Оценка стоимости прав аренды

оценка рыночной стоимости аренды помещения

оценка рыночной стоимости права аренды помещения

Эти оба понятия являются проблемными с позиции Закона об оценке, поскольку таких объектов оценки быть не может (смотри в ст. 5 Закона об оценке).

В большинстве случаев объектом оценки при оценке прав аренды может быть:

право пользования на условиях аренды в виде годовой ставки арендной платы

В любом случае важно знать, что формулировка объекта оценки не должна противоречить Закону об оценке.

Стоимость оценки права аренды

от 101 - 200 кв.м.

от 201 - 600 кв.м.

от 601 - 1000 кв.м.

от 1 001 – 1 500 кв.м.

от 1 501 – 2 500 кв.м.

Отзывы о нашей компании

Неоднократно обращались за помощью в компанию "ТОП-ОЦЕНКА". Ребята никогда не подводили. Стоит отметить качество выполняемых отчетов. Отчеты соответствуют законодательству. Проблем с отчетами при их подачи в соответствующие структуры не вознкало. Спасибо. Рекомендую.

Анатолий Макаров Управляющий директор "КЭНБИ"

Сотрудничаю с компанией по направлению - оценка недвижимости. Проблем с выполняемыми отчетами не возникало. И думаю что не будет.

Спасибо! :-)

Объект оценки - арендная плата и ставка аренды

Несмотря на то, что в речевом обороте возникло устойчивое словосочетание "оценка арендной платы и арендной ставки", такая формулировка не совсем точно соответствует статье 5 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Закон не предусматривает "плату" в качестве объекта оценки, он считает объектами оценки материальные вещи, права, работы, услуги, информацию.

В данном случае правильнее говорить об оценке стоимости права пользования или совокупности прав владения и пользования объектом недвижимости, а не об "оценке арендной платы", несмотря на то, что величина этой "платы" обычно совпадает с величиной рыночной стоимости оцениваемых прав.

То есть, при употребление термина "оценка арендной платы и ставки аренды", которое стало повсеместным, надо понимать, что в данном случае объектом оценки является "Право владения и/или пользования объектом недвижимости на условиях, определенных в арендном договоре". При этом, в задании на оценку должны быть обязательно указаны основные условия предполагаемого (или уже существующего) арендного договора.

Существенные условия арендного договора

1. Условия аренды.
Наиболее важные параметры - это срок аренды, платежный период, ограничения на использование ресурсов (электроэнергии, воды, тепла), ограничения на время использования (в рабочее время, круглосуточно, за исключением выходных и праздничных дней, либо без ограничений), условия финансового стимулирования арендатора (предоставление арендных каникул на время обустройства, зачет дополнительных затрат арендатора в сумму арендной платы, например, зачет расходов на ремонт арендуемого помещения).

Кроме того, договор аренды может содержать право и условия выкупа арендуемого объекта в собственность арендатора, что также может оказывать заметное влияние на арендную ставку.

• тип объекта недвижимости и его назначение;
• общая площадь;
• местоположение;
• транспортная доступность - удаленность от центра и станций метро;
• техническое состояние объекта;
• качество и состояние отделки;
• функциональность помещений, соотношение полной и полезной площади;
• этаж;
• наличие и состав средств связи;
• состав коммунальных услуг;
• наличие парковки и охраны.

Параметры сравнения объекта оценки и аналогов

Для того, чтобы оценить арендную плату и ставку аренды методами сравнительного подхода необходимо выбрать аналоги - предложения к аренде похожих объектов недвижимости на условиях, аналогичных тем, которые определены в задании на оценку. То есть нужно подобрать аналоги, которые сопоставимы с объектом оценки как по физическим параметрам, так и по условиям аренды.

Что касается группы физических параметров, характеризующих сам объект недвижимости, то здесь все достаточно просто. На развитом рынке, например, рынке аренды недвижимости г. Москвы, всегда можно подобрать достаточно близкие аналоги. Но как быть со второй группой параметров - условиями арендного договора?

Здесь возможны две ситуации:

Первая - объект оценки сдается в аренду на типовых для данного рынка условиях - как правило, это аренда на 1 год с правом пролонгации и без каких-либо существенных ограничений на использование арендуемой недвижимости. В этом случае не возникает проблем с выбором аналогов и проведением сравнения.

Вторая ситуация - это когда оценивается объект, имеющий существенные отличия в условиях аренды от типовых рыночных предложений. Например, это длительный срок аренды, не 1 год, а 20 лет. Проигнорировать эту разницу нельзя, она слишком существенна, но поиск аналогов с таким сроком аренды, скорее всего, не даст хороших результатов (кроме рынка земли, на котором долгосрочная аренда является типовым предложением).

Отметим, что применение больших корректировок (более 15%) нежелательно, так как это может внести искажения в итоговую стоимость, а также сделает отчет об оценке уязвимым для критики, особенно при оценке государственных объектов.

Оценка арендной платы при сдаче в аренду государственной и муниципальной недвижимости

При сдаче в аренду недвижимого имущества, принадлежащего Российской Федерации или ее субъектам, или муниципальным образованиям, оценка ставки аренды и арендной платы является обязательной в силу статьи 8 закона "Об оценочной деятельности в РФ". Поскольку государство обладает очень большим фондом недвижимого имущества и активно сдает его в аренду, то этот вид оценки является массовым.

Особенностью такой оценки является то, что отчет об оценке стоимости аренды может быть направлен на экспертизу на предмет его соответствия закону и стандартам оценочной деятельности. При наличии отклонений от установленных требований отчет не будет принят для целей совершения сделки по сдаче в аренду объекта недвижимости.

Какие замечания часто предъявляются к отчетам об оценке арендной ставки государственной и муниципальной недвижимости?

1. Описание объекта оценки.
Как уже было сказано, в данном случае объектом оценки является не сам объект недвижимости, а право его владения и пользования на условиях арендного договора. То есть отчет должен содержать не только описание самого объекта, но и основные условия арендного договора (см.

раздел Существенные условия арендного договора).

2. Право на заключение договора на оценку.
Заключить договор на оценку государственного или муниципального имущества может только лицо, уполномоченное собственником - этот пункт содержится в статье 10 "Закона об оценочной деятельности в РФ". Зачастую, для того, чтобы перенести на арендатора стоимость услуг по оценке, заказчиком оценки выступает не арендодатель, в чьем ведении находится объект, а арендатор - коммерческая структура.

В этом случае необходимо дополнительное основание для заключения договора - поручение (разрешение) арендодателя заключить договор на оценку объекта аренды. При отсутствии такого поручения (разрешения) по формальным основаниям отчет об оценке арендной ставки могут не принять.

3. Корректировки аналогов.
Любой метод из сравнительного подхода к оценке недвижимости требует введения корректировок на различия объекта оценки и объектов-аналогов. Эти корректировки могут быть количественными или качественными.

При применении качественных корректировок корректируется не само значение цены аналога, а только фиксируется наличие качественного преимущества (недостатка), объекта-аналога перед объектом оценки. Такие качественные отличия по выбранным параметрам сравнения обычно обозначаются символами ↑ и ↓.

То есть, если аналог отличается в лучшую сторону по какому-то параметру, то по этому параметру ставится ↓, если в худшую - ↑, а если не отличается, то корректировки попросту нет. Этот метод подробно описан в книге Е.С. Озерова "Экономический анализ и оценка недвижимости".

При применении качественных корректировок по каждому параметру сравнения необходимо указать при каких условиях корректировка необходима, а при каких - нет. Применение метода качественных сравнений оправдано лишь в том случае, когда объекты-аналоги по своим основным ценообразующим параметрам совпадают с объектом оценки, а корректировки проводятся лишь по второстепенным ценообразующим параметрам.

Требуемые документы для оценки ставки аренды

1. Свидетельство о государственной регистрации права на объект, сдаваемый в аренду (или иной правоподтверждающий документ).
2. Подтверждение полномочий заказчика на заключение договора на оценку (при оценке государственной или муниципальной недвижимости).
3. Технический паспорт объекта.
4. Экспликация и поэтажный план.
5. Договор аренды или перечень существенных условий договора аренды:
   • состав передаваемых прав;
   • срок аренды;
   • условия платежа и платежный период;
   • ограничения в использовании объекта аренды арендатором;
   • обязательства по оплате коммунальных платежей;
   • условия финансового стимулирования арендатора (если есть);
   • условия досрочного расторжения договора;
   • другие существенные условия (если есть).

Онлайн расчет ставки и стоимости аренды нежилых помещений офисного/административного назначения в Москве

Для приблизительной оценки стоимости аренды офиса в Москве вы можете воспользоваться нашим он-лайн калькулятором. Калькулятор позволяет рассчитать как величину ставки аренды за один квадратный метр общей площади объекта в год, так и величину годовой арендной платы за все помещение с учетом его основных свойств.

С помощью этого калькулятора можно провести расчет арендной платы и ставки аренды за 1 кв. метр не только на текущую, но и на прошедшую дату, для периода 2011 г. - 2021 г.

"Калькулятор ставки аренды офисного помещения в Москве"

ВНИМАНИЕ: Калькулятор рассчитывает средние/базовые значения арендной ставки за 1 кв. м. офисных помещений в г. Москве, но при расчете стоимости арендного платежа за все помещение может вводиться корректировка на размер площади, то есть для больших площадей ставка аренды будет уменьшаться.

Оценка аренды недвижимости (участка, квартиры, помещений)

Спросом среди клиентов пользуется оценка аренды недвижимости. Процедура не такая простая, как кажется изначально. Для этого потребуется учесть ряд параметров, чтобы рассчитать оптимальную стоимость арендной платы. Всегда обращайтесь за помощью к специалистам, которые имеют опыт и соответствующую квалификацию.

Цены на оценку стоимости аренды недвижимости

Оценка стоимости аренды нежилого помещения и коммерческих объектов

В отличие от оценки рыночной стоимости аренды для квартиры, коммерческие объекты изучаются с использованием доходного способа. В качестве основы выступает прибыль, которую можно получить за время владения имуществом.

Какие параметры учитываются?

• Площадь помещения.
• Его тип.
• Предполагаемое использование при аренде.
• Местонахождение.
• Возможность эффективного применения для конкретных целей во время аренды.
• Насколько удачным вариантом станет данный объект для аренды.
• Примерный уровень прибыли от аренды.

Данная процедура сложна, но у профессионалов она проблем не вызовет. Учитывая множество показателей, рекомендуется уделить особенное внимание выбору компании для обращения.

Оценка аренды земельного участка

Земельные участки тоже могут передаваться во временное пользование за вознаграждение. Оценка аренды земли может проводиться по нескольким схемам, в зависимости от целей ее использования и ряда сопутствующих параметров. Стоит назвать основные показатели, которые будут важны:

От чего зависит ставка?

Один из самых важных вопросов, который возникает у собственника – размер платы. Ведь он должен правильно рассчитать сумму, чтобы иметь спрос у арендаторов. Если цена будет высокой, спроса не будет. Если же ниже рыночной – у людей появится настороженность и вопросы. Поэтому разумное определение размера арендной платы важен.

Рассмотрим факторы, которые могут влиять на арендную ставку:

• Месторасположение. Чем удобнее располагается объект, тем дороже стоимость. Например, важно наличие хороших дорог для движения транспорта
• Площадь территории. Если площадь больше, то стоимость будет дороже, так как она рассчитывается из общего количества квадратных метров
• Внутренняя отделка помещения. Здание с новым ремонтом будет оцениваться выше, нежели то, что требует ремонта
• Уровень спроса и предложения на рынке. Какой бы не была договоренность по поводу аренды помещения, арендодатели часто устанавливают собственную цену в зависимости от рыночной ситуации
• Наличие инженерно-технических коммуникаций. К ним относят:
• Отопление
• Электричество
• Телефонную связь
• Доступ к Интернету
• Систему вентиляции
• Систему подачи и отведения воды
• Материалы, которые были использованы при постройке помещения. Так как склад предназначается для хранения товаров, то важно учитывать из чего же был построен объект
• Система охраны. Наличие охранной системы также может послужить серьезным фактором при формировании стоимости

Ставки в разных районах и регионах могут отличаться. Но они не должны включать сумму по затраченным раннее услугам и ремонту.

При заключении арендного договора стоит четко прописать условия оплаты. Например, будет ли помещение оплачиваться за весь период, либо равной суммой каждый месяц. Также стоит обратить внимание из каких факторов формируется конечная сумма. Не забывайте, что плата может подняться со временем. Этот пункт является важным при составлении договора.

Сумма аренды может взыматься не только как за количество квадратных метров. Есть другие методы, а именно:

• Фиксированная сумма, в которую входят абсолютно все факторы
• Фиксированная стоимость плюс отдельно коммунальные услуги

Какой именно вариант выбрать решает собственник.

Тонкости оценки арендной ставки

При оценке арендной ставки возникают определенные тонкости. Рассмотрим основные особенности:

• Ставка устанавливается на все имущество. Например, если вы арендуете не одно помещение, а целую территорию
• Есть возможность возрастания цены со временем. Однако в договоре может быть прописано, что стоимость неизменна
• У арендатора есть право требовать изменения платы в случае новых условий.
• Не стоит забывать, что арендатор должен вовремя выплачивать сумму согласно договору. Обязательство возникает с начала использования объекта
• Если арендатор нарушил условия договора, то собственник может потребовать выплатить всю стоимость. Это является защитой объекта арендодателя от недобросовестных клиентов

При аренде имущества внимательно прочитывайте свой договор, так как ваши права на пользование имуществом зависят только от него. Также будьте внимательны при разговоре об условиях сделки.

Расчет ставки

Стоимость арендной ставки рассчитывается двумя способами:

• Затратный. Сумма составляется из всех затрат на здание
• Доходный. Прибыльная стоимость, которая рассчитывается по итогу ее получения от аренды

Учитывая две стоимости, происходит расчет суммы на аренду.

Расчет ставки происходит посредством деления всех расходов аренды на всю сумму оплаты. Они имеют две составляющие:

• Стоимость основной ставки, которая связана с арендой помещения
• Стоимость дополнительной ставки, которая подразумевает сумму дополнительных услуг. Например, техническое или охранное обслуживание, страховое и прочие

Арендную плату можно рассчитать по формуле: П*Ки*Б, где

П – площадь помещения

Ки – показатель, вычисляемый по категории арендодателя

Б – ставка, которую приняли изначально (например, стоимость 1 кв. м.)

В то же время базовую ставку можно рассчитать по следующей формуле:

К – параметр, который бывает разным — зависит от некоторых факторов (месторасположения и прочего)

Can – средний показатель арендной ставки. Вычисляют один раз в год.

Рассчитывая ставку, учитывают такие показатели, как:

• Типаж застройки объекта
• Расположение помещения
• Близость инфраструктуры
• Состояние зданий в целом

Также можно использовать немного другие формулы. Рассмотрим подробнее каждую.

ПД = Аим + Азем, где

ПД – сумма, которую вносит арендатор, пользуясь имуществом

Аим – стоимость аренды объекта (учитывает все факторы)

Азем – сумма оплаты за землю, на которой располагается объект.

Аим = Б*Кит*Кид*Киз*Кнж*Кис*S, где

Б – ставка, которую утвердили сначала

S – площадь арендуемого здания

Киз – показатель местности, где располагается помещение. Его можно определить законодательным путем

Кит – определяет тип объекта. Например, если его отапливают, то коэффициент приравнивают к 0,5. В противоположном случае – 0,3.

Кид – показатель, который рассчитывают из деятельности арендатора. Будь то магазин, склад, банк или торговый центр. В любом случае коэффициент будет разным, но большим. Он бывает маленьким при организации заведения, которое хочет не получить деньги, а помочь гражданам. Например, к ним относят общественные организации, отделы полиции и так далее

Кнж – это качество объекта, который сдают. Сюда можно отнести месторасположение, состояние с технической точки зрения, а также использование земель. Эти коэффициенты устанавливают с помощью закона, а именно постановления Правительства РФ.

Кис – число, которое принимает в расчет уже существующую арендную ставку.

Как правило, все расчеты совершают сразу на год.

Если с первого взгляда кажется, что все расчеты совершаются просто, то это не так. Каждый коэффициент зависит от огромного количества факторов, в которых запросто можно запутаться. Для этого дела лучше привлекать профессионалов, которые занимаются подобными расчетами уже не первый год.

В этой статье вы узнали всё о формировании арендной ставки на склад. Мы рассказали о тонкостях расчета стоимости аренды:

1. определились со значением арендной ставки. Четко узнали, что именно оно обозначает
2. увидели факторы, которые могут повлиять на сумму аренды помещения
3. просмотрели особенности арендной ставки
4. научились рассчитывать необходимую сумму с помощью формул

Будьте внимательны при аренде помещений. Не забывайте уточнять все интересующие вас вопросы, чтобы предупредить возможные проблемы.

Факторы, влияющие на оценку аренды

• Паспорт БТИ.
• Свидетельство о государственной регистрации права государственной или муниципальной организации на объект, сдаваемый в аренду.
• Экспликация и поэтажный план здания (помещения).

Существенные условия договора аренды, которые влияют на стоимость аренды:

• срок договора аренды;
• вид передаваемого права;
• платежный период и условия платежа;
• имеющиеся ограничения на использование арендатором объекта;
• условия возможного досрочного расторжения договора.

В случае оценки арендной платы для объектов, находящихся в частной собственности, факторами, влияющими на размер аренды, являются:

• состояние оцениваемого объекта недвижимости;
• инфраструктура и коммуникации на объекте;
• существующие предложение рынка по аналогичным объектам;
• местоположение объекта.

Процедура оценки арендной платы за помещение

1. Сбор детальной информации о количественных и качественных характеристиках объекта оценки арендной платы. Производится визуальный осмотр здания (помещения), а также анализ инфраструктуры и местоположения объекта, имущественных и иных прав, связанных с объектом.

2. Анализ рынка аналогичных предложений, а также существенных факторов, которые не относятся непосредственно к оценке аренды, но влияют на ее рыночную стоимость. Оценщик собирает информацию по ценообразующим факторам, в том числе:

• по макроэкономическим факторам, влияющим на рыночную стоимость объекта;
• по состоянию соответствующего сектора рынка, закономерностям его изменения и складывающейся динамике цен на объекты, аналогичные оцениваемому;
• по социально-экономической ситуации в районе расположения объекта;
• по прочим ценнобразующим факторам, которые заложены в основу результата оценки арендной платы.

4. Применение наиболее адекватного для данного объекта подхода к оценке арендной платы объекта (см. выше) и проведение расчетов.

Методика расчета арендной платы

Методика характерна своей универсальностью. Она применяется при расчете арендной стоимости для различных организаций, фирм, вне зависимости от организационно-правовой формы деятельности. Методика расчета учитывает фактор инфляции. Размер индекса инфляции связан с МРОТ, поэтому вычисляется легко.

Чаще всего стоимость арендной платы рассчитывается сразу за период использования помещения. Она не должна быть ниже суммы, которая установлена в предыдущем году.

Приведем государственную методику, установленную в Приказе Минстроя №209, согласно ему существует следующая формула расчета:

Апл. = [ (Сби х jз х Кк х Кист х Ккр х Ен + Ам) х S + Па] х Ндс х j инф

Рассмотрим каждый элемент отдельно:

Апл – размер денежных средств, уплаченных за пользование помещением в течение одного года, измеряется в рублях;

Сби – балансовая денежная стоимость постройки с учетом естественного износа, измеряется в рублях;

Ен – нормативный показатель результативности вложенных денежных средств;

S – общая площадь арендованного нежилого помещения, измеряется в кв.м.;

jз – индекс роста затрат на различные строительные работы;

Кк – показатель минимальной комфортабельности, считается равным 1. Если арендуемое помещение подвального типа, тогда уменьшается на 0,25. Когда в здании отсутствует вода, канализация или электричество – снижается на 0,1 отдельно на каждый недостающий объект;

Кис – показатель увеличения затрат на строительный и монтажные работы в исторической части;

Ккр – показатель увеличения стоимости отделочных работ над затратами на постройку нового здания;

Ам – годовая амортизация, измеряется в руб.;

Па – арендная плата за участок, на котором располагается здание;

j – показатель инфляции;

Ндс – показатель, который берет в расчет налоги на добавочную стоимость.

Какое имущество может подвергнуться оценке арендной ставке?

При установлении арендной ставки, не для всякого имущества необходимо проводить ее оценку.

Основной список имущества, для которого чаще всего необходима оценка арендной ставки:

• Недвижимость
• Оборудование
• Транспортные средства.

Наиболее часто в оценке арендной ставки нуждаются владельцы объектов недвижимости и директора предприятий. Именно поэтому независимая компания «ВИК» ведет сотрудничество со множеством компаний, фирм, заводов и прочего производства.

Транспортные средства – второй после недвижимости тип имущества, который наиболее часто сдается в аренду. Обычно автомобили арендуют в автопрокатах, а потому оценка арендной ставки является обязательным условием деятельности прокатной компании.

Цели определения величины арендной ставки

Точная величина арендной ставки определяется с целью обоснованности. Чтобы у арендующего не возникли вопросы по поводу несправедливо увеличенной, или, наоборот, слишком маленькой платы за аренду помещения или другого имущества, составленное в соответствии с Государственным стандартом заключение от оценке позволит владельцу недвижимости или другого имущества не испытывать сомнений.

Оценка арендной ставки производится в нескольких случаях. Чаще всего это происходит, когда обойтись без такой оценки владельцу имущества просто нельзя.

Основные поводы для оценки величины арендной ставки:

• Сдача в долгосрочную аренду объекта недвижимости
• Купля-продажа права аренды
• Взятие ссуды в банке под залог права аренды
• Признание права аренды уставным капиталом предприятия
• Продажа предприятия, которому принадлежит право аренды
• Реорганизация предприятия, которому принадлежит право аренды
• Судебные разбирательства.

Документы для оценки арендной платы*

1. Реквизиты юридического лица или паспорт физического лица.
2. Свидетельство о государственной регистрации права или выписка из ЕГРН на помещение или здание.
3. Документ-основание приобретения объекта, указанный в свидетельстве о регистрации права.**
4. Технический паспорт (или выписка из технического паспорта) БТИ, включая экспликацию и поэтажный план.

* Данный список носит рекомендательный характер.

** Договор купли-продажи, договор долевого участия в строительстве, договор дарения и т. п.

Есть вопросы? С удовольствием ответим на них!

Как оценить арендную плату имущества узкоспециализированного назначения?

Если оценке подлежит арендная плата нежилого помещения на развитом рынке недвижимости (к примеру, в г. Москве), то у оценщика не так много трудностей для выполнения этой задачи. Для определения цены оценщик воспользуется единственно точным в этом случае сравнительным подходом.

Но как же поступать, если необходима оценка аренды объектов коммерческой недвижимости специального назначения, таких как: асфальтированная дорога, тепловая подстанция или электрические коммуникации длинной 5 км?

В этом случае на первом этапе необходимо рассчитать рыночную стоимость самого сооружения.

На втором — определить типичную для таких объектов ставку доходности.

На третьем — перемножить полученные величины для вычисления арендной платы.

Зачем нужна оценка арендной платы?

• при пересмотре договора, если такой предусматриваем ежегодное повышение стоимости
• при сдаче имущества в аренду
• при решении судебных споров
• если имущество находится в хозяйственном ведении или имеет отношение к гос. Собственности

Что может выступать объектом оценки:

• Офисы
• Земельные участки
• Склады
• Имущественные комплексы
• Помещения

Что окажет существенное влияние на опережении цены?

После идентификации объекта и определении его сегмента, Оценщик определяет факторы способные оказать влияние на стоимость. К примеру, если определяется ставка аренды помещения офисного назначения то выделяют:

• Удаленность от метро
• Площадь
• Состояние ремонта
• Расположение
• Этажность
• Планировку
• Систему вентиляции

Преимущества

Максимально сжатые сроки независимой оценки

Высшее качество независимой оценки

Индивидуальный подход в оценке каждого случая