Что будет, если продать недвижимость ниже кадастровой стоимости? Исходя из какой стоимости будет исчисляться налог для продавца-физлица: исходя из кадастровой стоимости или из рыночной?
Какую цену использовать в сделках, рыночную или кадастровую
Напомню, что кадастровая стоимость - это базовая стоимость недвижимости, чем она больше, тем больше налогов поступает в бюджет государства, а кадастровая стоимость - исходные данные для расчета налогов (налога на доходы у физлиц и налога на имущество у организаций).
Изначально планировалось сделать кадастровую стоимость равной рыночной стоимости недвижимости, однако в регионах это далеко не всегда так и кадастровая стоимость не отражает рынок.
После проведения массовой кадастровой оценки в регионах, которая по закону проводится раз в несколько лет, кадастровая стоимость может увеличиться даже в несколько раз!
Свои права собственникам приходится отстаивать.
Есть перекосы в проведении кадастровой оценки, и налоговики смотрят на последнюю оценку, рассчитывают исходя из неё налоги.
В сделках по отчуждению недвижимости за сторонами законом не закрепляется обязанность устанавливать в качестве цены договора кадастровую стоимость объекта. Сделки могут проходить по цене ниже кадастровой и даже рыночной цены. Цены сделок между двумя неаффилироваными лицами признаются рыночными.
При этом сделки между взаимозависимыми лицами (головной и дочерней компаниями, например, или между компаниями с одним собственником) будут особенным образом проверены налоговыми органами.
А цены даже в сделках между взаимозависимыми компаниями признаются рыночными, но только до того момента, пока налоговая не обратилась в суд и не доказала обратное.
Если будет доказано (в частности, доказано ФНС), что установление такой заведомо низкой цены было связано с получением налоговой выгоды, в этом случае налоги будут доначислены, а нарушителям грозит штраф.
Налоговый кодекс и последние решения Верховного Суда гласят, что налоговая служба не в праве контролировать эти сделки, однако реальность такова, что есть судебные решения, подтверждающие доначисление налогов при льготной продаже недвижимости дочерним предприятиям без какого-либо обоснования цены.
Отчет об оценке перед проведением подобных сделок мог бы стать значительным аргументом. Оспаривание же решения о доначислении налогов в арбитражном суде выявит сокращение компанией активов и в итоге не удастся избежать налоговых претензий.
Поскольку сделка сначала была совершена по цене ниже кадастровой стоимости, а затем компаниям - участникам сделки не удалось доказать, что сделка проводилась по рыночной цене недвижимости.
Что представляет продажа квартиры государству
Многие российские государственные и муниципальные организации и учреждения испытывают постоянную потребность в приобретении жилых квартиры. Вторичная недвижимость востребована:
- бюджетными организациями социальной направленности (детские дома, социальные службы, объединения ветеранов и т.д.);
- администрациями городских районов;
- муниципалитетами города.
Чаще всего квартиры приобретают для передачи их детям-сиротам, жителям ветхого жилого фонда или расселяемых коммунальных квартир города, пострадавшим от пожаров, природных катастроф, военных действий и т.д.
Процесс покупки квартиры государством осуществляется через единую систему государственных закупок - Госзакупки. Она представляет бесплатную электронную площадку, для доступа к которой не требуется специальных разрешений и регистрации.
Процесс продажи проходит в формате электронных торгов, осуществляемых по принципу аукциона:
- покупатель обозначает максимальную цену (НМЦК), по которой он готов приобрести квартиру желаемых характеристик;
- поставщики (владельцы соответствующего требованиям жилья) предлагают свою стоимость;
- победа достаётся тому продавцу, чья цена окажется наиболее низкой.
Преимущества и недостатки продажи недвижимости через госзакупки
Среди россиян распространено мнение, что сделка с государством - сложный и длительный процесс, сопряженный с бюрократическими преградами, длительными согласованиями и проверками. Также многие считают, что усилия не оправданы: город купит жилье по низкой стоимости, не оправдывающей потраченного времени и средств.
Как и любая другая сделка, продажа квартиры государству имеет свои слабые и сильные стороны.
Плюсы
Как продать, самому или через посредника
Процесс реализации квартиры через тендеры существенно отличается от сделки с частным лицом. Решая, как быстро продать квартиру, важно правильно оценить свои силы и возможности: ошибки на площадке недопустимы, это приведет к отклонению вашего участия.
Через риэлтора или агентство недвижимости
Нет дополнительных расходов, возможны траты при несоблюдении сроков или требований закупки
Оплата комиссии посреднику
Опыт работы на электронной площадке
Большие расходы времени
Все задачи можно делегировать посреднику, не отвлекаясь на процесс продажи
Помощь профессиональных риэлторов пригодится при первом участии в торгах: они отлично знают, как быстро продать квартиру, не совершив при этом распространенных ошибок.
Заявление на отпуск по уходу за ребенком до 3 лет 2021: образец для скачивания, как написать правильно?
Требования
государственных покупателей к жилью
Единой системы критериев, предъявляемых муниципалитетами, администрациями города и социальными службами к недвижимости, нет. Требования зависят от потребностей конкретного учреждения.
В ряде случаев квартира не может быть продана государству, даже если она соответствует всем остальным заявленным требованиям:
- Наличие ремонта с несогласованными перепланировками помещения.
- Жилье выступает залогом кредита (ипотечного, потребительского и т.д.).
- Недвижимость арестована.
- Квартира в долевой собственности: в данном случае необходимо согласие всех владельцев, а при наличии среди них несовершеннолетних детей – согласие органов опеки по каждому ребенку.
- Дом признан ветхим и подлежит плановому сносу.
Пошаговая инструкция, как продать квартиру без риэлтора
В современном законодательстве, регулирующем процесс тендерных покупок недвижимости, отсутствует подробная и структурированная схема действий покупателя. Мы собрали советы и рекомендации профессионалов и подготовили для вам пошаговую инструкцию, как продать квартиру государству без риэлтора.
Этап 1. Расчет стоимости жилья
Торги начинаются от той цены, которую предложит покупатель в тендерной заявке. Эта сумма является максимальной, именно от нее идет снижение стоимости.
Для определения этой максимальной цены государственные организации ориентируются на метод кадастровой оценки, осуществляемой «Росреестом».
Зная особенности и специфику расчета цены жилья, вы сможете быстро и дорого продать квартиру через госзакупки.
Способ оценки квартиры осуществляется по двум параметрам:
1. площадь помещения;
2. утвержденные в регионе тарифы за 1 кв.м.
Советы, как быстро и дорого продать квартиру на электронной площадке:
• при выборе торгов учитывайте не только желаемую прибыль от сделки, но и сопутствующие затраты (оформление ЭЦП, оплата работы на площадке, услуги экспертов и т.д.);
• помните о том, что в процессе аукциона стоимость придется снижать: выбирайте предложения, которые на 7-10% выше желаемой суммы.
Этап 2. Поиск предложения на площадке
Все тендеры по покупке квартиры размещаются на бесплатной государственной площадке – Госзакупки. Поиск предложений на ней доступен любому пользователю без регистрации.
При выборе подходящего тендера обращайте внимание на следующие параметры:
- Сроки торгов – с учетом их, вы сможете спланировать завершение сделки и получение суммы на свой расчетный счет. Этот параметр и позволяет продать квартиру быстро и дорого, в желаемые сроки.
- Техническая документация – в ней представлены требования к жилью, соответствие которым – обязательное условие подписания госконтракта.
- Размер обеспечения заявки, требования к обеспечению контракта – эти суммы необходимо внести на счет покупателя как гарантию вашей благонадежности, после завершения соответствующего ¬этапа они будут возвращены вам. Суммы должны быть у вас на руках, в наличной или безналичной форме.
Этап 3. Регистрация на площадке
Принять участие в аукционе могут только зарегистрированные на Гозакупках пользователи.
Для регистрации необходимо:
1. Оформить электронную цифровую подпись или найти посредника, обладающего ей – тогда все действия на Госзакупках будут осуществляться им.
2. Пройти регистрацию на портале – процедура осуществляется через аккаунт на Госуслугах. Стандартная процедура – бесплатна, срочная – 10 тысяч рублей.
Этап 4. Подача заявки
После успешной регистрации на Госзакупках приступайте к подаче заявки на тендер:
1. Подготовьте необходимые для аукциона документы (сами или с помощью юриста):
- Паспорт владельца жилья;
- Справку о всех прописанных в квартире жильцах;
- Справку о тем, у скольких человек находится в собственности квартира (при долевой собственности);
- Документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
- Выписку из Росреестра;
- Если у одного из супругов есть несовершеннолетний ребенок – согласие на сделку от органов опеки;
- Заверенную у нотариуса доверенность на посредника (при его наличии);
- Заполненную форму заявки (2 части).
2. Загрузите собранный пакет документов на Госзакупки (в виде сканов).
3. Перечислите сумму обеспечения заявки (0,5% от заявленной цены контракта).
Этап 5. Электронные торги
Конкурс проходит на самой площадке. Чтобы пройти в аукционный зал, достаточно зайти в личный кабинет на портале.
Принципы аукциона:
1. Если в торгах участвует один продавец, его ценовое предложение автоматически признается победным.
2. Если кандидатов на заключение контракта несколько, побеждает тот, кто предложит самую низкую ставку.
Этап 6. Подписание контракта
После завершения аукциона всем участникам возвращается оплаченное ими обеспечение, оглашается победитель.
Дальнейшие действия успешного поставщика:
1. Перечисление на счет покупателя размера обеспечения контракта (для расчета воспользуйтесь формулой из технической документации).
2.
Согласование комиссии. Процесс осмотра квартиры представителем государственного покупателя происходит после определения победителя, на этой стадии оценивается соответствие жилья заранее обозначенным требованиям. После этого подписывается акт приемки-передачи.
3. Подписание государственного контракта: в электронной форме – на площадке (с помощью ЭЦП), бумажный вариант – отправляется почтой России.
4.
Визит в МФЦ для регистрации процесса передачи права собственности на жилье в Росресстре.
5. Получение оплаты по госконтракту на указанный в договоре расчетный счет.
Используя наши советы, как продать квартиру быстро и выгодно, вы сможете подобрать на Госзакупках подходящего вам по срокам и цене потенциального покупателя, успешно пройти через все этапы сделки.
Если у вас нет опыта работы на электронных площадках и юридического образования, рекомендуем воспользоваться помощью экспертов. При желании вы можете поручить им не весь процесс продажи, а определенную его часть: подготовку документов, участие в аукционе, оформление необходимого оборудования.
Так вы сможете обезопасить себя от потенциальных ошибок новичков и победить в торгах с первой же попытки.
«Я собираюсь продать квартиру и не знаю, какой налог надо заплатить». Все, что нужно знать о налогах при продаже недвижимости
Добропорядочный гражданин обязан платить налоги со всех доходов. Если вы решили продать свою квартиру, дом или участок, то государство может посчитать деньги, полученные от продажи недвижимости.
Но платить налоги при продаже недвижимости должны не все, не всегда и не со всей стоимости жилья. Разбираемся, какие налоги, и в каких случаях придется платить продавцу собственной недвижимости.
Продажа недвижимости — это доход продавца, за который он должен заплатить налог. Коллаж: МИР КВАРТИР
Когда платить не нужно
Вы можете поспорить с популярной рекламой и не платить налоги, но при этом спокой но спать, если:
- жилье приобретено не ранее 2016 года, а срок владения составляет пять лет;
- недвижимость была получена в наследство, по договору приватизации или в ренту, а срок владения составляет больше трех лет;
- квартира куплена до 2016 года и находится в собственности три года.
Если вы решили продать квартиру, которой владелименее трех лет, то придется платить налог, вне зависимости от прочих обстоятельств.
Сколько нужно заплатить
Продажа недвижимости, будь то участок, загородный коттедж или квартира, является сделкой, которая несет продавцу доход, облагаемый налогом. Для расчета этого налога используют три вида ставки НДФЛ (налог на доходы физических лиц).
Ставка для расчета налога для граждан РФ — 13%, если иное не предусмотрено законом. Фото: zakon-i.ru
Ваш налог составит:
- 30%, если вы нерезидент. То есть находитесь в России менее 183 дней в году и платите налоги в другой стране.
- 15%, если размер ваших доходов более 5 млн рублей в год. Ставка начнет действовать с 2021 года, в связи с введением прогрессивной шкалы налогообложения.
- 13%, если вы гражданин РФ и ваша сделка с продажей недвижимости не попадает под исключения.
При продаже загородного дома с участком, налог рассчитывается отдельно для строения и отдельно для земли.
Любой налог считается по формуле, когда налогооблагаемая база умножается на актуальную ставку. Вы определили, по какой ставке будет рассчитываться ваш налог. Теперь нужно посчитать налоговую базу.
Как посчитать налоговую базу
При продаже недвижимости расчет налога ведется на основе кадастровой стоимости. При этом цена квартиры по кадастру не связана с суммой в договоре купли-продажи или с ценой жилья на рынке.
Та как цена в кадастре может периодически меняться, берите данные на 1 января того года, в котором продали квартиру. Сравните кадастровую стоимость и сумму, указанную в договоре купли-продажи.
Если в договоре цена больше 70% от кадастровой суммы — за основу нужно брать сумму из договора.
Если реальная цена квартиры меньше 70% от кадастровой стоимости, то налогооблагаемая база будет равна 70% от кадастровой цены.
Если в базе ЕГРН нет кадастровой стоимости на ваш дом или квартиру, то используйте в качестве налоговой базы цену, указанную в договоре купли-продажи.
Как рассчитать декретные правильно - примеры расчета и виды пособий по беременности и родам
Чтобы самостоятельно посчитать налог, нужно определить налоговую ставку и налгооблагаемую базу. Фото: kroosp.ru
Пример:Мнение экспертаАрдашев ВладимирКадастровая стоимость вашей квартиры — 12 млн рублей. Вы продали ее за 9 млн рублей. Налоговая база — 70% от 12 млн, что составляет 8,4 млн. С этой суммы и будет рассчитываться налог.
Если квартира по договору купли-продажи стоила 10 млн рублей, а стоимость по кадастру была 8 млн, то есть меньше, то базой для расчета налога будет сумма из договора — 10 млн. рублей.
Не забываем про вычет
По закону продавец недвижимость может сэкономить на налогах, снизив налоговую базу, то есть получить вычет.
Есть два варианта вычетов:
- вы можете получить льготу от государства — 1 млн рублей, но не чаще одного раза в год;
- вы вправе вычесть из налоговой базы сумму, потраченную во время покупки квартиры, к примеру, проценты по ипотеке.
Пример:Вы купили жилье по ипотеке за 7 млн рублей и заплатили проценты 3 млн рублей. Потом вы продали квартиру за 10 млн рублей. В подобном случае вам не нужно платить налог, поскольку ваш доход равен нулю.
Какие документы нужны
Каждый продавец недвижимости обязан задекларировать свою сделку. Вы должны в установленный срок подать декларацию в налоговую службу. Удобно это сделать в отделении ФНС по месту жительства или онлайн на сайте Госуслуг.
Для декларирования сделки купли-продажи жилья нужен минимальный пакет документов. Фото: law-divorce.ru
Для оформления декларации потребуются следующие документы:
- паспорт,
- ИНН,
- договор купли-продажи,
- документы, которые подтвердят факт расчета с покупателем (расписка, квитанция из банка и т. д.),
- документы, которые подтвердят ваши расходы в ходе заключения сделки (квитанции из банка, счета на оплату услуг нотариуса, оценщика и т. д.).
Одновременно с оформлением декларации можно подать заявление на получение налогового вычета.
Срок подачи декларации — до 30 апреля следующего года после продажи недвижимости. Налог нужно заплатить до 15 июля следующего года. Вы обязаны подать 3НДФЛ и в случаях, когда платить налог не требуется.
Можно ли вообще продать квартиру государству
Жилищный кодекс РФ и другие тематические законодательные акты не запрещают приобретение государством объектов недвижимости у частных лиц. Такие операции выполняют муниципалитеты для выполнения утвержденных социальных программ. Для приобретения применяют стандартную схему закупок с применением открытых электронных торгов (аукционов).
Чтобы продать квартиру государству правильно, продавцу надо изучить:
- типовые требования к объектам недвижимости;
- механизм ценообразования;
- особенности налогообложения;
- пошаговый алгоритм действий;
- сопроводительную документацию.
К сведению! Иногда целесообразным является безвозмездная передача имущества государству (реприватизация).
Плюсы и минусы такой продажи
Если жилье не приватизировано, при сносе можно рассчитывать на получение аналогичной недвижимости или компенсации. Если вовремя продать квартиру государству по высокой рыночной цене с последующим оформлением договора социального найма – появятся условия для использования упомянутой выше льготы.
Однако и обычная продажа государству подразумевает несколько значимых плюсов:
- надежность контрагента;
- прозрачная схема оформления сделки;
- быстрое получение оплаты после заключения договора;
- отсутствие дополнительных затрат на рекламу, риэлторские агентства, юристов.
После совершения такой сделки устраняются следующие расходы:
- ;
- коммунальные платежи;
- выполнение текущего и капитального ремонта.
Расходы на содержание квартиры исключаются – достаточно продать жилье государству.
Какие квартиры интересуют власть
Наиболее востребованными являются однокомнатные квартиры в готовности для немедленного переезда.
Продать государству точно не получится следующее жилье:
- с неузаконенной перепланировкой;
- оформленное в залог, обремененное или арестованное, с иными ограничениями для продажи;
- в плохом техническом (эстетическом, санитарном) состоянии;
- с отсутствием современных инженерных сетей.
А рассмотренный выше пример с ветхим жильем является исключением. Подобную схему получится применить, если объект недвижимости пока не включен в список для планового сноса. Ответственные работники муниципалитета уточняют размещение здания в зонах с правом на отселение.
Жилье для детей сирот
Продать квартиру государству можно в рамках целевой программы для детей сирот. Требования к недвижимости в данном случае не отличаются от рассмотренных выше правил.
Для всех льготных категорий граждан устанавливают на региональном уровне нормативы жилой площади. Стандарт – 18 м кв. на человека. Его корректируют местные законодательные органы власти. В столице, например для семьи из двух человек установлен норматив 44 м кв.
Как определить цену
Продать квартиру государству можно только через аукцион, поэтому процесс торгов определен стандартной процедурой. Побеждает самое дешевое предложение, соответствующее по характеристикам опубликованной заявке.
По кадастровой стоимости
Это специфическое определение оценки внедрено для решения следующих задач:
- расчета налогов на недвижимость и полученный доход;
- оформления прав наследства, дарения;
- выполнения обменных операций.
Вычисления делают профильные подразделения «Росреестра». В типовой методике кроме общих технических параметров и года постройки применяют поправочные коэффициенты для учета экономических особенностей конкретного региона. Расчет выполняют не чаще одного раза каждые 2-3 года.
Если продать квартиру государству по действующей кадастровой стоимости или выше, придется заплатить налог от разницы с ценой покупки. Максимальная скидка от этого уровня допустима не более 30%. По состоянию на 2021 г. действует вычет 1 млн. руб. На эту сумму разрешено уменьшить базу налогообложения.
К сведению! При продаже ниже кадастровой стоимости применяются определенные правила расчета НДФЛ. Какие – читайте по этой ссылке.
По рыночной стоимости
В этом варианте существенное влияние на цену оказывают следующие параметры:
- площадь;
- количество комнат;
- расположение с учетом ближайшей инфраструктуры;
- год постройки;
- архитектурные особенности здания (кирпич, монолит и др.);
- действительное состояние.
С учетом целевого назначения квартиры достаточно сделать «косметический» ремонт, либо обеспечить подготовку для финишной отделки.
Актуальную рыночную стоимость квартиры можно определить по уровню сопоставимых предложений. Для оперативной проверки пользуются информацией агентств и сводными специализированными сайтами. Альтернатива – обратиться к профессиональному оценщику для составления отчета.
Список необходимых документов
Подготовка не отличается ничем от стандартной продажи. Чтобы продать помещение государству, понадобится:
- гражданский паспорт, иное удостоверение личности;
- справка о зарегистрированных жильцах;
- справка об отсутствии коммунальных долгов;
- выписка из Росреестра с отсутствием обременений.
Если в семье – несовершеннолетний ребенок, понадобится разрешение опеки и попечительства.
Пошаговая инструкция
Стандартный алгоритм действий, как продать квартиру государству:
- Уточняют рыночную стоимость, определяют приемлемую цену продажи.
- Выполняют подготовительные ремонтные работы.
- Обращаются в местную администрацию для уточнения плана закупок (контролируют актуальное состояние аукционов).
- При появлении подходящего предложения собирают необходимые документы.
- Подают заявку на участие в аукционе.
- При положительном результате торгов оформляют договор купли продажи.
- Получают оплату на счет в банке.
- Передают объект недвижимости по акту уполномоченному представителю муниципалитета.
- Посещают отделение МФЦ («Росреестра») для завершения передачи прав собственности муниципалитету.
Внимание! Договор и акт разрабатывается муниципалитетом самостоятельно. Заранее заполнять ничего не нужно. Пример муниципального контракта загрузите по этой ссылке.
Аукцион
Актуальное состояние предложений изучают в режиме онлайн на сайте государственных закупок. Регистрация на этом этапе не нужна. Встроенная система фильтрации поможет найти необходимую информацию по заданным критериям.
В подробном описании заявки есть техническое задание. Этот документ доступен для скачивания. В нем определены характеристики, по которым будет выполняться отбор квартир. Аналогичные данные будут проверять при подписании акта прима передачи.
Для участия в торгах необходимо пройти аккредитацию. Данная процедура за дополнительную плату предлагается в ускоренном варианте. Чтобы исключить лишние траты рекомендуется сделать ее заранее.
Собранные документы сканируют, отправляют в электронной форме на соответствующую аукционную площадку. Делают обеспечительный перевод на счет организаторов. Точная сумма указана в заявке.
Она возвращается после завершения торгов. Перечисленные действия выполняют по сопроводительной инструкции. При возникновении затруднений обращаются в службу информационной поддержки.
Каждая заявка от продавца состоит из двух частей. В первой – содержится общая информация. В ходе аукциона необходимо подтвердить ценовое предложение. В случае положительного результата повторно обращаются в администрацию. Муниципалитет создаст комиссию для приемки объекта недвижимости, подготовит для оформления договор купли продажи.
Передача по деприватизации
Деприватизация – это бесплатная передача квартиры назад государству. Продать по деприватизации не получится, поскольку это безвозмездная процедура. Осуществляется только по согласию всех собственников.
Заявление и сопроводительные документы о деприватизации подают в муниципалитет. После положительного ответа:
- подписывают договор и акты передачи;
- дают согласие на регистрацию новой записи в ЕГРН;
- заключают договор социального найма.
Важно! После передачи квартиры по данной схеме исключена возможность вторичной приватизации.
Можно ли завещать квартиру муниципалитету
Завещание в пользу государства разрешено законодательством РФ. Этот документ можно изменить в любой момент, поэтому нынешний владелец вправе распоряжаться им по своему усмотрению. Дополнительные уведомления и согласования с муниципальными органами власти не требуются. Завещание оформляется только у нотариуса.
Передача или продажа квартиры государству помогает уменьшить финансовые обязательства. Заранее следует изучить особенности формирования цен рынка недвижимости, налогообложение. Если самостоятельное участие в аукционе вызывает затруднения – обращаются за помощью к специалистам.
Ответы на вопросы по теме статьи можно получить в комментариях к публикации или у нашего дежурного юриста. Ставьте репосты и лайки, делитесь собственным опытом и замечаниями.
Обратите внимание на дополнительную информацию в тематических разделах нашего сайта.
Как определяется кадастровая стоимость?
При расчете суммы оценщики учитывают длинный перечень факторов:
- площадь недвижимости;
- целевое назначение объекта;
- расположение, расстояние до административного центра;
- техническое состояние (год постройки, материалы и т.д.);
- близость к объектам инфраструктуры и санитарно-защитным зонам;
- другие факторы, которые могут повлиять на рыночную стоимость объекта.
Важным нюансом является то, что кадастровая стоимость должна приблизительно совпадать с рыночной на момент проведения оценки. Проще говоря, определенная оценщиком сумма не должна существенно превышать ту цену, по которой можно приобрести или продать такое недвижимое имущество.
Почему возникают ошибки?
Виной всему человеческий фактор. Опечатки, халатность оценщиков, неверно определенные параметры объектов приводят к возникновению разнообразных ошибок.
Пошаговая инструкция по снижению кадастровой стоимости
Вопрос оспаривания результатов оценки следует рассматривать поэтапно. Для начала стоит рассмотреть общие положения, которые касаются и жилых, и нежилых объектов. Описанная ниже пошаговая инструкция поможет понять, как снизить кадастровую стоимость квартиры.
Шаг 1. Определяем, в какую сумму оценили собственность
Чтобы понять, насколько верно было оценено недвижимое имущество, нужно зайти на официальный сайт Росреестра. В окне поиска следует найти свою собственность. Для этого можно использовать любой из критериев: адрес, условный номер и т.д.
Результатом поиска станет выведенная на экран выписка по объекту. В ней будут предоставлены данные по дате и сумме оценки.
Для примера подойдет Москва . Введем любой адрес и проверим работу портала. Согласно полученным данным, кадастровая стоимость квартиры в Москве по адресу ул. Стандартная, дом 21, корпус 1, квартира 82, составляет 6,35 млн рублей.
Аналогичным образом необходимую информацию можно найти на публичной кадастровой карте. Однако на ней отмечены не все объекты.
Шаг 2. Определяем, есть ли основания для переоценки
После того, как сумма оценки стала точно известна, можно определять ее достоверность. Для этого нужно смотреть стоимость недвижимости в том районе или доме, который интересует. В примере выше использовался адрес Москва, ул.
Стандартная, дом 21, корпус 1. График цен показывает, что средняя стоимость квадратного метра в этом районе составляет 176,6 тысяч рублей за м2. Значит рыночная стоимость квартиры площадь 51 м2 составляет около 9 млн рублей.
В данном случае снижение кадастровой стоимости квартиры невозможно, так как сумма оценки и так ниже рыночной цены объекта.
Если возможности самостоятельно оценить собственное имущество нет, стоит обратиться к специалистам. Оцениванием недвижимости для дальнейшей переоценки занимаются лицензированные компании с допуском СРО. Они делают отчеты, которые служат основанием для дальнейшего оспаривания текущих результатов оценки.
Основанием для оспаривания может быть не только несоответствие результатов оценивания рыночным расценкам, но и ошибки в определении характеристик объекта. Также веской причиной является изменение текущего состояния объекта в худшую сторону. Компании-оценщики с допуском СРО учитывают это при составлении отчета и подсказывают, как уменьшить сумму.
Стоимость услуг оценщиков колеблется в зависимости от региона. В Москве расценки стартуют от 2000 рублей и достигают 80000 рублей.
Важно! По закону оценка недвижимости в целях определения кадастровой стоимости проводится не чаще одного раза в два года и не реже одного раза в пять лет. При этом налог начисляется на ту сумму, которая была определена при оценке. Поэтому снижение кадастровой стоимости квартиры или нежилого помещения нужно проводить сразу, как только возникают сомнения в объективности оценивания.
Шаг 3. Выбор способа оспаривания результатов оценки
Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году проводиться двумя способами:
- путем обращения в комиссию по рассмотрению споров;
- путем подачи судебного иска.
Первый вариант решения проблемы проще и дешевле. Достаточно собрать документы, подтверждающие ошибочность оценивания, прикрепить их к заявлению и направить в региональное отделение Росреестра.
Чтобы снизить кадастровую стоимость объекта недвижимости, необходимо предоставить на рассмотрение комиссии такие документы:
- кадастровую справку;
- копию свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН, заверенную нотариусом;
- экспертное заключение, сделанное компанией-оценщиком с допуском СРО.
Если основанием для пересмотра результатов оценки является несоответствие рыночным ценам, то к этому пакету документации прикладывается отчет об установлении рыночной цены объекта на момент проведения оценивания.
Если основанием для обращения в Росреестр служат ошибки в расчетах или недостоверность сведений об объекте, то к приведенному выше списку добавляются документы, подтверждающие наличие ошибки.
Чтобы было проще понять все эти сложные формулировки, рассмотрим несколько примеров из судебной практики.
Для юридических лиц интересной будет практика оспаривания назначения земли. ЗАО «Агрокомбинат «Московский» в судебном порядке оспорил назначение земельного участка, на котором располагаются теплицы комбината. Суд постановил уменьшить кадастровую стоимость недвижимости на 44%.
Для физических лиц достаточно будет привести статистику. За 2017 год в одной только Псковской области во внесудебном порядке была пересмотрена оценка 386 объектов. Суммарное превышение суммы оценивания составило больше 4 млрд рублей.
Ожидается, что уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году будет проводиться массово. По статистике, в Москве и Московской области больше половины объектов недвижимого имущества оценены по завышенной в 3-4 раза цене. В других регионах России наблюдается аналогичная ситуация.
Шаг 4. Ожидание решения комиссии
Снижение кадастровой стоимости объекта путем обращения в комиссию выгодно благодаря скорости и низкой стоимости решения проблемы. Согласно требованиям российского законодательства, комиссия обязана назначить осмотр объекта в течение недели с момента подачи заявления и вынести решение за 30-дневный период.
Шаг 5. Судебные прения
Если решение комиссии не устраивает заявителя, он имеет право обжаловать его в суде. Для этого к пакету документации, которые предоставлялся в Росреестр, необходимо добавить:
- исковое заявление;
- квитанцию об уплате госпошлины;
- уведомление о вручении копий искового заявления всем сторонам дела.
Так как уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году является сложной процедурой, интересы заявителя обычно представляет адвокат. Поэтому к перечисленным документам следует добавить нотариально заверенную доверенность на представителя.
Юридические лица также обязаны предоставлять документацию, подтверждающую попытки решить проблему в досудебном порядке. Для физических лиц такого требования нет.
Нюансы процедуры
Чтобы определить, как снизить кадастровую стоимость недвижимости, необходимо учесть несколько факторов:
- Назначение объекта. Квартира, дом и нежилое помещение оцениваются по-разному.
- Регион. В зависимости от региона отличаются органы, которые занимаются досудебным урегулированием проблем. Например, уменьшить кадастровую стоимость объекта в Подмосковье можно через Министерство имущественных отношений Московской области. Оспорить решение Минмособлимущества можно путем обращения в комиссию Росреестра.
- Сумму судебных издержек при снижении кадастровой стоимости объекта недвижимости. В некоторых случаях размер налога на имущество получается в несколько раз меньше, чем траты на оплату услуг оценщиков, адвокатов и госпошлин.
Также стоит рассчитать, насколько успешным будет дело. Уменьшение кадастровой стоимости в 2021 году происходит в том случае, если ошибки привели к критическим отличиям в кадастровой и рыночной стоимости недвижимого имущества. Отличия в пределах 10-20% от рыночных расценок не являются основанием для пересмотра результатов оценивания.
Как продать земельный участок государству по кадастровой стоимости
- Рубрика: Покупка и продажа участков
Если вы задумались о том, чтобы продать участок государству, необходимо убедиться, что данная сделка будет востребована. В противном случае реализовать землю не получится. Руководствоваться при подготовке к передаче прав необходимо действующим законодательством.
Кадастровая стоимость не является рыночной, о чем указано в Федеральном законе №135 «Об оценочной деятельности». Регулирует положение статья №40 «О принципах определения стоимости услуг, работ или товаров для их последующего налогообложения»
Продать участок в ЛО и других областях можно опираясь на Земельный и Гражданский Кодекс РФ, а также Федеральный закон «Об обороте земель». Стоит учитывать, что в соответствии со статьей ЗК №53, владелец земли может отказаться от права собственности, то есть не продать, а вернуть землю государству.
Если вы хотите продать земельный участок государству, а не подарить его, обратитесь к специалистам, которые помогут в его реализации на выгодных условиях.
Государство охотнее покупает регулярно обрабатываемые земли
Особенности подготовки договора купли-продажи земельного участка
Чтобы продать землю государству, составляется договор КП. В документе обязательно должны быть указаны:
- Дата и место подписания договора.
- Количество экземпляров.
- Информация об участниках сделки.
- Полное описание объекта КП.
- Права и обязанности участников сделки.
- Стоимость объекта.
- Порядок и сроки расчета.
- Время вступления соглашения в силу.
- Подписи сторон.
В договоре КП указывается полное описание участка и его особенности
В договоре физическое лицо указывает свои паспортные данные, тогда как для органов власти достаточно указания названия структурного отдела
Почему может измениться кадастровая стоимость земельного надела
Обращаясь к органам власти с вопросом, можно ли продать землю государству, необходимо учитывать, что кадастровая стоимость регулярно изменяется. Причинами для переоценки служат:
- Определение новых границ участка или изменение метража.
- Перевод разряда земли в другую категорию.
- Изменение эксплуатационного назначения надела.
Любые изменения размеров или назначения надела отражаются на его кадастровой стоимости
Преобразование удельного показателя земли на общегосударственном уровне также влияет на ее кадастровую оценку
Можно ли продать государству излишки земли, как рассчитать их стоимость, и прочие нюансы сделки, можно узнать у специалистов АН «Колизей». Каждый случай уникален и требует индивидуального подхода. Кроме того, вы получите консультацию о том, как оформить земельный участок в собственность и варианты оформления земли без проблем.
Звоните, мы ответим на все ваши вопросы!
Как продать квартиру государству?
Продажа недвижимости гражданином является очень ответственным процессом, который имеет множество нюансов. Гражданин имеет право продать квартиру как другому лицу, так и государству Российской Федерации.
В случае если гражданин выявил желание продать квартиру государству, ему необходимо знать последующую информацию. Рассмотрим основные моменты в статье.
Обязательные условия для продажи
Данный вид процедуры имеет обязательные требования, которые гражданин обязан выполнить в ходе продажи квартиры государству. Квартира должна быть «юридически чистой». Что это значит?
- На ней не должно быть обременений.
- Квартира не должна быть в аварийном состоянии.
- Любые перепланировки должны быть зарегистрированы и внесены в технический паспорт жилья.
Куда обращаться?
Куда нужно обратиться гражданину Российской Федерации при продаже квартиры лицу администрации города, в котором он проживает?
Гражданин с написанным заявлением о его намерении может обратиться в ту же администрацию. Если сделка будет выгодна государству, то процедура будет проведена.
А также гражданин может поучаствовать в аукционе продажи недвижимости. Необходимо следить за открытиями покупки жилья государственными учреждениями.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Какие документы необходимо подготовить?
Для продажи квартиры государству необходимо собрать перечень документов.
- Свидетельство о праве собственности гражданином на данную недвижимость.
- Согласие в письменном виде от всех совладельцев, если заявитель является в долевой собственности.
- Выписку из домовой книги о прописанных лицах.
- Выписка из ЕГРНИ.
- Выписка о наличии или отсутствии коммунальных задолженностей. недвижимости.
- Технический паспорт квартиры.
Региональные особенности
В зависимости от региональных особенностей, государство может проводить покупку имущества для разных целей. Как правило, скупается жильё для того, чтобы переселить граждан из аварийных домов, для расселения лиц, для выдачи квартир сиротам и в качестве помощи другим лицам.
Законы
Законодательство Российской Федерации регулирует и процедуру деприватизации квартир:
- Жилищный кодекс РФ №188-ФЗ от 200 года;
- Закон «О приватизации жилья» №1541-1 от 1991 года;
- Новый Закон «Жильё для детей-сирот» статьи 1-13.
Жильё для детей-сирот
Как получить сироте квартиру?
- Если ранее выданное жильё меньше, чем положено по законодательству.
- Не соответствует обязательным нормативам, которые прописаны в Федеральных законах.
- Если гражданин, который обращается в государственные органы для получения жилья проживает с тяжелобольным родственником.
- Если гражданин является ребёнком-сиротой.