Оспорить кадастровую стоимость недвижимости может любое лицо, как физическое, так и юридическое, обладающее правом собственности на объект, по которому обнаружена неверная оценка.

Законодательством предусмотрено два варианта оспаривания:

  • досудебное обжалование в комиссии по результатам споров в Росреестре;
  • в судебном порядке.

Выбирать вариант может сам заявитель, при этом физические лица могут сразу обращаться в суд, а юридическим лицам обязательно нужно пройти этап с обращением в комиссию.

Оспорить через комиссию Росреестра, считается более простым и быстрым способом. Особенно важно учесть, если суд откажет в пересмотре оценки, то вы уже не сможете обратиться в комиссию.

Смотрите также:
Страхование жизни при ипотеке: обязательно ли страховать жизнь

Это решение может быть оспорено в судебном порядке. При этом оспорить можно не только само решение, но и кадастровую стоимость. Во втором случае решение не будет рассматриваться и приниматься во внимание, то есть суд будет рассматривать только саму стоимость, насколько верно она рассчитана.

Главой 25 Кодекса административного судопроизводства РФ определена процедура оспаривания стоимости недвижимости по данным кадастра судом, где сказано, что граждане и юридические лица могут подать исковое заявление для оспаривания:

  • решения комиссии;
  • действия либо бездействия комиссии;
  • а также установления рыночной стоимости недвижимости.

При этом в случае требований истца о возврате излишне уплаченных в бюджет налогов на имущество, сначала необходимо дождаться решения о пересмотре кадастровой стоимости. А затем уже обращаться с заявлением на взыскание переплаты.

Ответчикам в случае судебных споров признается Росреестр.

Как узнать кадастровую стоимость, чтоб уменьшить налог?

Мнение эксперта
Ардашев Владимир

Перед тем, как оспорить стоимость дома или земельного участка нужно, знать ее точное значение. Узнать, кадастровую стоимость объекта недвижимости, можно на официальном сайте Росреестра, смотрите инструкции:

Кадастровую стоимость можно сравнить с рыночной, и сделать выводы, насколько она правильна. Если разница достаточно большая, то можно задаться целью снизить ее. В этом случае уменьшится и налог на недвижимость.

Пошаговая инструкция оспаривания кадастровой стоимости

1. Определение основания для оспаривания.

Как правило, выясняется завышение стоимости после того, как владельцу недвижимости приходит квитанция об уплате налогов. Если сумма категорически не устраивает, можно узнать кадастровую стоимость заказав выписку из ЕГРН или выше по инструкциям.

Затем кадастровую стоимость сравниваем со средней рыночной стоимостью аналогичных объектов на этой территории. Если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную, то есть смысл заняться процедурой оспаривания.

Пересмотр стоимости происходит по следующим основаниям:

  • на момент оценки рыночная цена была ниже кадастровой стоимости;
  • при расчете кадастровой стоимости были использованы не верные данные (площадь, материал стен и т.д.).

2. Обращаемся к независимому оценщику.

Стоимость зависит от региона и особенностей объекта недвижимости, начинается от 3 000 рублей. Оценщик должен включен в реестр СРО. Обязательно заключите с ним договор об оказания услуг.

Если при обращении в суд или когда рыночная стоимость недвижимости отличается от кадастровой более чем на 30%, то потребуется дополнительная оценка экспертом СРО самого оценщика.

4. Подаем документы в комиссию Росреестра по рассмотрению споров о кадастровой стоимости.

Когда получены результаты независимой оценки. Собираем остальные документы для обжалования кадастровой стоимости:

  • заявление — заполняется на месте;
  • выписка из ЕГРН;
  • документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости (копия заверенная нотариусом);
  • заключение об оценки и отчет об установлении рыночной стоимости недвижимости;
  • документы о том, что в данных Росреестра обнаружены недостоверные сведения;
  • удостоверение личности.

Весь пакет собранных документов передается в комиссию Росреестра. Помимо основных реквизитов в заявлении обязательно указывается причина оспаривания стоимости. В случае отсутствия какого-либо документа в рассмотрении заявления будет отказано.

5. Ждем решение комиссии.

Срок рассмотрения заявления составляет месяц, по окончании которого должно быть вынесено письменное решение. В течении 5 рабочих дней уведомляют о дате рассмотрения заявления и заседания комиссии.

При этом собственник объекта, подавший на пересмотр стоимости, может участвовать в заседании комиссии в качестве присутствующего. Комиссия выносит решение о пересмотре кадастровой стоимости, если в ее определении были допущены неточности, или отказе, когда ее применение считают правомерным.

При отказе подается исковое заявление в суд в течении 10 дней с момента вынесения решения.

Смотрите также:
Образцы договоров аренды, продажи недвижимого имущества с неотделимыми улучшениями имущества, квартиры

6. Подается исковое заявление в суд.

Если дело дошло до суда, то подается иск по месту нахождения ответчика, им выступает орган Росреестра.

В исковом заявлении обязательно должно быть:

  • указание наименование суда;
  • кто выступает сторонами – истец и ответчик;
  • изложены сведения о том, что нарушены права заявителя.
Мнение эксперта
Ардашев Владимир

Также суду должны быть представлены обоснованные требования и доводы в их подтверждение. Обязательно к заявлению прикладываются все документы, которые подавались в комиссию, а также решение комиссии, если с ним не согласны.

Образцы бланков:

Судебные издержки включают в себя государственную пошлину, которая составляет для физических лиц 300 рублей, а для юридических – 2000 рублей.

7. Решение суда.

Рассмотрение искового заявления по существу может занять от 2 до 3 месяцев. При этом истец должен обосновать свою позицию по поводу неверно установленной кадастровой стоимости. Суд, рассмотрев все материалы дела, примет решение и по результатам его либо стоимость останется в прежнем размере, либо будет изменена в меньшую сторону.

При этом изменения должны быть применены с начала года, когда иск был подан.

Следующим этапом в случае уменьшения кадастровой стоимости станет требование о перерасчете исчисленного налога на имущество и возврат сумм, излишне внесенных в бюджет.

Вышеизложенная схема поможет установить справедливую кадастровую стоимость для конкретного объекта недвижимости и, как следствие, существенно снизить налог для лица, в пользу которого произошла переоценка.

Как уменьшить кадастровую стоимость, если считаете её неверной

Остались вопросы? Узнайте, как решить именно Вашу проблему! Напишите прямо сейчас нашему консультанту онлайн. Или звоните нам по телефонам:

Как уменьшить кадастровую стоимость недвижимости?

Довольно часто кадастровая стоимость является достаточно высокой по отношению к рыночной стоимости того или иного объекта недвижимости. Уменьшение кадастровой стоимости является актуальным вопросом, поскольку именно с учетом кадастровой стоимости недвижимости производится начисление налогов, расчет арендной платы, определение выкупной цены в определенных случаях.

Содержание статьи:

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по гражданским делам все разъяснит и поможет уменьшить кадастровую стоимость недвижимости: профессионально, на выгодных условиях и в срок. Звоните уже сегодня!

Порядок уменьшения кадастровой стоимости недвижимости

Для принятия решения о целесообразности оспаривания кадастровой стоимости объекта можно придерживаться следующего порядка:

  1. Установить наличие оснований для оспаривания кадастровой стоимости. На данном этапе лицо должно получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости и сравнить данные о стоимости из выписки со среднерыночной стоимостью аналогичных объектов. Если самостоятельно не удается произвести сравнение, тогда лучше обратиться к аккредитованному оценщику.
  2. Оценка недвижимого имущества. Можно попробовать договориться с оценщиком о проведении за небольшую сумму, так сказать, предварительной оценки или консультации о рыночной стоимости объекта без составления отчета, что позволит сэкономить деньги и узнать, насколько отличается кадастровая и рыночная стоимость объекта. Оценщик также может подсказать, есть ли вообще смысл обжаловать кадастровую стоимость. Если кадастровая стоимость существенно (например, процентов на 20, 30) превышает рыночную, тогда для доказывания соответствующего факта следует заказать и получить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. ВНИМАНИЕ: организация или оценщик должны иметь лицензию на проведение оценки недвижимости.
  3. Подготовка заявления и всех необходимых документов в комиссию и (или) в суд. Когда следует обращаться в комиссию, а когда в суд подробно указано ниже в настоящем материале.
  4. Участие в заседании. Подав заявление и документы в комиссию, примите участие в заседании комиссии и дождитесь решения. О том, когда будет рассматриваться заявление, заявителя должны уведомить. Срок рассмотрения заявления комиссией не может превышать месяц (30 дней — при применении законодательства о кадастровой оценке).
  5. При не согласии с решением комиссии — обжалование соответствующего решения в суд. В определенных случаях можно сразу обратиться в суд, минуя комиссию. Административный иск в суд должен быть подготовлен с учетом требований процессуального законодательства с приложением к нему необходимых документов, в том числе, документов о вручении иска ответчикам, об оплате госпошлины. Если истец обращался в комиссию, тогда необходимо приложить решение комиссии.
  6. После подачи иска в суд и назначения судом судебного заседания, примите участие в судебном процессе, дав пояснения по существу заявляемых требований. В данном случае истцу необходимо будет доказать свои требования, например, что кадастровая стоимость является завышенной по сравнению с рыночной стоимостью. Основным доказательством завышения стоимости будет являться отчет оценщика.

По общему правилу, суд должен рассмотреть иск в течение 2-х месяцев, а при оспаривании решения (действий (бездействия)) комиссии иск должен быть рассмотрен судом в течение месяца.

  • После завершения судебного разбирательства и удаления суда в совещательную комнату, дождитесь решения суда.
  • Если решение суда будет принято в пользу истца, тогда истцу остается дождаться, кого оно вступит в силу, получить заверенную судом копию решения и передать его в Росреестр для изменения сведений о кадастровой стоимости объекта.

Документы для снижения кадастровой стоимости недвижимости

Из документов следует предоставить:

  • ­ выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта;
  • ­ отчет об оценке рыночной стоимости объекта на бумаге и в электронном виде;
  • ­ документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте, которые повлияли на размер кадастровой стоимости, т.е. документы, которые бы доказывали, что при определении стоимости были допущены ошибки. Для подтверждения недостоверности сведений необходимо обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости, чтобы он предоставил сведения, на основании которых определялась кадастровая стоимость;
  • ­ копии правоустанавливающих или правоудостоверяющих документов на объект;
  • ­ иные документы при необходимости.

Исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости

В иске можно заявить одно из следующих требований:

  • ­ об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии;
  • ­ об установлении в отношении объекта рыночной стоимости;
  • ­ об изменении (пересмотре) кадастровой стоимости объекта, в связи с недостоверными сведениями, которые использовались при определении кадастровой стоимости.

В качестве ответчиков по делу, в зависимости от существа заявленных требований, могут быть:

Смотрите также:
Где получить справку о инвентаризационной стоимости квартиры
  • ­ госорган или орган местного самоуправления и Росреестр;
  • ­ комиссия и отделение Росреестра при котором создана комиссия.

ВАЖНО: иск необходимо подавать в суд субъекта РФ по месту нахождения ответчика, например, в Свердловский областной суд, если недвижимость расположена на данной территории, подробнее, как составить исковое по ссылке, а также в следующем ВИДЕО:

Порядок действий при оспаривании кадастровой стоимости с учетом изменений законодательства

Теперь рассмотрим, как действовать с учетом изменений в законодательстве при решении вопроса об уменьшении кадастровой стоимости объекта.

Если кадастровая стоимость определена по старым правилам с учетом положений Закона № 135 от 29.07.1998 «Об оценочной деятельности в РФ», и при определении допущена ошибка, для ее исправления необходимо оспорить кадастровую стоимость:

  1. обратившись в комиссию по рассмотрению споров, касающихся определения кадастровой стоимости.
  2. обратившись в суд, если обращение в комиссию не привело к положительному результату.

ВНИМАНИЕ: физлицо может сразу обратиться в суд, минуя обращение в комиссию; юрлицо первоначально должно обратиться в комиссию и только потом в суд.

При наличии ошибки в определении кадастровой стоимости, повлекшей за собой ее увеличение, если кадастровая стоимость определена по новым правилам, т.е. в соответствии с Законом № 237 от 03.07.2016 «О государственной кадастровой оценке»:

  1. Предварительно можете обратиться в бюджетное учреждение за разъяснением по вопросу определения кадастровой стоимости объекта, для этого подготовьте письмо и подайте его в учреждение.

Возможно, при подготовке разъяснений учреждение, обнаружив ошибку, само ее устранит и направит Вам уведомление, или же подготовит разъяснения.

  1. Обратитесь в бюджетное учреждение, определившее кадастровую стоимость, с заявлением об исправлении ошибки. К заявлению следует приложить копии документов, подтверждающих Ваши доводы, в том числе в вопросе недостоверности сведений, использованных при определении кадастровой стоимости.

Учреждение обязано рассмотреть обращение об исправлении ошибки и принять решение о перерасчете кадастровой стоимости, если ошибка подтверждается, или об отказе в перерасчете, если ошибка не установлена.

После принятия решения учреждение должно уведомить заявителя об этом.

В случае не согласия с принятым решением заявитель вправе его оспорить в суде.

При оспаривании кадастровой стоимости по новым правилам, в комиссию, если она создана в субъекте РФ, или в суд заявляется, как правило, требование об установлении ее в размере рыночной, в связи с чем у заявителя должен иметься на руках отчет оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости на ту дату, на которую определена стоимость кадастровая.

ВНИМАНИЕ: обращение в комиссию по новым правилам не является обязательным, можно сразу обратиться в суд.

Срок для обращения с административным иском в суд

С иском в суд об оспаривании кадастровой стоимости лицо может обратиться в течение 5 лет, с даты, когда в ЕГРН (ЕГРП) были внесены сведения о кадастровой стоимости объекта, если конечно не проведена новая кадастровая оценка и не внесены новые сведения в ЕГРН (часть 3 статьи 245 КАС РФ).

Если лицо решило оспаривать решение комиссии, тогда в суд оно должно обратиться в течение 3-х месяцев со дня, когда узнало о нарушении своих прав (части 1 и 1.1. статьи 219 КАС РФ).

Размер госпошлины при обращении в суд

Если с административным иском по рассматриваемому вопросу обращается физлицо, то до подачи иска в суд оно должно оплатить государственную пошлину в размере 300 руб., а если в суд обращается юрлицо, то для него госпошлина составит 2 000 руб.

При оспаривании кадастровой стоимости нескольких объектов, госпошлину необходимо будет уплатить за каждый объект недвижимости.

ПОЛЕЗНО: рассмотрите возможности снижения государственной пошлины, если нет возможности оплатите ее единовременно, подробнее по ссылке и в следующем ВИДЕО:

Советы адвоката по уменьшению кадастровой стоимости

Важные моменты, которые необходимо учесть при оспаривании кадастровой стоимости

Прежде чем решиться на оспаривание кадастровой стоимости, обратите внимание на следующие моменты:

  • отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости должен быть составлен на дату, на которую была определена кадастровая стоимость;
  • при изменении кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, которые приняты после 01.01.2019, налог на объект недвижимости может быть пересчитан за все периоды, в которые применялась оспоренная кадастровая стоимость.
Мнение эксперта
Ардашев Владимир

Ранее действовали иные правила, заключающиеся в том, что измененная кадастровая стоимость применялась только при расчете налога с 1 января того года, в котором было подано заявление о пересмотре стоимости.

  • при проведении новой плановой оценки кадастровой стоимости объектов недвижимости, которая, возможно, снова будет превышать рыночную, лицо будет вынуждено снова пройти всю процедур по оспариванию;

По общему правилу, кадастровая оценка может проводиться один раз в три года и не чаще, но не реже одного раза в пять лет.

Смотрите также:
Доверенность на приватизацию участка (земли)
  • иногда кадастровая стоимость несущественно превышает рыночную или до новой оценки остается немного времени, в связи с чем при ее оспаривании лицо может больше потратить денег на оплату оценки рыночной стоимости объекта, на уплату госпошлин и понести иные расходы, связанные с оспариванием кадастровой стоимости, при этом не всегда можно рассчитывать на взыскание всех понесенных расходов с ответчиков, так как судебная практика в данном вопросе неоднозначна: иногда суды взыскивают расходы, а иногда нет;
  • физлица не обязаны обращаться в комиссию, юрлица по новым правилам также не обязаны обращаться в комиссию, а по старым правилам юрлица сначала должны обратиться в комиссию;
  • если при обращении в суд не представить доказательства, что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, то решение будет не в пользу истца.

Вопрос, связанный с уменьшением кадастровой стоимости, является непростым и не всегда однозначным. Если Вам нужна помощь в уменьшении кадастровой стоимости или консультация по вопросу целесообразности уменьшения кадастровой стоимости, Вы всегда можете обратиться к нашим адвокатам.

Что такое кадастровая стоимость объекта недвижимости

Любой недвижимости присвоены идентификационные показатели. Один из них носит название кадастровой стоимости. Под ней понимается цена участка земли или сооружения, рассчитанная уполномоченными на данное действие государственными учреждениями и внесенная в специальный реестр — кадастр.

Проводится оценка 1 раз в 3–5 лет, а для федеральных городов (Москва, Санкт-Петербург, Севастополь) 1 раз в 2 года. В идеале стоимость равняется рыночной, но этого не происходит из-за того, что объекты оцениваются массово. Цена, установленная рынком на имущество, сильно зависит от особенностей недвижимости и формируется индивидуально.

Порядок получения сведений о кадастровой стоимости объекта

Узнать подобные сведения несложно. Информация относится к общедоступной. Можно узнать не только стоимость своей недвижимости, но и чужой, кроме объектов, данные по которым не публикуются. Способы узнать текущую КС:

  • сделать запрос через сайт Госуслуг, МФЦ либо Росреестр и получить выписку ЕГРН о кадастровой стоимости;
  • зайти на сайт Публичной кадастровой карты и заказать получение выписку ЕГРН там в безбумажном виде.

Когда планируется подавать иск в суд, чтобы сделать уменьшение кадастровой стоимости, выписку лучше взять в виде традиционного документа на бумаге. Удобнее всего оформить его через МФЦ или Госуслуги.

Выписку выдают за 4 дня. В традиционной форме услуга обойдется для гражданина в 700 рублей, для юридических лиц — 2200. В безбумажном варианте справка обойдется в 350 и 500 рублей соответственно.

Если выписка уже есть, то она не должна быть слишком старой, а выдана не позднее последней государственной оценки.

Зачем уменьшать кадастровую стоимость недвижимости

Информация в Публичной кадастровой карте и ЕГРН корректируется на основании КС. ИФНС применяет эти цифры при расчете величины имущественного налога (коммерческих и частных объектов, дач, земельных участков, гаражей и т. п.).

Очевидно, что массовая оценка ведет к ошибкам в обе стороны: недвижимость может быть как недооценена, так и значительно переоценена относительно своей реальной стоимости. Если занижение выгодно, то переоценка приводит к увеличению ставок налогов, которые приходится платить ежегодно. В реальности занижение практически не встречается, а завышение на 20–30% — частое явление.

Что влияет на кадастровую стоимость участка

Оценка конкретного участка земли зависит от следующих факторов:

  • вид разрешенного использования;
  • категория земель;
  • общая площадь участка;
  • коэффициент удельного показателя КС, он устанавливается для разных районов индивидуально.

Важность имеет назначение расположенного на территории сооружения. Например, для многофункциональных зданий, которые могут быть приспособлены для разных целей, действует самый большой удельный показатель разрешенного использования.

Мнение эксперта
Ардашев Владимир

Для индивидуальных и малоэтажных жилых домов важно, чтобы была правильно учтена группа недвижимости, так как стоимость квадратного метра для многоэтажной застройки выше в 2–3 раза.

Также значение имеет удаленность объекта от центра города или поселка, транспортных узлов, имеющаяся инфраструктура, престижность района.

При определении КС оценка может быть проведена с ошибкой из-за:

  • неправильного целевого назначения и местоположения;
  • не той группы разрешенного использования для участка;
  • аварийного состояния объекта;
  • недвижимость расположена в месте, на которое распространяются особые условия природопользования и др.

Определение наличия оснований для переоценки

Прежде всего нужно получить выписку из ЕГРН и посмотреть, во сколько оценили недвижимость. После этого можно примерно сопоставить стоимость своего участка или дома с ценами на аналогичные объекты. Для этого можно пользоваться такими сайтами, как Авито, газетами с предложениями о продажах.

Можно также получить консультацию у специалистов агентств недвижимости. При опыте работы в несколько лет такой человек легко назовет примерную цену, по которой можно реализовать объект.

Если КС оказалась существенно выше, то следующий этап — обращение в оценочную организацию.

Обращение в оценочную компанию

Этот шаг нужен для получения официального документа. Оценщик проводит обследование объекта недвижимости, изучает документы на него, сопоставляя с конкурентными показателями на аналогичные участки или дома. По окончании работы выдается отчет, в котором указана рыночная цена.

Сбор документов

Чтобы подать заявление о снижении КС, необходимо собрать следующую документацию:

  • выписку ЕГРН о текущей кадастровой стоимости;
  • правоустанавливающий документ на недвижимость (выписка ЕГРН или выдававшееся до 2016 г. свидетельство о праве собственности);
  • отчет оценочной организации с обоснованием рыночной цены на объект;
  • другие документы, которые подтверждают завышенный показатель КС.

Обращение в комиссию по рассмотрению споров о кадастровой стоимости

Комиссия при региональном управлении Росреестра — это досудебный уровень разрешения спора. Если гражданин имеет право обратиться в суд напрямую, то для юрлиц этот этап обязателен.

Смотрите также:
Узнать владельца земельного участка по кадастровому номеру

Госпошлину уплачивать не требуется, решение комиссии можно оспорить в судебном органе.

Ожидание решения комиссии

В комиссию входят 8 человек, пересмотр может быть проведен, если на заседании присутствует половина из них. Спор решается в течение месяца.

После принятия решения о нем уведомляется владелец недвижимости и орган самоуправления, на территории которого данный объект находится.

Комиссия рассматривает 2 вида жалоб:

  • о недостоверности сведений;
  • об установлении рыночной цены.

В обоих случаях выносится решение или об отклонении заявления, или о пересмотре текущих данных.

К сожалению, реальное положение дел таково, что данный этап редко бывает удачным. В большинстве случаев следует отказ. Гражданам лучше сразу подавать иск в суд, заключив договор с квалифицированным адвокатом. С 1 января 2023 г. кадастровые комиссии будут отменены, и их функции перейдут к Государственным бюджетным учреждениям (ГБУ).

Составление иска в суд

В суде можно оспорить как непосредственно кадастровую оценку, так и решение комиссии. Истец может заявить одно из требований:

  • снижение имеющейся кадастровой стоимости земельного участка в связи с недостоверными сведениями при оценке или вкравшейся ошибке;
  • установление рыночной цены;
  • оспаривание решения комиссии Росреестра.

Заявлять другие претензии в иске нельзя. Для возвращения переплаты налогов нужно сначала дождаться решения по иску об оспаривании кадастровой стоимости, а затем подать новый иск в случае положительного решения по предыдущему заявлению.

Документы к иску подаются те же, что и в комиссию. Кроме того, понадобится квитанция об уплате госпошлины (для граждан 300 рублей, для юрлиц 3000 рублей), уведомления о вручении лицам, участвующим в деле, копий заявления. Для организаций нужно будет подтвердить прохождение досудебного этапа.

Судебное заседание

Первая инстанция для подобных административных дел — верховные суды субъектов Федерации. Ответчиком является Росреестр.

Рассмотрение занимает 2 месяца, суд может продлить этот срок на 1 месяц. Стороны дела извещаются судом, но их неявка не служит препятствием для вынесения решения. Доказательства предоставляют сами участники. Ходатайство об их истребовании судом будут приняты, только если участник лишен такой возможности по объективным причинам.

Если заявитель — участник долевой собственности, то суд пересмотрит КС всего объекта. Возможные возражения от других собственников не повлекут обязательного отказа в заявлении, но будут рассмотрены как одно из доказательств.

В случае положительного решения, в его резолютивную часть вносится сумма установленной судом кадастровой стоимости. Она подлежит внесению в кадастр недвижимости.

Судебное решение возможно обжаловать в апелляционном порядке. На это дается 1 месяц со дня вынесения постановления.

Вероятность успеха

Судебные органы гораздо более лояльны в отношении заявителей, чем комиссии Росреестра. Для граждан целесообразно не тратить время на досудебное урегулирование, так как шансов решить вопрос в суде больше, особенно при тщательной подготовке доказательств.

Кадастровая стоимость: что это такое и как ее считают

Это проведенная государством с целью определить налогообложение оценка недвижимости (здесь мы говорим о налоге на имущество). Она выполняется оценщиками, а заказчиками выступают госорганы. Такая оценка должна быть сопоставима с рыночной стоимостью, но нередко допускаются несоответствия и неточности.

И если ваши интересы оказались затронуты подобными ошибками, то у вас есть право кадастровую стоимость оспорить.

Для вычисления кадастровой стоимости используется отдельная методика, которую утверждает Минэкономразвития РФ. В основе этой методики лежит массовая оценка, каждая квартира или другой объект недвижимости по отдельности не оцениваются. Определением кадастровой стоимости занимается уполномоченное государственное бюджетное учреждение.

Если есть рыночная стоимость, для чего вообще нужна кадастровая

Изначально для оценки объектов недвижимости, включая квартиры, использовались данные БТИ. Однако рыночную стоимость эти данные никоим образом не отражали. Именно для того, чтобы при налогообложении отталкиваться от реальной цены, государство регулярно делает переоценку.

Кадастровая стоимость — это и есть результаты переоценки, они фиксируются в ЕГРН и Фонде данных государственной кадастровой оценки. В каждом регионе регулярность проведения оценки может быть разная. В большинстве из них — не чаще 1 раза в 3 года, но не позже 5 лет с момента прошлой оценки.

Смотрите также:
Подводные камни ипотеки в 2021 году: хитрости и уловки банков

Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя установлены другие требования: не чаще 1 раза в 2 года.

Узнать об изменении кадастровой стоимости недвижимости можно самостоятельно при помощи онлайн сервиса Росреестра. В противном случае вас может ждать сюрприз, когда налог будет пересчитан по новой стоимости.

Что конкретно свидетельствует о завышенной кадастровой оценке

Поскольку при кадастровой оценке не учитываются индивидуальные особенности каждого объекта недвижимости, существует достаточно высокая вероятность ошибки. Чтобы выявить завышение, надо иметь представление о реальной рыночной цене объекта. Для этого можно самостоятельно проанализировать интернет ресурсы и собрать информацию о том, за сколько продаются и покупаются аналогичные объекты.

Еще можно воспользоваться услугами независимого оценщика — это даст более точный и квалифицированный результат.

Какие доказательства понадобятся для оспаривания кадастровой оценки

Стоит сразу сказать, что справки компании-застройщика, риэлтора и других представителей рынка недвижимости не будут иметь доказательной силы. Наряду с заявлением налогоплательщику нужно будет представить выполненный независимым оценщиком отчет об оценке рыночной стоимости объекта. Данный отчет должен быть и в бумажном, и в электронном виде.

  • при оценке использовались недостоверные данные (размер площади, материал стен и так далее);
  • стоимость объекта превышает рыночную стоимость.

Оспаривание в досудебном и судебном порядке: в чем разница

В некоторых регионах нашей страны начала действовать обновленная процедура оспаривания. Суть нововведения в том, что досудебная стадия рассмотрения заявления и отчета об оценке стала обязательной. То есть сначала вопрос будет рассматриваться в местном госучреждении по кадастровой оценке.

И только в случае вынесения им отрицательного решения можно будет идти в суд, где уже будет назначена соответствующая экспертиза.

Однако для большинства регионов (включая Москву и Подмосковье) такая схема не применяется. Здесь оспорить кадастровую стоимость изначально можно в двух инстанциях на выбор. Это комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и суд.

В целом рассмотрение заявления через комиссию — это более быстрый и простой вариант. Ее решение можно продолжить оспаривать в суде. Но в конкретном регионе, в частности, в Москве, такой комиссии может и не быть, тогда для оспаривания нужно идти сразу в суд.

Если рыночная стоимость снизилась, то можно ли изменить кадастровую оценку

Например, рядом с домом начали строить дорогу или вредное производство, что является понижающим фактором для цены квартиры на рынке. В регионах, где практикуется новая вышеописанная схема оспаривания, на основании этого можно изменить кадастровую оценку — такая схема предусматривает определение рыночной цены на конкретную дату. Во всех остальных случаях оспаривание возможно только по состоянию на дату, в которую проводилась последняя оценка.

То есть все обстоятельства, которые возникли уже после этой даты, просто так в любой момент времени учесть нельзя. Это можно будет сделать только при проведении ближайшей плановой оценки и затем уже при необходимости оспаривать.

Как быть с уже начисленными налогами

Если налогоплательщик узнал о том, что кадастровая стоимость его недвижимости была пересчитана, только из сообщения ФНС, то есть возможность оспорить начисленные налоги.

Оспаривание допускается вплоть до того, как будут утверждены результаты следующей оценки, но лучше с этим не затягивать. Прежде всего это касается регионов, в которых действует вышеупомянутая схема оспаривания: дело в том, что пересчитать размер налога можно только с года, когда было подано соответствующее заявление. То есть при подаче заявления в следующем году прошлогодний налог пересчету подлежать не будет.

В регионах, где новая схема оспаривания не действует, данное правило не работает. То есть подать заявление можно в любой год налогового цикла и получить перерасчет за все то время, пока действовала оспариваемая кадастровая стоимость.

Ссылка на сервис Росреестра для уточнения кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Как снизить кадастровую стоимость без суда

Собственники и арендаторы недвижимости, а также иные заинтересованные лица несогласные с текущей оценкой кадастровой стоимости могут оспорить ее как в судебном, так и в досудебном порядке. Первым делом, необходимо понять, есть ли основания для снижения кадастровой стоимости.

Порядок оспаривания результатов оценки кадастровой стоимости описан в ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности. Законом предусмотрено два возможных основания для пересмотра кадастровой стоимости:

  • Указаны недостоверные сведения об объекте недвижимости (категория, площадь, ВРИ);
  • Текущая кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную.

При наличии оснований для изменения кадастровой стоимости собственниками и арендаторами может быть подано соответствующее заявление в Комиссию Росреестра.
Заявление на пересмотр кадастровой стоимости может быть подано в течение 5 лет с момента внесения оспариваемой оценки в ГКН.

как снизить кадастровую стоимость недвижимости

Как снизить кадастровую стоимость недвижимости: пошаговая инструкция

1. Уточнение текущей кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Узнать кадастровую стоимость недвижимости Вы можете с помощью онлайн-сервиса по этой ссылке. Введите кадастровый номер или адрес объекта недвижимости (не забудьте выбрать сначала категорию недвижимости).
Сравните кадастровую стоимость с примерной рыночной ценой при покупке-продаже подобных объектов недвижимости в этом же районе.

Смотрите также:
Безвозмездное пользование земельным участком срочное

Превышение кадастровой стоимости относительно рыночной более чем на 30% является серьезным основанием для пересмотра кадастровой оценки.

2. Оценка кадастровой стоимости у независимых экспертов-оценщиков.

Обратитесь к независимым экспертам оценщикам или юристам по оспариванию кадастровой стоимости для экспресс-оценки оснований для пересмотра оценки. Если специалисты подтвердят, что кадастровая стоимость недвижимости завышена, то необходимо заказать услуги оценки кадастровой стоимости.

3. Подготовка документов и подача заявления в комиссию Росреестра или искового заявления в суд.3

Подготовьте и заполните самостоятельно или вместе с юристом заявление о пересмотре кадастровой стоимости. Вместе с заявлением необходимо подготовить следующие документы:

  • Нотариально заверенные правоустанавливающие документы (свидетельство о собственности, договор купли-продажи и др.)
  • Отчет независимого оценщика о рыночной стоимости объекта недвижимости
  • Экспертное заключение в отношении отчета о рыночной стоимости (в бумажном и электронном виде)
Мнение эксперта
Ардашев Владимир

В течение 7 дней после подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра направляется уведомление о поступлении заявления в органы местного самоуправления, а также собственнику объекта недвижимости.

Срок рассмотрения комиссией Росреестра заявления о изменении кадастровой оценки — 1 месяц.

Решение комиссии может быть оспорено в судебном порядке. В случае пересмотра кадастровой стоимости комиссией Росреестра или судом новые данные передаются в органы местного самоуправления для внесения изменений в реестр. Новая оценка будет учтена для определения размера налогов начиная с того налогового периода, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости.

В закон о кадастровой оценке внесли поправки: как теперь оспаривать кадастровую стоимость?

Сегодня, если кадастровая стоимость завышена, ее можно оспорить в специальной комиссии или в суде. Это нужно, например, чтобы снизить налог, который зависит от кадастровой стоимости. Но скоро этот порядок изменится.

С 2023 года (или раньше, если такое решение примут в субъекте РФ) сначала нужно будет обратиться с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ, и только после этого можно будет обратиться в суд.

В Федеральный закон от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон о кадастровой оценке) внесены значительные изменения. Речь идет о Федеральном законе от 31.07.2020 № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 269-ФЗ). Он вступил в силу 11.08.2020, но многие важные поправки начнут действовать позже – с 2021 или 2023 г.

В Законе № 269-ФЗ предусмотрен обновленный порядок установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости, исправления ошибок, а также исключены прежние положения об оспаривании кадастровой оценки.

Как теперь снизить кадастровую стоимость?

По новым правилам для установления кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости нужно будет обратиться в бюджетное учреждение, определенное субъектом РФ. В случае несогласия с решением этого учреждения нужно будет подать иск о признании незаконным решения бюджетного учреждения.

Пока что действует такой порядок: в случае несогласия с кадастровой стоимостью можно обратиться в специальную комиссию, если она сформирована в регионе, или сразу в суд с требованием об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости и об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Учитывая, что сроки рассмотрения заявления об оспаривании в комиссии короче, на практике заинтересованные лица чаще обращаются в комиссию, а в случае несогласия с ее решением – в суд.

С 2023 г. будет действовать обязательный «досудебный» порядок. Субъекты РФ могут ввести его даже раньше (ч.

2 ст. 6 Закона № 269-ФЗ). Чтобы снизить кадастровую стоимость, придется обратиться сначала в бюджетное учреждение с заявлением об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной.

К нему нужно будет приложить отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как и ранее, заявление смогут подать те лица, чьи права и обязанности затрагивает кадастровая стоимость. К таким лицам относятся:

  • собственник объекта недвижимости,
  • субъекты ограниченных вещных прав (лица, которым объект принадлежит на праве постоянного бессрочного пользования, пожизненного наследуемого владения),
  • лица, имеющие обязательственные права в отношении объекта недвижимости, если кадастровая оценка оказывает влияние на их права (например, арендатор госимущества, если арендная плата зависит от кадастровой стоимости).

Заявление можно будет подать в бюджетное учреждение или МФЦ в период с даты постановки объекта на кадастровый учет до даты снятия с учета. На подачу заявления дается шесть месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта. Эта дата должна быть указана в отчете об оценке рыночной стоимости.

Заявление об установлении рыночной стоимости рассмотрят в течение 30 календарных дней (ч. 2, 3, 7, 10 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Смотрите также:
Получение ВНЖ в Испании при покупке недвижимости

Далее бюджетное учреждение примет одно из следующих решений:

  • об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке;
  • об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Основаниями для отказа могут быть неполные или недостоверные сведения, расчетные или иные ошибки, повлиявшие на итоговый результат определения рыночной стоимости объекта недвижимости, нарушение законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости (ч. 11 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Что делать при несогласии с кадастровой стоимостью, установленной бюджетным учреждением?

Теперь в Законе о кадастровой оценке нет такого института как «оспаривание кадастровой оценки» (результатов определения кадастровой стоимости). Соответствующая ст. 22 Закона о кадастровой оценке утратит силу с 01.01.2023 (или ранее при переходе субъекта РФ к новому порядку).

По новым правилам придется оспаривать в суде не кадастровую оценку, а решение бюджетного учреждения. То есть заявлять нужно будет требование о признании незаконным решения бюджетного учреждения об отказе в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости. Одновременно можно будет заявить требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной стоимости.

Иск будет рассматриваться по правилам административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

КОММЕНТАРИЙ

г

Людмила Степанова,

адвокат, юрист практики по недвижимости и инвестициям АБ «Качкин и Партнеры»

Если суд признает решение бюджетного учреждения незаконным, то в течение трех рабочих дней со дня вступления в силу решения суда бюджетное учреждение должно будет принять решение об установлении рыночной стоимости по соответствующему заявлению (ч. 16 ст. 22.1 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

При этом если в суд одновременно было заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанное решение бюджетного учреждения требоваться не будет, и данные о кадастровой стоимости могут быть внесены в ЕГРН на основании решения суда.

Необходимо отметить, что с точки зрения сущности процесс «оспаривания» кадастровой стоимости не изменился — изменились уполномоченные органы, терминология, но, как и ранее, смысл процедуры заключается в установлении рыночной стоимости объекта с использованием подготовленного правообладателем отчета об оценке. Если бюджетное учреждение будет незаконно отказывать в установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, в то время как отчет об оценке соответствует требованиям законодательства, то данное решение должно быть признано незаконным судом.

С 2021 г. вступит в силу обновленный порядок исправления ошибок (ст. 21 Закона о кадастровой оценке в новой редакции).

Заявление об исправлении ошибок, допущенных при определении кадастровой стоимости, вправе подать любые юридические и физические лица (раньше только лица, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают их права или обязанности), а также органы государственной власти и органы местного самоуправления.

Заявление об исправлении ошибок можно подать в течение пяти лет со дня внесения в ЕГРН сведений о кадастровой стоимости (ранее – пока кадастровая оценка действует, то есть до дня принятия акта об утверждении результатов очередного определения кадастровой стоимости, либо до дня включения в ЕГРН кадастровой стоимости, определенной по итогам оспаривания кадастровой стоимости).

Скорректированы предусмотренные ст. 21 Закона о кадастровой оценке сроки: как и ранее, заявление рассматривается в течение 30 дней, при этом исключена возможность увеличения сроков. Бюджетное учреждение будет исправлять ошибки, допущенные при определении кадастровой стоимости, в течение 45 календарных дней со дня поступления заявления (ранее – 60 дней).

Если бюджетное учреждение решит, что была ошибка, и нужно пересчитать кадастровую стоимость, то оно будет обязано проверить, допущена ли выявленная ошибка в отношении иных объектов недвижимости, в том числе соседних, смежных, однотипных. Если да, то кадастровую стоимость этих объектов тоже пересчитают.

Кадастровая стоимость может быть пересмотрена не только в сторону понижения, но и в сторону повышения. Об этом свидетельствует то, что исключена ч. 16 ст. 21 Закона о кадастровой оценке (об изменении кадастровой стоимости, полученной после исправления таких ошибок, только в сторону понижения).

Автор статьи
Ардашев Владимир
Эксперт в сфере гражданского права с опытом более 10 лет