Федеральный закон от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (с изменениями и дополнениями), глава II Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения
Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения
1. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов (пункт в редакции, введенной в действие с 10 июля 2003 года Федеральным законом от 7 июля 2003 года N 113-ФЗ).
2. Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока, до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней (абзац в редакции, введенной в действие с 31 июля 2005 годаФедеральным законом от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ).
Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении. 3. В случае, если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажется от покупки либо не уведомит в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение 1 года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены (абзац в редакции, введенной в действие с 31 июля 2005 года Федеральным законом от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ).
При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей. 4. Сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна (пункт в редакции, введенной в действие с 31 июля 2005 года Федеральным законом от 18 июля 2005 года N 87-ФЗ).
Существенные условия в уведомлении о продаже — право преимущественной покупки
Для продавца существенными условиями могут быть способ оплаты (до, после заключения договора), сроки (график платежей и передачи имущества, например) и разные другие моменты, без соблюдения которых вы продавать не согласны.
Эти же моменты могут ограничить обладателя права преимущественной покупки, если вы вовсе не планируете продавать ему свою землю. Например, когда у вас свой удобный покупатель или вы хотите передать права на землю от одного члена своей семьи к другом или от одной структуры в холдинге к другой.
Вы можете установить такие сроки и порядок оплаты, который сможет выполнить ваш покупатель, но не сможет субъект федерации из-за бюрократических проволочек, сроков финансирования и т.д. Таким образом, вы выполните требование закона и осуществите свои планы.
По какой цене и на каких условиях можно продать землю сельхозназначения при наличии отказа
В договоре купли-продажи сельхоз. земли должны быть те же условия, что и в указаны в уведомлении о продаже. Если вдруг вы решили, например, продать покупателю землю по более низкой, либо как-то иначе изменить условия, указанные в уведомлении, необходимо получать новый отказ от преимущественного права.
То есть, условия договора купли-продажи должны совпадать с условиями, от которых отказался обладатель преимущественного права покупки.
Если цена участка в договоре купли-продажи выше заявленной в уведомлении, то регистратор, скорее всего, зарегистрирует такой договор.
Куда и как направлять извещение о продаже участка сельхозназначения
Письмо с извещением о продаже земли сельхозназначения нужно направлять в администрацию региона или в управление, министерство, департамент или другое структурное подразделение администрации региона, которое занимается имущественными отношениями (например, Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области или Министерство имущественных отношений Московской области).
Извещение или уведомление о предстоящей продаже пишется в свободной форме, но с указанием характеристик земельного участка, цены и других существенных условий, на которых вы готовы продать свою землю покупателю.
Как подтвердить отправку уведомления
Можно сходить в администрацию региона и проставить штамп канцелярии с подписью, датой и номером входящей корреспонденции на своем экземпляре. Либо отправить заказное письмо с уведомлением и описью вложения.
Текст уведомления о продаже земель сельскохозяйственного назначения
Это примерный текст, образец уведомления/извещения, который можно использовать как основу, добавляя свои существенные условия.
- Цена — 1000000= (Один миллион) руб.
- Срок заключения договора купли-продажи и осуществления денежных расчетов по данному договору — до 20.07.2012 года.
- Расходы по заключению и государственной регистрации права на земельный участок несет Покупатель.
Если у вас возникли другие вопросы, связанные с продажей земли сельскохозяйственного назначения и реализации права преимущественной покупки, пишите. Подумаем.
Если вам была полезна эта информация, нажмите «Мне нравится»))) Вам не трудно, а нам - приятно.
ПРАВИТЕЛЬСТВО НИЖЕГОРОДСКОЙ ОБЛАСТИ
от 13 марта 2012 года № 453-р
Об утверждении форм извещений и уведомлений при осуществлении сделок с земельными участками
Об утверждении форм извещений и уведомлений
при осуществлении сделок с земельными участками
из земель сельскохозяйственного назначения
Во исполнение статьи 8 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" , статей 12 и 13 Закона Нижегородской области от 27 декабря 2007 года № 195-З "Об осуществлении оборота земель сельскохозяйственного назначения в Нижегородской области" , в целях осуществления Правительством Нижегородской области преимущественного права покупки земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения:
1. Утвердить примерную форму извещения Правительства Нижегородской области собственником (физическим лицом) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения согласно приложению 1 к настоящему распоряжению .
2. Утвердить примерную форму извещения Правительства Нижегородской области собственником (юридическим лицом, предпринимателем без образования юридического лица) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения согласно приложению 2 к настоящему распоряжению.
3.
Утвердить форму уведомления органа местного самоуправления и собственника земельного участка о намерении Правительства Нижегородской области купить земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения согласно приложению 3 к настоящему распоряжению.
4. Утвердить форму уведомления органа местного самоуправления и собственника земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения об отказе Правительства Нижегородской области от покупки земельного участка согласно приложению 4 к настоящему распоряжению.
5. Признать утратившим силу распоряжение Правительства Нижегородской области от 2 февраля 2005 года № 32-р "Об утверждении форм извещений и уведомлений при осуществлении сделок с земельными участками (долями в праве общей собственности на земельные участки) из земель сельскохозяйственного назначения" .
6.
Контроль за исполнением настоящего распоряжения возложить на министерство государственного имущества .
Губернатор В.П. Шанцев
Приложение 1. Извещение из земель сельскохозяйственного назначения
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
к распоряжению Правительства
Нижегородской области
от 13 марта 2012 года № 453-р
и земельных ресурсов Нижегородской области
(Ф.И.О. заявителя либо уполномоченного представителя (если интересы заявителя представляет уполномоченный представитель)
(серия, номер, кем и когда выдан)
(реквизиты документа, подтверждающего
полномочия представителя заявителя)
Извещение
о намерении продать земельный(е) участок(ки)
из земель сельскохозяйственного назначения
Зачем нужно уведомление о продаже доли?
Направление уведомления – прямая обязанность владельца имущества в праве общей долевой собственности. В этом документе должна содержаться информация о том, что в ближайшее время имущество будет выставлено на продажу. Отправить бумагу с этими данными нужно, чтобы у сособственников была возможность воспользоваться своим правом преимущественной покупки.
Письменное уведомление о продаже доли – это официальная бумага, которая в обязательном порядке направляется другим владельцам долей в квартире или другой недвижимости. В ответ на такой документ сособственники могут:
- отказаться от выкупа доли;
- согласиться выкупить долю;
- проигнорировать информацию.
В первом и последнем случаях собственник получает право продать свою часть имущества постороннему лицу, не опасаясь, что сособственники смогут оспорить такую сделку.
Уведомить дольщиков нельзя в устной форме. Гражданским законодательством закреплено, что информация о продаже доносится только посредством письменного документа. При отсутствии этой бумаги станет невозможной регистрация купли-продажи в Росреестре или появится риск того, что остальные владельцы смогут оспорить сделку в судебном порядке в течение трех месяцев после ее совершения.
При наличии уведомления даже если и будет судебное разбирательство, собственник, продавший часть имущества, сможет доказать, что сделка была проведена по всем законодательным требованиям. Таким образом, можно выделить нюансы, при которых возможна продажа доли:
- Наличие письменного уведомления сособственников.
- Содержание уведомления должно включать особенности предстоящей сделки.
- Если сособственники не отреагировали на уведомление или отказались выкупать долю, то можно продать ее третьим лицам.
- При нарушении права преимущественной покупки дольщики вправе подать иск в суд.
Эти правила касаются любой ситуации, когда задействовано право общей долевой собственности. То есть, если квартира была унаследована несколькими наследниками, чтобы продать свою часть необходимо уведомить остальных. Если граждане находятся в разводе, но совместно владеют долями в одном доме, то также требуется уведомить бывшего супруга, а только потом искать покупателя среди посторонних лиц.
При наличии в числе собственников несовершеннолетнего ребенка продажа доли не может быть осуществлена без участия органов опеки и попечительства. Граждане, не достигшие 18-ти лет, также не могут быть лишены преимущественного права покупки.
Таким образом, уведомительный документ доказывает, что все действия по реализации доли осуществлялись на законных основаниях. Легитимных способов продать часть имущества без уведомления сособственников не существует.
Как оформить и отправить уведомление о продаже доли?
Как уже говорилось выше, собственник может оформить уведомление самостоятельно или обратиться за помощью к юристу или нотариусу. При обращении к специалистам можно заказать не только составление уведомления, но и его отправку заинтересованным лицам.
В общем, составить уведомительное письмо несложно. Этот документ практически не имеет правовых особенностей, кроме того, что необходимо описать условия совершения сделки и указать адекватную цену. Сложности возникают на этапе доставки письма сособственникам – ведь адрес регистрации известен не всегда.
Важно отметить, что, по сути, продавцу не нужен ответ сособственника. То есть, если уведомление будет проигнорировано – законодательные требования все равно будут соблюдены. Что нужно учесть при отправлении письма?
- Письменный документ направляется по адресу постоянной регистрации сособственника.
- Письмо обязательно должно быть ценным с уведомлением о вручении.
- Квитанцию, выданную на почте, необходимо сохранить в качестве доказательства отправки уведомительного письма.
- Если в ответ будет получен отказ от выкупа, его также следует сохранить.
При регистрации купли-продажи к пакету документов обязательно следует приложить или квитанцию об отправлении и уведомление о вручении или отказ сособственника от выкупа.
Если есть подозрение, что другие дольщики изъявят желание оспорить сделку в суде, то рекомендуется обратиться за составлением уведомительного документа в нотариальную контору. Заверенный документ будет достаточным доказательством легитимности порядка продажи доли.
Даже если письма сособственникам не будут вручены и вернутся к адресату как невостребованные, нотариус сможет выдать документ-подтверждение соблюдения процедуры продажи долевой недвижимости.
Законодательно четко регламентирован срок, в который другие дольщики обязаны дать ответ. Он составляет один календарный месяц. По его истечению продавец вправе найти покупателя, который не является сособственником.
Рассылка уведомительных писем осуществляется на платной основе. Если собственник будет действовать самостоятельно, то оплата будет небольшой.
При обращении к нотариусу или юристу потребуется оплатить их работу. Само по себе ценное письмо обойдется в сумму от 100 до 300 рублей. Услуги нотариуса обойдутся примерно в 2500-3000 рублей в зависимости от региона.
Уведомление собственника о продаже доли – образец
УВЕДОМЛЕНИЕ
о намерении продать долю квартиры
Уважаемый г-н Ласточкин Игорь Петрович!
Я являюсь собственником 1/2 доли, в праве общей долевой собственности на жилую квартиру № 12 (двенадцать), находящуюся по адресу: город Ростов-на-Дону, улица Розы Люксембург, дом № 58 (пятьдесят восемь) и имеющую кадастровый номер 61:55:0022541:13:4/9.
Вышеуказанная жилая квартира состоит из одной жилой комнаты, кухни, ванной комнаты, туалета и коридора, общей площадью 29,5 (двадцать девять целых и пять десятых) кв. м., в т.ч. жилой площадью 17,4 (семнадцать целых и четыре десятых) кв.м., расположена на четвертом этаже девятиэтажного панельного жилого дома (имеется балкон).
В настоящее время я имею намерение продать принадлежащую мне долю вышеуказанной квартиры за 1800000 (один миллион восемьсот тысяч) рублей.
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, Вы, как участник общей долевой собственности на вышеуказанную жилую квартиру, имеете преимущественное право покупки продаваемой мною 1/2 доли квартиры по вышеуказанной цене.
Прошу Вас в течение месяца с момента получения настоящего уведомления воспользоваться своим преимущественным правом покупки отчуждаемой мною 1/2 доли квартиры, либо отказаться от своего права в письменной форме.
10 мая 2017 года ________________ (Варламов В.П.)
(подпись)
Преимущество при покупке долевой недвижимости
Гражданское законодательство указывает, что любой объект, в том числе и жилая недвижимость, может находиться не только в единоличной, но и в общей собственности.
При этом общая собственность может иметь две формы:
- Совместная. Применительно к жилью, такая собственность характерна в основном для супружеских пар (ст. 256 ГК РФ), но изредка может встречаться как собственность КФХ (ст.257 ГК РФ), если жилой дом используется для ведения фермерского хозяйства. Характерная особенность общей собственности – то, что она не делится на доли.
- Долевая. Это основная масса общей собственности, при которой точно указано, в какой доле объект принадлежит каждому из сособственников (ст. 244 – 245 ГК РФ).
Характерной особенностью общей собственности является то, что хотя всем имуществом можно распоряжаться лишь по общему согласию (ст. 246 ГК РФ), но вот судьбу своей доли в праве на объект каждый из сособственников может решать как угодно. Он может эту долю подарить, обменять, продать – словом, совершить с ней любую сделку, предусмотренную ГК РФ.
Статья 246 ГК РФ. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
- Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
- Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
Однако есть ограничение: если происходит возмездное отчуждение, необходимо соблюдать некоторые дополнительные требования закона. Они выражаются в следующем: желая продать свою долю любому постороннему лицу, не входящему в число сособственников, участник долевой собственности обязан сначала предложить купить её на тех же условиях тем, кто долями уже владеет (ст. 250 ГК РФ).
Это требование является жёстким. Даже если сособственники заключили между собой соглашение об отказе от преимущественного права на покупку – такой документ не будет иметь юридической силы.
Правила составления документа
Итак, один из сособственников решил свою долю продать. Что он должен сделать прежде, чем идти и заключать договор с покупателем?
Форма оповещения
Ст. 250 ГК РФ указывает, что уведомление должно происходить только в письменной форме. Даже в том случае, если все сособственники проживают в одной квартире, и продавец устно уведомил другого участника в присутствии свидетелей – требования гражданского законодательства не будут считаться соблюдёнными и такая сделка может быть признана недействительной через суд.
Других требований к форме ГК не устанавливает. Хотя, согласно ст. 42 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» договора купли-продажи квартир, находящихся в долевой собственности, и должны быть нотариально заверены, но к уведомлению это требование не относится: оно не является частью договора, потому что продавец и другие участники долевой собственности сделку между собой могут и не совершать.
Как уведомить дольщиков о желании продать свою часть?
Есть несколько способов, позволяющих известить сособственников о планируемой сделке. Эти способы состоят в следующем.
Самостоятельное вручение
Самый простой способ используется в том случае, если сособственники проживают вместе либо часто видятся. В этом случае достаточно написать уведомление в количестве экземпляров, равном числу сособственников плюс один. Каждый экземпляр вручается одному из сособственников, а на дополнительном они ставят свою подпись с расшифровкой и дату, когда им было вручено уведомление.
Через нотариуса
Поскольку сделка всё равно должна совершаться в нотариальной форме, можно воспользоваться помощью нотариуса и в том, чтобы отправить уведомления. Это рекомендуемый способ, поскольку нотариусы, согласно Основам законодательства РФ о нотариате, всё равно имеют право проверить, действительно ли вручены уведомления и собственноручно ли на них получен отказ – и часто это делают, что задерживает регистрацию сделки.
В этом случае вопросы о том, как доставить уведомление и как добиться на него ответа от сособственника, решает уже сам нотариус с помощью сотрудников своего кабинета. Продавца эти проблемы касаться перестают. Даже в том случае, если адресаты откажутся получать уведомления, нотариус просто выдаст свидетельства о том, что меры по уведомлению были приняты – и переход права может быть зарегистрирован в Росреестре или через МФЦ.
Публикация на сайте
Ч. 4.1 ст. 42 ФЗ «О госрегистрации недвижимости» указывает, что в том случае, если общее число сособственников более 20 человек, вместо письма каждому из них продавец может опубликовать извещение о продаже в специальном разделе сайта Росреестра.
Почтовое отправление письма
В том случае, если уведомления отправляются по почте, сособственники, зная о планируемой сделке, могут отказаться их получать. После этого они обычно планируют в трехмесячный срок обжаловать сделку и добиться её отмены. Что делать в этом случае?
Про те варианты, когда заказные письма отправляет нотариус, было сказано выше. Если же этим занимается сам продавец, то нужно учитывать действующую с 2013 года ст. 165.1 ГК РФ.
Она гласит, что если адресат юридически значимого сообщения (к числу которых относятся и уведомления о продаже доли) сам не предпринимает мер к его получению и ознакомлению с его содержанием, то сообщение считается врученным.
Статья 165.1 ГК РФ. Юридически значимые сообщения
- Заявления, уведомления, извещения, требования или иные юридически значимые сообщения, с которыми закон или сделка связывает гражданско-правовые последствия для другого лица, влекут для этого лица такие последствия с момента доставки соответствующего сообщения ему или его представителю.Сообщение считается доставленным и в тех случаях, если оно поступило лицу, которому оно направлено (адресату), но по обстоятельствам, зависящим от него, не было ему вручено или адресат не ознакомился с ним.
- Правила пункта 1 настоящей статьи применяются, если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон.
Поэтому даже если сособственник проигнорирует извещение о заказном письме в своём почтовом ящике – это исключительно его собственное решение, продавец же будет считаться исполнившим свои обязанности.
Что делать, если адрес второго собственника неизвестен?
Возможна ситуация, когда продавец просто не знает, по какому адресу отправлять уведомление: другой сособственник не оставил ему никакой информации о том, где он проживает. Что делать в этом случае? Здесь можно поступить следующим образом:
- Начать розыск собственными силами (через родственников, знакомых, друзей и т. д.).
- Обратиться с заявлением о розыске в полицию. Однако надо быть готовым к тому, что придётся доказывать своё право на подачу заявления о розыске.
- Если сособственник имеет статус ИП – заказать онлайн-выписку из ЕГРИП и направить письмо по месту регистрации.
- Отправить письмо по адресу квартиры, доля в которой будет продаваться. Это самый простой вариант, хотя и юридически неоднозначный – особенно если сособственник там не зарегистрирован.
Сроки для ответа
В том случае, если дольщик согласился приобрести долю на тех условиях, которые предлагает продавец, договор купли-продажи с ним должен быть заключён. Продавец имеет право отказаться от сделки – но в этом случае он не сможет продать долю кому-то постороннему и после отказа должен будет снова направлять уведомления.
В том случае, если от всех сособственников получен отказ от преимущественной покупки, продавец может не ждать месяц и заключать договор с выбранным покупателем сразу же.
Обязанность по извещению сособственников
Собственник, владеющий квартирой на праве индивидуальной собственности, может использовать объект по назначению и распоряжаться по своему усмотрению. Права владельца могут быть ограничены исключительно в соответствии с законодательством.
Иначе обстоит ситуация с долевыми собственниками. Хотя гражданин имеет аналогичные права на свою долю, возможность пользования и распоряжения ограничивается правами совладельцев.
Право преимущественного выкупа (ст. 250 ГК РФ) предусматривается, чтобы избежать деления объектов недвижимости на микродоли. Поэтому лицо, решившее продать долю, должно уведомить об этом сособственников и дать им 30 дней для сбора денежных средств и принятия решения.
При этом, сособственники могут принять предложение о выкупе или отказаться от него. Отказ может быть оформлен в письменной форме и удостоверен нотариусом. Отсутствие сведений о принятии предложения приравнивается к отказу.
Варианты нарушения права преимущественного выкупа
| № п/п | Варианты нарушения |
|---|---|
| 1 | Гражданин не уведомил совладельцев |
| 2 | Лицо, продало долю, не выжав срок, установленный законом |
| 3 | Фактические условия продажи третьим лицам не соответствуют, указанным в уведомлении |
В такой ситуации, совладельцы могут оспорить сделку через суд и перевести право покупки на себя.
Оформление уведомления о продаже доли в квартире в общей долевой собственности
Уведомление – это не способ получения разрешения на продажу у сособственников. Это предупреждение совладельцев о продаже и предложение выкупить объект.
Правила подачи уведомления:
- Подготовка письменного документа.
- Направление совладельцам.
- Оформление сделки с сособственниками.
- Если совладельцы отказались, то через 30 дней, доля может быть продана третьим лицам.
Важно! Объект может быть передан третьим лицам исключительно на условиях, которые указаны в уведомлении.
Требования к форме уведомления
Закон не уточняет порядок направления и оформления уведомления. Единственным указанием в Гражданском кодексе является необходимость наличия документа.
Поэтому требования к документу установлены преимущественно Методическими рекомендациями для нотариусов и юридической практикой.
Документ должен быть оформлен в письменной форме. Нотариальное удостоверение уведомления не предусмотрено.
Важно! Не требуется оформление уведомления, если доля продается одному из совладельцев. Причем не имеет значения сколько всего сособственников. О совершении сделки можно предупредить после регистрации в Росреестре.
При совершении сделки между владельцами не требуется получение согласия сособственников.
Период действия уведомления
Уведомление действует в течение 30 дней с момента вручения адресату. Причем, Методические рекомендации нотариуса обязывают вручать документ способом, позволяющим установить момент передачи.
По истечение срока, гражданин имеет право продать долю третьим лицам. Исключение составляет ситуация, когда совладельцы оформляют письменный отказ от преимущественного права.
С 2016 года сделки с долями недвижимого имущества должен оформляться в письменной нотариальной форме. Отказ от владельцев также удостоверяется нотариусом.
Способы вручения
Как уже говорилось, способ вручения должен иметь возможность подтверждения.
Методические рекомендации для нотариусов от 2016 года предусматривают следующие варианты направления уведомления:
- Лично. Уведомление подготавливается в письменной форме и вручается совладельцу. Получатель должен указать на втором экземпляре Ф.И.О., подпись и дату вручения.
- Телеграммой. Документ направляется по месту постоянной регистрации владельцев или по месту преимущественного пребывания.
Зачастую граждане используют такой вариант, как заказное письмо с уведомлением о вручении. Однако в случае оспаривания в суде, суд не принимает документов качестве доказательства.
Даже при предъявлении описи вложения, документ не дает возможности точно установить наличие в конверте именно уведомления.
Для чего необходимо извещать другого собственника
Извещение другого собственника – это не простая формальность. Благодаря отправке такого уведомления человек не только оповещает совладельца о грядущей продаже, но и предлагает ему выкупить долю в первоочередном порядке.
Согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ), сособственники имеют преимущественное право приобретения доли, выставляемой на продажу. Это положение принципиально важно, – Продавец не может сразу же предложить свою часть недвижимости посторонним лицам, если до этого он в установленном порядке не предложил объект содольщикам.
Данное правило применимо только к тем ситуациям, когда группа людей владеет недвижимостью на правах общей долевой собственности. Если же речь идет, например, про продажу квартиры, находящейся в индивидуальной собственности и закрепленной только за 1 человеком, процесс возмездного отчуждения не предполагает извещения никаких других лиц. Не нужно составлять уведомление и в том случае, если все дольщики решают реализовать принадлежащую им квартиру целиком, вместе, по общему договору.
Впоследствии каждый из супругов сможет совершать самостоятельные имущественные сделки именно со своей долей. При любом возмездном отчуждении своей доли собственнику сначала понадобится соблюсти преимущественное право приобретения, которым обладает его партнер (если по документам именно он указывается 2-ым сособственником).
Как вручить уведомление содольщикам
Извещение о продаже доли, содержащее и предложение о ее преимущественном приобретении, нужно не только написать, но и правильно вручить другим сособственникам. Здесь сложность заключается в том, что Продавцу понадобится обязательно обезопасить себя с юридической точки зрения. Впоследствии содольщики могут заявить, что никакие извещения им не приходили в принципе, а, значит, сделку по продаже доли можно и нужно признать недействительной.
Чтобы такого не произошло, Продавцу потребуется:
- выбрать правильный способ передачи уведомлений;
- сохранить документальные подтверждения написания и отправки уведомлений.
Передача из рук в руки
Если все сособственники проживают вместе или недалеко друг от друга, уведомления можно раздать при личной встрече. Однако в этом случае Продавцу понадобится заранее подготовить для каждого извещения по второму экземпляру. На этих дубликатах совладельцам нужно будет проставить:
- свои ФИО (полностью, без сокращений);
- подписи;
- дату принятия и ознакомления с документом.
В реальной жизни этот способ передачи уведомлений применяется нечасто – сособственники могут проживать далеко друг от друга, находиться в непростых отношениях и пр.
Нужен ли нотариус для заверения уведомления
Уведомление о продаже доли не требует нотариального заверения. Достаточно простого письма, составленного с учетом действующих стандартов и рекомендаций. Однако Продавец может обратиться к процедуре заверения, если желает максимально обезопасить и себя, и всю сделку по возмездному отчуждению.
Чтобы нотариус заверил все извещения и подтвердил факт их получения другими сособственниками, последним понадобится лично присутствовать в кабинете и проставить на документах свои подписи. Здесь же могут быть одновременно составлены письменные отказы и проведена сделка по купле-продаже – например, если 1 из содольщиков согласится использовать преимущественное право приобретения, или если Продавец приведет в кабинет нотариуса заинтересованного Покупателя из числа 3-х лиц. В этом случае сторонам понадобится иметь на руках полный комплект документов.
В случае, если передача уведомлений осуществляется через нотариуса, заверение уведомлений происходит «автоматически». Вот почему этот способ считается самым надежным из всех вышеупомянутых способов.
Нужно ли просить у содольщиков разрешения на продажу
Ответ в данном случае однозначен – нет, никакого разрешения на отчуждение своей доли Продавцу просить не нужно.
Необходимо понимать, что личным имуществом человек может распоряжаться самостоятельно. Даже если он связан правоотношениями с другими содольщиками, единственное, что ему потребуется сделать – это правильно соблюсти преимущественное право покупки. Любое предупреждение или даже запрет на продажу, поступивший от недовольного сособственника, следует оставить без внимания.
Уведомление о продаже доли несовершеннолетнего/недееспособного/ограниченно дееспособного лица
В случае, когда отчуждаемая доля принадлежит опекаемому лицу, уведомление будет составляться с учетом некоторых особенностей. Речь идет про следующие нюансы:
- Если Продавцом выступает ребенок старше 14 лет, он отправляет извещение самостоятельно, указывая при этом, что он действует с разрешения своих законных представителей (родителей, усыновителей, опекунов или попечителей).
- Если продаваемая доля принадлежат ребенку младше 14 лет, недееспособному или ограниченно дееспособному лицу, то уведомление за него отправляют его законные представители.