передаются учредительные документы (копии).

Ответ межведомственной комиссии, формируемой при обращении заявителя в Департаменте управления имуществом, выносится по истечении 45 суток максимум (Жилищный кодекс ст.23 ч.4). В случае отказа обязательно называется причина. Обычно отказывают из-за неполной комплектации документов, либо несоблюдения порядка подготовки квартиры к переводу (Жилищный кодекс ст.24).

При отказе заявитель вправе обратиться в суд для обжалования, если считает отказ необоснованным. Также у собственника имеется право исправления замечаний межведомственной комиссии и обратиться за переоформлением в нежилой фонд снова. Число обращений законом не ограничено.

При одобрении перевода помещения в состав нежилого фонда собственнику остается завершить процесс переоформления.

Восьмой этап: оплата разницы по стоимости

Имея разрешение Департамента управления имуществом, нужно подать заявление в БТИ на определение стоимости перевода помещения в нежилой фонд. К заявлению прилагаются все ранее собранные документы и протокол межведомственной комиссии на согласие переоформления жилплощади.

Определять стоимость перевода будут члены комиссии отдела приватизации и управления жилфондом, их решение оформляется протоколом. Задача комиссии – установить разницу стоимости жилой квартиры и образованного из нее нежилого помещения.

Комиссией по приватизации учитываются многочисленные параметры, от местоположения и состояния многоквартирного дома до оценки выгоды коммерческого использования. Важным фактором будет целевое назначение помещения, переоформляемого в нежилое. Как правило, в нежилом статусе квартира стоит дороже.

Девятый этап: регистрация переоформления

Необходимо обратиться с заявлением о переводе в нежилой фонд и комплектом документов к Росреестру – через местный филиал или МФЦ. Прилагаются удостоверяющий личность документ, протоколы Департаменты управления имуществом и БТИ, квитанция об оплаченной пошлине и кадастровый паспорт переоформляемой квартиры. Регистрация изменений статуса квартиры в Росреестре займет 5-12 дней.

Ответственность при использовании недвижимости не по назначению

Если собственник жилого помещения осуществляет в нем предпринимательство без переоформления в нежилой фонд, то будет оштрафован Госжилинспекцией (КоАП ст.7.21 и 7.22).

Кроме того, у соседей по многоквартирному дому, а также прочих заинтересованных лиц имеется право потребовать продажи жилого помещения на публичных торгах, если собственник нарушает правила эксплуатации и пользования квартирой. Достаточно их обращения в местную администрацию, после которого властями будет выдано собственнику предписание устранить нарушения использования недвижимости (Жилищный кодекс ст.29 и Гражданский кодекс ст. 293).

Чтобы не расходовать попусту времени и средств, обратитесь к специалистам нашей ассоциации.

Вопрос-ответ (1)

Трех этажный дом, земля переведена под комерцию на сколько будет стоить в рублях перевод жилого здания в нежилое. От администрации получен отказ. Теперь через суд
Сколько денег потребуется.

Что нужно купить в квартиру для сдачи в аренду?

Что купить в сдаваемую квартиру обязательно новым, а что можно купить б/у?

Советы от арендодателя Егора который сдает бабушкину квартиру, а сам живет в доме всей семьёй

За время работы риелтором в Москве мне встречалось много клиентов, которые покупали недвижимость для последующей сдачи её в аренду. Опираясь на свой опыт, я сделал выводы, что если понимать, что действительно влияет на стоимость аренды и на что обращают внимание в первую очередь арендаторы, то можно существенно сэкономить на многих предметах обустройства квартиры.

Нужно ли экономить на мебели в сдаваемой квартире?

Как правило основными категориями, на которых можно прилично сэкономить являются мебель и бытовая техника.

Чаще всего в квартиры под сдачу всё закупается в Икее и мебельных магазинах, а если хозяин квартиры хочет сэкономить, то основным поставщиком более дешёвых предметов интерьера и техники становится «Авито».

Я сделал расчёт на примере однокомнатной квартиры для проживания двух человек и сравнил сколько будет стоить минимально необходимый набор предметов на Авито, в Икеа и в недорогом магазине.

В моём расчете взяты цены для Москвы, но в целом порядок цен я думаю будет аналогичный для любого города.

Минимально необходимое, чтобы обустроить сдаваемую в аренду квартиру

Мой опыт показывает, что когда люди подбирают жильё для аренды они обращают внимание на 3 места в квартире:

1. Кухня
2. Место для сна
3. Системы для хранения вещей

Всё необходимое для этих зон можно купить вполне экономично.

Обустраиваем место для сна в сдаваемой в аренду квартире

Оптимальный вариант размера спального места это от 140 см шириной – для одного это достаточно просторно и в принципе можно поместиться вдвоём. Если спальное место будет более узкое, то комфортно спать на нём два человека не смогут и как следствие откажутся от такой квартиры.

Покупать ли кровать на Авито для сдаваемой в аренду квартиру?

Подходящие по параметру диван, или кровать с рук можно купить стоимостью до 5000 рублей. Можно, конечно, найти совсем дешёвые варианты, но это достаточно рискованная покупка.

Очень низкая цена, как правило, у так сказать «бывалых» экземпляров, состояние которых соответствующее. Люди любят, чтобы место для сна было удобным и опрятным, а для некоторых ещё и важна жёсткость матраца (в случае, если у человека есть проблемы со спиной).

Покупка в мебельном магазине?

Скорее всего потратить придётся не меньше 13000 тысяч. В эти деньги как правило укладывается диван из эко-кожи, который имеет свои преимущества и недостатки.

Так, например, при первой сдаче он будет выглядеть вполне привлекательно, но уже буквально через полгода на нём будут видны все потёртости, пятна и царапины. Такой материал при регулярном использовании довольно быстро теряет вид и если у арендаторов будут животные – то на нём будут легко оставаться «ранения» от зубов и когтей, ещё быстрее ухудшая его внешний вид.

В этом случае либо придётся отказать жильцам с питомцами, либо быть готовым к замене дивана перед следующей сдачей квартиры.

Покупаем мебель для квартиры в Икеа и сдаем в аренду

В Икее можно найти вариант на любой бюджет. Есть диваны стоимостью как на Авито (около 5 тысяч рублей), но у таких моделей матрас не предназначен для ежедневного сна и навряд ли понравится арендаторам.

Нужна ли арендаторам система хранения для вещей?

Как правило, у всех арендаторов не мало вещей при переезде. Заранее спланируйте такой объём мебели, чтобы можно было разместить не только одежду, но и, например постельное бельё.

Если рассчитывать на двух жильцов, то шкаф нужен шириной не меньше 180 см.

Покупать ли арендаторам шкаф на авито, или пусть сами покупают?

В мебельном магазине шкаф для арендаторов будет дороже и тоже вопрос?

В мебельном магазине шкаф обойдётся значительно дороже, чем на Авито. Самый простой вариант шкафа шириной в 180 см стоит не меньше 25000 рублей. Прихожие тоже стоят значительно дороже, чем на Авито – не меньше 7500 рублей.

Икеа, как вариант покупки мебели для сдаваемой в аренду квартиры

Если выбирать шкаф в Икее – там можно выбрать самые простые варианты, которые будут состоять просто из крючков и пары полок и стоить немного дешевле, чем в бюджетном мебельном магазине, или выбрать решение например с зеркалом на дверцах и большим количеством полок, которое обойдётся примерно в 35000 рублей.

Кухня в арендуемой квартире

Главное требование к кухне – это возможность готовить. Зачастую в однокомнатных квартирах места на кухне не хватает даже мебельному гарнитуру, поэтому достаточно, если в квартире есть один стол в гостиной, за которым можно и поработать, и поесть. Главное – это впринципе наличие холодильника, плиты, стола и двух стульев.

Покупаем кухню в сдаваемую/арендуемую квартиру на Авито

На Авито можно купить холодильник более-менее свежей модели примерно за 6-8 тысяч рублей. Цены на электрические варочные панели или газовые плиты колеблются в районе 2000 рублей, но, если нужна тотальная экономия – можно купить портативную плиту за 1000 рублей.

Из-за разнообразия комбинаций обеденных групп цены на них очень разнятся. Но самый оптимальный вариант – это стул и несколько стульев примерно за 4-5 тысяч рублей.

Мебельный магазин предложит небольшую кухню до 2х метров из бюджетных материалов примерно за 12 тысяч рублей. Такая мебель требует бережной эксплуатации и ухода, иначе от воды она быстро разбухает и в целом легко царапается, отламывается и теряет вид.

В Икее самые высоки цены на Кухни

Простая сдержанная кухня белого цвета размером 2метра 20 см обойдётся не меньше 19000 рублей. Правда в эту стоимость уже будут включены мойка и смеситель, что в какой-то мере снижает стоимость самой мебели, а вот ручки нужно будет докупать отдельно. Здесь уже более защищённые поверхности от внешнего воздействия.

Должна ли быть стиральная машина в сдаваемой в аренду квартире?

Покупать ли стиральную машина в сдаваемую в аренду квартиру на Авито?

Рабочую стиральную машину приличного вида на Авито можно купить в диапазоне от 4 до 6 тысяч рублей. Дешевле уже продаются либо сломанные экземпляры для запчастей, либо прилично отслужившие приборы, время службы которых отразилось на их внешнем виде: у машинки будут ржавчина, накипь, сломанные детали и потёртости.

Вариант с Икеа и стиральной машинкой

В Икее нет широкого выбора стиральных машин, представлены всего несколько моделей, которые не сильно отличаются друг от друга ни внешним видом, ни функционалом, а стоят от 15000 рублей. Есть смысл покупать её только в случае, когда заказываете там мебель и бытовые предметы, просто чтобы сэкономить на доставке и не встречать несколько раз машины от разных магазинов.

Дополнительные покупки в сдаваемую в аренду квартиру, что еще может понадобиться?

Если нет задачи максимально сэкономить – можно купить несколько предметов, которые добавляют привлекательности сдаваемой квартире, но не являются решающим фактором.

[Совет] В любой квартире понадобится:

1. роутер с подключением к интернету
2. телевизор, в принципе любого размера и марки
3. микроволновая печь
4. чайник
5. дополнительные шкафчики и полки для хранения вещей
6. всё, что может понадобиться для уборки в квартире – швабра, ведро, тряпка, моющие средства
7. хотя бы минимальный набор посуды и столовых приборов
8. утюг
9. одело и подушки

1. Согласовываете список вещей с арендатором;

2. Устанавливаете их максимальную стоимость;

3. Арендаторы покупают необходимые вещи;

4. Предоставляют вам чек;

5. Сумма затрат вычитается из суммы аренды;

6. Все купленные вещи являются вашим имуществом и остаётся в квартире при переезде жильцов

Такой способ покупки нужных вещей часто нравится арендаторам, так как они сами могут выбрать то, что им нравится и купить новое.

От того, на сколько вы укомплектуете свою квартиру зависит и стоимость аренды. Так пустую квартиру можно сдавать за 10000 рублей, с не самой новой мебелью — за 13000, а обставленную новой мебелью за 20000 рублей. Если смотреть на долгосрочную перспективу, то последний вариант самый выгодный.

Во сколько обойдется доставка?

На примере цен для Москвы посчитаем сколько будет стоить обустроить небольшую однокомнатную квартиру.

Доставка мебели с Авито

Для доставки мебели и других крупногабаритных вещей нужно самостоятельно искать и нанимать перевозчиков с грузчиками, мелкие предметы (посуду или текстиль) авито предлагает доставить через DPD или Boxberry.

В мебельных магазинах бывают разные условия доставки. Например, может быть бесплатная доставка от определённой суммы, поэтому выгоднее брать не один предмет, а сразу несколько, разная стоимость подъема на этаж, с учётом есть лифт или нет. Как правило стоимость доставки стартует с 500 рублей плюс за подъем 100 рублей за этаж.