Титульное страхование: что нужно знать при покупке квартиры на «вторичке»

Титул — право собственности на движимое и недвижимое имущество, которое подтверждено документально и на законных основаниях. В случае с недвижимостью это регистрация права собственности в Росреестре.

Случается, что права собственности на недвижимость могут быть утеряны по каким-либо причинам. Чтобы защитить владельцев жилья от имущественных потерь, страховые компании предлагают услугу «титульное страхование». Это защита права собственности на квартиру или дом, которое может быть утрачено, если вашу сделку признают в суде незаконной.

Предметом титульного страхования жилой недвижимости выступают права собственности на квартиру, частный дом, дачу, загородный коттедж, комнату и долю во всех вышеперечисленных объектах.

Зачем страховать титул

Покупка квартиры на вторичном рынке обязательно должна сопровождаться проверкой ее юридической чистоты. Другими словами, вам нужно проверить прошлое объекта недвижимости. Продажи, приватизация, наследование, залоги и т. д. — в истории квартиры могло быть множество владельцев и большое количество юридических операций.

Даже опытный риэлтор не может гарантировать на все 100%, что в прошлом приобретаемого жилья не было каких-либо нарушений. Впоследствии это может привести к потере права собственности на квартиру. Если вы сомневаетесь в юридической чистоте понравившейся вам квартиры или частного дома, то лучше не рисковать и оформить страхование титула.

В каких случаях поможет титульная страховка

Титульная страховка покрывает самые распространенные риски, т.е. когда сделку совершил:

• несовершеннолетний собственник жилья без согласия родителей и органов опеки и попечительства;
• недееспособный или ограниченно дееспособный человек без согласия своего попечителя;
• собственник недвижимости (купленной в браке) без письменного согласия супруга;
• владелец жилья, находящийся под влиянием обмана, насилия, угрозы или других неблагоприятных обстоятельств;
• доверитель, не имеющий полномочий на продажу недвижимости или потерявший такое право из-за того, что срок его доверенности истек;
• другие.

Полный перечень страховых случаев указывается в договоре страхования. Фото: b-chief.org

Кроме недействительных сделок, страховой случай наступает, когда:

• права покупателя перешли содольщику продавца, так как при продаже было нарушено его преимущественное право покупки;
• при заключении договора купли-продажи квартиры были допущены ошибки и неточности.

Есть страховые компании, предлагающие страхование ограничения права собственности. К примеру, когда после покупки квартиры обнаруживается гражданин, имеющий право проживать на вашей жилплощади. Вы остаетесь собственником, но в правах ограничены.

Случаи, которые обычно не считаются страховыми:

• собственник добровольно продал или подарил жилье, а потом передумал;
• квартиру забирает банк или другой кредитор в счет погашения долгов;
• объект недвижимости конфискуют по решению государственных или муниципальных органов;
• квартиру изымают, потому что собственник не содержит жилье в надлежащем виде;
• жилье забирают из-за того, что собственник нарушил закон при покупке, к примеру, приобрёл недвижимость при помощи обмана.

Обо всех рисках, которые не сможет покрыть титульная страховка, узнавайте в вашей страховой компании. С общими правилами можете ознакомиться на сайтах Росгосстраха, АльфаСтрахования или других компаний.

Когда лучше застраховать титул

Обычно титульное страхование недвижимости включено в пакет страховок, без которых вы не получите одобрение банка на кредит. При ипотеке потеря титула страхуется в пользу банка.

Если вы на собственные деньги покупаете вторичную недвижимость и сомневаетесь в ее юридической чистоте, то можно застраховать титул самостоятельно. Главное — успеть оформить страховку до наступления страхового случая.

Какие документы понадобятся:

• паспорт страхователя;
• заявление (бланк в офисе или на сайте страховой компании);
• кредитный договор (если жилье куплено в ипотеку);
• выписка из ЕГРН;
• выписка из домовой книги;
• договор купли-продажи квартиры (договор дарения, свидетельство о праве на наследство, договор мены и т. д.);
• технические документы на квартиру (техпаспорт, поэтажный план, экспликация или т. д.);
• оценка рыночной стоимости недвижимости (заказать у оценщика);
• другие.

После проверки документов специалист страховой компании составляет договор титульного страхования недвижимости. Прежде чем вы его подпишете, внимательно изучите все позиции страховки.

На какую сумму страховать право собственности на квартиру

При ипотеке сумма страхования зависит от требований банка. Но она не может быть менее суммы невыплаченного долга. При таких условиях лучше страховать титул на возможно максимальный срок, так как с уменьшением суммы долга будет уменьшаться и страховая сумма.

Учтите, что в случае наступления страхового случая вы получите только сумму по страховке титула, зафиксированную в договоре. Компенсировать судебные издержки и штрафы страховая компания не будет, если иное не указано в договоре.

Сколько нужно заплатить за страховку титула

Каждая страховая компания индивидуально рассчитывает тариф на страхование титула. Обычно размер страховой премии составляет 0,13%-0,3% от страховой суммы. К примеру, вы страхуете квартиру на сумму равную ее стоимости по договору купли-продажи — 3,5 млн рублей. Тариф страховщика составляет 0,3%. За страховку вы заплатите 10,5 тыс. рублей.

Есть страховые компании, использующие плавающий тариф, который рассчитывается, исходя из характеристик объекта недвижимости. На тариф может повлиять история квартиры или дома: чем меньше было переходов права собственности, тем меньше вы заплатите за страховку. Или чем больший срок указан в договоре страхования титула, тем меньше стоимость за год.

Если квартира часто продавалась, имела много собственников, то страховая компания может решить, что риски здесь выше. В таком случае при расчете страховой премии будет применяться повышающий коэффициент. При плавающей формуле расчета средний тариф на титульное страхование недвижимости составляет 0,2%-2,5% от страховой суммы в год.

Особенности титульного страхования при ипотеке

Титульное страхование при покупке квартиры в ипотеку защищает не только заемщика, но и кредитора. По закону этот вид страховки не является обязательным. Но если вы не оформили страхование титула, то в случае оспаривания права собственности на приобретенную недвижимость рискуете остаться без жилья и денег.

Более того, вы будете должны вернуть банку ипотечный заем.

Сегодня только Сбербанк оформляет ипотеку без страховки титула, но при этом поднимает процентную ставку на один пункт, чтобы сократить свои риски.

Без страховки титула банк может не одобрить ипотеку. Фото: banklab.ru

Другие особенности страхования титула

1. Страхование добровольное. Стоит повторить, что в соответствии с положениями №102-ФЗ и ГК титульное страхование недвижимости не входит в число обязательных при покупке жилья в ипотеку.
2. Большой срок договора страхования. Страховка титула — сопутствующая услуга ипотечного договора, который часто заключается на 20-30 лет. Поэтому недавние изменения в законодательстве позволили заемщику заключать соглашение со страховой компанией сроком до 10 лет.
3. Выгодно кредитору и заемщику. Страхование титула в равной мере защищает обе стороны ипотечного договора. Два других вида страхования при ипотеке – квартиры (залог) и здоровья заемщика – наиболее выгодны банку. Часто этот момент становится решающим аргументом в пользу оформления страховки титула.

Что делать, если вы лишились права собственности на квартиру по суду

Может случится так, что ваши права на недвижимость оспорены в суде, к примеру, наследниками бывшего владельца жилья. Иными словами, наступил страховой случай, который включен в ваш договор страхования титула, и у вас собираются забрать квартиру.

Сразу после того, как вы получите на руки решение суда, обращайтесь в страховую компанию. Принесите страховщику договор титульного страхования недвижимости, документ, удостоверяющий вашу личность (паспорт), решение суда, где указано, что вас лишили права собственности на квартиру.

Если страховая компания заподозрит вас в мошенничестве, то разбирательство будет проходить в суде. Вы также вправе подать иск на страховщика, если он станет затягивать с выплатой страховки. Обычно страховщик выплачивает компенсацию в срок, указанный в договоре страхования.

Что говорит закон

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта

Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — позвоните нам по телефону. Это быстро и бесплатно!

Признать сделку купли – продажи квартиры незаконной можно только по решению суда. Этот нюанс может возникнуть при продаже без согласия собственника недвижимости, других мошеннических сделках. В этом случае застрахованное лицо не потеряет свои деньги, всю сумму возместит страховая компания.

Является ли страховка обязательной

Страховка при покупке квартиры на вторичном рынке имеет несколько направлений, особенно, если на недвижимость оформляется ипотечный кредит. В этом случае необходимо не только страхование титула, но и жизни (трудоспособности) заемщика, как и страхование имущества. Эти методы позволяют снизить риски при наступлении непредвиденных обстоятельств, обеспечат прозрачность и честность сделки.

Покупка квартиры не в кредит не налаживает подобного ограничения, оформление полюса в этом случае происходит исключительно по инициативе клиента. В этом моменте также важно уяснить другой момент. При приобретении квартиры под ипотеку, права собственности и возможные юридические запреты помимо самого покупателя проверяют еще и банковские службы.

Это позволяет уберечь от риска не только будущего кредитора, но и саму финансовую организацию. При приобретении вторичного жилья за наличные средства, риск мошеннической сделки гораздо выше, поэтому важно обезопасить себя от подобных ситуаций.

От каких рисков защищает

Что еще почитать:

• Страхование квартиры от пожара и затопления

Страховка титула квартиры имеет несомненные преимущества — защиту финансовых вложений, а также большую степень ответственности страховщика.

Какие страховые случаи предусматривает полис:

• Появление наследников бывших владельцев, претендующих на жилье, что может сорвать сделку.
• Мошеннические операции с недвижимостью.
• Продажа квартиры по поддельным документам.
• Признание недееспособности второго участника на момент совершения сделки.
• Судовое решение, отменяющее заключенную сделку.
• Ошибки в документальном сопровождении.

Даже если после предварительной проверке вам было отказано в оформлении полиса на сделку именно по этой недвижимости, это будет лишним доказательством, что риски приобретения чрезмерно высоки. Обычно так случается, если у квартиры богатое «прошлое» и смена владельцев происходила слишком часто. В таких случаях велик риск появления бывших жильцов (особенно с несовершеннолетними детьми), которые смогут восстановить право проживания через суд.

Насколько эффективна титульная страховка квартиры

Несмотря на необязательность процедуры, при оценке возможных рисков, связанных с покупкой квартиры на вторичном рынке, не помешает иметь дополнительную защиту и гарант безопасности. Примером подобного «спасательного круга» считается страхование титула при покупке квартиры. Чтобы избежать возможного недопонимания и исключить неправильную трактовку, полис не является страхованием имущества или владельцев.

Его предназначение — сохранить денежные средства при аннулировании условий сделки. Согласно действующему законодательству, это может произойти в течение 1 – 10 лет после подписания договора купли – продажи. Возможные ситуации решаются в судебном порядке, поэтому даже в случае принятия решения не в вашу пользу, но при возникновении страхового случая, прописанного в договоре, покупатель все равно вернет назад потерянные при сделке деньги.

Кому подходит страхование титула

Необходимость оформления полиса возникает обычно перед приобретением недвижимости в ипотеку. Так банк сможет обезопасить свои активы, а заемщик — убедится в безопасности сделки. Страховые компании перед одобрением проводят свою проверку обеих сторон сделки, что немаловажно при подобном рискованном предприятии.

Страхование покупки квартиры на вторичном рынке желательно предусмотреть даже если вы планируете покупать квартиру за наличный расчет. Для новостроек подобные процедуры неактуальны, ведь вы фактически становитесь первым владельцем жилплощади.

Сколько стоит титульное страхование в разных страховых компаниях

Сколько стоит титульное страхование квартиры зависит от оценочной стоимости застрахованного имущества. При этом страхование может заключаться не от той суммы, что указана в договоре купли – продажи, а от фактической стоимости жилья. Страховые выплаты покрывают сумму ущерба при определении незаконной сделки.

Сумма, на которую будет застрахована квартира, не может превышать ее оценочную максимальную стоимость.

Страховку титула можно оформить на срок от одного до десяти лет максимум. По прошествии этого времени (10 лет), сделку нельзя признать неправомерной. Обычная практика показывает, что оптимальный срок действия страховки составляет три года.

Что если страховая отказывает в возмещении при страховом случае

Что проверить при подписании страхового полиса:

• Четкую формулировку ситуаций, попадающих под страховой случай.
• Порядок расчета и внесения страховых выплат.
• Срок действия страховки.
• Правильность внесенных данных.

При подписании договора следует также учитывать, что страховка распространяется исключительно на случаи потери прав собственности. Если бывший владелец или его наследники восстановили право проживания в квартире без потери права собственности текущего хозяина, страховой случай не считается наступившим. Это так называемое обременение права собственности может быть прописано отдельным пунктом, если страховая компания не против подобного дополнения.

Титульное страхование квартиры — хороший способ уберечься от участия в мошеннических сделках с недвижимостью, потере денежных средств. При оформлении договора необходимо контролировать важные его пункты, требуя внесения уточняющих деталей при необходимости. Стоимость подобной страховки будет зависеть от ряда факторов и не может быть завышена более реальной цены.

Важные моменты страхования титулов рассмотрены в приведенной информации.

Каталог страховых компаний России

По ссылке, вы можете ознакомиться с каталогом страховых компаний предлагающих услугу страхования недвижимости и имущества. Описание организаций, адрес, телефоны, веб-сайт. Актуальные финансовые показатели СК, позиция в рейтингах, отзывы и другая полезная информация.

В случае, если вы уже имели положительный или отрицательный опыт страхования недвижимости/имущества в какой-либо страховой компании, оставьте свой отзыв. Спасибо!

В каких банках обязательна страховка титула

В качестве основного требования банка по программам ипотечного кредитования страхование титула отсутствует. Закон предусматривает обязательным лишь страхование недвижимости, оформленной в качестве объекта залога. Это требование есть у каждого кредитного учреждения.

Далеко не каждая страховая компания готова предложить программы титульного страхования. Зачастую СК предлагают полис комплексного страхования. Комплексное страхование в обязательном порядке пригодится в следующих банках:

• "Райффайзенбанк",
• "Газпромбанк",
• "ВТБ",
• "Альфа-банк",
• "ДельтаКредит" и др.

Титульная страховка – это защита

Что такое титульное страхование при ипотеке и от чего оно защищает? Страховой случай при титульном страховании возникает в случае признания сделки ничтожной или недействительной. Поскольку это влечет утрату права собственности на объект у покупателя.

Случаи признания совершенной сделки ничтожной или недействительной:

• совершение сделки продавцом в недееспособном или частично дееспособном, а также невменяемом состоянии;
• совершение сделки лицом, который ограничен в дееспособности по решению суда;
• совершение сделки лицом, не понимающим значения собственных действий или не способным ими руководить;
• совершение сделки человеком, которого ввели в заблуждение;
• при совершении сделки произошло нарушение прав несовершеннолетних, например, бывшему на момент сделки несовершеннолетнему собственнику не было предоставлено новое жилье;
• сторона смогла доказать факт мошенничества, например, использование поддельной доверенности;
• получение недвижимости предыдущим владельцем путем обмана, угроз или мошенничества. Тогда аннулирование права собственности продавца по вашей сделке приведет к утрате права собственности и у вас тоже;
• совершение сделки под действием угроз, влияния насилия и стечения отрицательных обстоятельств;
• распоряжение общей собственностью супругов без согласия второго супруга;
• плательщик ренты реализовал недвижимость без наличия согласия от ее получателя;
• в случае нарушения процедуры принятия наследства – один наследник реализовал квартиру без уведомления прочих лиц, имеющих право на получение наследства или при отсутствии возможности принять его в срок;

Все эти случаи приводят к потере права собственности и называются страховым случаем. При наличии страхования на титул страховая компания обязана выплатить компенсацию.

Стоимость полиса

• сумма кредита – с ростом суммы дорожает ипотечная страховка;
• условия каждого конкретного банка – для ипотеки банка "ВТБ" полис будет дороже, чем "ЮниКредитБанка";
• город покупки недвижимости – для Москвы страхование титула дороже, чем на периферии;
• степень риска – с количеством рисков растет стоимость полиса;
• срок договора – стоимость снижается от года к году.

Сценарии страхования в зависимости от уровня риска

Страховая компания проверяет историю и чистоту квартиры на вторичном рынке недвижимости прежде чем проводить страхование титула. Поскольку она обязана учитывать все риски. По результатам проверки страхование развивается по одному из трех сценариев:

• СК предлагает страховку по рыночной стоимости – абсолютно чистая сделка;
• СК предлагает страхование по стоимости выше рыночной – предельно допустимый уровень риска;
• СК отказывает в оформлении страховки титула без аргументирования причин – гарантировано опасная сделка.

Когда СК могут не платить страховку

Прежде чем выплатить компенсацию страховая компания проводит выяснение всех обстоятельств, приведших к наступлению страхового случая. Существуют варианты, при которых страховая на законных основаниях может не осуществлять выплаты, например, при утрате права собственности на объект в одном из следующих случаев:

• особенное положение в стране – гражданская война, военные действия или операция, а также их последствия;
• конфискация недвижимости на законных основаниях государственными органами;
• изъятие квартиры в случае неисполнения обязательств страхователем;
• изъятие имущества при отсутствии возможности владения страхователем в силу закона;
• повреждение или полная гибель имущества;
• снос здания;
• умышленные действия страхователя, направленные на получение выплаты от СК;
• изъятие земельного участка, который используется с нарушениями;
• окончание права собственности на земельный участок;

Страховая компания вправе отказать в выплате в одном из следующих случаев:

• истечение срока, установленного для произведения выплат и обращений за ними;
• получение возмещения от виновного лица;
• отсутствие подтверждений наступления страхового случая;
• предоставление ложных данных со стороны страхователя, из-за которых отчуждение происходило без сопротивления со стороны страхователя;
• случай из списка исключений – наводнение, взрыв, землетрясение и прочие форс-мажорные обстоятельства;
• перепланировка квартиры осуществлена без получения согласия со стороны банка и СК;
• использование недвижимости не по назначению;
• объект залога продан или подарен иному лицу;
• объект залога сдавался в аренду;

Что нужно учесть при оформлении титульной страховки

Первоначально важно при выборе страховой компании учитывать отзывы клиентов о проведении выплат и ценовой политике. Далее важно учесть еще ряд факторов, касающихся титульного страхования:

• сроки – максимальный срок страхования титула составляет 10 лет. Поскольку в течение этого времени сделку, совершенную с недвижимостью, можно оспорить. Оформление страховки на 3-5 лет зачастую приводит к долгим судебным разбирательствам;
• расчет суммы компенсации – размер выплаты в случае утраты права собственности равняется рыночной стоимости объекта недвижимости на день вынесения решения суда. Этот пункт указывается в договоре.

Полезные советы

Что такое титульное страхование?

От чего защищает страхование титула?

Этот вид страхования защищает собственника недвижимого имущества от признания сделки по приобретению недвижимости недействительной или требований бывшего собственника о возврате имущества, выбывшего у него помимо его воли.

Признание сделки недействительной возможно по различным основаниям, установленным законом, например:

• Сделки, совершенной гражданином признанным недееспособным;
• Сделки, совершенной одним супругом без согласия другого супруга при распоряжении общим имуществом;
• Cделки, совершенной под влияние обмана, угрозы или стечения тяжелых обстоятельств (кабальные сделки);
• Cделки, совершенной гражданином, не способным понимать значение своих действий;
• Cделки, совершенной гражданином в нарушение норм закона, как, например, отчуждение имущества плательщиком ренты без согласия рентополучателя; или совершения сделки с превышением полномочий представителя собственника.

Как определяется страховая сумма?

Сколько стоит страховка титула?

Размер страховой премии рассчитывается от страховой суммы, умноженной на тариф, установленный страховщиком.

Базовый тариф в компании составляет 0,30%.

По результатам предстраховой экспертизы могут устанавливаться повышающие коэффициенты, зависящие от обстоятельств, повышающих риск. Такими обстоятельствами являются, например, количество сделок с объектом недвижимости, давность совершения сделок и т.п.

На какой срок заключается договор страхования?

Договор страхования заключается на срок от 1 года до 10 лет. При единовременной оплате премии за весь срок договора, за исключением срока в 1 год, применяется понижающий коэффициент.